Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 23/08894

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection JUGEMENT Chambre 4 N° RG 23/08894 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KCVD MINUTE N° JUGEMENT DU 26 Juin 2024 [L], [S], [S] c/ [B] COPIES DÉLIVRÉES LE 26 Juin 2024 : 1 copie exécutoire à ; - Me Audrey CARRU - [N] [B] 1 copie dossier DÉBATS : A l’audience publique du 15 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024 ENTRE : DEMANDEURS: Monsieur [Z] [L] né le 25 Décembre 1973 à [Localité 8] (RHONE) [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Me Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame [J] [S] épouse [L] née le 25 Août 1967 à [Localité 5] (ALPES MARITIMES) [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Me Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Monsieur [W] [S] né le 21 Janvier 2003 à [Localité 7] (ALPES MARITIMES) [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Me Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDERESSE: Madame [N] [B] née le 19 Avril 1935 à [Localité 4] [Adresse 6] [Localité 2] Non comparante, ni représentée FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE : Selon bail sous seing privé du 4 avril 2023, Monsieur [W] [S], Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [S] épouse [L] ont donné à bail par l'intermédiaire de l'agence AGIR PACA à Madame [N] [B] une maison d'habitation meublée sise à [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 1 400 euros. Après avoir adressé son congé aux bailleurs le 26/08/2023 pour une date d'effet au 17 septembre 2023, Madame [B] s'est finalement ravisée par courrier du 05/09/2023. Soutenant que le congé ne pouvait pas être rétracté, une sommation de quitter les lieux lui a été délivrée le 11/10/2023, demeurée sans effet. Par ailleurs, l'agence AGIR PACA a déposé une plainte contre Madame [B] et lui reproche d'avoir usé de manœuvres frauduleuses pour obtenir ledit bail en ayant communiqué une fausse quittance de loyer. Madame [L] a également déposé une main courante contre sa locataire en soutenant qu'elle était responsable de comportement malveillant. C'est dans ces circonstances que Monsieur [W] [S], Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [S] épouse [L] ont fait assigner par exploit de commissaire de Justice du 5 décembre 2023, Madame [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Draguignan, au visa notamment des articles 7,12,24,25-8 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir : - Constater que le bail liant les parties a pris fin en date du 17.09.2023 par I'effet du congé notifié par Mme [B] - Constater que Mme [B] s'est maintenue dans les lieux après cette date, sans droit ni qualité - A TITRE SUBSIDIAIRE, - Annuler le bail d'habitation liant les onsort [L] CO Tl et Madame [B] compte tenu de ses manœuvre dolosives ayant eu pour effet de vicier le consentement des bailleurs - Prononcer la résiliation du bail signé entre les parties au regard des fautes de la locataire En conséquence, - Ordonner l'expulsion de Madame [B] ainsi que celle de tous occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la Force Publique et d'un serrurier, des lieux loués à [Adresse 1] - Condamner Madame [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1400 € à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, complet déménagement et restitution des clés avec indexation annuelle sur l'indice de référence de loyer tel que publié par l'INSEE - Condamner Madame [B] à payer à Monsieur et Madame [L] et Monsieur [S] la somme de 1 155 euros au titre des dégradations commises selon devis , - Condamner Madame [B] à payer aux bailleurs la somme de 3000 euros au titre du préjudice subi, - Ordonner I'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers personnels appartenant à Madame [B] (non listé dans l'état des Ii ux d'entré du bail d habitation meublé) garni ant le lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur, - Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés En tout état de cause, - Condamner Madame [B] à payer à Monsieur et Madame [L] et Monsieur [S] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre 1500 euros pour résistance abusive - Condamner Madame [B] aux entiers dépens, et notamment le coût de la sommation de quitter les lieux délivrée par huissier de justice. Madame [N] [B] a finalement quitté les lieux le 28/12/2023 et un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de Justice le 29/12/2023, en présence de Madame [B] et de ses bailleurs mais la locataire est toutefois partie avant la fin du constat. L'affaire a fait l'objet de renvois à la demande des bailleurs pour finalement être retenue à l'audience du 15 mai 2024. A l'audience, Monsieur [W] [S], Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [S] épouse [L] étaient représentés par leur avocat qui a déposé son dossier de plaidoirie en expliquant s'en remettre à ses dernières conclusions écrites signifiées à Madame [B] le 25 avril 2024 à étude, cette dernière ayant refusé de réceptionner la copie desdites conclusions. Aux termes de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent de : - Constater que le bail liant les parties a pris fin en date du 17.09.2023 par I'effet du congé notifié par Mme [B] - Constater que Mme [B] s'est maintenue dans les lieux après cette date, sans droit ni qualité A TITRE SUBSIDIAIRE, - Constater le départ de la locataire sans information préalable des bailleurs le 29/12/2023 ; - Prononcer la résiliation du bail signé entre les parties compte tenu du départ de la locataire et au besoin au regard des fautes de la locataire En conséquence, - Condamner Madame [B] à payer à Monsieur et Madame [L] et Monsieur [S] la somme de 1400 euros au titre des loyers et indemnités dus au 22/12/2023 date du départ de la locataire. - Constater que Madame [B] a fait subir au bien loué des dégradations ; - Condamner dès lors Madame [B] à payer à Monsieur et Madame [L] et Monsieur [S] la somme de 33763,14euros représentant les frais de remise en état eu égard aux dégradations commises par la locataire , avec intérêts au taix légal à compter de l'assignation - Condamner Madame [B] à payer aux bailleurs la somme de 6800 euros en réparation du préjudice moral (4000 €) et du préjudice de jouissance (2800 €) subi eu égard aux dégradationscommises et le délai de remise en état. - Condamner Madame [B] à payer aux bailleurs la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile - Condamner Madame [B] aux entiers dépens, et notamment le coût du commandement pour 165,34 €, de la sommation de quitter les lieux délivrée par huissier de justice (117,20 €) et de constat d'huissier de justice (par moitié :190 €). Madame [N] [B] n'était ni présente ni représentée à l'audience du 15 mai 2024. Les débats publics clos, la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DU JUGEMENT Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur : Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La présente affaire étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire lors même que Madame [B], ni représentée ni comparante, n'a pas été citée à personne. Sur les demandes de « constater » : Les demandes présentées par les parties tendant à « constater » des éléments de fait ou de droit ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais le rappel des moyens invoqués dans le corps des écritures. Il ne sera en conséquence pas statué sur ces demandes. En outre, en l'espèce, la locataire ayant quitté les lieux, la demande subsidiaire de prononcer de résiliation du bail est devenue sans objet. Sur les dégradations locatives : Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989, le locataire : c) répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, d) doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée réalisé contradictoirement le 17/04/2023 atteste d'un logement en bon état général mais quelques trous avec chevilles sur les murs ont été relevés, un matelas avec une grosse trace (p77/100) ; le mobilier tressé extérieur a été qualifié en état d'usage et il apparaît que le dossier était déjà abîmé. Les espaces verts et les haies n'étaient pas entretenues visiblement à l'analyse des photographies annexées. Il ressort du constat des lieux de sortie dressé contradictoirement avec les parties, étant précisé que Madame [B] a quitté les lieux avant la fin du constat, que des dégradations manifestes et importantes du logement donné à bail ont été relevées : il est en effet noté pour l'extérieur, que le portail ne fonctionne plus, les cellules ont été taguées et les vantaux ont été abîmés et griffés, l'ouverture a été forcée, la présence de déchets et sacs poubelles sur la terrasse, des allées non entretenues ni nettoyées, le sèche-linge et le lave-linge ont été stockés à l'extérieur, des dégradations sur la porte du local technique, le poêle à bois a été entreposé à l'extérieur et dégradé et le carrelage de la terrasse est fêlé. La table de cuisson au gaz de la cuisine a été démontée et entreposée sous la tonnelle, le salon de jardin est abîmé sur le haut de l'assise, la table de jardin est également abîmée et rognée. Le sol est tâché, avec des carreaux abîmés et on constate un trou dans le mur sur la terrasse devant la cuisine. Enfin, de la résine a été collée sur les interrupteurs extérieurs et des trous et vis ont été faits dans le bâti de la porte en PVC donnant sur la terrasse. Dans la cuisine, le commissaire de Justice a relevé que la plaque de cuisson avait été démontée avec des fils électriques non protégés, qu'une fixation est manquante au four, que la plaque de verre de la hotte est manquante, une planche est cassée sous l'évier, des griffures sur le parquet et un coup sur le réfrigérateur et que de nombreux trous ont été faits dans la poutre. Dans le séjour, on constate que la locataire a posé du parquet mais l'a tagué à la bombe de peinture noire. Le poêle à bois et sa plaque de protection ont été démontés et le poêle est entreposé dans le local technique. On remarque la présence de nombreux trous non rebouchés dans les murs. Le meuble de salle à manger ne ferme plus et il manque une clé, la climatisation ne fonctionne plus, la sécurité d'un volet est cassée. Dans la chambre 1, il est noté que les lits ont été démontés et stockés dans la chambre 2 et dans sa salle d'eau attenante, il est remarqué le haut de la porte abîmé mais surtout une douche bouchée. Dans la chambre 2, le clic clac est cassé, la commande du volet est cassée et la serrure d'une porte contient de la colle. Les deux matelas sont tâchés. En définitive, il résulte de la comparaison entre l'état de lieux d'entrée et de sortie que Madame [N] [B] n'a pas respecté son obligation d'entretien courant du logement et qu'elle a même commis volontairement des dégradations sur le bien. En effet, il est établi qu'elle a fait venir la société SARL Jean-Pierre AUBURTIN pour démonter le poêle à bois avec scellement du débouché du conduit selon facture établie le 3 juillet 2023. Il résulte également du devis établi par la société ALEX MACONNERIE GENERALE que la bonde d'évacuation de la douche a été bouchée au mortier, sable et ciment. Il est manifeste également à la vue des photographies annexées au constat de commissaire de Justice que le parquet du salon a été tagué avec de la bombe noir. Il est enfin avéré par la production de la pièce n° 22 que la climatisation du salon ne marche plus à cause de « l'introduction d'objet dans la turbine de soufflage de l'unité intérieure ce qui a causé une casse de la volute et une surchauffe du moteur » (devis société MB AIR CLIMATISATION du 07/01/2024). Compte tenu de ces éléments et pièces justificatives, Madame [B] sera condamnée à indemniser les bailleurs des dégradations locatives qu'elle a commises. Sur le montant de l'indemnisation, les différents devis produits établissent que le montant sollicité de 33 763,14 € en réparation des dégradations locatives est légèrement surestimé. En effet, il n'est pas établi par le constat d'huissier que la hotte ne fonctionne plus, seule la vitre étant manquante de sorte que son remplacement intégral apparaît abusif. Le salon de jardin tressé était déjà en état d'usage au moment de l'entrée dans les lieux et il n'est pas démontré une dégradation nette de ce dernier. Le devis de 599 € sera donc écarté et celui de 189,99 € pour le remplacement intégral de la hotte également. Par ailleurs, le devis CONFORAMA n'est pas suffisamment précis quant à la nature exacte de certaines références (quid LOTUS-R ?, quid BANQ.CC gris ?, quid AMSTERDAM ARM?) si bien que seules seront retenus le coût de la plaque de gaz pour 109,99 € et le lave-linge pour 529,99 €. Enfin, il convient de relever que le devis établi par la société ENTREPRISE D'ELECTRICITE GENERALE BERTHOLUS (pièce n°19) concernant des travaux d'électricité et de remise en service d'électroménager à hauteur de 3 124 € a lui aussi pris en compte le remplacement de la hotte pour 390 € alors que le devis CONFORAMA prévoit également une hotte aspirante, de même que le remplacement d'une plaque de gaz pour 120 € alors qu'encore une fois, le devis CONFORAMA le prévoit. Il est ainsi caractérisé une demande de double indemnisation de la part des bailleurs qui ne peut prospérer. Ce devis sera dès lors ramené à la somme de 2 614 €. Enfin, le devis numéroté 10 en ce qu'il consiste en page 2 à produire une cellule de sécurité (pour 192,50 €) ne sera pas entériné puisque le devis n°19 prévoit le changement des blocs moteurs et des cellules hors de service pour une somme totale de 1 500 €. Il y a lieu en revanche de prendre en compte le nettoyage du mur et des piliers encadrant le portail à hauteur de 962,50 €. En définitive, Madame [N] [B] sera condamnée à indemniser Monsieur [W] [S], Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [S] épouse [L] des dégradations commises à hauteur de 28 732,15 €. Sur le loyer impayé du mois de décembre : L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil. Les consorts [L] [S] sollicitent le paiement de la somme de 1 400 € au titre du loyer impayé du mois de décembre 2023. Cependant, force est de remarquer qu'aucun décompte de créance n'est communiqué de sorte qu'ils ne justifient pas de la réalité de leur créance, étant rappelé qu'en application des dispositions de l’article 1315 du Code civil devenu l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Leur demande sera rejetée à ce titre. Sur le préjudice de perte de jouissance, le préjudice économique et le préjudice moral  : Les bailleurs réclament une indemnisation de la perte de jouissance du bien pendant les travaux de rénovation et un préjudice économique à hauteur de deux mois de loyers en expliquant rembourser chaque mois un crédit immobilier pour l'acquisition du logement loué se retrouvant du fait de l'absence de loyers dans une situation compliquée. Ils affirment également avoir souffert d'un préjudice moral qu'ils chiffrent à 4000 € à cause de l'attitude abusive et déloyale et la mauvaise foi de Madame [B]. Il est certain que pendant la durée des travaux, le bien ne sera pas disponible de sorte que les bailleurs vont subir un préjudice de jouissance. Toutefois, le préjudice économique et le préjudice moral ne sont étayés par aucunes pièces justificatives si bien qu'il ne sera pas reconnu. Il y a lieu d'indemniser le préjudice de jouissance subi à hauteur d'un mois d'indisponibilité du bien, soit un mois de loyer de 1400 €. Sur le coût du constat d'huissier pour la sortie des lieux : Non ordonné en justice, ce constat d'huissier ne fait pas partie des dépens. Cependant il a été utile à la solution du litige si bien que la moitié de son coût sera remboursée par Madame [B] soit 190 €. Sur les demandes accessoires : Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [B] succombant à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure y compris le coût du commandement et de la sommation de quitter les lieux. Monsieur [W] [S], Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [S] épouse [L] ayant été contraints d’exposer des frais pour obtenir la reconnaissance de leurs droits, il est équitable de condamner Madame [N] [B] à leur payer la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler que l'article 514 du Code de procédure civile (dans sa rédaction issue de l'article 3 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019) dispose que :« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». Il n'y a pas lieu en l'espèce de statuer dans un sens contraire. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL, Statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à la disposition des parties au greffe ; CONDAMNE Madame [N] [B] à verser à Monsieur [W] [S], Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [S] épouse [L] la somme de 28 732,15 € en réparation de leurs dégradations locatives avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Madame [N] [B] à verser à Monsieur [W] [S], Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [S] épouse [L] la somme de 1400 € au titre de leur préjudice de jouissance ; CONDAMNE Madame [N] [B] à verser à Monsieur [W] [S], Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [S] épouse [L] la somme de 190 € en remboursement de la moitié du coût du constat de commissaire de Justice ; REJETTE la demande d'indemnisation au titre du préjudice économique et moral et celle au titre d'un arriéré de loyer ; CONDAMNE solidairement Madame [N] [B] à payer à Monsieur [W] [S], Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [S] épouse [L] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; DEBOUTE Madame [N] [B] de l'ensemble de leurs demandes dont celle de délais de paiement ; CONDAMNE solidairement Madame [N] [B] aux entiers dépens ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA QUATRIEME CHAMBRE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGAN LE VINGT SIX JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE. LE GREFFIER LE PRESIDENT