Cour d'appel, 31 janvier 2024. 21/03048

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 31 JANVIER 2024 N° 2024/ 037 N° RG 21/03048 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAXM S.C.I. WISTARIA C/ Syndicat des copropriétaires LE GRENACH Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Association CM AVOCATS MARSEILLE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de BRIGNOLES en date du 04 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/000587. APPELANTE S.C.I. WISTARIA poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 4] représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Lionel YVANT, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE REX, prise en la personne de son présentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3] représentée par Me Patrick CAGNOL, membre de l'Association CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, et Me Vincent MARQUET, membre de l'Association CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La SCI WISTARIA est propriétaire du lot n° 17 au sein de la Résidence dite [Adresse 2] à [Localité 1] (83), ensemble immobilier régi par un règlement de copropriété. Débitrice d'un arriéré de charges de copropriété, plusieurs lettres de relance ainsi qu'une mise en demeure lui ont été délivrées le 14 septembre 2018, le 12 février 2019 et le 18 mars 2019, toutes restées sans effet. Suivant exploit d'huissier en date du 19 novembre 2019, le Syndicat des copropriétaires (SDC) [Adresse 2] a fait assigner la SCI WISTARIA aux fins de la voir condamnée aux sommes de 4.573,11 euros au titre des charges selon décompte arrêté au 05 novembre 2019 assortie des intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 18 mars 2019 et de 900 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. Par jugement rendu le 4 décembre 2020, le Tribunal de proximité de BRIGNOLES a condamné la SCI WISTARIA à payer au SDC [Adresse 2] les sommes de 4.573,11 euros au titre des charges impayées dues au 05 novembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. Par déclaration au greffe en date du 26 février 2021, la SCI WISTARIA a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de débouter le SDC de ses demandes et de le condamner à la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de son recours, la SCI WISTARIA fait valoir : -que les frais inhérents à l'entretien des espaces verts utilisés exclusivement par les occupants du Bât. A ne peuvent être imputés au propriétaire du Bât. B ; -le SDC ne respecte pas le principe d'affectation des charges entre parties communes et parties spéciales, ce qui fonde le non-paiement de celles-ci par l'appelante. Le SDC [Adresse 2] conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite en outre la condamnation de la SCI WISTARIA à la somme de 4.275,45 euros en ce compris la dette de 4.573,11 euros, correspondant aux charges exigibles au 11 octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, à la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice souffert né de l'absence de paiement de toute charge depuis trois ans et de sa résistance abusive, et à la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'en application de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges; Que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges ; Que la SCI WISTARIA n'ayant pas contesté, dans les délais impartis par l'article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, elle n'est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ; Qu'il appartient au SDC [Adresse 2] de prouver que la SCI WISTARIA est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Que réciproquement, il appartient à celle-ci de prouver s'en être acquittée ; Qu'en cause d'appel, le SDC sollicite le paiement des charges de copropriété de la période du 1er juillet 2018 au 1er octobre 2023 à hauteur de 4.275,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance pour la somme de 4.573,11 euros et à compter de la signification des conclusions d'intimé n°1 pour le surplus ; Que le SDC produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant aux majorités légalement requises les comptes et les travaux des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les différents relevés de compte dont le dernier arrêté au 11 octobre 2023 ; Que la SCI WISTARIA conteste être débitrice de la somme réclamée car les charges en question sont exclusivement des charges d'entretien d'espaces verts étant utilisés exclusivement par les occupants du Bât. A et que selon le principe d'affectation des charges entre parties communes générales et spéciales, elles ne peuvent être imputées au propriétaire du Bât. B ; Que la SCI WISTARIA produit un relevé de propriété dont il ressort qu'elle est propriétaire du lot n° 17 au sein de la copropriété [Adresse 2] ; Que le règlement de copropriété du 30 juin 2004 versé aux débats indique que l'ensemble immobilier est composé des deux bâtiments, le Bât. A à l'usage d'habitation et à l'exercice de professions libérales et le Bât. B destiné à l'exploitation de commerces, de parkings automobiles attachés à l'usage de chacun des bâtiments, d'espaces verts, voirie, éclairage, canalisations et réseaux divers à l'usage de l'ensemble immobilier ; Qu'il indique en outre que les parties communes générales comprennent notamment la totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain, y compris le sol des parties construites, les clôtures des cours et jardins non privatifs, et que les parties communes spéciales comprennent notamment les jardins ou espaces intérieurs autres que privatifs ; Que les parties privatives ne comprennent cependant pas les espaces verts ; Que la SCI WISTARIA n'a pu ainsi valablement considérer que ces espaces verts étaient destinés à l'usage exclusif du Bât. A de la copropriété ; Qu'il en résulte que la SCI WISTARIA est débitrice des charges de copropriété dont elle ne s'est pas acquittée, en ce comprises les charges afférentes à l'entretien des espaces verts ; Que selon décompte arrêté au 11 octobre 2023, la SCI WISTARIA est débitrice de la somme de 4.275,45 euros ; Que le premier juge l'a condamnée à payer au SDC [Adresse 2] la somme de 4.573,11 euros par jugement rendu le 04 décembre 2020 ; Que le SDC dispose ainsi d'un titre exécutoire pour la période antérieure au 5 novembre 2019 résultant du jugement susvisé et ne peut réclamer deux fois le paiement des mêmes charges ; Qu'il en résulte ainsi que la SCI WISTARIA s'est acquittée de l'ensemble des sommes dont elle était redevable en qualité de copropriétaire ; Qu'il y a donc lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 décembre 2020 par le Tribunal de proximité de BRIGNOLES et de rejeter les demandes formées par l'appelante ainsi que la demande du SDC tendant à condamner la SCI WISTARIA à la somme de 4.275,45 euros outre intérêts au taux légal ; Attendu que l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ; Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire; Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ; Que les manquements de la SCI WISTARIA à ses obligations essentielles à l'égard du SDC [Adresse 2] de régler les charges de copropriété depuis 2018 a généré une désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur le SDC et l'ensemble des autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé ; Qu'il convient ainsi de condamner la SCI WISTARIA à verser au SDC la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice subi pour résistance abusive ; Attendu qu'il sera alloué au SDC [Adresse 2], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en cause d'appel, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que la SCI WISTARIA, qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 04 décembre 2020 par le Tribunal de proximité de BRIGNOLES ; Y ajoutant, CONDAMNE la SCI WISTARIA à payer au SDC [Adresse 2] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE la SCI WISTARIA à payer au SDC [Adresse 2] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI WISTARIA aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT