Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 22/07812

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 25 Juin 2024 Dossier N° RG 22/07812 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JT6L Minute n° : 2024/190 AFFAIRE : Syndicat des copropriétaire [5]pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS GERANCE DRACENOISE C/ [O] [F] JUGEMENT DU 25 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Présidente, statuant à juge unique Greffière lors des débats : Madame Peggy DONET Greffière faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE DÉBATS : A l’audience publique du 16 Avril 2024 mis en délibéré au 25 Juin 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort. Copie exécutoire à Me Laura CUERVO Me Emmanuelle REIN Délivrées le 25 Juin 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDEUR : Syndicat des copropriétaire [5] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS GERANCE DRACENOISE, dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice représenté par Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’UNE PART ; DEFENDEUR : Monsieur [O] [F] né le 03 Juin 1951 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] représenté par Maître Emmanuelle REIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’AUTRE PART ; ****************** FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Madame [C] était propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété [5] sis à [Localité 4], correspondant à plusieurs appartements, cave et parking. Madame [C] étant décédée le 18 décembre 2021, ces lots ont été transmis à son héritier Monsieur [O] [F]. Exposant que Monsieur [O] [F] est redevable au titre des procès-verbaux des assemblées générales des comptes approuvés en assemblées générales, des relevés d’appels de fonds, et de l’état récapitulatif de créance, d’une somme de 14.141,52 pour le ravalement de façade, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] l’a fait assigner par exploit d’huissier du 07 novembre 2022 en paiement des charges de copropriété. Selon ses dernières conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 10 octobre 2023, le syndicat sollicite du tribunal de : CONDAMNER Monsieur [F] au paiement de la somme en principal de 14.451,52 € outre les intérêts au taux légal à compter du 05 août 2022, date de la mise en demeure ; CONDAMNER Monsieur [F] au paiement de la somme de 2500 € au titre des dommages et intérêts ; DEBOUTER Monsieur [F] de toutes demandes, fins et non-recevoir ; CONDAMNER Monsieur [F] au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ; Au soutien de ses prétentions, le syndicat fait valoir que les charges en question sont relatives à une opération de ravalement de façade votée en assemblée générale ; qu’elles n’ont pas été réglées malgré plusieurs mises en demeure adressées à Madame [C] puis à son héritier Monsieur [F], sans aucune justification de leur part ; que le syndicat est donc fondé à demander la condamnation à payer les charges échues avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; que la carence fautive du défendeur malgré les multiples relances qui lui ont été adressées justifie l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive car la copropriété a été privée d’une somme importante nécessaire à sa gestion, ce qui a occasionné un préjudice financier distinct de ce celui compensé par les intérêts moratoires. Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 29 mars 2024, Monsieur [O] [F] sollicite du tribunal de : A titre principal : DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] de toutes ses demandes plus amples et contraires ; PRONONCER la nullité des résolutions n°17-18 de l’assemblée générale du 28 juin 2021 pour abus de majorité ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] à payer à Monsieur [O] [F] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; A titre subsidiaire, JUGER que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] est engagée pour n’avoir pas permis à Monsieur [O] [F] d’adhérer à l’offre de prêt collectif ; CONDAMENR le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] à payer à Monsieur [O] [F] la somme de 13362 € à titre de dommages et intérêts ; JUGER que cette somme viendra en compensation de la quote-part due par Monsieur [O] [F] au titre des travaux de façade ; A titre très subsidiaire, JUGER qu’il sera accordé à Monsieur [O] [F] la possibilité de se libérer de sa dette par mensualités étalées sur trois ans ; En tout état de cause, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] à la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, il conclut à titre principal à la nullité de l’assemblée générale du 28 juin 2021 ayant voté le ravalement de façade, en invoquant: -L’absence de preuve de convocation de Madame [C] à cette assemblée ni de notification du procès-verbal ; -L’adoption de la résolution approuvant les travaux à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la lourdeur des travaux justifiait un vote selon les règles de majorité de l’article 25 du même texte, soit la majorité absolue. Il estime subir un préjudice du fait de cette erreur de gestion lui occasionnant un préjudice moral évalué à 3000 €. A titre subsidiaire, il indique subir un préjudice financier équivalent au coût des charges réclamés car il n’a pas pu adhérer au prêt collectif proposé lors de l’assemblée générale. Il sollicite en conséquence qu’une compensation soit opérée entre ce préjudice et les sommes réclamées par le syndicat. A titre très subsidiaire, il demande que lui soit accordé un délai de paiement de 3 ans. En réponse, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] expose que Madame [C] a bien été convoquée dans les délais, et que dans tous les cas, le délai de deux mois pour agir en nullité est expiré. Il considère que les travaux de ravalement de façade participent de la conservation de l’immeuble et relèvent en conséquence d’un vote selon les modalités de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime que les préjudices allégués en défense au soutien de demandes indemnitaires ne sont démontrés ni dans leur principe ni dans leur quantum. Il s’oppose à la demande de délais de paiement en soulignant qu’aucune justification n’est apportée à cette demande, et que Monsieur [F] est par ailleurs désormais propriétaires a minima de trois appartements situés dans cette résidence. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 15 janvier 2024 avec effet différé au 02 avril 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 avril 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la nullité des résolutions de l’assemblée générale ayant voté les travaux pour lesquels les charges sont réclamés : L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ». En l’espèce, le syndicat ne produit qu’une copie de la convocation et de ses annexes, sans justifier d’un envoi effectif à Madame [C], alors copropriétaire. Il n’est pas non plus produit de pièces en demande attestant de la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Néanmoins, il est acquis que les résolutions litigieuses ont été notifiées à Monsieur [F], a minima au 3 novembre 2021, puisqu’il produit un courriel envoyé à cette date au syndic, par lequel il indique que sa mère Madame [C] n’est pas en capacité de payer les charges réclamées et qu’il s’engage en sa qualité de gestionnaire de ses comptes à payer les travaux en douze versements mensuels. Son délai d’action en nullité des résolutions de deux mois est donc échu, que cette action soit fondée sur le défaut de convocation, ou l’erreur de majorité. Le syndicat est donc fondé à réclamer le paiement des charges votées en application des résolutions n°17 et 18 de l’assemblée générale du 28 juin 2021, s’élevant au jour de l’assignation à la somme de de 14.451,52 €. Sur les demandes indemnitaires reconventionnellement formulées par Monsieur [F] : Monsieur [F] formule en outre une demande de dommages et intérêts estimant avoir subi un préjudice du fait de l’erreur de gestion du syndicat qui a fait voter à une mauvaise majorité des travaux lourds, son préjudice étant constitué par le fait que de l’argent qui lui est réclamé par le syndicat. Cependant, outre le fait que les travaux de ravalement de façade sont de façon constante considérés comme des travaux d’entretiens des parties communes relevant d’un vote à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, aucun préjudice ne peut découler de relances effectuées par un syndicat pour tenter de recouvrer les charges de copropriété. La demande sera rejetée. De la même manière, aucun préjudice financier ne découle de l’absence de possibilité de recourir au prêt collectif proposé aux copropriétaires lors de l’assemblée générale, d’une part parce que cette possibilité a été rejetée par les copropriétaires, et d’autres part car les charges auraient dans tous les cas été dues. Les demandes subsidiaires de Monsieur [F] à ce titre seront rejetées. Le défendeur demande in fine à titre infiniment subsidiaire que lui soit octroyé des délais de paiement sur 3 ans. L'article 1343-5 alinéa 1 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Cependant, Monsieur [F] formule cette demande sans fournir de justificatifs attestant d’une situation financière particulière. Il est par ailleurs établi que le syndicat est en attente de ces fonds depuis 3 ans, étant rappelé que Monsieur [F], propriétaire de trois appartements dans cette résidence, s’était engagé à les régler en un an, et qu’il serait inéquitable de faire peser la charge de ces frais sur les autres copropriétaires. Il échet en conséquence de rejeter cette demande. Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat : L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [O] [F] de ses obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que celui-ci a manqué à son obligation de paiement de sa quote-part de charges. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que [O] [F] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. » En l’espèce, Monsieur [O] [F], partie perdante, sera condamné au dépens de l’instance. Il résulte de l'article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation. En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser les frais exposés à la charge du syndicat. Monsieur [O] [F] sera condamné à verser la somme de 2500 € au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS GERANCE DRACENOISE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : CONDAMNE Monsieur [O] [F] à payer la somme de 14.141,52 € outre les intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022, date de la première mise en demeure, au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS GERANCE DRACENOISE DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS GERANCE DRACENOISE de sa demande de condamnation de Monsieur [O] [F] à des dommages et intérêts ; DEBOUTE Monsieur [O] [F] de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNE [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS GERANCE DRACENOISE la somme de 2500 euros leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [O] [F] partie aux dépens de l’instance ; REJETTE le surplus des demandes. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 25 juin 2024. Le greffier,Le président,