Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 21/13138

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 21/13138 N° Portalis 352J-W-B7F-CVEQB N° MINUTE : 1 contradictoire Assignation du : 14 septembre 2021 JUGEMENT rendu le 07 Mai 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. SATYAM [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Hanan CHAOUI de la SELEURL Hanan Chaoui Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0291 DÉFENDERESSE Société IMMORENTE [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0815 Décision du 07 Mai 2024 18° chambre 1ère section N° RG 21/13138 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVEQB COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 09 Janvier 2024, tenue en audience publique, devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 7 mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2012, la SCPI Immorente a donné à bail à la SARL Satyam un local à usage commercial situé 79 (lots 3 et 36) et 81 (lot 3) [Adresse 7], à [Localité 3], pour une durée de 9 ans à compter du 31 mai 2012, moyennant un loyer principal annuel de 133.635 euros, payable trimestriellement et d’avance, pour une activité de « centre de yoga et de remise en forme ». La société Satyam a été placée en redressement judiciaire et a fait l’objet d’un plan de redressement par voie de continuation. Par acte sous seing privé du 4 septembre 2020, un compromis de cession de parts sociales a été régularisé entre la société Satyam et la société Nowrizon, sous conditions suspensives d’obtention d’un nouveau bail avec la société Immorente et avec l’engagement de la société Nowrizon de payer l’arriéré de loyer arrêté au 16 décembre 2020 à la somme de 154.714,41 euros, après déduction d’une franchise de 6 semaines de loyers à hauteur de 17.367,25 euros, soit une dette locative à régler de 137.347,16 euros, et de reconstituer le dépôt de garantie. Par acte du 16 décembre 2020, l'acte réitératif de la cession de parts sociales de la société Satyam est intervenu ainsi que, concomitamment, l’acte de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 16 décembre 2020, moyennant un loyer annuel de 144.322,54 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance. L’article 9 de l’avenant de renouvellement de bail stipule que « Compte tenu de la crise sanitaire actuelle liée à la pandémie de Covid-19, le bailleur consent à la société SATYAM une franchise de loyer de 6 semaines, portant sur la période du 1er avril 2020 au 15 mai 2020, pour un montant total de 17 367, 25 € HT. Les parties confirment leur accord sur le délai de 6 mois initialement accordé à la société SATYAM pour le règlement des loyers et charges d'un trimestre de loyer, soit 44 079,87 €, à régler en six mensualités de janvier à juin 2021. Il est joint au présent acte le décompte actualisé de la dette locative au jour de la signature des présentes. » Par acte extrajudiciaire du 14 septembre 2021, la société Satyam a fait assigner la société Immorente devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de se voir exonérée des loyers de la période du 16 décembre 2020 au 8 juin 2021 sur le fondement de l’article 1722 du code civil et de se voir accorder des délais de paiement pour le reste de sa dette de loyers. Par acte extrajudiciaire du 24 janvier 2022, la société Immorente a fait délivrer à la société Satyam un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 338.070,33 euros au titre de loyers impayés. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2023, la société Satyam demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1722 du code civil, 544, 1231-5 et 1343-5 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, de : Sur le commandement de payer du 24 janvier 2022 : - à titre principal : réputer non écrite la clause résolutoire visée dans le commandement délivré à la requête du bailleur le 24 janvier 2022 et juger que son coût sera supporté par le bailleur, - à titre subsidiaire : prononcer la nullité du commandement délivré le 24 janvier 2022 et juger que son coût sera supporté par le bailleur, Sur l’exonération du paiement des loyers et des charges : - dire et juger que la société Satyam est exonérée, en application des dispositions de l’article 1722 du code civil, du paiement des loyers appelés au titre de la période courant entre le 16 décembre 2020 et le 8 juin 2021 inclus, soit la somme de 88.869,92 euros (après déduction des charges et accessoires), Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : - lui accorder 24 mois de délais à compter de la signification du jugement à intervenir pour s'acquitter de : - la somme de 137.347,16 euros TTC due au titre de la période antérieure au 16 décembre 2020 ; - la somme de 111.853,15 euros TTC due au titre de la période postérieure au 8 juin 2021 ; - à titre subsidiaire, la somme de 88.869,92 euros TTC au titre de la période du 16 décembre 2020 au 8 juin 2021 inclus si le tribunal venait à considérer l’ensemble des échéances locatives exigibles durant cette période. - A titre subsidiaire, si la clause résolutoire visée dans le commandement délivré le 24 janvier 2022 n’est pas réputé non écrite, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés, Sur la pénalité demandée par la société Immorente et correspondant à 20% des sommes pour lesquelles la procédure est engagée, soit 68.118,67 euros : - à titre principal : débouter la société Immorente de sa demande de pénalités à hauteur de 68.118,67 euros sur le fondement de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, - à titre subsidiaire : la débouter de sa demande de pénalités à hauteur de 68.118,67 euros sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, En tout état de cause : - débouter la société Immorente de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - la condamner à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Me Hanan Chaoui, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. - écarter l’exécution provisoire. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2022, la société Immorente demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1218, 1722 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, de : - dire la société Satyam irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, - en conséquence, la débouter de toutes ses demandes, A titre reconventionnel : - constater qu’à la suite du commandement délivré le 24 janvier 2022, la clause résolutoire est acquise faute pour la société Satyam d’avoir régularisé la situation En conséquence, - constater la résiliation du bail et déclarer la société Satyam occupant sans droit ni titre, - ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner, - condamner provisionnellement la société Satyam à lui payer en principal la somme de 339.402,42 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 septembre 2022, augmentée d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire (soit TBB+4) (Article 4.5 du contrat de bail), - la condamner provisionnellement à lui payer la somme de 67.880 euros en application de l’article 21.2 du contrat de bail, - fixer et condamner provisionnellement la société Satyam à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer facturé, en sus des taxes et charges jusqu’à la libération effective des lieux, Subsidiairement, en cas d’octroi de délais de paiement : - assortir l’échéancier d’une clause de déchéance du terme en vertu de laquelle, à défaut de paiement d’une seule des mensualités de l’échéancier accordé ou d’un terme de loyers, charges et accessoires courants, l’intégralité des sommes dues redeviendra immédiatement exigible, et : - La clause résolutoire produira ses pleins effets - Il pourra être procédé à l’expulsion de la société Satyam ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Monsieur le Président de désigner - L’intégralité de la dette locative de 339.402,42 euros arrêtée au 5 septembre 2022 au titre des loyers, charges accessoires impayés, augmentée d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire de la banque BNP PARIBAS (soit TBB+4) (Article 4.6 du contrat de bail) jusqu’à complet paiement sera exigible, déduction faite des éventuels règlements intervenus, - La société Satyam sera condamnée à payer la somme de 67.880 euros au titre l’article 21.2 du contrat de bail - elle sera condamnée à payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer facturé, en sus des taxes et charges jusqu’à la libération effective des lieux. En tout état de cause : - condamner la société Satyam à payer à la société Immorente la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer. L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2023. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 9 janvier 2024. Par conclusions notifiées le 5 janvier 2024, la société Immorente a souhaité actualiser le montant de la dette de la société Satyam en application de l’article 802 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions, elle sollicite la condamnation provisionnelle de la société Satyam à lui payer en principal la somme de 452.423,36 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 janvier 2024, augmentée d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire (soit TBB+4) (Article 4.5 du contrat de bail), au lieu de 339.402,42 euros arrêtés au 5 septembre 2022. Par conclusions notifiées électroniquement le 8 janvier 2024, la société Satyam a contesté le montant de la créance communiqué par la société Immorente par conclusions d’actualisation du 5 janvier 2024, sans modifier ses demandes. A l’audience du 9 janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 7 mai 2024, étant précisé aux parties que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile. * MOTIFS DU JUGEMENT Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif. Sur la validité du commandement de payer du 24 janvier 2022 La société Satyam soutient : - que son activité a été impactée par les mesures de police administrative depuis le 15 mars 2020, ayant subi des fermetures du 15 mars au 2 juin 2020, puis du 23 septembre 2020 au 8 juin 2021, puis l’obligation d’une jauge de 50% à l’été 2021, puis l’instauration du pass sanitaire et vaccinal jusqu’en mars 2022, - qu’elle remplit les conditions l’éligibilité au mécanisme de protection instauré par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, - qu’en application de ce mécanisme de protection, la clause résolutoire du bail ne peut être mise en œuvre jusqu’en mars 2022, fin des mesures administratives, de sorte que la clause résolutoire visée dans le commandement du 24 janvier 2022 doit être réputée non écrite, - qu’à titre subsidiaire, le commandement de payer est imprécis sur le quantum des sommes réclamées en ce qu’il comporte deux décomptes visant deux baux distincts alors qu’elle n’est titulaire que d’un bail, et en ce qu’il vise une somme globale non détaillée, sans distinction du montant du loyer en principal, des charges et des accessoires, - que la délivrance d’un commandement de payer le 24 janvier 2022, alors que la locataire sortait de plusieurs périodes de fermeture administrative, de plusieurs mois sans chiffre d’affaires, que son commerce de salle de sport a été ralenti par l’exigence d’un pass sanitaire puis vaccinal, que la franchise de loyer d’un mois et demi consentie fin 2020 était insuffisante face à la fermeture prolongée de l’établissement concerné, que les sommes visées dans le commandement n’étaient pas exigibles pour les périodes de fermeture administrative, traduit la mauvaise foi du bailleur, - qu’en application des articles 1722 et 544 du code civil et selon la théorie des risques, la locataire doit être exonérée du paiement des loyers pendant la période où elle a été privée de la chose louée par l’effet des mesures de fermeture administrative postérieurement au renouvellement du bail, soit du 16 décembre 2020 au 8 juin 2021, - que la jurisprudence de la Cour de cassation du 30 juin 2022 ne lui est pas applicable car il s’agit d’un établissement sportif couvert, qui n’a pas été identifié comme « commerce » par l’administration dans le cadre des mesures prises pour endiguer la crise sanitaire mais comme un « ERP X », que ces établissements ont été fermés du fait de leur destination, ainsi que le relève le communiqué de presse du 1er juillet 2022 de l’Union des entreprises de la filière du sport, des loisirs, du cycle et de la mobilité active, de sorte que par application de l’article 1722 du code civil, la perte partielle du local peut conduire à l’exonération du paiement des loyers, - que l’exonération des seuls loyers pour la période du 16 décembre 2020 au 8 juin 2021 représente 88.869,92 euros, la locataire ne sollicitant pas l’exonération des charges et accessoires. La société Immorente fait valoir : - que les dernières mesures de police strictes ont été levées au 30 juin 2021 et que le pass sanitaire ou le pass vaccinal ne peuvent être qualifiés de mesure de police administrative limitant l’accès de la salle de sport au public, de sorte que le commandement de payer délivré plus de 7 mois après la levée des restrictions applicables aux salles de sport est valable, - que le commandement de payer vise deux décomptes car le contrat de bail concerne des locaux appartenant à deux copropriétés différentes, ce dont la locataire avait connaissance depuis l’origine de sorte qu’elle ne peut s’en prévaloir pour fonder une demande de nullité du commandement, - que le décompte est clair et précis et permet d’identifier la nature et le montant des facturations, - que c’est de mauvaise foi que la locataire tente de tirer profit de la crise sanitaire pour échapper à ses obligations contractuelles dans la mesure où les parties ont engagé des discussions et négociations en 2020 pour adapter leurs relations contractuelles au regard du contexte sanitaire, qu’elles ont librement débattu des conditions de l’avenant de renouvellement, que les contestations opposées par la locataire sont donc purement opportunistes et démontrent sa mauvaise foi, - que la destruction partielle de la faculté des locaux commerciaux à générer du chiffre d’affaires résultant de la fermeture au public de l’établissement, n’est pas assimilée à une destruction partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil et ne peut fonder une réduction de loyer, - que les mesures administratives de fermeture restreignaient temporairement le droit d’usage du locataire mais aucunement le droit de propriété du propriétaire, de sorte que la locataire est mal fondée à invoquer la théorie des risques et le droit de propriété du bailleur pour tenter de se désolidariser de ses obligations locatives, - que la locataire ne conteste l’exigibilité des loyers que pour la période du 16 décembre 2020 au 8 juin 2021, alors que ses locaux ont été fermés du 15 mars au 2 juin 2020 puis du 23 septembre 2020 au 8 juin 2021, ce qui démontre sa mauvaise foi et en particulier celle de ses nouveaux associés. Selon les articles 1103 et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1104 du code civil. En l'espèce, les sociétés Immorente et Satyam sont liées par un bail commercial renouvelé par avenant du 16 décembre 2020, qui renvoie aux dispositions non modifiées du bail du 31 mai 2012. Il prévoit un loyer annuel de 144.322,54 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance, révisable annuellement en fonction de l'indice ILC. L’avenant de renouvellement renvoie à l’article 21 « CLAUSE RESOLUTOIRE » du contrat de bail du 31 mai 2012, lequel stipule que « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires qu’une simple ordonnance de référé pour contraindre, si besoin était, le PRENEUR à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises, ce nonobstant toutes offres et conciliations ultérieures. » Par acte extrajudiciaire du 24 janvier 2022, la société Immorente a délivré à la société Satyam un commandement visant la clause résolutoire du bail de lui payer la somme totale de 338.070,33 euros au titre de loyers, charges et taxes impayés, arrêtée au 19 janvier 2022. * Sur le moyen tiré de l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 La société Satyam soutient qu’en application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, la clause résolutoire visée dans le commandement du 24 janvier 2022 doit être réputée non écrite. L’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose : « I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative. II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil. IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa [...]. VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020 [...] ». Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a précisé les conditions d’éligibilité à ce dispositif en exigeant que l’activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d’affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d’affaires constatée. Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier : - que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ; - que le montant de son chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ; - que la perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50%. Ce critère correspond à une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d'une part, le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d'autre part : - le chiffre d'affaires durant la même période de l'année précédente, ou, - si l'entreprise le souhaite, le chiffre d'affaires mensuel moyen de l'année 2019. La protection de l’article 14 s’applique à toutes les entreprises visées au I de l’article, lequel vise les personnes physiques ou morales affectées par une mesure de police administrative prise en application du 2° et 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020, ces mesures pouvant être aussi bien des restrictions de l’accueil du public que des fermetures provisoires. En l’espèce, la société Satyam a fait l’objet de mesures de fermeture administrative à plusieurs reprises, du 15 mars 2020 au 2 juin 2020, puis du 23 septembre 2020 au 8 juin 2021. Au cours de l’été 2021, elle a dû appliquer une jauge de 50% à l’accueil du public, puis veiller au respect de la présentation du pass sanitaire puis du pass vaccinal jusqu’à sa suspension en mars 2022. La société Satyam produit une attestation de son expert-comptable attestant que : Son effectif est inférieur à 250 salariés,Le chiffre d’affaires hors taxes de l’exercice clos au 31 décembre 2019 est inférieur à 50 millions d’euros, Le chiffre d’affaires de novembre 2020 est nul alors que le chiffre d’affaires de novembre 2019 était de 27.542 euros hors taxes. Il résulte de cette attestation que la société Satyam est éligible au dispositif de protection instauré par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020. Le dispositif instauré par l’article 14 vise à protéger les locataires notamment des poursuites pendant la période pendant laquelle ils sont affectés par une mesure de police administrative visant à lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19 et jusqu’à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une telle mesure. Il est constant que la société Satyam a pu ouvrir et reprendre une activité de salle sportive à compter du 8 juin 2021, mais avec un accueil du public restreint à 50% de sa capacité pendant l’été 2021. Le commandement de payer délivré le 24 janvier 2022, l’a donc été plus de deux mois après la fin des mesures restreignant l’accueil du public. Les mesures qui ont subsisté pendant quelques mois par la suite, notamment le pass sanitaire et le pass vaccinal, ne consistaient qu’en des mesures d’hygiène et de respect des “gestes barrières”, qui n’avaient pas pour but de restreindre l’accès du public ou la capacité d’accueil de l’établissement, et dont il n’est pas démontré qu’elles ont eu un effet sur l’activité de la société Satyam. En conséquence, il n’y a pas lieu de réputer non écrite la clause résolutoire du commandement de payer délivré le 24 janvier 2022, le dispositif de protection de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ne pouvant plus être invoqué à cette date. * Sur le moyen tiré de l’imprécision du commandement de payer Il est constant qu’un commandement insuffisamment clair et précis est irrégulier et encours la nullité. En l’espèce, au commandement de payer du 24 janvier 2022 sont annexés deux décomptes, l’un portant la référence de bail « 8605 », l’autre la référence de bail « 8593 », la somme des deux décomptes représentant le total réclamé. Ces références sont les mêmes que celles figurant sur les factures de loyers, charges et taxes adressées régulièrement à la société Satyam, cette double facturation s’expliquant par le rattachement des lots donnés à bail à la copropriété du [Adresse 5] et à celle du 81 de la même rue. Il n’est pas contesté que ces factures étaient adressées régulièrement à la locataire qui ne peut prétendre découvrir ce double rattachement à des copropriétés distinctes alors qu’il est expressément mentionné dans le bail. Les deux décomptes annexés au commandement sont clairs et précis en ce qu’ils retracent les facturations et les règlements de 2020 à janvier 2022 et précisent la référence et le libellé de chaque facture. Le fait que seul le montant global de la facture soit mentionné, sans détailler le montant du loyer, des charges et éventuelles taxes pour les facturations périodiques, est insuffisant à caractériser l’imprécision du commandement invoqué par la locataire, le numéro de facture ne prêtant pas à confusion. En conséquence, le commandement ne saurait être considéré irrégulier au motif de son imprécision. * Sur le moyen tiré de la destruction partielle de la chose louée Aux termes de l'article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. Est assimilée à une perte partielle de la chose, l'impossibilité, par suite de circonstances, pour le preneur de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination. En l’espèce, il est constant que le local de la société Satyam a fait l’objet de mesures de fermeture administrative dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus de la covid-19, en particulier du 15 mars 2020 au 2 juin 2020, puis du 23 septembre 2020 au 8 juin 2021. L’effet de cette mesure, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu’elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l'article 1722 du code civil, comme l’a jugé la Cour de cassation dans des arrêts de principe (Civ. 3ème, 30 juin 2022 ; pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190). La solution de principe dégagée par la Cour de cassation est applicable en l’espèce dès lors que le local de la société Satyam a été fermé par l’effet d’une mesure générale s’appliquant à toutes les salles de sport recevant du public et non par l’effet d’une mesure particulière en lien directe avec la destination prévue dans le bail liant les parties. Il en résulte que les loyers relatifs aux périodes de fermeture administrative visés dans le commandement de payé étaient exigibles. * Sur le moyen tiré de l’exonération d’une partie des loyers sur le fondement de la théorie des risques En l’espèce, les mesures de police administratives prises pour endiguer la propagation de l’épidémie de covid-19 n’ont pas eu pour effet de priver la société Immorente de son bien, ni de l’empêcher de le mettre à disposition de sa locataire. Il n’est pas contesté que pendant toute la durée de ces mesures restreignant l’accès du public à certains locaux commerciaux, la société Immorente a continué de mettre à disposition de la société Satyam le local convenu dans le bail du 31 mai 2012, puis dans l’avenant de renouvellement du 16 décembre 2020. Dès lors qu’elle n’a pas été privée du local mis à sa disposition, la société Satyam ne peut solliciter une exonération de loyer sur le fondement de la théorie des risques ou de l’atteinte au droit de propriété du bailleur, seule l’exercice de son activité ayant été entravé par l’effet de mesures générales et temporaires et non sa disposition du local. Au surplus, il convient de relever que la demande d’exonération de loyers de la société Satyam ne porte que sur la période de fermeture à compter du 16 décembre 2020, alors qu’elle a été fermée à deux reprises avant cette date, de sorte que son moyen n’est pas davantage fondé en fait. En conséquence, la demande d’annulation des loyers de la période du 16 décembre 2020 au 8 juin 2021 sera rejetée, tous les moyens invoqués étant inopérants. * Sur le moyen tiré du manquement à l’obligation de bonne foi La société Immorente a attendu plus de six mois après la réouverture des salles de sport au public en juin 2021 pour délivrer un commandement de payer à sa locataire, et ce, après avoir négocié une franchise de loyer et un échéancier de paiement dans le cadre du renouvellement du bail en décembre 2020. Il a été démontré que le commandement délivré par le bailleur était clair et précis, qu’il visait des loyers exigibles, qu’il a été délivré après avoir laissé un certain temps au preneur pour reprendre son activité à l’issue des périodes de fermeture administrative et qu’il a été délivré après la fin des périodes protégées par des dispositions particulières. Il ne résulte pas du comportement du bailleur un manquement à son obligation de bonne foi dans l’exercice de ses prérogatives contractuelles. La société Satyam ayant échoué à démontrer l’irrégularité du commandement de payer, le défaut d’exigibilité des sommes réclamées et un éventuel manquement de la société Immorente à son obligation de bonne foi, elle sera déboutée de ses demandes visant à invalider le commandement du 24 janvier 2022. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la suspension de ses effets La société Satyam ne prétend ni ne justifie avoir procédé au paiement des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance. Dès lors, le non-apurement des causes du commandement du 24 janvier 2022 dans le délai d'un mois étant acquis au débat, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat est résilié depuis le 24 février 2022 à minuit. Il sera en conséquence fait droit à la demande d'expulsion formée par la société Immorente dans les termes du présent dispositif. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. La société Satyam sollicite, s’il n’était pas fait droit à sa demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer et à sa demande d’annulation d’une partie des loyers, qu’il lui soit octroyé des délais de paiement sur une période de 24 mois pour apurer sa dette et suspendre les effets de la clause résolutoire, invoquant les difficultés d’exploitation auxquelles elle a été confrontée pendant la période de crise sanitaire, la privant de la totalité de ses revenus pendant plusieurs mois en raison de l’impossibilité d’exploiter les locaux. La société Immorente s’y oppose aux motifs que sa locataire ne produit pas ses bilans et documents comptables pour justifier de ses difficultés financières, que depuis l’assignation délivrée à sa requête le 14 septembre 2021 et le commandement de payer du 24 janvier 2022, sa dette n’a pas diminué alors que les mesures de police administrative ont cessé depuis l’été 2021, et qu’elle a des difficultés à régler ses loyers courants à échéance. Elle estime que la situation financière de la société Satyam est définitivement obérée et que des délais ne sont pas justifiés. Si des délais étaient accordés, elle estime qu’ils devraient être assortis d’une clause de déchéance. Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi. En l’espèce, il ressort des décomptes produits par la société Immorente que, malgré la reprise de son activité à l’été 2021, les règlements des loyers et charges courants de la société Satyam sont restés très irréguliers pour les années 2022 et 2023. La société Satyam justifie avoir réglé les factures d’avril et juillet 2023 au mois de janvier 2024. Outre les loyers courants, la société Satyam reconnait ne pas être parvenue à entamer les règlements de la dette réclamée dans le commandement du 24 janvier 2022, dont elle ne conteste pas le montant, et ce depuis deux ans, malgré la reprise de son activité. Enfin, la société Satyam ne produit pas les justificatifs de sa situation économique actuelle, le tribunal n’étant pas en mesure de s'assurer de l'impossibilité dans laquelle elle se trouve de payer immédiatement l'entière somme dont elle est redevable, ni de sa capacité à assumer un échéancier de paiement s’il était ordonné. En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, de l’importance de la dette qui a progressé et qui représente plus de deux ans de loyers, il ne sera pas fait droit à la demande de délais suspendant les effets de la clause résolutoire de la société Satyam. Sur l’indemnité d’occupation La société Immorente sollicite la fixation et la condamnation de la société Satyam à une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer facturé, outre les charges et les taxes, jusqu’à libération effective des lieux. Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. Occupante sans droit ni titre depuis le 24 février 2022 minuit, la société Satyam sera condamnée à payer une indemnité d'occupation de droit commun, qui par sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Elle sera fixée en l'espèce, au vu du loyer contractuel et de la nature des locaux, au montant du dernier loyer contractuel en vigueur majoré des charges et taxes jusqu’à la libération des locaux. Par conséquent, la société Satyam sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 25 février 2022 jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés, d'un montant égal au montant du loyer contractuel majoré des taxes et charges. Sur la demande en paiement de la société Immorente La société Immorente expose que la dette locative de la société Satyam s’établit à la somme de 452.423,36 euros TTC, actualisée au 5 janvier 2024. Elle en sollicite le paiement augmenté d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire du mois précédant l’exigibilité de la dette, majoré de 4 points, en application de l’article 4.5 du contrat de bail. Elle sollicite en outre le paiement d’une indemnité forfaitaire de 67.880 euros représentant 20% des sommes pour lesquelles la procédure est engagée, en application de l’article 21.2 du contrat. La société Satyam estime qu’au regard des difficultés liées à la crise sanitaire dont elle a été la première victime, l’application de l’article 21.2 du contrat de bail doit être écartée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 à titre principal et sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil à titre subsidiaire. Il résulte de l'article 1315 devenu 1353 du code civil qu'il appartient au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur. L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal. En l’espèce, la société Immorente produit des décomptes actualisés au 5 janvier 2024 pour justifier du montant des impayés de loyers, charges et taxes dont elle demande le paiement à hauteur de 452.423,36 euros. La société Satyam conteste les décomptes en ce qu’ils ne tiennent pas compte de règlements réalisés le 2 janvier 2024 qui n’apparaissent pas. Elle justifie ainsi des trois virements suivants : 30 375,37 euros au titre de la facture 23010400 pour le bail « 8605 »30 375,36 euros au titre de la facture 23005356 pour le bail « 8605 »20 371,16 euros au titre de la facture 23014162 pour le bail « 8593 »Soit un total de 81.121,90 euros. En conséquence, il sera fait droit à la demande en paiement de la société Immorente à hauteur de 371.301,46 euros (452.423,36 - 81.121,90), au titre des loyers, charges et taxes impayés. Le contrat de bail du 31 mai 2012 auquel renvoi l’avenant du 16 décembre 2020 stipule : Article 4.5 : « A défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges ou accessoires et plus généralement de toutes sommes exigibles du chef du présent bail, aux échéances prévues ci-dessus, les sommes dues seront majorées automatiquement d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire, majoré de quatre points (soit TBB + 4), le TBB étant retenu sur la base du mois précédant l’exigibilité de la créance sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement ». Article 21.2 : « En sus du remboursement au Bailleur des frais d’huissier, de justice, actes de procédure, droit proportionnel ainsi que tous frais extra-judiciaires qui seraient la suite de sa condamnation aux dépens, les honoraires de ses avocats, ce dernier devrait payer une indemnité fixée forfaitairement à vingt pour cent des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée, ladite indemnité étant destinée à couvrir le BAILLEUR des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements… » Le mécanisme de protection instauré par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ayant pris fin deux mois après la fin des mesures administratives ayant affecté l’activité de la société Satyam, les pénalités contractuelles ne peuvent être écartées sur ce fondement. Les deux clauses qui déterminent par avance, et de manière forfaitaire pour la seconde, l'indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait du retard de paiement, de l’absence de paiement et de la résiliation du bail, doivent s'analyser comme des clauses pénales. Ces clauses apparaissent manifestement excessives eu égard à la situation de crise sanitaire qui s’est imposée à la société Satyam, laquelle a été totalement privée de ses revenus pendant les périodes de fermeture administrative, et compte tenu du fait qu’il n’est pas soutenu qu’elle avait déjà eu des impayés avant les fermetures administratives liées à la crise sanitaire. Au regard de ce contexte très particulier, le montant de l’intérêt de retard appliqué aux sommes dues sera ramené au taux d’intérêt légal et la majoration forfaitaire sera ramenée à 5.000 euros. La société Satyam sera donc condamnée à payer 371.301,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi qu’à la somme de 5.000 euros à titre de clause pénale en réparation du préjudice résultant du défaut de paiement. Sur les demandes accessoires La société Satyam succombant à l’instance sera condamnée aux dépens y compris aux frais de commandement de payer. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à la société Immorente la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit. * PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : - Rejette la demande visant à réputer non écrite la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 24 janvier 2022 par la SCPI Immorente à la SARL Satyam portant sur les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 3], - Rejette la demande visant à juger nul et de nul effet ledit commandement de payer délivré le 24 janvier 2022, - Déboute la SARL Satyam de sa demande d’annulation des loyers de la période du 16 décembre 2020 au 8 juin 2021, - Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 31 mai 2012, renouvelé le 16 décembre 2020, à la date du 24 février 2022 à minuit, par l'effet du commandement de payer du 24 janvier 2022, - Déboute la SARL Satyam de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, - Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4], à [Localité 3] dans les deux mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de SARL Satyam et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, - Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - Condamne la SARL Satyam à payer à la SCPI Immorente une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel, majoré des taxes et charges, à compter du 25 février 2022, jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés, - Condamne la SARL Satyam à payer à la SCPI Immorente la somme de 371.301,46 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, - Condamne la SARL Satyam à payer à la SCPI Immorente la somme de 5.000 euros au titre de la clause pénale prévue au bail, - Condamne la SARL Satyam à payer à la SCPI Immorente la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Déboute la SARL Satyam de sa demande sur ce même fondement, - Condamne la SARL Satyam à payer à la SCPI Immorente aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de commandement de payer du 24 janvier 2022, - Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, Fait et jugé à Paris le 07 Mai 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME