Texte intégral
N° RG 25/00191 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PNQZ
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 5]
JUGEMENT DU 22 Janvier 2026
DEMANDEUR:
S.C.I. -BGE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par M [L] [B], assisté de Me Audrey NGUYEN PHUNG, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Jean-François QUIEVY, avocat au barreau de PARIS
DEFENDEURS:
Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2025-001509 du 25/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])
représenté par Me Sophie MAUREL, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [F] [Z] épouse [G], demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2025-001508 du 25/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])
représentée par Me Sophie MAUREL, avocat au barreau de MONTPELLIER
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE
DEBATS:
Audience publique du : 20 Novembre 2025
Affaire mise en deliberé au 22 Janvier 2026
JUGEMENT :
Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Janvier 2026 par
Emmanuelle SERRE, Président
assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier
Copie exécutoire délivrée à : Me Audrey NGUYEN PHUNG
Copie certifiée delivrée à : Me Sophie MAUREL
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat ayant pris effet le 5 novembre 2021, la SCI BGE a donné à bail à Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] et ce moyennant un loyer de 815 € outre 137 € de provision sur charges.
Selon commandement de payer en date du 10 juillet 2024, la SCI BGE a adressé à Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] un commandement de payer les loyers d’un montant de 14 653,54 euros.
À défaut de règlement intégral, la SCI BGE a, par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, fait assigner Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et leur condamnation solidaire à payer la somme de 16 487,71 € outre 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Après réalisation d'un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 20 novembre 2025.
À cette audience, la SCI BGE, représentée par son avocat, conclut comme suit :
Vu l’article 24 de la loi du 6juillet 1989 les articles L. 411-1 et s. du Code des procédures civiles d’exécution
Vu les pièces versées au débat ;
DEBOUTER les locataires de 1'ensemble des demandes qu’ils ont formulées à titre principal,
A titre subsidiaire et en tout état de cause ;
CONSTATER la résiliation de plein droit du Contrat de bail conclu entre les Parties le 5 novembre 2021 à la date du 10 septembre 2024 ;
CONSTATER l’état actuel de la dette locative des locataires, qui s’élève au jour de la résiliation de plein droit du Contrat de bail à un montant de 16 487,71 euros ;
ORDONNER la libération immédiate des lieux par les locataires et toute personne introduite de leur chef, et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;
ORDONNER l’expulsion avec effet immédiat des locataires et de toute personne introduite de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
DIRE via une décision spéciale et motivée que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux
ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des objets meubles garnissant 1’Appartement appartenant aux locataires en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des locataires;
CONDAMNER indéfiniment et solidairement les locataires au versement d’une astreinte de 67,5 euros par jours de retard (soit l’équivalent du paiement de deux jours de loyers par jour) à compter du prononcé de la décision à intervenir ;
SE RESERVER COMPETENCE pour la liquidation de1’astreinte ;
CONDAMNER indéfiniment et solidairement les locataires à régler à la Défenderesse les loyers et charges impayés, pour un montant de 16 487,71 euros ;
CONDAMNER indéfiniment et solidairement les locataires à verser une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant actualisé du loyer et des charges de 1010,51 euros, due à compter de la date de résiliation du 10 septembre 2024, et ce jusqu’au jour de la restitution des clés;
CONDAMNER indéfiniment et solidairement les locataires à régler les intérêts légaux produits par chacun des loyers impayés en application de l’article 1231-6 du Code civil ;
PRONONCER la capitalisation des intérêts échus en application de l’artic1e 1343-2 du Code civil ;
CONDAMNER les locataires qui succombent aux entiers dépens ;
CONDAMNER solidairement les locataires à payer à la bailleresse la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En défense, Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G], également représentés par leur avocat, demandent :
VU l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
VU l'article 1343-5 du code civil
VU l'article 446-2-1 du Code de procédure civile,
DEDUIRE du montant de la dette locative les règlements effectués par la CAF et perçus par la SCI BGE à hauteur de 8.736 €.
DEDUIRE du montant de la dette locative la somme totale de 437,15 € correspondant au paiement des honoraires de gestion de l'agence immobilière qui ne saurait être mise à la charge des locataires.
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et ACCORDER à Madame [Z] et Monsieur [G] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative.
En tout état de cause,
DEBOUTER la SCI BGE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires.
CONDAMNER la SCI BGE au paiement de la somme de 1.200 € en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.
La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.
A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 446-2 alinéa 2 susvisé, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.
Sur les demandes de constat de la résiliation du bail et ses conséquences
Sur la recevabilité de la demande
La SCI BGE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.
Elle justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.
La demande est donc recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.
Le commandement de payer du 10 juillet 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2024, date de résiliation dudit bail.
À compter de la résiliation du bail, Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus solidairement de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.
Sur la demande de condamnation à paiement
Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du relevé de compte arrêté à décembre 2024 que le montant des loyers et charges dues doit être fixé à la somme de 36161,08 euros. Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] ont versé la somme de 3450 euros et la Caisse d’allocation familiale a effectivement versé la somme de 13305,82 euros ainsi que la somme de 5684 euros à JS Conseil à compter du mois de février 2014 tel que cela ressort de l’attestation de paiement CAF qui mentionne « 1. montant versé à : JS CONSEILS ». Le relevé de compte de la SCI BGE ne peut être retenu dans la mesure où les sommes versées par JS CONSEILS sont celles versées après déduction des frais de gestion qui ne doivent pas être à la charge des locataires.
Ainsi, Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] seront condamnés solidairement à verser à la SCI BGE la somme de 13721,26 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation au mois de décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, date du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [G] justifie de la reprise d'un emploi à compter du mois de janvier 2024 qui s'est transformé en contrat à durée indéterminée à compter du 1er janvier 2025. Madame [Z], quant à elle, entreprend des démarches pour une reprise d'emploi et va solliciter le revenu de solidarité spécifique ainsi qu’un logement social. Ils sont parents de deux enfants dont un en situation de handicap et ont divorcé par consentement mutuel.
Ainsi leur revenu s’élève à environ 2400 euros par mois pour un loyer d’un montant de plus de 1000 euros environ, charges comprises.
Or non seulement la dette est très importante, mais de surcroît s’ils justifient de la reprise du paiement intégral de ses loyers et charges pour le mois d’octobre 2024 et décembre 2024, il n’y a plus de versements au cours de l’année 2025.
Dès lors, la suspension des effets de la clause ne peut avoir lieu.
En conséquence, l’expulsion des défendeurs ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, sans qu’il n’y ait lieu d’exclure l’application des délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution en l’absence de voie de fait. L'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges contractuellement convenu et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement jusqu'à libération effective des lieux.
Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.
Sur la demande d’astreinte
Les articles L 131-1 à L 131-4 du Code des procédures civiles d'exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.
En l’espèce, celle-ci n'apparaît pas utile à l'exécution du présent jugement qui dépend pour l'expulsion, de la seule mise à disposition de la force publique par l'autorité préfectorale du département à défaut de départ volontaire.
La SCI BGE sera donc déboutée de sa demande de ce chef.
Sur la demande de délais de paiement
En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La situation des défendeurs tels qu’exposé ci dessus ne permet pas en l’état au regard de l’importance de la dette de faire droit à cette demande.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Condamnés aux dépens, Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] seront tenus solidairement à verser à la SCI BGE la somme de 1000 euros sur ce fondement.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI BGE et Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] et portant sur un local à usage d’habitation située [Adresse 4] ont réunies à la date du 11 septembre 2024 ;
DÉCLARE en conséquence Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 11 septembre 2024;
CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] à payer à la SCI BGE une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;
DIT qu'à défaut par Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] d'avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;
DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] à payer à la SCI BGE la somme de 13721,26 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation au mois de décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, date du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.
DEBOUTE Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] de leurs demandes ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] à payer à la SCI BGE la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [G] et Madame [F] [Z] épouse [G] aux dépens de l'instance ;
DEBOUTE la SCI BGE de ses autres demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La greffière, La Juge des contentieux de la protection,
