Texte intégral
MM/ND
Numéro 22/2650
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 30/06/2022
Dossier : N° RG 21/00488 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HY2D
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
Affaire :
S.A.R.L. ATEC SERVICES
C/
S.C.I. BOURRIAOU
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 juin 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 03 Mai 2022, devant :
Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,
Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Monsieur Marc MAGNON, Conseiller
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A.R.L. ATEC SERVICES
immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 495 400 699, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, M. [Y] [W], domicilié ès-qualités au siège
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Gilles VIOLANTE de la SCP VIOLANTE RAYNAL-VIOLANTE, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMEE :
S.C.I. BOURRIAOU
immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° D 429 044 761
Chez Madame [H] [X], administrateur provisoire, désignée en cette qualité par une ordonnance sur pied de requête rendue le 16 juillet 2013 par le Président près le Tribunal de grande instance de Dax
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Pierre POUDENX, avocat au barreau de DAX
sur appel de la décision
en date du 03 FEVRIER 2021
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX
EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :
M. [E] [W] et M. [Y] [W], frères, ont exploité une activité commerciale dans des locaux professionnels en nature de hangar industriel, sis à [Adresse 5], appartenant à leurs parents.
A la suite du décès de leur père, les deux frères et leur mère, Mme [L] [I], ont
constitué entre eux une SCI Bourriaou, immatriculée le 24 janvier 2000, à laquelle a été apporté le hangar.
Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2005, la SCI Bourriaou a donné à bail commercial à M. [E] [W] la partie des locaux destinée à son activité exercée sous l'enseigne Hivernage Bourriaou, consistant principalement dans le gardiennage de camping-cars et autres véhicules qui lui sont confiés durant l'hiver.
Par acte du 12 juillet 2007, la SCI Bourriaou a donné à bail commercial à la SARL Atec Services, représentée par son gérant Monsieur [Y] [W], pour une durée de 9 ans, une partie du hangar, comptée pour une superficie d'environ 1750 m², pour y exercer l' activité de carrosserie industrielle et chaudronnerie et toutes activités s'y rattachant directement ou indirectement, moyennant un loyer annuel de 9536,76 euros HT plus TVA applicable.
Les parties ont convenu que le loyer serait révisé tous les ans, selon l'évolution de l'indice du coût de la construction, l'indice de base étant celui du 3ème trimestre 2006, soit 1381.
Des désaccords sont survenus entre les associés de la SCI Bourriaou et Monsieur [Y] [W] a saisi le président du tribunal de grande instance de Dax pour demander la désignation d'un mandataire ad hoc, en remplacement de sa mère, gérante de droit.
Par ordonnance sur requête du 16 juillet 2013, le Président du tribunal de grande instance de Dax a nommé Madame [H] [X] en qualité d'administrateur ad hoc de la SCI Bourriaou avec la mission de réaliser les actes d'administration relevant de la compétence statutaire du gérant, notamment 1'introduction de toute action ' tendant à recouvrer les sommes dont la société est ou pourrait être reconnue créancière '.
Le 24 septembre 2015, l'assemblée générale ordinaire des associés de la SCI Bourriaou a rejeté la résolution n° 3 tendant à procéder à une compensation entre, d'une part, les factures établies par la SARL Atec Services
' n° 2377 du 25 février 2013 (3 787,84 euros TTC),
' n° 2378 du 25 février 2013 (2 384,24 euros TTC),
' n° 2434 du 15 avri12013 (7 643,64 euros TTC),
' n° 2742 du 31 décembre 2013 (14 352 euros TTC),
soit au total 28167,71 euros TTC, et, d'autre part, une dette locative de la SARL Atec Services.
Par lettre recommandée datée du 24 novembre 2017 avec accusé de réception du 28 novembre 2017, le conseil de la SCI Bourriaou a mis en demeure la SARL Atec Services de lui verser la somme de 21 522,69 euros - au titre des loyers impayés dn 31 octobre 2017.
Par acte d'huissier du 4 mai 2018, la SCI Bourriaou, représentée par son administrateur provisoire Madame [H] [X], a assigné la SARL Atec Services devant le tribunal de grande instance de Dax aux 'ns de :
' la condamner au paiement de la somme de 22 701,70 euros TTC au titre des loyers impayés au 31 mars 2018, majorée des intérêts an taux légal à compter du 24 novembre 2017,
' ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir
' la condamner au paiement de la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
En l'état de ses dernières écritures, la SCI Bourriaou a demandé au tribunal de débouter la SARL Atec Services de l'intégralité de ses prétentions et a porté sa demande principale à la somme de 27 284,34 euros TTC, au titre des loyers impayés au 30 novembre 2018, majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2017, ces autres prétentions étant maintenues.
,
La SARL Atec Services a conclu à l'irrecevabilité et au caractère infondé de ces demandes, au motif que la créance de loyers à hauteur de 22 701,70 euros s'est compensée automatiquement par l'effet de la loi avec la créance de la SARL Atec Services justi'ée à hauteur de la somme de 28 167,72 euros par des factures de travaux non contestées depuis leur émission en 2013.
A titre reconventionnel, elle a demandé la condamnation de la SCI Bourriaou à lui verser la somme de 5 466,02 euros correspondant au solde restant dû des factures de la SARL Atec Services, nonobstant la compensation intervenue pour 1e surplus, outre la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des dépens.
Par jugement du 3 février 2021, le tribunal judiciaire de Dax a :
Débouté la SARL Atec Services de l'intégralité de ses demandes,
Condamné la SARL Atec Services à verser à la SCI Bourriaou la somme de 27 284,34 euros TTC au titre des loyers impayés au 30 novembre 2018, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2017,
Condamné la SARL Atec Services à verser à la SCI Bourriaou la somme de 2 400,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné la SARL Atec Services aux entiers dépens avec faculté de recouvrement direct au pro't de Maitre Jean-Pierre Poudenx, Avocat inscrit au barreau de Dax, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration en date du 17 février 2021, la SARL Atec Services a relevé appel de cette décision.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 avril 2022, l'affaire étant fixée au 3 mai 2022
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Vu les conclusions notifiées le 12 mai 2021 par la société Atec Services qui demande de :
Sur la demande principale en paiement de loyers de la part de la SCI Bourriaou :
Réformer le jugement dont appel et dire prescrites les demandes en paiement s'appliquant à des loyers échus sur la période antérieure de 5 années à la date de l'acte introductif d'instance du 04 mai 2018 soit les loyers échus et impayés entre le 04 mai 2013 échéance d'avril 2013 et le 04 mai 2018 échéance de mai 2018 incluse
Arrêter par suite à la somme de 19 263,03 € la dette de loyers non prescrite mais dire qu'elle s'est compensée avec la créance de travaux d'Atec ainsi que dit infra
Sur la demande reconventionnelle en paiement de travaux et la compensation :
Faire droit à la demande reconventionnelle du concluant, et en conséquence :
Condamner la Société civile immobilière Bourriaou à payer à la SARL Atec Services la somme de 8 904,69 € solde restant dû des factures Atec Services nonobstant la compensation intervenue pour le surplus
Sur le trouble de jouissance subi par Atec du fait des désordres de la toiture :
Condamner la SCI Bourriaou à payer à Atec Services la somme de 13 615,20 € en réparation du trouble de jouissance causé par les désordres de toiture
Condamner la Société civile immobilière Bourriaou à lui payer la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamner la Société civile immobilière Bourriaou à payer la somme de 4 000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner la Société civile immobilière Bourriaou aux entiers dépens ;
Ordonner l'exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir ;
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, la SCP Violante-Raynal Violante pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
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Vu les conclusions notifiées le 17 juin 2021 par la SCI Bourriaou qui demande de :
Débouter la SARL Atec Services de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel rendu le 3 Février 2021 par le Tribunal Judiciaire de Dax,
Y ajoutant :
Condamner la SARL Atec Services à payer, à la SCI Bourriaou, la somme de 2.000€, en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,
Autoriser Maître Jean-Pierre Poudenx à recouvrer ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
MOTIVATION :
Sur la prescription de l'action en paiement des loyers :
En premier lieu, la SARL Atec Services conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il a écarté la prescription des demandes de la SCI Bourriaou portant sur l'arriéré de loyers antérieur à la période des cinq années précédant la date de l'acte introductif d'instance.
Elle considère en effet que la société Bourriaou fournit l'historique de l'ensemble des loyers dont elle prétend ne pas avoir été réglée, laissant apparaître des impayés à compter de 2007, si bien que seuls les loyers échus et impayés entre le 4 mai 2013, échéance d'avril 2013, et le 4 mai 2018, échéance de mai 2018 incluse peuvent être réclamés, l'action en paiement des loyers échus sur la période antérieure étant prescrite, en application de l'article 2224 du code civil qui prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Selon son calcul, le montant des loyers dus sur la période non prescrite s'établit à 19263,03 euros.
La SCI Bourriaou s'oppose à cette analyse, au visa des dispositions de l'article 1342-10 du code civil et fait valoir que la SARL Atec Services ne produit aucun justificatif établissant que ce sont les loyers de 2007 qui sont impayés. Elle ajoute que la somme aujourd'hui réclamée, arrêtée au 30 novembre 2018, est d'environ 27284,34 euros, soit 24 mois de loyers, soit 2 ans d'arriérés, ladite somme ne pouvant être prescrite.
En droit, il ressort des dispositions de l'article 1342-10 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, reprenant en cela les dispositions des articles 1253 et 1256 anciens du même code, que « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter et, à défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne, toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».
En l'espèce, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la SARL Atec Services ait entendue affecter ses paiements au réglement du loyer courant plutôt qu'à l'arriéré des loyers échus impayés et, parmi ces derniers, aux impayés les plus récents plutôt qu'aux plus anciens.
Il s'ensuit que le bailleur était en droit, conformément aux dispositions précitées, d'affecter les paiements opérés par le preneur défaillant aux loyers échus impayés les plus anciens, cette imputation rejoignant au demeurant l'intérêt du preneur, au regard des dispositions sur la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, en déplaçant la dette locative dans le temps.
En outre, la dette réclamée ne peut correspondre à des loyers antérieurs à février 2011, puisqu'à cette date, le compte locatif établi par le bailleur, non contesté par le preneur ( pièce 14 de la SCI Bourriaou) présentait un solde créditeur en faveur du preneur par suite des paiements opérés par ce dernier au.delà du loyer courant, ayant apuré la dette locative antérieure.
Il s'ensuit que la somme réclamée de 27284,34 arrêtée au 30 novembre 2018, retenue par le tribunal, couvre, selon le compte locatif produit en pièce 14 du bailleur, 24 échéances de loyer entre novembre 2016 et novembre 2018 et une fraction de l'échéance d'octobre 2016, les paiements opérés par le locataire sur cette période ayant été imputés par le bailleur aux loyers échus impayés antérieurs.
Il en découle que l'action en paiement de la SCI Bourriaou n'est prescrite pour aucune des fractions de la dette réclamée.
Cette fin de non-recevoir est en conséquence rejetée.
Sur le paiement par compensation des loyers réclamés :
La SARL Atec Services invoque en second lieu la compensation légale, en son temps, de la créance locative, avec les factures qu'elle a émises les 25 février 2013 (3787,84 euros et 2384,24 euros) 15 avril 2013 (pour 7643,64 euros) et 31 décembre 2013 (14352,00 euros) relatives à des travaux qu'elle a réalisés sur le bâtiment loué, le chemin d'accès, la voirie et l'assainissement, pour une somme globale facturée de 28167,71 euros.
Elle soutient que la réalité de ces travaux n'a jamais été contestée par le bailleur qui avait intérêt, financièrement, à ce que le preneur les réalise plutôt que de recourir à une entreprise extérieure qui aurait facturé un prix plus élevé.
Toutefois, la SCI Bourriaou conteste ces factures qui n'ont été précédées d'aucun devis accepté par elle et qui ne comprennent ni les quantités mises en oeuvre, ni les prix unitaires facturés forfaitairement.
Surtout, elle conteste son obligation aux travaux réalisés, au regard des clauses du bail relatives aux travaux et à l'entretien.
En droit, l'article 1289 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date des factures émises, dispose que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes [de la manière et dans les cas ci-après exprimés].
L'article 1290 du même code, dans sa rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, dispose ainsi que la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.
Enfin, l'article 1291 précise que la compensation n'a lieu qu'entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d'argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.
Il résulte de ces dispositions que les dettes et créances réciproques, quelle que soit leur origine, se compensent de plein droit à due concurrence, dès l'instant où elles se trouvent exister à la fois.
Cependant, comme l'a relevé le tribunal, la seule production de factures peu précises et d'un rapport d'expertise non contradictoire, pour évaluer le coût global des travaux réalisés par la SARL Atec Services, ne permet pas d'établir que les travaux facturés relevaient de ceux incombant au bailleur cantonnés, selon le bail, aux grosses réparations définies par l'article 606 du code civil, et alors que ces travaux n'ont jamais été précédés d'une mise en demeure adressée au bailleur d'avoir à effectuer des réparations relevant de ses obligations contractuelles.
La SARL Atec Services ne justifie pas mieux d'un accord de la SCI Bourriaou pour prendre en charge ces travaux, ni d'une autorisation donnée à leur réalisation, ni non plus d'un accord pour une compensation conventionnelle.
Les factures éditées en 2013 ne permettent pas ainsi d'établir le caractère certain et exigible de la créance invoquée par la SARL Atec Services qui ne peut ainsi se prévaloir du mécanisme de la compensation légale.
Le jugement est ainsi confirmé en ce qu'il a écarté ce moyen et condamné la SARL Atec Services à payer à la SCI Bourriaou la somme de 27284,34 euros TTC au titre des loyers impayés au 30 novembre 2018, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2017.
Sur la demande reconventionnelle de la société Atec Services tendant au paiement de la somme de 8904,69 euros :
La société appelante demande la condamnation de l'intimée à lui payer le solde de sa facturation, déduction faite de la dette de loyers qu'elle estime non prescrite, selon son propre calcul, soit 8904,69 euros (28167,72 ' 19263,03 euros).
Cependant, la cour ayant rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et la compensation, en estimant que la créance invoquée par le preneur n'était ni certaine, ni exigible, cette demande doit être rejetée.
En outre, il résulte du rejet de la compensation légale que l'action en paiement des factures des mois de février et avril 2013 est prescrite, comme le relève la SCI Bourriaou, la demande en paiement de la SARL Atec Services ayant été formulée, la première fois par conclusions du 9 octobre 2018, alors que le point de départ du délai de prescription était la date d'exigibilité des factures payables à réception, soit en février et avril 2013.
Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL Atec Services pour trouble de jouissance :
Tirant argument de ce que l'administratrice provisoire de la SCI Bourriaou a fait voter le 30 novembre 2019, par les associés réunis en assemblée générale, une résolution approuvant la réalisation de travaux de réfection partielle de la toiture, la SARL Atec Services invoque un trouble de jouissance résultant d'infiltrations d'eaux pluviales, justifiant selon elle la diminution mensuelle du loyer de 50 % sur 24 mois, alors qu'elle avait alerté le bailleur sur le trouble de jouissance qu'elle subissait, par lettre du 21 décembre 2017 de son conseil.
La SCI Bourriaou considère que cette demande formulée pour la première fois en cause d'appel est irrecevable.
Toutefois, s'agissant d'une demande reconventionnelle, qui se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires du bailleur tendant au paiement d'un arriéré de loyers, cette demande est recevable en application des dispositions combinées des articles 70 et 567 du code de procédure civile.
Toutefois, la SARL Atec Services ne fournit aucun constat ni aucun autre élément technique, tels que devis détaillés ou factures de travaux, de nature à préciser l'ampleur et les conséquences des désordres affectant la couverture du hangar, et à caractériser ainsi le trouble de jouissance allégué.
Le préjudice allégué n'étant pas caractérisé, la société Atec Services est déboutée de cette prétention.
Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL Atec Services pour procédure abusive :
La société Atec Services demande à ce titre une somme de 1500,00 euros de dommages et intérêts.
Cependant, le droit d'agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol, ce qui n'est pas démontré, au stade de la présente instance, compte tenu de l'issue du litige.
La société appelante est en conséquence déboutée de cette prétention.
Sur les demandes annexes :
La société Atec Services qui succombe sur la totalité de ses prétentions, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel, dont distraction au bénéfice de Maître Jean-Pierre Poudenx, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
Au regard des circonstances de la cause et de la position des parties, l'équité justifie de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL Atec Services à payer à la SCI Bourriaou une somme de 2400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et d'y ajouter une somme de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la SARL Atec Services de ses demandes tendant au paiement des sommes de 8904,69 euros, pour solde de sa facturation, et de 13615,20 euros, à titre de dommages et intérêts, pour préjudice de jouissance,
Condamne la SARL Atec Services aux dépens d'appel et autorise Maître Jean-Pierre Poudenx, avocat, à recouvrer ceux des dépens d'appel dont il a fait l'avance, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Atec Services à payer à la SCI Bourriaou une somme de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La GreffièreLa Présidente
