Cour d'appel, 03 mai 2024. 23/15698

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRÊT DU 03 MAI 2024 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15698 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIIX5 Décision déférée à la cour : ordonnance du 18 septembre 2023 - président du TJ de Créteil - RG n° 23/00838 APPELANTE SCI LA CROIX, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 Ayant pour avocat plaidant Me Olivier PECHENARD, de la SELARL PBM, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE S.A.S. NMK, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] et [Adresse 5] [Localité 4] Défaillante, déclaration d'appel signifiée le 18 octobre 2024 à étude COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 mars 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - PAR DÉFAUT - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. Par acte du 5 décembre 2018, la société civile immobilière La Croix a donné à bail commercial à la société Ninis Thai des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 5], à [Localité 4] (Val-de-Marne). Se prévalant de ce que les locaux étaient exploités par la société NMK, la société La Croix a, par acte du 16 novembre 2022, fait délivrer à cette dernière un commandement, visant la clause résolutoire, lui enjoignant d'effectuer le dépôt des installations du système d'évacuation des fumées et les réparations de la façade percée sans autorisation, puis, en l'absence de suite donnée à ce commandement, l'a fait assigner, par acte du 17 mai 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l'expulsion de la locataire et obtenir sa condamnation à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation et la somme de 18.240 euros au titre des travaux de remise en état à réaliser. Par ordonnance réputée contradictoire du 18 septembre 2023, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé et a condamné la société La Croix aux entiers dépens. Par déclaration du 22 septembre 2023, la société La Croix a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Par conclusions remises au greffe le 14 octobre 2023 et signifiées à l'intimée par acte du 18 octobre 2023, elle demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; statuant à nouveau, - dire que la société La Croix et la société NMK sont liées par le contrat de bail du 5 décembre 2018 en vertu de la cession opérée entre la société Ninis Thai et la société NMK ; - dire que la société NMK a violé les stipulations du contrat de bail et n'a pas donné suite au commandement de payer du 16 novembre 2022 ; - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat du bail, signé le 5 décembre 2018, opposable à la société NMK ; - ordonner l'expulsion de la société NMK et celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 5], [Localité 4] (Val de Marne), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce sous astreinte d'un montant de 250 euros par jour de retard ; - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux en tout garde- meuble aux frais, risques et périls de la société NMK ; - condamner la société NMK au paiement à titre provisionnel de la somme de 18.240 euros TTC au titre des travaux à réaliser sous astreinte ; - dire que le règlement de cette provision pourra intervenir par compensation avec le dépôt de garantie ; - condamner la société NMK au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 17 décembre 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux, égale montant du loyer de la dernière année de location, charges et taxes en sus ; - la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La société NMK, à laquelle la société La Croix a fait signifier la déclaration d'appel par acte du 18 octobre 2023 délivré à l'étude du commissaire de justice, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2024. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. SUR CE, LA COUR La société NMK n'ayant pas constitué avocat, il appartient néanmoins à la cour, en application de l'article 472 du code de procédure civile, de ne faire droit aux demandes de la SCI La Croix que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.' La société La Croix fait valoir que c'est à tort que le premier juge a retenu qu'elle ne démontrait pas qu'elle serait liée avec la société NMK par un contrat de bail. Elle soutient qu'une cession du bail a été opérée entre la société Ninis Thai et la société NMK, sans qu'elle lui soit notifiée mais qu'elle a régularisée postérieurement, ainsi qu'il résulte des comportements positifs et non équivoques des parties, constitués par le paiement des loyers par la société NMK et les échanges intervenus pour l'installation d'un système d'extraction des fumées, de sorte que cette société est tenue aux conditions stipulées dans le contrat de bail du 5 décembre 2018. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. [']' Le bail conclu le 5 décembre 2018 entre les sociétés Ninis Thai et La Croix dispose, en sa clause résolutoire, que 'les parties conviennent expressément qu'en cas de manquement par le preneur à 1'une quelconque de ses obligations contractuelles, qui sont toutes de rigueur, (...) le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter délivrée par exploit d'huissier restée sans effet : les conditions d'acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et 1'expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge.' Il convient de déterminer si la société La Croix peut se prévaloir à l'encontre de la société NMK de la clause résolutoire insérée au bail du 5 décembre 2018 par suite d'une cession à la société NMK par la société Ninis Thai du droit au bail et d'une substitution du cessionnaire au cédant. En l'espèce, la société La Croix ne produit aucun contrat de bail conclu entre la société NMK et la société La Croix, ni aucun avenant au contrat du 5 décembre 2018, ni aucun acte de cession du droit au bail au profit de la société NMK. S'il ressort du constat de commissaire de justice dressé le 12 avril 2023 (pièce La Croix n°8) que la société NMK est occupante des lieux, aucun des éléments invoqués par l'appelante au soutien de l'existence de la cession du droit au bail alléguée n'est de nature à l'établir avec l'évidence nécessaire. Ni le paiement des loyers par la société NMK, en l'absence notamment de quittances émises au nom du cessionnaire par la société La Croix, ni la mise en demeure du 18 mars 2021 d'avoir à constituer un dossier relatif à l'extraction des fumées (pièce n°12), le document produit ne comportant aucun nom de destinataire, ni les commandements délivrés à la société NMK par la société La Croix les 16 novembre 2022 (pièce n°7) et 16 août 2023 (pièce n°13), qui se bornent à viser le bail du 5 décembre 2018, ne démontrent qu'une telle cession, à laquelle aurait consenti la bailleresse, serait intervenue entre les sociétés Ninis Thai et NMK C'est dès lors à raison que le premier juge a retenu que la société La Croix ne démontrait pas qu'elle était liée avec la société NMK par la clause résolutoire dont elle demande de constater l'acquisition. L'ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé. Sur les frais et dépens Le sort des dépens de première instance a été exactement apprécié par le premier juge. La société La Croix sera tenue aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise ; Condamne la SCI La Croix aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT