Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/00445

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A.R.I. N° RG 23/00445 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F5FV Minute n° 24/00125 S.C.I. ELY C/ [V], [L] ------------------------- Juge des contentieux de la protection de SARREGUEMINES 02 Février 2023 22/00133 ------------------------- COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE A.R.I. ARRÊT DU 07 MAI 2024 APPELANTE : S.C.I. ELY représentée par son gérant [Adresse 2] Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ INTIMÉES : Madame [W] [V] [Adresse 1] Représentée par Me Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2023-003179 du 26/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) Madame [S] [L] [Adresse 1] Représentée par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2023-002445 du 18/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller M. KOEHL, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 9 janvier 2021, la SCI Ely a consenti un bail à Mme [W] [V], portant sur un local d'habitation situé au [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 510 euros outre 55 euros de provisions sur charges. Par acte du 7 janvier 2021, Mme [S] [L] s'est portée caution solidaire du bail. Par acte du 12 mai 2022, la SCI a fait délivrer à la locataire un commandement de payer. Par actes d'huissier du 23 août 2022, elle a assigné Mme [V] et Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la locataire, les voir condamner solidairement à titre provisionnel à lui verser une somme de 4.276,29 euros au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [V] a sollicité des délais de paiement. Par ordonnance réputée contradictoire du 2 février 2023, le juge des référés a': - rejeté la demande de la SCI Ely en constat d'acquisition de la clause résolutoire - condamné à titre provisionnel solidairement Mme [V] et Mme [L] à payer à la SCI Ely la somme de 3.014 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2022 avec intérêts légaux - rejeté le surplus de la demande de provision - dit que le surplus des demandes est sans objet - condamné solidairement Mme [V] et Mme [L] à payer à la SCI Ely la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et in solidum aux dépens à l'exclusion du coût du commandement de payer du 12 mai 2022, de la dénonce à la CCAPEX et de la notification de l'assignation à l'autorité préfectorale du 24 août 2022 - accordé à Mme [V] l'aide juridictionnelle provisoire. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 15 février 2023, la SCI Ely a interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions hormis celles au titre des frais irrépétibles, des dépens et de l'aide juridictionnelle provisoire. Aux termes de ses dernières conclusions du 10 janvier 2024, elle demande à la cour de': - juger n'y avoir lieu à annulation de l'assignation introductive d'instance et de la procédure subséquence - infirmer l'ordonnance - constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 9 janvier 2021 avec Mme [V] portant sur la location d'un logement situé à [Adresse 1], subsidiairement prononcer la résiliation du bail - plus subsidiairement, vu le congé donné par Mme [V] pour le 31 octobre 2022 et le congé pour reprise délivré à la locataire pour le 31 janvier 2024, juger que Mme [V] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er novembre 2022 et qu'elle le sera en tout état de cause à compter du 31 janvier 2024 - en conséquence la condamner à évacuer de corps et de biens et de tout occupant de son chef le logement sans délai et dire qu'à défaut il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique - condamner solidairement Mme [V] et Mme [L] à lui payer à titre de provision la somme de 7.001,27 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté à janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023 sur la somme de 3.014 euros et à compter des conclusions pour le surplus - condamner solidairement Mme [V] et Mme [L] à lui payer à titre de provision et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation révisable de 595 euros par mois, charges en sus, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance - les débouter de leur demande de délais de paiement - les condamner solidairement à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens de première instance et d'appel comprenant ceux du commandement de payer. Sur la résiliation du bail, l'appelante expose que la clause résolutoire figure expressément dans les conditions générales visées par le bail qui sont opposables à la locataire et que le commandement de payer stipulait que faute d'y satisfaire la résiliation du bail et l'expulsion étaient encourues, concluant à l'infirmation de l'ordonnance. Subsidiairement, elle demande à la cour de prononcer la résiliation du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil, du fait des manquements graves et répétés de la locataire à son obligation de payer les loyers et charges, ajoutant qu'elle ne justifie pas de la souscription d'une assurance ni de l'entretien de la chaudière. Plus subsidiairement, elle indique que la locataire a donné congé par lettre du 20 août 2022 et qu'elle lui a fait délivrer un congé pour reprises le 22 juin 2023, de sorte qu'elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er novembre 2022 et en tout état de cause à compter du 31 janvier 2024. Sur l'arriéré locatif, elle affirme que le solde restant dû s'élève à la somme de 7.001,27 euros arrêté à janvier 2024 et que les décomptes de charges au titre de la consommation d'eau de février 2021 à septembre 2023 sont justifiés pour avoir été établis sur la base des factures Veolia et des relevés des index du compteur d'eau de la locataire. Elle conteste les allégations adverses quant au dysfonctionnement de la chaudière, précisant que le compteur GRDF de la locataire a été déposé par le fournisseur le 9 mai 2023, et s'oppose à la demande de délais de paiement. Sur la nullité de l'assignation, elle expose qu'il ressort des mentions de l'acte remis à étude que Mme [L] a été assignée à l'adresse déclarée dans l'acte de caution, que l'huissier a réalisé les diligences suffisantes en vérifiant la certitude du domicile du destinataire caractérisé par la présence de son nom sur la boîte aux lettres, de sorte que l'assignation et la procédure n'encourent pas la nullité. Elle conteste la nullité du cautionnement aux motifs qu'en tant que SCI familiale n'ayant pas souscrit d'assurance locative elle est fondée à solliciter un cautionnement, et que les dispositions de l'ordonnance du 15 septembre 2021 ayant modifié l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au cautionnement souscrit le 7 janvier 2021. Enfin, elle soutient que la demande d'indemnité d'occupation n'est pas nouvelle pour avoir été présentée en première instance et s'oppose à la demande de délais de paiement formée par la caution. Aux termes de ses dernières conclusions du 11 décembre 2023, Mme [V] demande à la cour de': - déclarer recevable et fondé son appel incident en ce qu'elle a été condamnée à verser 3.014 euros au titre de l'arriéré locatif au 30 novembre 2022 avec intérêts légaux, les dépens et la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - débouter la SCI Ely de l'ensemble de ses demandes - à titre subsidiaire lui accorder les plus larges délais de paiement - condamner la SCI Ely aux entiers dépens d'instance et d'appel. Elle expose que le bail signé entre les parties ne contient pas de clause résolutoire, que les conditions générales ne font pas corps avec le bail et ne sont pas signées, ni visées parmi les pièces annexées au bail, que le commandement de payer indique que la convention liant les parties ne comporte pas de clause résolutoire et conclut que le premier juge a rejeté à juste titre la demande en résiliation du bail. Subsidiairement, elle invoque une exception d'inexécution en raison de l'indécence du logement l'ayant contrainte à cesser de régler le loyer. Elle expose que la chaudière ne fonctionne plus depuis avril 2022 ce qui a entraîné des désordres et une privation d'eau, qu'elle a aussitôt prévenu la SCI qui a refusé de la réparer malgré ses relances et que les demandes doivent être rejetées. A titre subsidiaire, elle conteste le décompte, notamment sur les charges, et sollicite des délais de paiement. Aux termes de ses dernières conclusions du 11 décembre 2023, Mme [L] demande à la cour de': - déclarer irrecevable comme nouvelle, en tous les cas mal fondée, la demande tendant à la condamner à payer à la SCI Ely à titre de provision une indemnité d'occupation révisable de 595 euros par mois, charges en sus, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance - prononcer l'annulation de l'assignation introductive d'instance qui lui a été délivrée et de l'ordonnance en toutes ses dispositions la concernant - constater que l'effet dévolutif ne peut en conséquence jouer - subsidiairement infirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamnée à titre provisionnel, solidairement avec Mme [V], à payer à la SCI Ely la somme de 3.014 euros au titre de l'arriéré locatif du 30 novembre 2022 avec intérêts légaux, aux dépens et à verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - dire n'y avoir lieu à référé - rejeter les demandes de la SCI Ely, tant irrecevables qu'infondées - à titre infiniment subsidiaire lui accorder les plus larges délais de paiement - condamner la SCI Ely aux entiers dépens de première instance et d'appel. Sur la nullité de l'assignation, elle expose que l'appelante ne justifie pas d'une assignation qui lui aurait été régulièrement signifiée en violation des articles 654 et suivants du code de procédure civile et qui n'est pas produite, que l'adresse mentionnée n'est pas la sienne, que l'huissier n'a pas accompli les diligences nécessaires pour s'assurer qu'elle demeurait à l'adresse indiquée et signifier l'acte à personne, qu'elle n'a pu faire valoir ses moyens de défense ce qui lui cause grief et en déduit que l'assignation et l'ordonnance encourent la nullité à son égard et que la cour ne peut statuer par l'effet dévolutif de l'appel. Subsidiairement, elle soutient qu'il existe une contestation sérieuse sur la validité de l'acte de cautionnement aux motifs que l'appelante ne justifie pas être une SCI familiale ni ne pas avoir souscrit d'assurance locative, et que le cautionnement ne respecte pas les mentions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle reprend à son compte les moyens exposés par Mme [V] sur l'exception d'inexécution et soutient que la demande d'indemnité d'occupation est nouvelle et irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile, que l'indemnité d'occupation n'est pas visée sur l'acte de caution ne les vise pas et qu'elle n'y est pas tenue, ajoutant que les charges ne sont pas justifiées. Enfin, elle sollicite des délais de paiement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la nullité de l'assignation Selon l'article 656 du code de procédure civile, il ne peut être recouru à la signification à domicile avec remise de l'acte à l'étude de l'huissier que lorsque personne ne peut ou veut recevoir l'acte au domicile du destinataire et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée. L'article 655 exige que l'huissier relate dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification. En l'espèce, il ressort de l'acte du 23 août 2022 remis à étude, que Mme [L] a été assignée à l'adresse qui figure sur l'acte de cautionnement ([Adresse 3]) et elle ne démontre par aucune pièce que la SCI Ely était informée d'une autre adresse au moment de l'assignation. Il résulte des mentions figurant à l'acte que'le commissaire de justice s'est transporté à cette adresse, que sur place personne n'a répondu à ses appels, que la certitude du domicile du destinataire de l'acte est caractérisée par la présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettres et que la signification à personne et à domicile s'est avérée impossible. Toutefois, la seule mention de la présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettres ne constitue pas une vérification suffisante de l'exactitude du domicile du destinataire, de sorte qu'en l'absence de vérification suffisante de la part du commissaire de justice pour déterminer que la destinataire de l'acte demeurait bien à l'adresse indiquée, l'assignation encourt la nullité. L'irrégularité de cet acte a nécessairement causé un préjudice à Mme [L] en la privant de la possibilité de présenter ses moyens de défense devant le premier juge, contrevenant au respect des droits de la défense ce qui caractérise le grief. En conséquence, il convient d'annuler l'acte d'assignation délivré le 23 août 2022 à Mme [L] et subséquemment l'ordonnance de référé du 2 février 2023 en toutes les dispositions la concernant. Sur la résiliation du bail En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire, l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, il est constaté que le contrat de bail du 9 janvier 2021 liant les parties ne contient aucune clause résolutoire, comme justement relevé par le premier juge. Si la SCI Ely soutient qu'une clause résolutoire figure dans les conditions générales, il est relevé que ces conditions générales ne sont pas signées et ne font pas corps avec le contrat de bail qui ne les mentionne pas et n'y fait aucune référence, notamment à la clause intitulée «'conditions générales'» et qu'elles ne figurent pas dans la liste des annexes listées sur le contrat. Il est également relevé que le commandement de payer ne vise aucune clause résolutoire et est fondé sur l'article 1184 du code civil. En conséquence c'est à juste titre que le premier juge a dit que l'appelante ne peut se prévaloir d'une clause résolutoire et a rejeté la demande de constat de la résiliation du bail. Sur la demande en résiliation judiciaire du bail, il est rappelé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer une telle résiliation qui relève des pouvoirs du juge du fond. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé et la SCI Ely est déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail. Sur l'occupation sans droit ni titre Il ressort des pièces produites aux débats que par courrier du 12 juillet 2022, Mme [V] a adressé à la SCI Ely un congé avec un préavis d'un mois et que par courrier du 10 août 2022, elle a sollicité le report de la prise d'effet de son congé au 31 octobre 2022, soit un préavis de trois mois, étant observé que l'intimée ne conteste pas avoir donné congé. En conséquence il est constaté qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2022 et il convient d'ordonner la libération des lieux et à défaut l'expulsion de Mme [V], l'ordonnance étant infirmée. Sur les loyers Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon les articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait ayant éteint son obligation. En l'espèce, il résulte du décompte actualisé figurant dans les conclusions de l'appelante que Mme [V] est redevable de la somme globale de 12.326 euros au titre des loyers impayés d'octobre 2021 à janvier 2024, que des règlements ont été réalisés à hauteur de 8.591 euros et qu'il reste dû un solde de 3.735 euros. Il n'est justifié d'aucun autre règlement qui n'aurait pas été pris en compte. Sur l'exception d'inexécution, il est constaté que l'intimée ne justifie pas de ses allégations quant à l'indécence du logement et le fait qu'il était inhabitable, la seule production d'une attestation, sans pièce d'identité et émanant de sa grand-mère, étant d'une valeur probante insuffisante. Ce moyen est inopérant. Sur les charges, notamment la consommation d'eau, il est constaté qu'il existe une contestation sérieuse sur les sommes dues alors que les relevés d'index sont contestés par la locataire et que pour partie la bailleresse fait une estimation de la consommation en l'absence de relevé de compteur, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur les charges. En conséquence il convient d'infirmer l'ordonnance et de condamner Mme [V] à verser à la SCI Ely une provision de 3.735 euros pour les loyers impayés au mois de janvier 2024 avec intérêt à taux légal à compter de la signification de l'arrêt. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu de ce qui précède, Mme [V] occupe les lieux loués sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2022 et doit être condamnée à payer à la SCI Ely une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme révisable de 595 euros jusqu'à la libération des lieux. L'ordonnance est infirmée. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l'espèce, il résulte des pièces produites que Mme [V] a cessé de régler régulièrement le loyer et les charges à compter de février 2021, que la dette locative ne cesse d'augmenter et qu'elle ne justifie par aucune pièce de sa situation actuelle ni de ses ressources, de sorte qu'elle ne démontre pas être en capacité d'apurer l'arriéré locatif dans les délais légaux. En conséquence, il convient de rejeter la demande de délai de paiement. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées concernant Mme [V]. Mme [V], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il convient de la condamner à régler à la SCI Ely la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, ANNULE l'assignation délivrée le 23 août 2022 à l'initiative de la SCI Ely à l'encontre de Mme [S] [L] ; ANNULE en conséquence l'ordonnance du 2 février 2023 en toutes ses dispositions concernant Mme [S] [L] ; CONFIRME l'ordonnance de référé en ce qu'elle a rejeté la demande de la SCI Ely en constat d'acquisition de la clause résolutoire et a condamné Mme [W] [V] à payer à la SCI Ely la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens à l'exclusion du coût du commandement de payer du 12 mai 2022, de la dénonce à la CCAPEX et de la notification de l'assignation à l'autorité préfectorale du 24 août 2022 ; L'INFIRME en ce qu'elle a condamné à titre provisionnel Mme [W] [V] à payer à la SCI Ely la somme de 3.014 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2022, rejeté le surplus de la demande de provision et dit que le surplus des demandes est sans objet, et statuant à nouveau, DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et déboute en conséquence la SCI Ely de sa demande de résiliation judiciaire du bail ; DIT que Mme [W] [V] occupe sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2022 le logement appartenant à la SCI Ely sis [Adresse 1] ; ORDONNE l'expulsion de Mme [W] [V] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux; CONDAMNE Mme [W] [V] à verser à la SCI Ely la somme provisionnelle de 3.735 euros au titre des loyers impayés au mois de janvier 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l'arrêt'; DIT qu'il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision concernant les charges locatives ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision concernant les charges locatives et déboute en conséquence la SCI Ely de sa demande de provision ; CONDAMNE Mme [W] [V] à verser à la SCI Ely la somme provisionnelle révisable de 595 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation, charges en sus, à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance; DEBOUTE Mme [W] [V] de sa demande de délais de paiement'; CONDAMNE Mme [W] [V] à verser à la SCI Ely la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [W] [V] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT