Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/07089 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WSB3
N° de MINUTE : 24/00803
DEMANDEUR
S.A.R.L. WELLCOM [Localité 4]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Stéphane INGOLD de la SELARL RETAIL PLACES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 0266
C/
DEFENDEUR
S.N.C. SPACIA & CIE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Arnaud LEROY de la SCP PETIT - MARCOT - HOUILLON - & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1683
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 28 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier présent lors du prononcé.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 13 septembre 2013, la société SNC Spacia et Cie (la société Spacia) a donné à bail commercial à la société Wellcom [Localité 4] le local n°17 bis situé dans la galerie marchande du [Adresse 2], à [Localité 4], ayant les caractéristiques suivantes : « superficie commerciale hors œuvre de 110 m² environ, dont : 110 m² environ situés en rez-de-chaussée et 00 m² environ situé en mezzanine », à compter de la date du jour de la fin des travaux d’emménagement, pour une durée de neuf années afin d’y exploiter une « maison médicale et location et mise à disposition de cabinets médicaux », avec exclusivité, moyennant un loyer annuel en principal de 74.400 euros hors taxe et hors charges.
Par exploit du 4 octobre 2019, la société Spacia a fait signifier un commandement de payer la somme de 91.942,04 euros à titre d’impayés de charges et de loyers, et visant la clause résolutoire contenue au bail du 13 septembre 2013.
Par exploit du 6 janvier 2020, la société Spacia a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire à raison de l’impayé non régularisé dans le délai d’un mois.
Aux termes d’un protocole d’accord transactionnel signé le 7 février 2020, les parties sont convenues de mettre fin à leur différend moyennant des concessions réciproques : la société Wellcom [Localité 4] s’est engagée à régler l’impayé de loyers et charges dans le délai de deux ans ainsi que de reprendre le paiement de l’encours de loyers. En contrepartie, la société Spacia s’est engagée à suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail et visée aux termes du commandement de payer du 4 octobre 2019 et a consenti une réduction du loyer de 50% sur le montant du loyer annuel hors charges à compter du 1er octobre 2019 pour « tenir compte de la situation actuelle d’exploitation des locaux loués. »
Par ordonnance du 19 juin 2020, le juge des référés a donné force exécutoire à l’accord intervenu entre les parties.
Le 8 janvier 2021, la société Wellcom [Localité 4] a fait constater que la pharmacie « Pyramide » présente au sein du [Adresse 2] proposait d’accéder à une cabine de télémédecine.
Aux termes d’un courrier du 12 mai 2021 et de correspondances successives, arguant du non-respect de son obligation d’assurer l’exclusivité de l’activité médicale dont elle bénéficiait, la société Wellcom [Localité 4] intimait à la société Spacia de faire cesser l’exploitation de la cabine de téléconsultation par la pharmacie Pyramide.
Aux termes d’une mise en demeure du 14 juin 2021, la société Spacia a dénoncé le non-respect des termes du protocole d’accord du 7 février 2020. Par exploit du 2 juillet 2021, la société Spacia a fait signifier une mise en demeure valant déchéance du terme pour non-respect des engagements souscrits par la société Wellcom [Localité 4].
Par exploit du 20 juillet 2021, la société Spacia faisait signifier à la société Wellcom [Localité 4] un commandement de quitter les lieux au plus tard le 3 août 2021 en vertu de l’ordonnance du juge des référés ayant donné force exécutoire au protocole du 7 février 2020.
Le 11 mars 2022, la société Spacia faisait constater que le local de la société Wellcom [Localité 4] était fermé et qu’une affiche précisait que le cabinet était « fermé jusqu’à nouvel ordre ».
Par exploit du 27 avril 2022, la société Spacia faisait établir un procès-verbal d’expulsion de la société Wellcom [Localité 4].
Par exploit du 8 juillet 2022, la société Wellcom [Localité 4] a fait assigner la société Spacia devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir ordonner à la société Spacia de faire cesser l’activité de télémédecine au sein de la Pharmacie Pyramides locataire du centre commercial, de voir juger que l’augmentation du loyer opérée par la société Spacia étaitcontraire aux termes du protocole d’accord du 7 février 2020 et que par conséquent, l’expulsion de la locataire était illicite et de voir condamner la société Spacia à rembourser les provisions sur charges faute de justificatifs,
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 21 septembre 2023, la société Wellcom [Localité 4] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et suivants (1134 ancien), 1719, 2224, 1231 et suivants, 1188 et 1190 et de l’article 1315 du code civil, de :
« 1. Sur la clause d’exclusivité
JUGER que la SOCIETE DU PARC D’ACTIVITES ET DE COMMERCES DE [Localité 3] ET CIE a violé la clause d’exclusivité du bail et manqué à son obligation de délivrance,
En conséquence :
JUGER que la SOCIETE DU PARC D’ACTIVITES ET DE COMMERCES DE [Localité 3] ET CIE a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société WELLCOM [Localité 4],
ORDONNER à la société SOCIETE DU PARC D’ACTIVITES ET DE COMMERCES DE [Localité 3] ET CIE de faire cesser l’activité de télémédecine de la pharmacie PYRAMIDE à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard.
2. Sur l’augmentation illicite du loyer
JUGER que le protocole d’accord homologué ne permet pas au bailleur d’augmenter de plein droit le loyer et que ce protocole a été respecté par le preneur,
Par conséquent,
JUGER que la société SOCIETE DU PARC D’ACTIVITES ET DE COMMERCES DE [Localité 3] ET CIE ne pouvait pas signifier un commandement de quitter les lieux à la société WELLCOM [Localité 4] et lui a causé un préjudice en l’expulsant,
3. Sur la responsabilité contractuelle de la société bailleresse
CONDAMNER la société SOCIETE DU PARC D’ACTIVITES ET DE COMMERCES DE [Localité 3] ET CIE à réparer l’entier préjudicie de la société WELLCOM [Localité 4] en lui versant des dommages et intérêts à hauteur de 1 052 208 €, sauf à parfaire,
4. Sur les charges indument appelées
CONDAMNER la société SOCIETE DU PARC D’ACTIVITES ET DE COMMERCES DE [Localité 3] ET CIE à rembourser à la société WELLCOM [Localité 4] l’ensemble des charges et provisions pour charges appelées depuis le 1er janvier 2017 par une inscription au crédit du compte locatif du montant correspondant, à défaut de produire les justificatifs.
5. En toute hypothèse
CONDAMNER la société SOCIETE DU PARC D’ACTIVITES ET DE COMMERCES DE [Localité 3] ET CIE au paiement d’une somme de 5.000 € à la société WELLCOM VILLENATEUSE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. »
La société Wellcom [Localité 4] se fonde sur le principe de la force obligatoire du contrat et sur l’obligation de délivrance du bailleur pour soutenir que la bailleresse a violé la clause d’exclusivité contenue au contrat de bail en permettant à la société Pharmacie Pyramides de développer une activité de téléconsultation au sein du [Adresse 2]. La société Wellcom [Localité 4] se fonde sur les termes du protocole d’accord transactionnel en ce qu’y a été prévue une diminution du loyer de 50% sans limitation de temps à cette réduction. La preneuse estime que la clause est claire et ne nécessite pas d’interprétation.
Elle ajoute que la bailleresse ne peut pas augmenter unilatéralement le loyer et qu’elle est tenue de respecter les dispositions légales de l’article L. 145-33 du code de commerce. La preneuse en conclut que l’augmentation étant illicite, l’impayé allégué n’était pas fondé et l’expulsion opérée n’était pas légale. Quant à l’évaluation de son préjudice, la société Wellcom [Localité 4] se fonde sur les conclusions de l’expertise amiable qu’elle a fait diligenter afin d’établir sa perte de marge au vu des activités des deux médecins pratiquant au sein de la maison médicale.
Sur les charges, la preneuse se fonde sur les dispositions de l’article 1315 du code civil estimant que la bailleresse ne rapporte pas la preuve du bienfondé des demandes de paiement de charges.
Aux termes de ses conclusions régularisées le 11 septembre 2023, la société Spacia demande au tribunal, au visa de la loi du 24 juillet 2019, de
« JUGER irrecevable et en tout cas mal fondé la demande de la Société WELLCOM [Localité 4] visant à faire cesser l’activité de télémédecine de la PHARMACIE PYRAMIDE.
En toutes hypothèses,
JUGER inopposable à la SNC SPACIA & Cie le rapport d’expertise non contradictoire du 29 juillet 2023.
DEBOUTER la Société WELLCOM [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
CONDAMNER la Société WELLCOM [Localité 4] à verser à la Société SPACIA & Cie une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »
La société Spacia estime que la demande tendant à faire cesser l’activité de téléconsultation fondée sur la violation de la clause d’exclusivité est irrecevable dans la mesure où la preneuse a été expulsée du local et qu’elle n’y est donc plus présente. La société Spacia estime que la demande est également mal fondée dans la mesure où l’accès à la téléconsultation est strictement encadré et s’inscrit dans un parcours de soins avec un médecin traitant déclaré. Elle ajoute que le pharmacien ne fait que donner accès à un médecin sans pratiquer lui-même de soins et que la proposition de téléconsultation est une activité connexe désormais prévue par la loi pour les officines de pharmacie. En outre, la société Spacia précise que la société Cabinet Médical Nobel qui était exploitante de la maison médicale a été placée en liquidation judiciaire et son représentant légal a été frappé d’une interdiction d’exercer la médecine. La bailleresse conteste le bienfondé du préjudice allégué. Elle ajoute que la locataire a ajouté une activité de secrétariat et ce changement d’activité constitue une modification du contrat de bail faisant obstacle à la poursuite de l’exclusivité. Elle ajoute que les médecins qui exerçaient au sein de l’établissement ont cessé leur activité en 2022 sans qu’une nouvelle équipe ne soit mise en place.
Sur l’augmentation du loyer, la société Spacia soutient que la réduction accordée aux termes du protocole d’accord n’était pas permanente mais tenait du contexte dans lequel l’accord a été passé. La société Spacia retient que d’une part le contexte du départ de la société Auchan du centre commercial a entrainé une désaffection du centre commercial et d’autre part le contexte spécifique de la liquidation judiciaire de la société Cabinet Nobel et de l’interdiction d’exercer de son représentant légal ont été pris en compte par la bailleresse. La société Spacia estime que l’arrivée d’un nouveau médecin permettait désormais la reprise d’activité et la reprise des loyers sans réduction. Elle retient que la société Wellcom [Localité 4] n’a pas réglé les loyers, y compris la portion qu’elle reconnait devoir et qu’elle n’est pas à jour du paiement de l’encours et des charges. La société Spacia conteste le préjudice allégué par la société Wellcom [Localité 4] estimant que l’expert comptable sollicité ne fait que reprendre les chiffres demandés par la preneuse. Elle conteste la prise en compte du chiffre d’affaires à titre de référence ainsi que le pourcentage appliqué. La société Spacia conteste la valeur probante de l’expertise amiable opérée auprès d’un expert judiciaire. Elle soutient que ce document n’est pas contradictoire. Elle rappelle que la société locataire a mis fin aux contrats qui la liait aux médecins qui exerçaient dans les locaux dont le docteur [D].
Pour ce qui est des charges, la société Spacia estime qu’aux termes du protocole d’accord, la preneuse a reconnu être débitrice des sommes appelées au titre des charges dont les comptes sont arrêtés au 6 février 2020. En outre, la société Wellcom [Localité 4] n’a jamais demandé à ce que soient communiquées les factures afférentes aux charges appelées alors que tous les documents étaient disponibles chez la bailleresse. La société Spacia indique avoir opéré une répartition au titre des m² occupés sur la base des charges appelées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont elle est propriétaire. Elle ajoute avoir opéré annuellement les redditions de comptes de charges.
Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 10 novembre 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 mars 2024 et mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Sur la demande de cessation de l’activité de télémédecine de la société Pharmacie Pyramide
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, le défaut d’intérêt à agir constitue une fin de non-recevoir tendant à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond. L’article 789 du code de procédure civile prévoit que les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état depuis le 1er janvier 2020 date d’entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019.
En l’espèce, la fin de non-recevoir soutenue par la société Spacia n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état postérieurement à sa saisine par des conclusions d’incident qui lui auraient été destinées. Cette demande de voir déclarer irrecevable, sans examen au fond, la demande de la société Wellcom [Localité 4] est une fin de non-recevoir qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et non du tribunal auquel elle est soumise aux termes des conclusions au fond de la société Spacia. Faute d’avoir saisi le juge de la mise en état avant son dessaisissement, la fin de non-recevoir de la société Spacia ne peut être tranchée par le tribunal, juridiction incompétente pour y procéder.
La demande n’est donc pas recevable.
Sur le bienfondé de la demande
Selon l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au bail commercial souscrit en septembre 2013, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
En l’espèce, le bail commercial prévoit que les locaux devront être affectés à l’usage de maison médicale et location et mise à disposition de cabinets médicaux étant précisé que « compte tenu de la spécificité de l’activité, il est convenu que celle-ci lui confère une exclusivité ». Ainsi, la preneuse a l’obligation de développer une activité de cabinets médicaux et la bailleresse a l’obligation d’assurer à la société Wellcom [Localité 4] l’exclusivité d’une activité médicale. Il est établi que la pharmacie Pyramide présente au sein du centre commercial a mis à la disposition de ses clients une cabine de téléconsultation. Toutefois, les échanges intervenus et les éléments de preuve produits ne permettent de déterminer les conditions dans lesquelles et les raisons pour lesquelles les clients de la pharmacie Pyramide accèdent à la téléconsultation. Il n’est pas non plus établi la nature des prestations fournies au sein de la cabine de téléconsultation. En effet, la société Wellcom [Localité 4] ne rapporte pas la preuve du contenu des prestations fournies via la cabine de téléconsultation et par suite elle ne rapporte pas la preuve de ce que les cabines de téléconsultations permettent à un médecin de procéder à une consultation de médecine et à une prestation de médecine identique à celle proposée au sein d’un cabinet classique. En effet, la prestation fournie par visioconférence ne peut s’amalgamer avec une consultation en présentiel au vu de l’impossibilité pour le médecin de procéder à un examen clinique exhaustif lors d’une téléconsultation. Il n’est donc pas établi que la cabine de téléconsultation proposerait effectivement une prestation médicale de la nature de celle proposée au sein d’un cabinet médical ni qu’elle permettrait effectivement d’être mis en relation avec un médecin. La seule présence de la cabinet est insuffisante à caractériser une violation de l’excusivité.
Par conséquent, la société Wellcom [Localité 4] ne rapporte pas la preuve du manquement allégué au titre de la violation de l’obligation d’exclusivité. Elle sera déboutée de sa demande de cessation sous astreinte.
Sur le prix du loyer
Selon l’article 1103 du code civil dans sa version applicable protocole d’accord transactionnel du 7 février 2020, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1188 du même code, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Et selon l’article 1192 du même code, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.
En l’espèce, le protocole d’accord transactionnel du 7 février 2020 est intitulé “protocole d’accord transactionnel valant avenant au bail en date du 13 septembre 2013”. Ainsi, par l’effet du protocole, les parties ont entendu d’une part mettre un terme au différend qui les opposait et d’autre part modifier pour l’avenir les termes du bail commercial initial. Aux termes de l’article 1.2, la bailleresse a consenti à la preneuse une « réduction de 50% sur le montant du loyer annuel hors charges à compter du 1er octobre 2019 » au vu « de la situation actuelle d’exploitation des locaux loués ».
Toutefois, la clause ne prévoit pas expressément de durée à cette réduction certes conséquente mais consentie de gré à gré par la bailleresse signataire. Ni le préambule, ni aucun article du protocole ne font mention des éléments de contexte désormais avancés par la bailleresse à savoir le départ de la société Auchan et les difficultés juridiques et financières de la société Cabinet Médical Nobel.
Le préambule du protocole ne porte que sur l’impayé de loyers et de charges sans exposer les raisons ayant conduit la bailleresse à consentir à cette réduction de sorte que la société Spacia ne rapporte pas la preuve du lien entre la réduction et les difficultés qu’elle allègue désormais. Le caractère temporaire de la réduction n’étant pas rapportée ni par la lettre ni par l’esprit, il convient de s’en remettre à la lettre du protocole et de considérer que la réduction de loyer était pérenne.
Sur la licéité de l’expulsion
En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, il ressort de la mise en demeure signifiée le 2 juillet 2021 que la société Wellcom [Localité 4] a été défaillante dans le règlement des échéances convenues aux termes du protocole d’accord du 7 février 2020, dans le paiement des charges – sans pour autant en contester le bienfondé avant la présente instance – et dans le paiement de l’encours de loyer. Si la société Wellcom [Localité 4] conteste les montants de loyer appelés par la bailleresse en ce que celle-ci a unilatéralement mis fin à la réduction de 50% force est de constater que la preneuse ne règle par les loyers, en ce compris la portion de loyer qu’elle reconnait devoir après application de la réduction de 50%. En l’état des pièces produites, la société Wellcom [Localité 4] ne démontre pas en quoi les montants impayés figurant dans les actes qui lui ont été signifiés seraient mal fondés.
Par conséquent, le manquement de la preneuse est établi. Le commandement de quitter les lieux et l’expulsion qui s’en est suivie constituent en l’état des mesures prises par la bailleresse sans violation de la part de cette dernière de ses obligations.
Sur la demande de dommages-intérêts de la société Wellcom [Localité 4]
Selon les articles 1231 du code civil, à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.
En l’espèce, la société Spacia n’a commis aucun faute dans l’exécution du bail commercial ni dans l’exécution du protocole d’accord ni dans la mise en œuvre de la fin de la relation contractuelle. Par conséquent, la demande de dommages-intérêts à raison du gain manqué allégué par la société Wellcom [Localité 4] ne pourra prospérer. Elle en sera déboutée.
Sur les charges
Selon les articles 1135 et 1315 du code civil dans leur rédaction antérieure à 2016 applicable en l’espèce aux termes du bail commercial de 2013, le bailleur ne peut solliciter le paiement par son preneur de sommes que s’il établit le bienfondé de leur calcul au regard des conditions contractuellement prévues. Est en conséquence indue et donne lieu à restitution, une somme payée par le preneur au titre de charges dont le bailleur n’établit pas qu’elle a été définie et calculée conformément aux prévisions du contrat.
En l’espèce, la société Spacia a opéré des redditions de comptes pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021. Il en découle que les charges appelées par provision au cours de l’exécution du contrat ont donné lieu à la production de décomptes actualisés des charges dues au titre des quatre années écoulées. La société Wellcom [Localité 4], qui en conteste le bienfondé désormais, ne rapporte pas la preuve de contestations opérées au fur et à mesure de l’exécution du bail ni de démarches initiées afin de vérifier les quantums de charges appelés.
Par conséquent, il convient de débouter la société Wellcom [Localité 4] de sa demande de restitution des charges depuis 2017.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société Wellcom [Localité 4], qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
La société Wellcom [Localité 4], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société Spacia la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
Se déclare incompétent pour statuer sur la recevabilité des demandes de la société Spacia
Déboute la société Wellcom [Localité 4] de sa demande de condamnation de la société SPacia d’avoir à faire cesser l’activité de téléconsultation de la société Pharmacie Pyramide sous astreinte ;
Déboute la société Wellcom [Localité 4] de sa demande de dommages intérêts ;
Déboute la société Wellcom [Localité 4] de sa demande de remboursement des charges ;
Condamne la société Wellcom [Localité 4] aux dépens ;
Condamne la société Wellcom [Localité 4] à verser la somme de 3.500 euros à la société Spacia au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Fait au Palais de Justice, le 13 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER
