Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/00962

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre civile N° RG 23/00962 N° Portalis 352J-W-B7H-CYP2H N° MINUTE : Assignation du : 05 Décembre 2022 JUGEMENT rendu le 27 Février 2024 DEMANDERESSE Madame [O] [R] [S] [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Maître Mikaël LE BOT de la SELARL LE BOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2205 DÉFENDEURS S.A.S. MINIZIMMO [Adresse 7] [Localité 5] Non représentée Monsieur [V] [J] [F] [Adresse 2] [Localité 4] Non représenté Madame [W], [D] [Z] épouse [F] [Adresse 2] [Localité 4] Non représentée Décision du 27 Février 2024 2ème chambre civile N° RG 23/00962 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYP2H COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sylvie CAVALIE, Greffière DÉBATS A l’audience du 23 Janvier 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 février 2024 par mise à disposition au greffe. JUGEMENT Prononcé en audience publique Réputé contradictoire en premier ressort ******* EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE Le 2 novembre 2017, [O] [R] [S] a confié à la SAS MINIZIMMO un mandat exclusif de vente de son appartement sis, [Adresse 1] à [Localité 6] au prix de 1.400.000 euros net vendeur et moyennant une rémunération du mandataire fixée à 5% du prix de vente. Le 23 novembre 2017, [O] [R] [S] en qualité de vendeur d'une part et [V], [J] [F] et [W], [D] [Z] épouse [F] en qualité d'acquéreurs d'autre part ont conclu un compromis de vente sur l'appartement sis [Adresse 1] à [Localité 6], au prix de 1.100.000 euros net vendeur. Cet acte prévoyait : - une condition suspensive d'obtention de prêt, l'acquéreur devant justifier d'une demande de prêt auprès de deux établissements bancaires ou financiers différents, pour un montant de 727.600 euros d’une durée maximum de vingt ans et au taux maximum hors assurance de 2 %, - le versement d'un acompte de 55.000 euros par l'acquéreur entre les mains du mandataire, au plus tard le 6 décembre 2017, - le recouvrement de l'acompte par l'acquéreur si tant est que la condition suspensive ne soit pas défaillie de son fait et qu'il justifie avoir accompli les démarches nécessaires à l'obtention du prêt - le fait que l'acompte reste acquis au vendeur si la condition suspensive est défaillie du fait de l'acquéreur. Le 25 novembre 2017, [O] [R] [S] a conclu en qualité d'acquéreur avec M. [E] [N] en qualité de vendeur un compromis de vente portant sur un autre bien situé [Adresse 3] à [Localité 10] au prix de 832.000 euros net vendeur. Par exploits d'huissier en date du 5 décembre 2022, [O] [R] [S] a fait assigner [V] [F] et [W] [Z] ainsi que la SAS MINIZIMMO, devant le tribunal judicaire de Paris, aux fins essentielles de les voir condamner in solidum à leur payer l'acompte stipulé au compromis de vente du bien immobilier situé à [Localité 6], outre la condamnation de la SAS MINIZIMMO des dommages et intérêts indemnisant la perte de chance d'acquérir le bien situé à Paris 16ème. Dans son assignation, laquelle vaut conclusions, [O] [R] [S] demande au tribunal de : « Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil, CONDAMNER Monsieur et Madame [F] in solidum avec la société MINIZIMMO à verser à Madame [R] [S] le montant de l’acompte stipulé par le compromis de vente du bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] signé le 23 novembre 2017, soit la somme de 55.000 euros au titre de l’immobilisation de l’immeuble ; CONDAMNER la société MINIZIMMO à indemniser Madame [R] [S] à hauteur de 15.000 euros au titre de la perte de chance d’acquérir le bien situé [Adresse 3] à [Localité 10] ; CONDAMNER Monsieur et Madame [F] à indemniser Madame [R] [S] à hauteur de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens ; CONDAMNER la société MINIZIMMO à indemniser Madame [R] [S] à hauteur de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens. » [V] [F] et [W] [Z] ainsi que la SAS MINIZIMMO n'ont pas constitué avocat. L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 mai 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 23 janvier 2024. A l'audience du 23 janvier 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 27 février 2024. Le 26 janvier 2024, le tribunal a adressé par voie électronique le message suivant : « Le tribunal envisage de qualifier l’acompte de clause pénale, et de procéder d’office à sa modération. Les observations le cas échéant de Me Bot sont attendues par note en délibéré au plus tard le 9 février 2024 ». Par message reçu par la voie électronique le 9 février 2024, le conseil de la demanderesse a adressé ses observations. MOTIFS DE LA DECISION Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande de [O] [R] [S] de condamner la SAS MINIZIMMO à lui payer l'acompte prévu au compromis de vente du 23 novembre 2017 portant sur le bien sis [Adresse 1] à [Localité 6] Au soutien de sa demande, [O] [R] [S] expose que : - les acquéreurs n’ont pas versé l’acompte qui était stipulé au contrat ; - les acquéreurs n’ont pas justifié auprès du vendeur avoir déposé des dossiers complets de demandes de prêts dans les meilleurs délais dans au moins 2 établissements financiers ou banques et n’ont pas justifié du refus de financement par au moins deux établissements financiers, - ainsi, le bien a ainsi été immobilisé du 23 novembre 2017 au 23 janvier 2018, soit pendant deux mois alors que la condition suspensive d’obtention des prêts était défaillie du seul fait des acquéreurs. Sur ce, Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ou moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l’espèce, un acompte est prévu au compromis de vente, lequel indique : « La somme de cinquante-cinq mille euros (55000 €), sera déposée à titre d'acompte entre les mains du MANDATAIRE (...). Il s'imputera sur le prix, sauf en cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives contenues dans la présente convention. Le compromis de vente mentionne par ailleurs l'existence d'une clause pénale, libellée de la façon suivante : Décision du 27 Février 2024 2ème chambre civile N° RG 23/00962 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYP2H - « s'il s'agit de l'ACQUEREUR, le VENDEUR pourra l'y contraindre par tous les moyens et voies de droit, l'ACQUEREUR supportant tous les frais de poursuites ou de justice et tous les droits et amendes et le VENDEUR devra payer à l'ACQUEREUR, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme cent dix mille euros (110000€) et ce sans préjudice de l'indemnisation du MANDATAIRE prévue aux présentes.»  S'agissant de l'acompte, il est aussi indiqué que «si la condition est défaillie de son fait, le montant de l'acompte, s'il en a versé un, restera acquis au VENDEUR ». Il n'est pas précisé qu'il s'agit d'une faculté de dédit, au contraire du cas d'espèce (cass. 3e civ, 1er avril 1998) que vise le conseil de la demanderesse dans ses observations. Il en résulte que l'acompte, au contraire d'arrhes, a vocation à s'imputer soit sur le prix, pour le cas où la vente est réalisée, soit sur la clause pénale, pour le cas où la vente n'est pas réalisée. En l'absence de réalisation de la vente, il s'agit donc d'un acompte sur la clause pénale de 110.000 euros. [O] [R] [S] prouve, au travers du compromis de vente produit, l'existence de l'obligation pour [V] [F] et [W] [Z] d'accomplir des démarches pour que la condition suspensive d'obtention du prêt ne défaille pas de son fait. [V] [F] et [W] [Z], non constitués, ne prouvent pas avoir accompli pareilles démarches. Dès lors, à défaut de démontrer qu’ils ont déposé une demande de prêt conforme aux stipulations du compromis de vente, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée réalisée en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précitées. S'agissant du montant de cette clause pénale, il est relevé qu'il ressort des propres dires de la demanderesse que son bien n'a été immobilisé que deux mois, de sorte que le montant de 110.000 euros apparaît manifestement excessif et doit être réduit à 15.000 euros. [V] [F] et [W] [Z] seront donc condamnés in solidum à payer à [V] [F] et [W] [Z] la somme de 15.000 euros au titre de cette clause pénale. Sur l'action de [O] [R] [S] en responsabilité contre la SAS MINIZIMMO [O] [R] [S] sollicite tout à la fois la condamnation in solidum de la SAS MINIZIMMO au paiement de la clause pénale susvisée, mais également des dommages et intérêts résultant de la perte de chance d'acquérir le bien situé [Adresse 8] à [Localité 9] Elle fait valoir, pour l'essentiel, que : - après la conclusion du compromis de vente, la SAS MINIZIMMO ne l'a jamais avertie du fait que les acquéreurs n’avaient jamais versé l’acompte prévu par le compromis de vente, et a ainsi directement participé au dommage qu'elle a subi, - si elle avait été avertie en temps utile par la SAS MINIZIMMO, elle aurait pu mettre en demeure les acquéreurs de justifier de leurs démarches dans les délais et cela aurait pu éviter la réalisation du dommage et, tout cas, limiter la période d’immobilisation du bien immobilier,- du fait de ses manquements, la SAS MINIZIMMO a fait échec à l'acquisition de l'appartement [Adresse 8] à [Localité 9], lui faisant perdre une chance de pouvoir acquérir cet appartement. Sur ce, Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, l'agent immobilier ne peut être tenu solidairement au paiement d'une clause pénale sanctionnant les manquements d'une autre partie dans le cadre de la responsabilité contractuelle. Il n'y a donc pas lieu de condamner la SAS MINIZIMMO in solidum au paiement de cette clause pénale. S'agissant de la demande de condamner la SAS MINIZIMMO à des dommages et intérêts pour perte de chance d'acquérir l'autre bien immobilier sis, [Adresse 3] à [Localité 10], [O] [R] [S] prouve, au travers du mandat de vente produit, l'existence de différentes obligations à la charge du mandataire, à savoir notamment : - entreprendre toutes démarches utiles et mettre en œuvre tous les moyens requis en vue de la vente des biens, - sélectionner des acquéreurs potentiels issus du fichier de l'agence, - informer régulièrement le mandant et au moins une fois tous les quinze jours, de la réalisation de ses actions de communication et de l’état d’avancement de l’exécution de son mandat, pour lequel il est autorisé à négocier, entreprendre toutes démarches et s’adjoindre tous concours utiles, - la mission de séquestre des sommes qui pourront être versées par l'acquéreur. Il est manifeste qu'un acquéreur a été présenté à [O] [R], le mandat ne comportant pas d'obligations particulières quant à la vérification du sérieux de cet acquéreur. En revanche, à défaut de rapporter la preuve qu'elle a accompli son obligation d'informer le mandant de l'avancement de l'exécution du mandat, la SAS MINIZIMMO a commis une faute. La sélection d'acquéreur potentiels emporte nécessairement l'obligation de procéder à des vérifications à cette effet, dès lors que le terme de « sélection » implique non pas uniquement la présentation d'un acquéreur potentiel quel qu’il soit, mais manifestement de le choisir parmi d'autres acquéreurs. Or, la SAS MINIZIMMO ne démontre pas avoir accompli cette obligation de son mandat, dont le défaut est en lien de causalité direct avec le préjudice de [O] [R] [S] résultant de la perte de chance d'acquérir le bien sis, [Adresse 3] à [Localité 10] puisque le compromis de vente portant sur ce bien était conclu sous condition suspensive de la vente du bien sis, [Adresse 1] à [Localité 6]. S'agissant du lien de causalité entre cette faute et la perte de chance d'acquérir le bien sis, [Adresse 3] à [Localité 10], il apparaît que l'acompte devait être versé par [V] [F] et [W] [Z] à [O] [R] [S] avant le 6 décembre 2017, et qu'à défaut elle pouvait considérer le compromis de vente comme caduc dans les 15 jours de la date d'échéance. Il apparaît également que l'acquisition par [O] [R] [S] du bien sis [Adresse 3] à [Localité 10] était sous condition suspensive de l'accomplissement de cette première vente, et qu'à défaut le compromis de vente pouvait au choix de [O] [R] [S] être caduc. Il en résulte qu'à défaut pour la SAS MINIZIMMO de rapporter la preuve qu'elle a informé la demanderesse non versement de l'acompte par [V] [F] et [W] [Z], celle-ci a fait perdre à [O] [R] [S] une chance de trouver un nouvel acquéreur pour obtenir les fonds nécessaires à l'acquisition du bien sis [Adresse 3] à [Localité 10]. Néanmoins, la chance de [O] [R] [S] de trouver un nouvel acquéreur dans cet intervalle de temps restreint, puisque les calendriers des deux promesses de vente étaient alignés, était très faible, et sera justement réparée par la somme de 8.000 euros de dommages et intérêts, à la charge de la SAS MINIZIMMO. Par conséquent, la SAS MINIZIMMO sera condamnée à indemniser [O] [R] [S] de son préjudice en lui payant la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires [V] [F] et [W] [Z] d'une part et la SAS MINIZIMMO d'autre part, parties qui succombent, seront condamnés aux dépens. [V] [F] et [W] [Z] seront condamnés in solidum à payer à [O] [R] [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS MINIZIMMO sera elle aussi condamnée à payer à [O] [R] [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Qualifie l'acompte figurant au compromis de vente du 23 novembre 2017 portant sur le bien sis [Adresse 1] à [Localité 6] d'acompte sur la clause pénale de 110.000 euros en l'absence de réalisation de la vente, Dit y avoir lieu à, d'office, modérer la clause pénale prévue au compromis de vente du 23 novembre 2017 portant sur le bien sis [Adresse 1] à [Localité 6], Condamne [V] [F] et [W] [Z] in solidum à payer à [O] [R] [S] la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 23 novembre 2017 portant sur le bien sis [Adresse 1] à [Localité 6], Rejette la demande de [O] [R] [S] de condamner également la SAS MINIZIMMO, in solidum, au paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente du 23 novembre 2017 portant sur le bien sis [Adresse 1] à [Localité 6], Condamne la SAS MINIZIMMO à payer à [O] [R] [S] la somme de 8.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la perte de chance d'acquérir le bien situé [Adresse 3] à [Localité 10], Rejette toute autre demande, Condamne [V] [F] et [W] [Z] d'une part et la SAS MINIZIMMO d'autre part aux dépens, Condamne [V] [F] et [W] [Z] in solidum à payer à [O] [R] [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la SAS MINIZIMMO à payer à [O] [R] [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024 La GreffièreLe Président Sylvie CAVALIERobin VIRGILE