Cour d'appel, 05 décembre 2022. 21/03918

MINUTE N° 22/633 Copie exécutoire à : - Me Nadine HEICHELBECH - Me Valérie SPIESER Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 05 Décembre 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/03918 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HVIM Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg APPELANT : Monsieur [D] [P] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004680 du 28/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ : OPHEA - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'EUROMETROPOLE DE [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 10 octobre 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Selon contrat à effet au 11 octobre 2010, l'Office public habitat de l'Eurométropole de Strasbourg a donné à bail à Monsieur [D] [P] un appartement sis [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 221,62 € hors charges. Le 2 juillet 2020, le bailleur a mis en demeure le locataire de régler son arriéré de loyer d'un montant de 416,86 €. Par acte d'huissier, en date du 27 août 2020, l'Office public habitat de l'Eurométropole de [Localité 4] a signifié à Monsieur [D] [P], un congé, à effet au 31 octobre 2020, sur le fondement de la loi du 1er septembre 1948. Le locataire s'étant maintenu dans les lieux, par exploit d'huissier de justice en date du 21 janvier 2021, notifié au préfet du Bas-Rhin par voie électronique le 1er février 2021, l'Office public habitat de l'Eurométropole de [Localité 4] a fait assigner Monsieur [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de : - constater que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier, - prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948, - condamner la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les lieux occupés par elle, - prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil, - condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 1 735,51 € au titre d'arriérés de loyers et accessoires, avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date d'audience. En tout état de cause, - condamner solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail par le tribunal, en quittances ou deniers, - fixer l'indemnité d'occupation à la mensualité exigible, s'élevant à ce jour à 376,04 €, sous réserve des augmentations légales ultérieures, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, - condamner la partie défenderesse à payer l'indemnité d'occupation jusqu'à l'évacuation définitive et la remise des clés, conformément à l'article 1142 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, - condamner la partie défenderesse à payer la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. À l'audience, le demandeur représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 2 219,12 € et maintenu ses demandes faisant valoir que Monsieur [D] [P] avait fait des promesses de paiement non respectées. Assigné en l'étude d'huissier de justice, Monsieur [D] [P] n'a pas comparu ni personne pour lui. Par jugement en date du 3 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a : - débouté l'Office public habitat de l'Eurométropole de [Localité 4] de sa demande en validation du congé, - déclaré irrecevable la demande en déchéance du droit de Monsieur [D] [P] au maintien dans les lieux, - condamné Monsieur [D] [P] à payer à l'Office public habitat de l'Eurométropole de [Localité 4], contre quittances ou deniers, la somme de 2 219,12 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1 735,51 €, au titre des loyers arrêtés au 6 avril 2021, loyer de mars 2021inclus. - condamné Monsieur [D] [P] à payer à l'Office public habitat de l'Eurométropole de [Localité 4] les loyers échus entre le 6 avril 2021 et la date du prononcé de la résiliation, - prononcé la résiliation du bail conclu entre l'Office public habitat de l'Eurométropole et Monsieur [D] [P] aux torts de ce dernier, - condamné Monsieur [D] [P] à quitter les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai, le demandeur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, - condamné Monsieur [D] [P] à payer à l'Office public habitat de l'Eurométropole de [Localité 4], à compter de la résiliation, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer de la provision sur charges, soit la somme mensuelle de 377,87 €, sauf augmentations légales ultérieures, en référence au montant du loyer, comme si le bail s'était poursuivi à compter de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux et remise des clés, sous réserve du décompte de charges définitives, - débouté le demandeur de ses autres demandes, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur [D] [P] aux dépens de l'instance, - constaté l'exécution provisoire de la décision. Pour statuer ainsi, le juge des contentieux de la protection a considéré que le congé ne respectait ni le contenu ni la forme prévus, à peine de nullité, par l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; que toutefois le non paiement prolongé des loyers par le locataire justifiait le prononcé de la résiliation du bail. Par déclaration en date du 20 août 2021, Monsieur [D] [P] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses écritures, notifiées le 4 avril 2022 demande à la cour de : - déclarer son appel bien fondé, - infirmer le jugement du 3 juin 2021 rendu par la chambre civile des contentieux de proximité de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, - débouter l'Office public habitat de l'Eurométropole de ses demandes, - en tout état de cause octroyer à Monsieur [D] [P] des délais de paiement, - dire que chaque partie supportera ses dépens. A l'appui de son appel, Monsieur [D] [P] fait valoir qu'il percevait 242 € d'aide personnalisée au logement et payait au bailleur le reliquat de loyer. Il soutient qu'il avait trouvé un arrangement avec le bailleur pour régler son impayé, qu'il pensait apurer la dette mais qu'il ignorait que l' aide personnalisée au logement ne lui était plus versée. Il invoque l'article R824-7 du code de la construction et de l'habitation et observe qu'il n'est pas responsable du fait que l'aide personnalisée au logement n'ait pas été rétablie. Il explique qu'il a régularisé ses retards de loyer mais que la dette demeure du fait de l'arrêt du versement de l'aide personnalisée au logement. Il précise être bénéficiaire du revenu de solidarité active et n'avoir aucun moyen de se reloger. L'Office public habitat de l'Eurométropole, aux termes de ses écritures notifiées le 5 juillet 2022, conclut au rejet de l'appel, à la confirmation de la décision entreprise et sollicite la condamnation de Monsieur [P] à lui payer une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il conteste l'existence d'un plan d'apurement soulignant que le fait que le preneur ait réglé des sommes en sus de son échéance mensuelle ne vaut pas plan d'apurement à défaut de signature d'un tel plan. Se référant à son décompte, il observe que les règlements étaient très aléatoires, par exemple 300 € en octobre 2020 puis plus rien jusqu'au 1er mars 2021. L'intimé ajoute que l'appelant n'a pas donné suite à sa lettre du 30 juin 2020 l'invitant à contacter le travailleur social et n'a pas plus signé le plan d'apurement proposé par la Ccapex. Il relève enfin qu'il n'est produit aucun justificatif de la situation de l'appelant ; que la dette s'élève à 6 341,54 € ; que le locataire ne règle ni le loyer courant ni l'arriéré ; qu'il ne saurait, dans ces conditions, lui être alloué des délais de paiement. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le prononcé de la résiliation du bail Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 1184 du même code précisait que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Aux termes de l'article R824-4 du code de la construction et de l'habitation lorsque le bénéficiaire de l'aide personnelle au logement ne règle pas la part de dépense de logement restant à sa charge, sa situation est soumise à l'organisme payeur par le bailleur percevant l'aide personnelle au logement pour son compte, dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé défini à l'article R. 824-1, sauf si la somme due a été, entre-temps, réglée en totalité. L'article R824-7 prévoit par ailleurs que  lorsque le bénéficiaire de l'aide est en situation d'impayé de dépense de logement, l'organisme payeur informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et met en 'uvre les mesures prévues au présent article. Pour se prononcer sur le maintien de l'aide, l'organisme payeur choisit, en fonction de la situation du bénéficiaire, de recourir à l'une ou à l'autre des procédures définies au 1o et au 2o. 1o L'organisme payeur peut choisir de renvoyer le dossier au bailleur afin que ce dernier établisse, dans un délai de six mois au plus, un plan d'apurement de la dette. Sous réserve de la reprise du paiement de la dépense courante de logement, du respect du plan d'apurement et de son approbation par l'organisme payeur, ce dernier maintient le versement de l'aide personnelle au logement. A défaut de réception du plan d'apurement dans le délai mentionné au 1o et après mise en demeure du bailleur, l'organisme payeur saisit le fonds départemental de solidarité pour le logement mentionné à l'article 6 de loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement, qui dispose d'un délai de trois mois pour établir un dispositif d'apurement. L'organisme payeur tient la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives informée de l'évolution de la situation du bénéficiaire. En cas de mauvaise exécution du plan ou du dispositif d'apurement ou de non-reprise du paiement de la dépense courante de logement, l'organisme payeur suspend le versement de l'aide personnelle au logement, sous réserve des dispositions de l'article R. 824-28. 2o L'organisme payeur peut choisir de saisir directement le fonds départemental de solidarité pour le logement ou tout autre organisme à vocation analogue, en lui demandant de faire connaître son dispositif d'apurement dans un délai de six mois. L'organisme payeur informe la commission de coordination de la situation du bénéficiaire de l'aide. Le bailleur, informé de cette saisine par l'organisme payeur, peut faire part de ses propositions au fonds départemental ou à l'organisme à vocation analogue. Après réception du dispositif d'apurement, l'organisme payeur poursuit le versement de l'aide personnelle au logement sous réserve, de la reprise du paiement de la dépense courante de logement. En cas de mauvaise exécution du plan ou du dispositif d'apurement ou de non-reprise du paiement de la dépense courante de logement, l'organisme payeur suspend le versement de l'aide personnelle au logement, sous réserve des dispositions de l'article R. 824-28. En l'espèce, il ressort des décomptes produits par l'Office public habitat de l'Eurométropole que l'aide personnalisée au logement a été suspendue après sa mise en demeure du 2 juillet 2020, date à laquelle la dette de loyer s'élevait à 416,86 €. Il est constant que, si l'intimée justifie avoir invité plusieurs fois par courriers et notamment le 8 juin 2020 l'appelant à contacter le travailleur social de son secteur, il n'est pas justifié de la conclusion d'un plan d'apurement selon les prévisions du texte cité ci-dessus. Monsieur [P] ne peut arguer de la conclusion d'un tel plan au motif qu'il aurait effectué des règlements échelonnés entre avril 2021 et septembre 2021, alors même qu'il apparaît qu'il était redevable de 1 841,25 € de loyers au 1er mars 2021 et qu'il apparaît qu'il n'a réglé que 450 € au total, sur les dix échéances suivantes, d'un montant chacune de 381,40 €. L'appelant ne peut donc se prévaloir du fait que son impayé de loyer est dû au fait du non versement de l'aide personnalisée au logement, alors même qu'il apparait qu'il ne règle même pas la part qui lui incomberait, si cette aide avait été maintenue. Par conséquent c'est par une exacte analyse de la situation et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a prononcé la résiliation du bail liant les parties. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, alors même que Monsieur [P] n'a payé qu'une somme de 450 € sur dix échéances de loyer d'un montant unitaire de 381,40 €, il n'apparait pas en mesure de respecter des délais de paiement, de sorte que sa demande de délais de paiement doit être rejetée. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [P] sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Eu égard à l'équité il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'Office public habitat de l'Eurométropole. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire, CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, DÉBOUTE Monsieur [D] [P] de sa demande de délais de paiement, DÉBOUTE l'Office public habitat de l'Eurométropole de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [D] [P] aux dépens. La Greffière La Présidente de chambre