Cour d'appel, 03 juin 2024. 20/06840

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 03 JUIN 2024 N°2024/221 Rôle N° RG 20/06840 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGCDB [U] [Z] [F] [Z] C/ S.C.I. SCI [Localité 4] [Localité 5] S.A. BASSAC (Anciennement dénommée LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS) Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe HUGON DE VILLERS Me Isabelle LE MERCIER Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Marseille en date du 28 Mai 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/08981. APPELANTS Monsieur [U] [Z] demeurant [Adresse 3] Madame [F] [Z] demeurant [Adresse 3] Tous deux représentés et assistés par Me Philippe HUGON DE VILLERS de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat ayant plaidé INTIMEES S.C.I. [Localité 4] [Localité 5] demeurant [Adresse 1] S.A. BASSAC (anciennement dénommée LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS), demeurant [Adresse 2] Toutes deux représentées par Me Isabelle LE MERCIER, avocat au barreau de MARSEILLE, et assisté par Me Adrien-pierre ODENT, avocat au barreau de PARIS, avocat ayant plaidé *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Madame Catherine OUVREL, conseillère, chargés du rapport. Monsieur Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Fabienne ALLARD, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2024.. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2024. Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Le 26 juillet 2014, M. [U] [Z] et Mme [F] [Z] ont signé un contrat de réservation avec la SCI [Localité 4] [Localité 5] portant sur l'acquisition en état futur d'achèvement d'un appartement T5, outre deux places de parking au sein du futur programme immobilier « Les Alizés », commercialisé par la SA Les Nouveaux Constructeurs, au prix de 639 000 euros. La vente a été régularisée par acte notarié du 19 février 2015. Les époux [Z] exposent avoir choisi un appartement situé au dernier étage qui devait disposer d'une vue dégagée et avoir appris à l'occasion d'une visite sur les lieux au mois de janvier 2016 que le constructeur envisageait d'édifier un nouvel ensemble immobilier sur le terrain voisin remettant en cause les critères retenus, déterminants de leur décision d'achat et qu'il avait obtenu un permis de construire à cette fin. Ils indiquent que la mise en demeure d'abandonner le projet de la deuxième tranche adressée au constructeur n'a reçu aucune réponse et avoir exercé un recours administratif à l'encontre du permis de construire. Ils précisent qu'en l'état de l'avancement de la construction de leur bâtiment, ils ont accepté de recevoir le bien initialement commandé. Par assignation du 1er juillet 2016, M. [U] [Z] et Mme [F] [Z] ont fait citer, la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la SA Les Nouveaux Constructeurs devant le tribunal de grande instance de Marseille. Dans leurs dernières écritures, la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la SA Les Nouveaux Constructeurs ont indiqué avoir renoncé à l'édification du second programme. Par jugement rendu le 28 mai 2020, cette juridiction a statué ainsi qu'il suit : - Rejette les demandes des époux [Z] dirigées contre la société Les Nouveaux Constructeurs et la société [Localité 4] [Localité 5], - Condamne solidairement les époux [Z] à verser à la société Les Nouveaux Constructeurs et à la société [Localité 4] [Localité 5], la somme de 5.000 euros,sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamne les époux [Z] aux dépens. Par déclaration transmise au greffe le 23 juillet 2020, M.[U] [Z] et Mme [F] [Z] ont relevé appel de cette décision. Vu les conclusions transmises le 22 octobre 2020, par les appelants. Ils affirment que la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la SA Les Nouveaux Constructeurs ont sciemment dissimulé l'existence d'un projet de construction sur le terrain voisin, afin de vendre les appartements du projet Pourrières 1 à des prix bien plus élevés que ceux qu'ils auraient pu obtenir de la vente d'appartements avec vue sur une résidence voisine. Ils observent qu'ils ont acquis la parcelle voisine dès le 19 février 2015, et signé une promesse de vente pour une troisième parcelle le 24 février 2015. Ils considèrent que le renoncement provisoire par les intimés à leur projet, compte tenu des nombreux recours exercés ne saurait effacer les man'uvres dolosives dont elle se de sont rendues coupables. M. [U] [Z] et Mme [F] [Z] font valoir qu'ils ont subi un préjudice moral important, du fait de la crainte de la perte de la valeur du bien immobilier dans lequel ils ont investi toutes leurs économies et projeté de vivre leur retraite, ainsi qu'un préjudice matériel lié aux frais de procédure ainsi qu'au temps consacré à la préparation de leur défense. Ils invoquent une moins value de l'appartement dès lors que toutes le réserves n'ont pas été levées. Vu les conclusions transmises le 10 janvier 2021, par la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la SA Les Nouveaux Constructeurs. Elles soutiennent que le manquement à une obligation précontractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de celui-ci. Les intimées rappellent que les promesses de vente liées aux parcelles concernées par la deuxième tranche sont postérieures à la réservation de l'appartement litigieux et que le permis de construire n'a été délivré que le 23 décembre 2015. Elles ajoutent avoir informé les acquéreurs de l'abandon du projet Pourrières2 par lettre recommandée avec avis de réception du 5 février 2018, mais qu'il ne peut leur être reproché de ne pas avoir signalé un projet incertain risquant d'être abandonné au moment de la réservation du bien. La SCI [Localité 4] [Localité 5] et la SA Les Nouveaux Constructeurs soulignent que les biens ont été livrés le 14 novembre 2016 et que la seule réserve liée aux faïences de la salle de bains a été levée le 24 novembre suivant. Elles ajoutent avoir fait réaliser plusieurs interventions afin de remédier aux désordres résiduels signalés par les clients. Elles observent que: - le lien entre la procédure et l'état de santé des appelants n'est établi par aucun élément tangible - le préjudice moral n'est pas justifié. - Le préjudice matériel se confond avec les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. La SCI [Localité 4] [Localité 5] et la SA Les Nouveaux Constructeurs, soulèvent au visa de l'article 70, alinéa 1er du code de procédure civile, l'irrecevabilité de la demande liée à la moins-value du bien, selon elles sans lien direct avec les demandes initiales fondées sur le dol et précisent subsidiairement que les appelants ne démontrent pas l'existence d'un désordre consistant en un chevauchement de deux portes entre la salle d'eau et la chambre qui n'avait pas été signalé au moment de la réception. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 18 mars 2024. SUR CE Invoquant l'existence d'un dol, M.[U] [Z] et Mme [F] [Z] réclament la condamnation de la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la la société Bassac, anciennement dénommée SA Les Nouveaux Constructeurs à leur payer la somme de 15 000 €, à titre de dommages et intérêts. Aux termes de l'article 1116 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la date de l'acte querellé, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé. Il incombe ainsi à M.[U] [Z] et Mme [F] [Z] qui l'invoquent, de rapporter la preuve de la caractérisation de ce vice du consentement reproché à la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la société Bassac, anciennement dénommée la SA Les Nouveaux Constructeurs. La réticence dolosive qui leur est reprochée tient à avoir intentionnellement conservé le silence sur la réalisation d'un programme immobilier sur le terrain voisin, sucseptible de masquer la vue annoncée depuis l'appartement dans l'immeuble à construire. Il convient pour apprécier l'existence de manoeuvres de se placer dans la période ayant précédé la signature de l'acte d'acquisition. Il apparaît en l'espèce que : - le 23 septembre 2014 la SA les Nouveaux Constructeurs a signé une promesse pour l'acquisition de la parcelle voisine en vue de la mise en route du programme [Localité 5] 2. - le 9 février 2015 la SA les Nouveaux Constructeurs a signé une deuxième promesse de vente pour l'acquisition d'une parcelle voisine dans le but d'ériger le projet [Localité 5] 2. Compte tenu du délai nécessaire aux formalités préalables à une vente immobilière ainsi qu'à la préparation de l'acte , il est certain qu'au moment de la signature du contrat de réservation par les époux [Z], la SA les Nouveaux Constructeurs avait déjà, et depuis plusieurs mois, entamé des discussions avec les propriétaires des parcelles voisine, pour la deuxième tranche du projet. Le contrat de réservation a été signé le 26 juillet 2014. L'acte de vente a été 19 février 2015, sans qu'aucune information n'ait été donnée sur ce point aux acquéreurs. La demande de permis de construire pour le projet [Localité 5] 2 a été déposée le 30 juin 2015. Le permis de construire pour la deuxième tranche de travaux a été délivré le 23 décembre 2015, confirmant la volonté de mener à terme le second projet immobilier. Les constructeurs ne pouvaient ignorer que la vue présentée dans la documentation fournie aux clients comme un élément majeur de la qualité du bien vendu était déterminante du consentement des acquéreurs. Ils ont donc délibérément tû l'existence de l'extension en cours de préparation, décidée avant la signature de la réservation et de l'acte authentique de vente, caractérisant ainsi l'élément intentionnel de la résistance dolosive qui ne peut être assimilée en l'espèce à une simple obligation précontractuelle d'information. L'existence de conditions suspensives dans les promesses de vente des terrains adjacents n'a pas d'incidence sur la volonté initiale des constructeurs d'aboutir dans leur projet d'extension [Localité 5] 2. Celles-ci n'ont été conventionnellement déclarées caduques qu'aux mois de juillet 2017 et décembre 2017. Il résulte de ces éléments que la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la société Bassac, anciennement dénommée la SA Les Nouveaux Constructeurs ont commis un dol par réticence. Le fait que les constructeurs aient indiqué par courrier du 5 février 2018, avoir définitivement renoncé à la réalisation de la suite du programme immobilier, compte tenu des recours exercés contre le permis de construire devant les juridictions administratives ne peut les exonérer de leur faute. Il en est de même pour la renonciation au bénéfice du permis de construire du 12 janvier 2018. Aux termes de l'article 1383 code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. Le comportement des constructeurs a causé un préjudice moral à M. [U] [Z] et Mme [F] [Z] qui ont cru jusqu'à la réception du courrier adressé le 5 février 2018 que le bien acquis pour un montant de 639'000 € avait perdu une grande partie de son agrément et se trouvait dévalorisé et on dû engager des procédures gracieuses et contentieuses devant les juridictions administratives, puis auprès des juridictions judiciaires, avec les tracas et incertitudes qui en découlent. Ils affirment avoir dû engager des frais à ce titre, distincts des frais de procédure, mais ne fournissent aucun justificatif pour ce poste de préjudice. M. [U] [Z] et Mme [F] [Z] sont donc fondés à réclamer la condamnation de la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la société Bassac, anciennement dénommée la SA Les Nouveaux Constructeurs à leur payer la somme de 6 000 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral. Les époux [Z] estiment qu'une des réserves formulées à la livraison, à savoir le chevauchement des portes de la salle d'eau et de la chambre 4 résultant du mauvais positionnement des blocs portes, n'a jamais été levée, les travaux de modification n'étant selon eux pas envisageables car trop importants. Ils réclament la somme de 5 000 € à ce titre, pour moins value. Les sociétés intimées soulèvent l'irrecevabilité de cette demande qui n'a pas, selon eux, de lien suffisant avec les demandes initiales. L'article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Celui-ci est apprécié souverainement par le juge du fond. En l'espèce la demande d'indemnisation de la moins value pour le défaut de levée d'une des réserves comporte un lien suffisant avec la demande principale liée à la vente d'un bien immobilier en état futur d'achèvement. Elle doit donc être déclarée recevable. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Si M. [U] [Z] et Mme [F] [Z] ont signalé dans leur lettre du 12 décembre 2016 portant la liste des réserves que les portes de la chambre 4 de la salle d'eau se chevauchent, aucun constat contradictoire, ni devis de travaux n'est produit sur ce point. Il y a donc pas lieu de prévoir d'indemnisation correspondant à une moins-value à ce titre. Il est équitable d'allouer aux demandeurs la somme de 3000 €, au titre de leurs frais de procédure engagés en première instance. La demande formée à ce titre par la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la société Bassac, anciennement dénommée la SA Les Nouveaux Constructeurs est rejetée. Le jugement est infirmé, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en dommages-intérêts pour moins-value de l'appartement. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au seul profit de M. [U] [Z] et Mme [F] [Z]. Les parties perdantes sont condamnées aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en dommages-intérêts pour moins-value de l'appartement. Statuant à nouveau, Condamne solidairement la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la société Bassac, anciennement dénommée la SA Les Nouveaux Constructeurs à payer à M. [U] [Z] et Mme [F] [Z] la somme de 6 000 €, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral. Condamne solidairement la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la société Bassac, anciennement dénommée la SA Les Nouveaux Constructeurs à payer à M. [U] [Z] et Mme [F] [Z] la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, pour la première instance. Rejette la demande formée par la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la société Bassac, anciennement dénommée la SA Les Nouveaux Constructeurs en application de l'article 700 du code de procédure civile. Y ajoutant, Condamne solidairement la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la société Bassac, anciennement dénommée la SA Les Nouveaux Constructeurs à payer à M. [U] [Z] et Mme [F] [Z], la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, Condamne la SCI [Localité 4] [Localité 5] et la société Bassac, anciennement dénommée la SA Les Nouveaux Constructeurs aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT