Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 24/52101

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52101 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CZN N° : 8 Assignation du : 18 Mars 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 mai 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. SOLEIL LEVANT [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Jean-luc GUETTA, avocat au barreau de PARIS - #C1184 DEFENDERESSE La Société MACHADO [Adresse 1] [Localité 4] non comparante DÉBATS A l’audience du 04 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 6 mai 2022, la société SOLEIL LEVANT a consenti à la société MACHADO un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] (91) pour une durée de neuf ans à compter du 7 mai 2022 moyennant un loyer indexé de 30.000 € par an HT et HC payable par mois et d’avance. Le 2 août 2023, la société SOLEIL LEVANT a fait signifier à la société MACHADO un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 26.799,27 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. Le 18 mars 2024, la société SOLEIL LEVANT a fait assigner la société MACHADO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris auquel elle demande de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties; - ordonner l’expulsion de la société MACHADO; - ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué; - condamner la société MACHADO à lui payer une provision de 40.076,04 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 12 février 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023; - dire que le dépôt de garantie lui restera acquis par application du bail; - condamner la société MACHADO à lui payer une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer contractuel, augmentée des charges et taxes locatives; - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. La société MACHADO n’a pas constitué avocat. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société MACHADO Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, le bail du 6 mai 2022 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 2 août 2023 à la société MACHADO vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 26.799,27 € selon décompte annexé à l’acte. Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société MACHADO ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 septembre 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société MACHADO selon les termes du dispositif ci-après. La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au double du dernier loyer, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due à la bailleresse à compter du 3 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. En l’espèce, le relevé de compte de la société MACHADO versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 40.076,04 € à la date du 1er février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse. L’obligation de la société MACHADO n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société SOLEIL LEVANT, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023, date du commandement précité, sur la somme de 26.799,27 €, puis sur la somme de 40.076,04 € à compter de l’assignation. Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires La société MACHADO sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 août 2023. L’équité commande de condamner la société MACHADO à payer à la société SOLEIL LEVANT la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 6 mai 2022 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (91), avec effet à la date du 2 septembre 2023 à 24h00, Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société MACHADO pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique, Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons la société MACHADO à payer à la société SOLEIL LEVANT une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 3 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, Condamnons la société MACHADO à payer à la société SOLEIL LEVANT la somme provisionnelle de 40.076,04 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 26.799,27 € à compter du 2 août 2023, puis sur la somme de 40.076,04 € à compter du 18 mars 2024, Condamnons la société MACHADO à payer à la société SOLEIL LEVANT la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes, Condamnons la société MACHADO au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 août 2023. Fait à Paris le 16 mai 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC François VARICHON