Cour d'appel, 29 février 2024. 22/11428

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 29 FEVRIER 2024 N° 2024/ 115 Rôle N° RG 22/11428 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4GN [M] [E] C/ [I] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Aurélie AUROUET-HIMEUR Me Mireille GRANIER Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 08 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-0076. APPELANTE Madame [M] [E] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006752 du 21/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Aurélie AUROUET-HIMEUR, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Madame [I] [D] née le 11 Août 1949 à [Localité 3] (Italie), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Mireille GRANIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024 Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 20 juillet 2018, Mme [D] a donné à bail d'habitation à Mme [E] [M] et M. [O] [T] un logement situé à [Localité 4]moyennant un loyer initial mensuel de 1100 euros, majoré d'une provision sur charges de 50 euros. M. [O] a quitté les lieux loués. Par lettre recommandée du 13 décembre 2018, Mme [E] s'est plainte de différents désordres affectant le logement. Par jugement du 11 juin 2019, le tribunal d'instance de Martigues a homologué le constat d'accord signé le 25 avril 2019 entre Mme [D] et Mme [E], en présence de la conciliatrice de justice. Le 3 janvier 2020, le maire de la commune de [Localité 4] a rendu un arrêté mettant en demeure Mme [D] de réaliser un certain nombre de travaux dans un délai de six mois. Le 10 juillet 2020, le maire de la commune a annulé le précédent arrêté et prononcé un nouvel arrêté enjoignant la locataire de fournir la preuve du ramonage du poêle à bois et la réalisation des travaux pris en charge par son assurance. Par ordonnance du 25 août 2020, le juge des référés a condamné Mme [E] à payer à Mme [D] un arriéré locatif, avec intérêts au taux légal, constaté la résiliation du bail et ordonné son expulsion. Mme [E] a quitté les lieux le 30 juin 2021. Par acte du 20 janvier 2022, Mme [E] a fait assigner Mme [D] aux fins principalement de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, de son préjudice matériel lié à une surconsommation d'énergie et de son préjudice moral. Elle sollicitait également la condamnation de son bailleur à lui verser un rappel sur la réduction des loyers. A l'audience devant le premier juge, Mme [D] sollicitait essentiellement le rejet des demandes adverses, la condamnation de Mme [E] à lui verser la somme de 5 658, 56 euros au titre des travaux de remise en état ainsi que des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.  Par jugement contradictoire en date du 8 juillet 2022, le tribunal de proximité de Martigues a : - débouté Mme [E] de l'ensemble de ses demandes ; - condamné Mme [E] au paiement de la somme de 3 395, 14 euros au titre de la remise en état des lieux loués ; - débouté Mme [D] de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice moral ; - débouté Mme [D] de ses plus amples demandes ; - condamné Mme [E] aux entiers dépens de l'instance. Le premier juge a relevé que Mme [D] avait fait toute diligence pour les travaux d'électricité et de climatisation mais n'avait pu procéder à des travaux supplémentaires en raison du comportement de sa locataire. Il a estimé que le bailleur avait rempli ses obligations. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance sollicitée par Mme [E] au motif qu'elle n'en rapportait pas la preuve. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts au titre de la surconsommation d'énergie au motif que celle-ci n'était pas démontrée. Il a par ailleurs indiqué que le bailleur avait dû changer le mode de chauffage en raison de l'absence d'entretien du poële à bois par la locataire. Il a rejeté la demande en réduction de loyers en notant que les conditions prévues par le protocole d'accord n'avaient pas été remplies. Il a estimé que Mme [E] était responsable en partie du préjudice moral dont elle demandait la réparation et a rejeté sa demande. Il a indemnisé le bailleur au titre de la remise en état des lieux et rejeté sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral au motif que celui-ci n'était pas démontré. Par déclaration du 8 août 2022, Mme [E] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes et en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de la somme de 3 395,14 euros au titre de la remise en état des lieux loués ainsi qu'aux entiers dépens. Mme [D] a constitué avocat. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2023 auxquelles il convient de se référer, Mme [E] demande à la cour : - de déclarer son appel recevable, - d'infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [D], statuant de nouveau, - d'écarter des débats les pièces adverses numérotées 22 à 25, - de condamner Mme [D] à lui régler la somme de 10 062, 50 euros au titre de son préjudice de jouissance, - d'ordonner la production d'intérêts de ces sommes à compter du 27 janvier 2020, date de la mise en demeure restée infructueuse et ce, avec anatocisme, - de condamner Mme [D] à lui régler la somme de 4 830 euros au titre de la surconsommation d'énergie pour se chauffer, - de condamner Mme [D] à lui régler la somme de 10 400 euros au titre de rappel sur la réduction des loyers, - de condamner Mme [D] à lui régler la somme de 7000 euros au titre de son préjudice moral, - de débouter Mme [D] de sa demande de dommages-intérêts au titre des travaux de remise en état et préjudice moral, En tout état de cause - de débouter Mme [D] de ses demandes, - de condamner Mme [D] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions issues de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Aurouet-Himeur, avocat aux offres de droit. Elle demande à ce que les pièces 22 et 23, qui sont des témoignages de complaisance, soient écartées des débats. Elle souligne que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent. Elle sollicite la réparation de son préjudice de jouissance lié à l'indécence du logement, à hauteur de 25% du montant du loyer. Elle déclare avoir subi un préjudice matériel lié à une surconsommation d'énergie, en lien avec une isolation inexistante du bien loué. Elle soutient avoir procédé au ramonage du poêle à bois et déclare que c'est Mme [D] qui a pris l'initiative d'installer une climatisation réversible, celle-ci ayant généré un surplus de consommation énergétique. Elle demande une réduction de loyers qui faisait l'objet du protocole d'accord entre les parties. Elle fait état du préjudice moral qu'elle a subi en raison du feu qui s'est déclaré dans le poële à bois, des démarches qu'elle a dû effectuer pour avoir un logement décent et de son expulsion. Elle estime que la remise en état des lieux sollicitée consiste en des travaux qui sont uniquement imputables à Mme [D], en sa qualité de bailleur. Elle ajoute que l'état des lieux de sortie a été effectué huit mois après qu'elle a quitté les lieux loués. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 02 février 2023 auxquelles il convient de se reporter, Mme [D] demande à la cour : - de déclarer l'appel de Mme [E] irrecevable et infondé, - de débouter Mme [E] de ses demandes, - de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; En toute hypothèse, - de débouter Mme [E] de ses demandes, - de condamner Mme [E] à la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner Mme [E] aux entiers dépens de l'instance d'appel en ce compris le timbre fiscal. Elle relève que Mme [E] a cessé de payer tout loyer à compter du mois d'avril 2019. Elle indique être parvenue à effectuer les travaux mis à sa charge, en dépit de l'attitude déraisonnable de sa locataire. Elle expose que le logement était en bon état lors de la prise de possession du bail. Elle fait état du mauvais état dans lequel le logement lui a été rendu ( salissures, poussière, traces noires, saleté, crasse, murs abîmés, jardin en friche), ce qui justifie sa demande au titre de la remise en état des lieux. Elle s'oppose aux demandes indemnitaires adverses. Elle indique que la surconsommation d'énergie n'est pas démontrée. Elle souligne que Mme [E] ne justifie, ni du ramonage du poële à bois qui est à sa charge, ni des travaux qu'elle devait effectuer à la suite de l'indemnisation par son assurance. Elle conteste s'être engagée par le protocole d'accord à une diminution de loyers et note avoir simplement proposé d'indemniser sa locataire si cette dernière devait rester chez elle pour les travaux. Elle expose que le feu du poêle à bois du 13 février 2019 est la conséquence d'un défaut d'entretien de la locataire. Elle relève que Mme [E] a quitté les lieux loués la veille de son expulsion, qu'elle occupait le logement sans droit ni titre et qu'elle est la seule responsable de l'état du logement. Ainsi, elle conteste tout préjudice de jouissance subi par cette dernière. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 janvier 2024. MOTIVATION Mme [D] ne motive pas sa demande d'irrecevabilité de l'appel formé par Mme [E] et il ne ressort de la procédure aucun motif d'irrecevabilité. Les pièces 22 et 23 produites par Mme [D] sont des attestations d'entrepreneurs sollicitées par cette dernière. Il appartiendra à la cour d'estimer si elles peuvent être probantes ou non. Il n'existe aucun motif pour les écarter des débats. Il en est de même pour les pièces 24 et 25 qui sont des attestations de voisins de Mme [E] et qui font état de problèmes de comportement de cette dernière. L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ». Il dispose encore « que le bailleur est obligé : (...) b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus, c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués. Il appartient à la locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien ou de jouissance paisible d'en rapporter la preuve. Le bailleur est tenu à une obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Il ne peut se retrancher derrière une clause du bail qui indique que le locataire prend le logement en l'état. Le décret du 30 janvier 2002 énonce que le logement doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, assurer le clos et le couvert. Ainsi, le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. L'état des lieux d'entrée du 18 juillet 2018 fait état d'un logement en bon état d'entretien. Or, dès le 13 décembre 2018, Mme [E] s'est plainte de problèmes d'isolation et d'infiltrations. En février 2019, un feu de cheminée s'est déclenché dans le logement. Les parties avaient convenu, par un constat signé le 25 avril 2019 et homologué par décision du 11 juin 2019, que Mme [D] fasse exécuter des travaux de : -remise aux normes de l'électricité -'révision' de l'étanchéité de la toiture et de la salle de bains - réfection de la fenêtre de la porte fenêtre de la buanderie - remise en place des volets et des accroches volets - mise en conformité du poële, étant précisé que Mme [D] proposait de le remplacer par une climatisation réversible, auquel cas Mme [E] solliciterait un geste pour le loyer. Dans ce constat d'accord homologué, Mme [E] s'engageait à recevoir les corps de métier, après avoir été contactée, pour qu'ils puissent faire les devis et travaux, le samedi matin. Il était noté qu'en cas d'impossibilité pour les artisans de venir le samedi, une autre solution devrait être trouvée. Il était indiqué que Mme [D] proposait d'indemniser Mme [E] si cette dernière devait rester chez elle pour les travaux, cette indemnisation pouvant se faire sous forme de réduction du loyer. Il était relevé que les travaux seraient effectués dans un délai raisonnable, 'en tout cas avant le mois de juillet'. A la suite d'une visite effectuée en décembre 2019 par la responsable de l'urbanisme de la mairie qui a déposé un rapport du 03 janvier 2020, il est apparu que la maison donnée en location présentait de l'humidité sur les façades, avec des infiltrations par les fenêtres, que le toit s'effritait, que le volet du séjour était vétuste, que la porte-fenêtre du séjour n'était ni hermétique, ni étanche, qu'il existait des traces d'humidité sur les murs des chambres avec des volets vétustes et un plancher qui s'affaissait à certains endroits de la pièces, qu'il existait des infiltrations avec des moisissures dans la buanderie/cellier et que le plafond servant de plancher pour les combles était totalement vétuste, sans isolation et paraissait instable. Il était enfin noté que la cheminée présentait un risque d'incendie et que la locataire faisait état d'une électricité qui n'était pas aux normes, avec un risque d'électrocution. C'est dans ces conditions qu'a été rendu le premier arrêté du 03 janvier 2020 qui faisait obligation à Mme [D] de : - mettre en conformité les réseaux électriques, - vérifier l'étanchéité de la couverture et des ouvertures, - mettre en conformité la ventilation, - procéder au traitement de l'humidité et des supports, - supprimer les points thermiques, - mettre en conformité l'étanchéité du logement. Les parties avaient convenu, par le constat d'accord de la nécessité de mettre aux normes l'installation électrique. Par courrier du 04 juillet 2019, Mme [D] indiquait à sa locataire avoir procédé aux travaux d'électricité, à la pose d'une climatisation, avoir vérifié l'étanchéité de la salle de bain et être en attente de sa disponibilité pour poser la fenêtre et la porte fenêtre. Elle indiquait que Mme [E] avait refusé l'intervention du maçon. Une nouvelle visite des lieux a été effectuée par la responsable du service de l'urbanisme de la mairie le 19 juin 2020. A cette occasion, elle a été destinataire d'une déclaration de sinistre du 03 novembre 2019 faite par le bailleur, évoquant des dommages causés à la couverture du toit à la suite de rafales de vent et de la présence d'eau occasionnées par de fortes pluies. Lors de cette visite établie en présence de la locataire et du bailleur, il a été noté que les volets du séjour avaient été remplacés, que Mme [E] ne justifiait pas avoir procédé au ramonage du poële et qu'une climatisation avait été posée. La responsable du service de l'urbanisme, à laquelle avaient été présentées des factures de menuiseries et de climatisation et diverses lettres, a estimé que le bailleur avait pris les dispositions nécessaires pour remettre en conformité de bien loué. C'est à la suite de cette visite qu'a été rendu un nouvel arrêté du 10 juillet 2020, annulant le précédent, et faisant injonction à la locataire de fournir la preuve du ramonage et de la réalisation des travaux indemnisés par son assurance. Il s'agissait d'un sinistre lié à une infiltration d'eau sous l'évier de la cuisine. Par attestation du 15 janvier 2020, M.[L], menuisier mandaté par Mme [D] indique avoir eu des difficultés pour prendre les mesures pour les menuiseries et expliquait que 'le reste des menuiseries' était dans ses locaux et qu'il attendait de Mme [E] une date d'intervention. Par attestation du 13 janvier 2020, M.[H], artisan, expliquait s'être présenté deux fois au domicile de Mme [E] qui lui avait refusé l'accès au domicile alors qu'il venait effectuer des travaux à l'intérieur du logement. Il ressort de l'ensemble des éléments que très rapidement après son entrée dans les lieux, Mme [E] a été confrontée à des problèmes d'infiltrations d'eau et d'humidité, qui ont été constatés par la responsable de l'urbanisme de la mairie lors de sa visite de décembre 2019; cette dernière a fait état de menuiseries peu étanches et pour certaines vétustes. L'obligation du bailleur à délivrer un logement en bon état de réparation ne cesse qu'en cas de force majeure. La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire : celle-ci exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties. Mme [D] ne rapporte pas la preuve que sa locataire aurait rendu impossible toute intervention à son domicile. Elle justifie toutefois de la difficulté pour ses artisans d'avoir accès au logement, ce qui constitue une faute de la locataire, justifiant une moindre indemnisation de son préjudice. Les parties s'étaient accordées pour la remise aux normes de l'installation électrique et Mme [D] ne démontre pas que celle-ci aurait continué à être défaillante après le courrier du 04 juillet 2019 de son bailleur qui faisait état des travaux auxquels elle avait procédé. Mme [E], qui démontre l'existence d'un ramonage du poële à bois en septembre 2018, alors que le certificat qu'elle produit note qu'il faut deux ramonages par an, n'a pas démontré que l'incendie de février 2019 aurait été de la responsabilité de son bailleur. Mme [D] a procédé à la mise en place d'une climatisation et Mme [E] ne justifie pas que celle-ci aurait entraîné une surconsommation d'électricité. Il est établi que Mme [E] a créé des difficultés pour l'intervention dans le logement et a retardé la pose des fenêtres et porte-fenêtres. Le problème de l'étanchéité de la toiture, constatée en décembre 2019, qui avait notamment donné lieu à une déclaration de sinistre en novembre 2019, était en cours de rénovation à la suite d'un devis accepté le 26 février 2020. Mme [E], qui démontre l'existence de désordres dans son logement et la violation par son bailleur de son obligation d'entretien des lieux loués en bon état de réparations, a cependant empêché que ceux-ci puissent être plus rapidement réparés. Elle sera indemnisée à hauteur de 15% du montant du loyer pour la période de décembre 2018 jusqu'au 25 août 2020, date de la résiliation du bail, au titre de son préjudice de jouissance, soit la somme arrondie à 3400 euros. Les intérêts moratoires sur cette somme courront à compter de la présente décision. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur la réduction du loyer Mme [E] ne peut solliciter une réduction du loyer en application de la transaction homologuée par le juge puisqu'elle n'a pas respecté son obligation de laisser l'accès du logement aux artisans. Par ailleurs, les conditions dans lesquelles cette réduction de loyer, proposée par Mme [D], devait s'effectuer, ne s'est pas réalisée et aucun montant précis n'était proposé. Mme [E] sera déboutée de cette demande et le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la demande de Mme [E] au titre de son préjudice moral Mme [E] a subi un trouble de jouissance qui a été réparé, son indemnisation ayant été réduite en raison du fait qu'elle a retardé les travaux à effectuer. Elle ne justifie pas du préjudice moral qu'elle allègue. Elle sera déboutée de cette prétention. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur la demande de Mme [D] au titre des travaux de remise en état des lieux La libération des lieux se matérialise par la remise des clés. Mme [E] ne démontre pas avoir remis les clés du logement avant le constat des lieux de sortie. Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé : - de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; - de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; L'état des lieux d'entrée mentionnait un logement en bon état. Il a été démontré que les menuiseries étaient toutefois vétustes, qu'il existait des problèmes d'étanchéité évoqués par la locataire dès le mois de décembre 2018 et que la toiture présentait également des problèmes d'étanchéité, constatée par la responsable du service de l'urbanisme de la mairie. Ces problèmes d'isolation et d'étanchéité, de la responsabilité du bailleur, ont tardé à être résolus en raison des difficultés créées par Mme [E] pour permettre l'accès au logement aux artisans mandatés par son bailleur. L'état des lieux de sortie ne laisse pas apparaître un logement en bon état. Il doit cependant être tenu compte du fait des désordres liés à l'étanchéité des lieux qui ont dégradé le bien. Même si le bailleur avait pu y remédier plus rapidement, il aurait dû s'occuper de réparer les conséquences des désordres affectant le bien. Ainsi, Mme [D] ne peut mettre à la charge de Mme [E] la peinture des chambres, alors que la responsable du service de l'urbanisme de la mairie avait constaté des traces d'humidité sur les murs des chambres. En revanche, Mme [E] est responsable de la saleté dans lequel elle a laissé les lieux loués, des dégradations (robinet cassé; double vasque en mauvais état dans la cuisine) et du coût pour enlever le mobilier et les encombrants qu'elle y a laissés. Il convient d'indemniser Mme [D] par l'allocation d'une somme de 1300 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles Chaque partie est en partie succombante. Les dépens de première instance et d'appel seront partagés entre elles. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré qui a condamné Mme [E] aux dépens de l'instance sera infirmé. Il sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [D] au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l'appel de Mme [M] [E], REJETTE la demande de Mme [M] [E] tendant à voir écarter des débats les pièces 22 et 23 produites par Mme [I] [D], INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a : - débouté Mme [M] [E] de sa demande au titre de la réduction des loyers et de son indemnisation au titre d'un préjudice, - rejeté la demande de Mme [I] [D] au titre des frais irrépétibles, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, CONDAMNE Mme [I] [D] à verser à Mme [M] [E] la somme de 3400 euros au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance de cette dernière, CONDAMNE Mme [M] [E] à verser à Mme [I] [D] la somme de 1300 euros au titre de la remise en état des lieux loués, FAIT MASSE des dépens de première instance et d'appel et CONDAMNE les parties à les prendre en charge par moitié, REJETTE les demandes faites au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,