Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/01260

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50G 3e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 02 JUIN 2022 N° RG 21/01260 N° Portalis DBV3-V-B7F-UK6Q AFFAIRE : [A] [Z] C/ [P] [X] [F] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Février 2021 par le TJ de PONTOISE N° Chambre : 2 N° RG : 19/06412 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER Me Marc FLACELIERE de l'AARPI JUDISIS AVOCATS AARPI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [A] [Z] né le 03 Février 1964 à ROESELARE (Belgique) de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 2] (Belgique) Représentant : Me Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, Postulant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 211 - N° du dossier 199515 Représentant : Me Frédérique SEDLAK de la SELARL AIDI-SEDLAK, Plaidant, avocat au barreau d'AVESNES-SUR-HELPE APPELANT **************** Monsieur [P] [X] [F] né le 06 Novembre 1972 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Marc FLACELIERE de l'AARPI JUDISIS AVOCATS AARPI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 7 - N° du dossier 021808 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Marie-José BOU, Président, Madame Françoise BAZET, Conseiller, Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT, FAITS ET PROCÉDURE  Par compromis de vente du 12 juin 2019, M. [P] [F] a acquis auprès de M. [A] [Z] et Mme [E] [D], sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, une maison d'habitation située [Adresse 4], moyennant le prix de 610 000 euros net vendeur. L'acte prévoit que la somme de 30 500 euros sera déposée à titre d'acompte entre les mains de Me [N], notaire du vendeur, choisi comme séquestre par les parties, au plus tard le 2 juillet 2019. Il prévoit par ailleurs qu'en cas de non réalisation de la vente, la partie défaillante devra verser à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 61 000 euros. La réitération de la vente par acte authentique, prévue pour le 11 septembre 2019 au plus tard, en l'étude de Me [L], notaire, n'est pas intervenue. Par acte du 5 novembre 2019, M. [A] [Z] a assigné M. [F] devant la juridiction de grande instance de Pontoise en vue de sa condamnation au paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente. Par jugement du 15 février 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a : - ordonné la résolution du compromis de vente du 12 juin 2019, en raison des manquements des vendeurs à leurs obligations, - ordonné que la somme de 30 500 euros, séquestrée entre les mains de Me [N], notaire à [Localité 7] (59), soit restituée à M. [F], - condamné M. [Z] à verser à M. [F] les sommes de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile - condamné M. [Z] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par acte du 24 février 2021, M. [Z] a interjeté appel et demande à la cour par dernières écritures du 21 mai 2021, de : - infirmer le jugement déféré en toutes ces dispositions, Et statuant à nouveau : - débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [F] à lui payer la somme de 61 000 euros au titre de la clause pénale, - condamner M. [F] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct. Par dernières écritures du 29 juin 2021, M. [F] demande à la cour de : - déclarer irrecevable et mal fondé l'appel interjeté par M. [Z], - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a ordonné la résolution du compromis en raison des manquements des vendeurs à leurs obligations, - recevoir M. [F] en son appel à incident sur l'indemnisation de son préjudice en portant à 20 000 euros le montant des dommages et intérêts qui seront mis à la charge de M. [Z], - prononcer la résolution du compromis en raison des manquements du vendeur à son obligation de contracter de bonne foi aux termes de l'article 1104 du code civil et pour avoir trompé l'acquéreur sur la disponibilité du bien, - ordonner la restitution du dépôt de garantie de 30 500 euros versée à l'occasion de la signature du compromis toujours bloquée entre les mains du notaire, Me [N], - condamner M. [Z] à payer à M. [F], au titre de la clause pénale et à titre de dommages-intérêts pour manquement aux dispositions de l'article 1104 du code civil, une somme ramenée à hauteur de 20 000 euros, - si par extraordinaire, la cour devait réformer la décision entreprise et condamner M. [F] au paiement d'une indemnité sur le fondement de la clause pénale, voir réduire le montant de cette somme à une plus juste proportion, en l'absence de justification par 'le demandeur' d'un réel préjudice, - débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, - condamner M. [Z] à payer à M. [F], au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 5 000 euros, ainsi que les entiers dépens. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2022. SUR QUOI LA COUR Le tribunal a jugé qu'il ressortait des débats et des échanges de courriers entre les notaires que la réitération de la vente par acte authentique n'avait pu intervenir car le bien était grevé d'inscriptions hypothécaires, contrairement à ce qui était mentionné dans le compromis, et qu'aucun accord de main-levée totale de l'inscription hypothécaire prise par la BPI n'avait été obtenu à cette date, l'autorisation de vendre étant en outre subordonnée à l'autorisation du juge du surendettement, Mme [D] ayant été déclarée recevable à la procédure de surendettement, suivant décision du 23 octobre 2018 de la Commission de surendettement des particuliers. Le tribunal a retenu que les vendeurs avaient manqué à l'obligation générale de bonne foi à laquelle est tenu tout contractant en déclarant faussement, lors de la signature du compromis, que le bien immobilier n'était pas grevé hypothèque alors que celui-ci faisait l'objet de multiples hypothèque et en s'abstenant d'informer leur acquéreur que la procédure de surendettement de Mme [D] avait été déclarée recevable de sorte qu'elle devait obtenir l'autorisation du juge pour vendre le bien, objet du compromis. Le tribunal a également relevé que les vendeurs n'avaient pas accompli, avant la date prévue pour la réitération, les diligences nécessaires auprès du juge pour obtenir, dans les délais, l'autorisation de vendre ainsi qu'il ressortait de l'ordonnance du juge rendue le 23 septembre 2019, laquelle faisait état d'une saisine par Mme [D] du 18 septembre 2019, soit postérieurement à la date fixée pour la réitération. Le tribunal a ajouté que M. [F] pouvait légitimement ne plus souhaiter acquérir le bien alors qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, l'opération présentait une issue et une date de réalisation incertaines, qu'il n'avait aucunement été tenu informé de la situation réelle du bien grevé d'hypothèques et de la nécessité pour un des vendeurs d'obtenir du juge l'autorisation de vendre. Le tribunal en a conclu que son refus de répondre à la sommation de signer l'acte authentique ne présentait pas de caractère abusif. S'agissant de la demande indemnitaire formée par M. [F], que celui-ci a limitée à 20 000 euros, le tribunal a observé que le compromis de vente prévoyait le paiement d'une clause pénale par la partie défaillante, laquelle pouvait être augmentée ou diminuée par le juge lorsqu'elle était manifestement excessive ou dérisoire. Il a jugé que le comportement déloyal des vendeurs et leur défaillance à régulariser le compromis dans le délai avaient causé un préjudice à M. [F], constitué par la perte de temps et les tracas occasionnés par la non-réalisation de cette vente ainsi que par l'indisponibilité de la somme de 30 500 euros toujours séquestrée chez le notaire. Le tribunal a toutefois observé que le lien entre les agissements des vendeurs et les problèmes de santé dont faisait état l'acquéreur n'était pas établi, que le montant de la clause pénale apparaissait excessif au regard des préjudices subis et l'a réduit à 10 000 euros. * * * M. [F] ne formule aucun moyen au soutien de sa demande tendant à l'irrecevabilité de l'appel interjeté par M. [Z]. Il y a donc lieu de déclarer cet appel recevable. C'est à bon droit et à la faveur de motifs pertinents méritant adoption par la cour que les premiers juges ont prononcé la résolution du compromis de vente du 12 juin 2019, du fait des manquements des vendeurs à leurs obligations. Les moyens développés par l'appelant ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Tout au plus la cour ajoutera-t-elle que l'ordonnance du juge du 23 septembre 2019 autorisant la vente, certes immédiatement exécutoire, était encore susceptible d'un recours en rétractation dans les 15 jours de sa notification. S'agissant de la demande formée par M. [F] au titre de la clause pénale, la cour observe qu'elle était contractuellement fixée à 61 000 euros et que M. [F] a limité sa demande à la somme de 20 000 euros. Le préjudice moral subi par lui réside notamment dans le fait d'avoir appris très tardivement les dissimulations de ses vendeurs et dans l'immobilisation injustifiée de la somme de 30 500 euros, qui a perduré nonobstant l'exécution provisoire dont le jugement est assorti. Il sera observé que les vendeurs, pourtant en tort, se sont à plusieurs reprises opposés de façon injustifiée à la restitution de la somme séquestrée entre les mains du notaire. Le préjudice subi par M. [Z] appelle réparation à hauteur de la somme demandée soit 20 000 euros et le jugement sera infirmé de ce chef. De ce qui précède il résulte que la demande formée par M. [Z] tendant à la condamnation de M. [F] à lui payer la somme de 61 000 euros au titre de la clause pénale n'est pas fondée et sera rejetée. Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure seront confirmées. M. [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel et versera à M. [F] la somme de 3000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par arrêt contradictoire Rejette la demande tendant à ce que soit déclaré irrecevable l'appel interjeté par M. [Z]. Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [Z] à verser à M. [F] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. Statuant à nouveau du chef infirmé Condamne M. [Z] à verser à M. [F] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts. Confirme le jugement pour le surplus Y ajoutant Rejette la demande en dommages et intérêts formée par M. [Z]. Condamne M. [Z] à payer à M. [F] la somme de 3000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel. Condamne M. [Z] aux dépens d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier,Le Président,