Cour d'appel, 27 septembre 2022. 21/04295

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 27 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/04295 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UTZV AFFAIRE : Société SCIC HLM AB HABITAT venant aux droits de l'Office AB HABITAT C/ M. [J] [C] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Mai 2021 par le Tribunal de proximité de SANNOIS N° RG : 1120001080 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 27/09/22 à : Me Sylvie DERACHE-DESCAMPS Me Laurence BENITEZ DE LUGO RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Société SCIC HLM AB HABITAT venant aux droits de l'Office AB HABITAT N° SIRET : 807 567 136 RCS PONTOISE Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 154 - N° du dossier 206236 APPELANTE **************** Monsieur [J] [C] [Adresse 2] logement 1 résidence [5] [Localité 3]/FRANCE Représentant : Maître Laurence BENITEZ DE LUGO, Postulant et Plaidant, au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 128 - N° du dossier 200074 Madame [Y] [C] [Adresse 2] logement 1 résidence [5] [Localité 3]/FRANCE Représentant : Maître Laurence BENITEZ DE LUGO, Postulant et Plaidant, au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 128 - N° du dossier 200074 INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE. Par contrat du 12 juillet 2011 à effet au 1er août 2011, l'Office Public de l'Habitat d'[Localité 4]-[Localité 3], aux droits duquel intervient la société AB Habitat, a donné à bail à M. [U] [C] et Mme [L] [X] un appartement situé Résidence [5], [Adresse 2] à [Localité 3] (95), moyennant un loyer initial mensuel de 371,39 euros, outre 141,11 euros à titre de provisions pour charges et 93,43 euros au titre du dépôt de garantie. M. [C] est décédé le 13 novembre 2016. Mme [X] est décédée le 12 juin 2020. Par acte d'huissier de justice délivré le 13 novembre 2020, la société AB Habitat a assigné M et Mme [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de : - voir dire qu'ils ne peuvent prétendre bénéficier du transfert du droit au bail et qu'ils occupent les lieux sans droit ni titre, - voir constater l'extinction du bail au décès de la locataire en titre, - voir ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin, - les voir condamner solidairement à lui payer une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges avec indexation à compter du 1er juillet 2020 jusqu'à la libération effective des lieux, - voir supprimer le délai de deux mois de l'article L 4 12-1 du code des procédures civiles d'exécution, - voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux à leurs frais, risques et périls, - les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, - voir rappeler que l'exécution provisoire de la décision est de droit, - les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les voir condamner in solidum aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux. Par jugement contradictoire du 4 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a : - dit que M. [J] [C] et Mme [Y] [C] pouvaient prétendre au transfert du droit au bail à compter du 12 juin 2020, date du décès de Mme [X], - constaté le transfert du droit au bail au profit de M. et Mme [C] pour le logement n°1 situé à [Localité 3], Résidence [5], [Adresse 2], - condamné la SCIC AB Habitat à verser à M. et Mme [C] la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCIC AB Habitat aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit, - rejeté toute autre demande. Par déclaration reçue au greffe le 6 juin 2021, la société AB Habitat a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 mai 2022, elle demande à la cour de : - réformer le jugement déféré en ce qu'il a dit que M. et Mme [C] pouvaient prétendre au transfert du droit au bail à compter du 12 juin 2020, date du décès de Mme [X], - réformer le jugement déféré en ce qu'il a constaté le transfert du droit au bail au profit de M. et Mme [C] pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], statuant à nouveau : - constater que M. et Mme [C] ne peuvent prétendre au transfert du bail, - constater que M. et Mme [C] sont occupants sans droit ni titre, - ordonner l'expulsion de M. et Mme [C] des lieux sis [Adresse 2], logement n°1, Résidence [5] à [Localité 3] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, par toute voie et moyen de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin est, à compter de la décision à intervenir, - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu'il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls de M. et Mme [C], - condamner solidairement M. et Mme [C] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi normalement à compter du 1e juillet 2020 et ce, jusqu'à libération effective des lieux, - condamner solidairement M. et Mme [C] à lui verser la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-restitution du logement, - réformer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. et Mme [C] la somme de 300 euros au titre des frais de procédure de première instance, - condamner M. et Mme [C] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, - condamner M. et Mme [C] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [C] aux entiers dépens. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 16 décembre 2021, M. et Mme [C] demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 4 mai 2021 par le juge du contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Sannois, - débouter la société AB Habitat de l'ensemble de ses demandes, - accueillir leur demande reconventionnelle, - condamner la société AB Habitat à leur régler la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société AB Habitat aux entiers dépens devant la cour. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mai 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de la société AB Habitat. - Sur l'inexistence légale du bail. Au soutien de son appel, la société AB Habitat fait valoir qu'aux termes du jugement rendu le 7 novembre 2017, le tribunal d'instance a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies au 5 mars 2017 et a condamné la locataire in solidum avec le mandataire spécial au paiement de l'arriéré locatif, de sorte que les époux [C] ne peuvent prétendre au transfert d'un bail qui n'a plus d'existence légale, peu important qu'elle n'ait pas mis à exécution l'expulsion ordonnée. *Sur l'exception de nullité du jugement soulevée en défense par M. et Mme [C]. M. et Mme [C] ne sont pas fondés à invoquer la nullité du jugement rendu le 7 novembre 2017 à l'encontre de Mme [X] et des actes subséquents, jugement ayant prononcé l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l'expulsion, motif pris que l'adresse de leur tante, Mme [X], locataire en titre, est erronée en première page dudit jugement : en effet, l'adresse du bail est clairement et correctement identifiée dans le dispositif, qui seul lie les parties. Cette erreur est donc sans incidence sur la validité du jugement. De même, le fait que le jugement ait été signifié à une adresse erronée est sans incidence sur la validité du jugement rendu le 7 novembre 2017, la signification à une adresse erronée ayant pour seule conséquence de ne pas faire courir le délai de recours. Il y a lieu d'observer en outre que le jugement a été correctement signifié à M. [D], désigné par ordonnance rendue le 17 janvier 2017 par le tribunal d'instance de Sannois en qualité d'administrateur spécial pour (....) pour représenter Mme [X] auprès de son bailleur dans toute procédure visant à son expulsion éventuelle (...). L'exception de nullité du jugement rendu le 7 novembre 2017 à l'encontre de Mme [X] doit être rejetée. * Sur l'irrecevabilité de la demande tendant à voir reconnaître l'inexistence de bail, objet de la demande de transfert. M. et Mme [C] soulèvent l'irrecevabilité de la demande de la société AB Construction tendant à voir reconnaître l'inexistence du bail, objet de la demande de transfert, au motif qu'elle est formée pour la première fois en cause d'appel. Sur ce, En application des dispositions de l'article 563 du code de procédure civile, 'Pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces, ou proposer de nouvelles pièces'. En l'espèce, la société AB Habitat a saisi le tribunal de proximité de Sannois aux fins de voir notamment constater que M. et Mme [C] ne remplissent pas les conditions pour prétendre au transfert du bail à leur profit, voir constater qu'ils sont occupants sans droit ni titre, voir ordonner leur expulsion. Les prétentions de la société AB Habitat sont les mêmes devant la cour, seul l'argument tiré de l'absence de bail est un moyen nouveau, de sorte que l'exception d'irrecevabilité soulevée par les intimés doit être rejetée. Sur le fond, le bail résilié par jugement du 7 novembre 2017 antérieurement au décès de Mme [X], il n'a pu faire l'objet d'un transfert à M. et Mme [C], dans les conditions prévues à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Pour contester la résiliation du bail, les époux [C] ne sauraient se prévaloir utilement d'une part, des quittances émises postérieurement au décès de Mme [X] au nom de cette dernière, par la société AB Habitat qui a fait le choix de ne pas poursuivre l'exécution du jugement et d'autre part, du paiement de certains loyers par prélèvements sur leur compte bancaire et ce, dans la mesure où ce jugement, assorti de l'exécution provisoire, prononce la réalisation du bail consenti à Mme [X] à ses torts exclusifs. Il convient d'ajouter qu'en tout état de cause, les époux [C] ne justifient pas remplir les conditions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour prétendre au transfert du bail à leur profit : en effet, ils ne sont ni descendants (M. [C] serait, à ses dires, le neveu de Mme [X]), ni personnes à charge vivant avec la locataire en titre au moins un an avant son décès, dans la mesure où dans leurs écritures et à plusieurs reprises, ils ont soutenu être venus en aide à la locataire en acquittant certains loyers et d'autres dépenses courantes (énergie). En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement rendu le 4 mai 2021 par le tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau de constater que M. et Mme [C] ne peuvent prétendre au transfert du bail, de constater que M. et Mme [C] sont occupants sans droit ni titre, d'ordonner l'expulsion de M. et Mme [C] des lieux sis [Adresse 2], logement n°1, Résidence [5] à [Localité 3] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, par toute voie et moyen de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin est, à compter de la décision à intervenir. M. et Mme [C] doivent être solidairement condamnés à payer à la société AB Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi normalement à compter du 1er juillet 2020 et ce, jusqu'à libération effective des lieux. La société AB Habitat qui ne caractérise pas suffisamment le préjudice dont elle sollicite l'indemnisation par le fait que M. et Mme [C] se sont maintenus indûment dans les lieux, doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts. Sur les mesures accessoires. M. et Mme [C] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société AB Habitat au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant M. et Mme [C] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [C] doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Rejette les exceptions de nullité du jugement rendu le 7 novembre 2017 par le tribunal d'instance et d'irrecevabilité de la demande de la société AB Habitat, Infirme le jugement rendu le 4 mai 2021 par le tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Dit et juge que M. et Mme [C] ne peuvent prétendre au transfert du bail, Déclare M. et Mme [C] occupants sans droit ni titre à occuper les lieux sis à [Localité 3], [Adresse 2], Ordonne leur expulsion de des lieux sis [Adresse 2], logement n°1, Résidence [5] à [Localité 3] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, par toute voie et moyen de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin est, à compter de signification de la présente décision, Condamne M. et Mme [C] à payer à la société AB Habitait une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi normalement à compter du 1er juillet 2020 et ce, jusqu'à libération effective des lieux, Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, Déboute la société AB Habitat de sa demande de dommages-intérêts, Condamne M. et Mme [C] à verser à la société AB Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. et Mme [C] aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,