Cour d'appel, 30 janvier 2024. 23/01710

ARRET N°52 FV/KP N° RG 23/01710 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G3CQ S.A.S. L.M.C. HOTEL RESTO C/ S.C.I. SCI DES CHENES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 30 JANVIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01710 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G3CQ Décision déférée à la Cour : ordonnance du 16 mai 2023 rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON. APPELANTE : S.A.S. L.M.C. HOTEL RESTO représentée par son Président en exercice [Adresse 6] [Localité 4] Ayant pour avocat plaidant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS. INTIMEE : S.C.I. DES CHENES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] Ayant pour avocat plaidant Me Nathalie DETRAIT de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 13 juin 2019, il a été constitué les statuts de la société L.M.C. HÔTEL RESTO en vue d'acquérir un fonds de commerce Hôtel Restaurant Brasserie dépendant de la SARL HÔTEL RESTAURANT LE SULLY. Le fonds de commerce a été acquis auprès de la SARL HÔTEL RESTAURANT LE SULLY suivant acte sous seing privé en date du 02 juillet 2019. Le même jour, il a été acté le renouvellement du bail commercial entre la société L.M.C. HÔTEL RESTO et la SCI DES CHÊNES, propriétaire de l'immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce Le 02 juillet 2019, un bail commercial a été consenti par la SCI des Chênes à la SAS LMC Hotel Resto afin que celle ci puisse exercer son activité commerciale. Se prévalant de difficultés affectant l'immeuble, la société L.M.C. HÔTEL RESTO les a faites constater par exploit d'huissier en date du 16 juin 2022. Par acte en date du 03 janvier 2023, la SAS LMC HÔTEL RESTO a fait assigner la SCI DES CHÊNES sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile devant le président du tribnal judiciaire de LaRoche sur Yon statuant en référé. Par ordonnance en référé du 16 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de La Roche sur Yon a statué ainsi : - Rejetons la SAS LMC HÔTEL RESTO en sa demande, - Condamnons la SAS LMC HÔTEL RESTO à verser à la SCI DES CHÊNES la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamnons SAS LMC HÔTEL RESTO aux entiers dépens de l'instance. Par déclaration en date du 18 juillet 2023, la SAS LMC HÔTEL RESTO a fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués. Dans ses dernières conclusions RPVA du 13 novembre 2023, la SAS LMC HÔTEL RESTO sollicite de la cour de: - Recevoir la société L.M.C. HÔTEL RESTO en son appel et l'y dire bien fondée, - Infirmer l'ordonnance de référé dont appel en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Vu l'article 145 du Code de procédure civile, - Désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de : Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, Se rendre sur place [Adresse 6], Visiter les lieux et les décrire, Vérifier l'état des éléments structurels de l'immeuble, Dire si des travaux s'imposent au regard des charges d'exploitation pour ces bâtiments et de son état (à usage notamment d'hébergement en chambres et restaurant), Décrire les désordres invoqués et listés notamment dans le constat d'huissier de justice du 16 juin 2022 (murs, chaudière, charpente, zinguerie et toiture, gros oeuvre et maçonnerie, planchers, réseaux EP, EU, EV, infiltrations d'eau), Préciser l'importance de ces désordres, indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent, Dire si les désordres observés sont de nature à occasionner un risque actuel pour la sécurité des personnes, Dire si les désordres observés sont de nature à empêcher l'exploitation, Décrire et chiffrer le cas échéant les travaux urgents rendus nécessaires, dans une note d'expertise diffusée aux parties, ainsi, le cas échéant, qu'aux autorités administratives compétentes, Dire si les désordres observés ont pour origine la vétusté, Dire s'ils concernent la mise en conformité des locaux avec la réglementation relative aux locaux loués, Décrire et chiffrer les travaux de remise en état nécessaire, ainsi que leur durée prévisible, Fournir à la juridiction éventuellement saisie sur te fond tous éléments permettant d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis par la société LMC HÔTEL RESTO. - Débouter la SCI DES CHÊNES de toutes ses demandes, et notamment de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile Dans ses dernières conclusions RPVA du 25 octobre 2023, la SCI DES CHÊNES sollicite de la cour de : A titre principal, vu les dispositions 145 du code de procédure civile, - Juger la société LMC HÔTEL RESTO mal fondée en son appel ainsi qu'en ses demandes et conclusions, - L'en débouter, - Confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ces dispositions, Y ajoutant, - Condamner la société LMC HÔTEL RESTO à verser à la société SCI DES CHÊNES la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - Sur le fondement de l'article 696 du Code de procédure civile, condamner la même aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrées conformément aux dispositions de l'article 699. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance en date du 14 novembre 2023 en vue d'être plaidée à l'audience du 12 suivant, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'expertise 1. Aux termes de l'article 145 du Code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 2. Il résulte de ce texte que le juge des référés, saisi d'une demande de mesure d'instruction in futurum sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, doit se borner à s'assurer que les conditions de mise en oeuvre de ce texte sont réunies, à savoir : - l'absence de procès devant le juge du fond, - l'existence d'un motif légitime, en ce sens que le demandeur doit avoir un intérêt à agir dans la perspective d'un éventuel litige avec son adversaire, - qu'il soit justifié d'un intérêt probatoire, c'est-à-dire que le demandeur apporte la preuve que la recherche ou la conservation des preuves sera utile, - que les mesures sollicitées ne portent pas atteinte aux libertés de l'adversaire (preuve légalement admissible). 3. L'appelante fait valoir que l'application de ce texte n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès au fond susceptible d'être engagé. 4. Seul serait nécessaire selon la société LMC HÔTEL RESTO un motif légitime, lequel existe en l'espèce dès lors que : - le bailleur, la SCI DES CHENES, a des obligations prévues par les dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil dont, notamment, l'obligation de délivrance d'un immeuble en bon état de réparations de toute espèce et l'obligation de réaliser les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives ; - contrairement à ce que le premier juge a jugé, force est de constater qu'il ressort des pièces versées aux débats et, singulièrement, du procès-verbal de constat établi par huissier le 16 juin 2022 (pièce 7) qu'un certain nombre de désordres relevés par la société L.M.C. HOTEL RESTO sont susceptibles de relever des grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil. 5. La SCI DES CHÊNES, faisant siens les motifs développés par le premier juge, objecte que l'ensemble des désordres dénoncés par le preneur n'entre pas dans la catégorie des grosses réparations susceptibles d'être mises à la charge du bailleur mais relève de son obligation d'entretien tel que fixé au contrat de bail de sorte qu'aucun litige susceptible d'opposer les parties n'existe. De la sorte, l'appelante ne justifierait pas d'un motif légitime. 6. La cour rappelle dans un premier temps que pour apprécier l'existence d'un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, il n'appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en oeuvre de l'action que cette partie pourrait ultérieurement engager. 7. Partant, les considérations sur les chances de succès au fond de l'action, au regard des travaux de grosses réparations fondée sur les dispositions de l'article 606 du Code civil, sont inopérantes. 8. La cour fait observer dans un second temps que l'appelante justifie d'un motif légitime dès lors qu'une telle mesure permettra d'améliorer sa situation probatoire en ce qui concerne les sommes dont elle serait éventuellement tenue dans le cadre du contrat de bail commercial. 9. La décision sera réformée de ce chef. Sur les autres demandes 10. Il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties. 11. La SCI DES CHÊNES qui échoue en ses prétentions supportera la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de La Roche Sur Yon en date du 16 mai 2023, Statuant à nouveau, Ordonne une mesure d'expertise et désigne pour y procéder M. [I] [J] (1966) Ingénieur des travaux du bâtiment Ingénieur DPE Bâtiment, Formation 16/03/2018 : [Adresse 3] Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 7] avec la mission suivante : - Convoquer les parties et recueillir leurs prétentions, - Entendre tout sachant et se faire remettre tous documents utiles à l'exercice de sa mission et à la solution du litige, y compris des tiers, - Se rendre sur les lieux du litige situé [Adresse 6]) et visiter les locaux loués par la SCI DES CHÊNES à la société L.M.C. HÔTEL RESTO, - Visiter les lieux et les décrire, - Vérifier l'état des éléments structurels de l'immeuble, - Dire si des travaux s'imposent au regard des charges d'exploitation pour ces bâtiments et de son état (à usage notamment d'hébergement en chambres et restaurant), - Décrire les désordres invoqués et listés notamment dans le constat d'huissier de justice du 16 juin 2022 (murs, chaudière, charpente, zinguerie et toiture, gros 'uvre et maçonnerie, planchers, réseaux EP, EU, EV, infiltrations d'eau), - Préciser l'importance de ces désordres, indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent, - Dire si les désordres observés sont de nature à occasionner un risque actuel pour la sécurité des personnes, - Dire si les désordres observés sont de nature à empêcher l'exploitation, - Décrire et chiffrer le cas échéant les travaux urgents rendus nécessaires, dans une note d'expertise diffusée aux parties, ainsi, le cas échéant, qu'aux autorités administratives compétentes, - Dire si les désordres observés ont pour origine la vétusté et déterminer la date probable de leur apparition, - Dire s'ils concernent la mise en conformité des locaux avec la réglementation relative aux locaux loués, - Décrire et chiffrer les travaux de remise en état nécessaire, ainsi que leur durée prévisible, - Fournir tous éléments de nature à permettre au tribunal qui sera éventuellement saisi d'apprécier si les travaux à mettre en oeuvre incombent au bailleur ou au preneur ainsi que les préjudices subis, - faire toute observation utile, Dit que l'expert devra remplir personnellement la mission qui lui a été confiée, et préciser dans son rapport qu'il a adressé un exemplaire de celui-ci aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ; Dit que l'expert accusera réception de sa mission, fera connaître son acceptation éventuelle sans délai et commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe, Dit qu'il devra convoquer les parties et leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause nécessaires à l'accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu'elles seront écrites, les joindre à son avis ; Dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles ; Invite l'expert, si le coût probable de l'expertise se révèle beaucoup plus élevé que les provisions fixées, à établir un état prévisionnel du coût de l'expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dès le commencement de sa mission, ou au plus tard dans le mois suivant la première réunion d'expertise ; Dit que dans les 6 mois du dépôt de la provision, l'expert devra adresser aux parties et à leurs avocats respectifs un pré-rapport en leur impartissant un délai de 2 mois pour y répondre et qu'il devra déposer son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de La Roche Sur Yon en double exemplaire un mois plus tard ; Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ; Dit que la société L.M.C. HÔTEL RESTO devra consigner à la régie du tribunal judiciaire de La Roche Sur Yon, ce avant le 1er mars 2024, la somme de 4.000 € à valoir sur la rémunération de l'expert; Dit que faute par la société L.M.C. HÔTEL RESTO d'avoir consigné cette somme ou d'avoir fourni des explications au juge chargé du contrôle des expertises sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la décision ordonnant l'expertise deviendra caduque ; Dit que la mesure d'expertise sera effectuée sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de La Roche Sur Yon, à qui il sera référé en cas de difficultés et qui pourra notamment pourvoir au remplacement de l'expert en cas de refus ou d'empêchement ; Dit que l'expert devra transmettre, avec son rapport, en vue de la taxation, sa note de frais et honoraires au magistrat chargé du contrôle et aux parties qui devront transmettre leurs éventuelles critiques à ce juge dans le délai de quinze jours à compter de la réception de cette note de frais et d'honoraires ; Dit qu'au cas où les parties viendraient à se concilier l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors un procès-verbal de conciliation signé par les parties ; Déboute les parties de leurs demandes supplémentaires ou contraires, Y ajoutant, Condamne la SCI DES CHÊNES aux entiers dépens. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,