Tribunal judiciaire, 04 septembre 2025. 24/03891

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] ■ Loyers commerciaux N° RG 24/03891 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NYN N° MINUTE : 2 Assignation du : 19 Mars 2024 Jugement en fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : à Me [O] et Me QUINTARD JUGEMENT rendu le 04 Septembre 2025 DEMANDERESSE S.A.S. JINCHAN SHOKUDO [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Sébastien CAVALLO de la SELARL THEMA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0100 DEFENDERESSE S.C.I. ZRIBI S [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Elodie QUINTARD de la SELAS INSOLIDUM AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1907 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 15 Mai 2025 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 14 mai 2014, la S.C.I. ZRIBI. S a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L. CHENG ET FAMILLE, aux droits de laquelle vient la S.A.S. JINCHAN SHOKUDO, des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 10] pour une durée de neuf ans du 1er août 2013 au 31 juillet 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel indexé de 51 621,29 € hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire du 24 février 2022, la preneuse a présenté une demande de renouvellement du bail à compter du 1er août 2022, moyennant un loyer annuel d’un montant de 38 000 € hors taxes et hors charges. Par acte signifié le 16 mars 2022, la bailleresse a indiqué accepter le renouvellement du bail à compter du 1er août 2022 et a proposé de maintenir le loyer du bail expiré avec révision à l’indice. Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 20 avril 2022, la preneuse a notifié à la bailleresse un mémoire préalable, sollicitant : -la fixation du loyer du bail renouvelé à 38 000 € HT et HC par an à compter du 1er août 2022, -la fixation de la durée du bail renouvelé à 9 années entières et consécutives, -de dire que toutes les autres clauses, charges, et conditions du bail expiré demeurent inchangées, -de dire qu’en cas de mesure d’expertise ordonnée par le tribunal, les frais seront supportés par la bailleresse puisque la locataire ne la sollicite pas, -la fixation du loyer provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel, -de condamner la bailleresse au paiement d’une somme de 3000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens. Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2024, la S.A.S. JINCHAN SHOKUDO a assigné la S.C.I. ZRIBI. S devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS. Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 25 mars 2025, la S.A.S. JINCHAN SHOKUDO sollicite : À titre principal : -de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 43 000 € HT et HC par an à compter du 1er août 2022, toutes clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, À titre subsidiaire, -d’ordonner une expertise, pour le cas où le juge des loyers commerciaux se considérerait insuffisamment éclairé sur la valeur locative des locaux, En tout état de cause, -de condamner la S.C.I ZRIBI. S à lui rembourser la différence entre les loyers réglés depuis le 1er août 2022 et le loyer du bail renouvelé qui sera fixé par le tribunal, outre les intérêts à courir au taux légal depuis le 1er août 2022, puis en fonction de chaque échéance, jusqu’à parfait paiement, -de condamner la S.C.I ZRIBI. S aux entiers dépens, ainsi qu'à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles. Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 24 janvier 2025, la S.C.I ZRIBI. S demande : In limine litis, -de juger que le mémoire initial de la preneuse est entaché de nullité, engendrant également, par voie de conséquence, la nullité de l’assignation et de toute la procédure, À titre subsidiaire, au fond, -de débouter la S.A.S JINCHAN SHOKUDO de toutes ses demandes, À titre reconventionnel, -de fixer le loyer du bail renouvelé, selon les règles de plafonnement, à la somme de 57 367,03 € hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er août 2022, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, hormis leur mise en conformité avec la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, Subsidiairement si le montant du loyer devait être fixé à la valeur locative, -de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er août 2022 à la somme de 58 801,84 € hors taxes et hors charges par an, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, hormis leur mise en conformité avec la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, À titre infiniment subsidiaire, -d’ordonner une mesure d’expertise à la charge de la preneuse, demanderesse à la présente procédure, En tout état de cause, -de juger qu’elle se réserve le droit de solliciter le paiement de tout rappel de loyers qui lui serait dû, -de condamner la preneuse aux dépens, -de rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision. L'affaire est venue à l'audience du 15 mai 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’exception de nullité du mémoire préalable La bailleresse se prévaut in limine litis de la nullité du mémoire préalable notifié par la S.A.S. JINCHAN SHOKUDO aux motifs que ce dernier ne comporte ni identification de son signataire (nom, prénom, qualité) ni de date, ce qui constitue une irrégularité de fond lui causant un grief puisqu'elle ne peut vérifier qui est le signataire du mémoire. Elle ajoute que les pièces annexées audit mémoire ne sont pas certifiées conformes. La preneuse lui oppose que le mémoire préalable et son accusé de réception sont signés, datés et présentent tous deux le nom de son avocat et sa signature. Elle indique que la bailleresse ajoute une condition à l’article R.145-26 du code de commerce en exigeant que la signature du mémoire soit précédée du nom de l’avocat, et que la nullité soulevée est une nullité de forme et non de fond, nécessitant la démonstration d’un grief, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En vertu de l’article 114 du code de procédure civile : « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même s’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. » L'article 117 dudit code dispose que : « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : Le défaut de capacité d'ester en justice ; Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. » L’article R.145-24 du code de commerce prévoit que « Les mémoires indiquent l'adresse de l'immeuble donné à bail ainsi que : 1° Pour les personnes physiques, leurs nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; 2° Pour les personnes morales, leurs dénomination et siège social, ainsi que le titre et les nom et prénoms de leur représentant légal. » Enfin, aux termes de l’article R.145-26 du même code, « Les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l'original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l'immeuble. » Il convient en premier lieu de relever que l'absence de mémoire préalable constitue une fin de non-recevoir en vertu de l'article R.145-27 du code de commerce, tandis que les éventuelles omissions dans ses mentions constituent des irrégularités de forme. En l’espèce, le mémoire préalable de la S.A.S. JINCHAN SHOKUDO porte mention tant de l’identité complète de la S.A.S. JINCHAN SHOKUDO, que de l’adresse de l’immeuble mis à bail, de l’identité complète de la S.C.I. ZRIBI. S et de maître [I] [O] en qualité d'avocat de la S.A.S. JINCHAN SHOKUDO ; la signature de celui-ci figure en sa dernière page. Si l’identité du signataire du mémoire n'est pas mentionnée à côté de sa signature, elle figure dans son en-tête ainsi que dans la lettre à laquelle il est annexé. La date du mémoire, qui n'est pas une condition de régularité de celui-ci, est en tout état de cause indiquée dans la lettre annexée ; dans ces conditions, le destinataire de l'acte, qui a disposé de toutes les informations utiles concernant ce mémoire, ne démontre pas avoir subi un grief à ce titre. Il n'est pas davantage justifié d'un dommagé lié à l'absence de certification conforme des pièces annexées. Par conséquent, l'exception de nullité du mémoire préalable sera rejetée. Sur la fixation du loyer en renouvellement L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après: 1o Les caractéristiques du local considéré; 2o La destination des lieux; 3o Les obligations respectives des parties; 4o Les facteurs locaux de commercialité; 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En l'espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er août 2022 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. La locataire soutient que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative des locaux loués dès lors qu'elle est inférieure au plafond légal La bailleresse soutient que le loyer de renouvellement doit être plafonné, compte tenu de la durée du bail expiré n’excédant pas neuf ans, et qu’il appartient à la locataire de démontrer la modification notable des facteurs locaux de commercialité pour prétendre au déplafonnement dudit loyer. Conformément aux articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, et en l'absence en l'espèce de motif de déplafonnement allégué ou démontré, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé : -au montant du loyer plafonné annuel, que les parties s'accordent à fixer à 57 367,03 HT et HT, si la valeur locative des lieux loués y est supérieure, -à la valeur locative des lieux loués si celle-ci inférieure audit loyer plafonné, dès lors que celui-ci constitue un montant maximum, et non un minimum ou une valeur à retenir en l'absence de motif de déplafonnement. Il convient en conséquence de rechercher la valeur locative des lieux loués. La demanderesse se prévaut du rapport d'expertise établi par madame [X] [E] en date du 15 septembre 2023, laquelle a retenu une valeur locative en renouvellement de 43 000 € HT/HT/An. Elle fait valoir que ce rapport a valeur d'expertise judiciaire en application de l'article 1554 du code civil, les parties lui ayant donné mission par une convention en application des articles 1547 et suivants dudit code. Il n'est pas produit aux débats pas de contrat de recours à une procédure participative, telle que prévue par les articles 2062 et suivants du code civil et les articles 1542 et suivants du code de procédure civile, qui prévoient que les parties peuvent conclure une convention de recours à une procédure participative, dans le cadre de laquelle l'expertise du technicien choisi conjointement par celles-ci aurait valeur d'expertise judiciaire. Si le rapport d'expertise de madame [E] indique que les parties « ont décidé conjointement de nous missionner afin d'estimer la valeur locative en renouvellement au 1er août 2022 », il n'y est pas fait mention ni annexé une telle convention. Il n'est donc pas établi que cette expertise, bien que réalisée par un expert qui a travaillé en présence des deux parties, qui lui ont donné mission conjointe, a une valeur judiciaire comme le prévoit l'article 1554 du code civil. Néanmoins, cette expertise a été réalisée par un expert choisi et rémunéré par les deux parties, qui a travaillé en présence de celles-ci ; si la défenderesse critique certaines conclusions de l'experte, elle n'en conteste pas l'opposabilité et il est constant, en application de l'article 16 du code de procédure civile, qu'un juge peut fonder sa décision sur une expertise qui n'est pas judiciaire mais dont la réalisation dans le respect du contradictoire est admise, la défenderesse ne contestant pas avoir été convoquée aux réunions d'expertise, avoir été présente aux opérations et avoir pu faire valoir ses observations et déposer ses pièces En outre, il est constaté que les parties s'accordent sur la valeur unitaire de 800 €/m2/an et que le juge des loyers est en mesure, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une nouvelle expertise, de trancher les points contestés par la défenderesse, afférents : -à la pondération des surfaces, la mesure retenue par l'experte, de 58 m2B, étant contestée par la bailleresse qui demande de retenir une surface pondérée de 71,49 m2B, -à l'application d'un abattement de 3,5% retenu par l'experte au titre de travaux de mise en conformité à la charge du locataire, -au refus de l'experte d'appliquer une majoration pour l'exploitation d'une terrasse devant le restaurant. En conséquence, il y a lieu de statuer sur la valeur locative des lieux loués au vu de cette expertise amiable. *Les caractéristiques des locaux loués Selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération: 1o De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2o De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4o De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5o De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. En l'espèce, l'experte a notamment décrit : -des locaux loués dépendant d’un immeuble ancien de facture simple, en maçonnerie, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée commercial et de cinq étages droits avec garde-corps en fer forgé semblant en bon état apparent, ils composent la troisième boutique à gauche de l'entrée, -ils bénéficient d'une visibilité assez correcte avec un linéaire de façade d'environ 4,65m, une devanture vitrée avec une simple porte d'accès centrale, verrée, le tout sous auvent en toile et une enseigne-lettres « JINCHAN SHOKUDO » et précédée d'une petite terrasse ouverte d'une dizaine de places assises, laquelle cependant ne figure pas sur la carte des dispositifs actuellement autorisés par la ville de [Localité 9], -ils se développent sur les niveaux RC et R-1, reliés directement entre eux par un escalier et un monte-charges, -le rez-de-chaussée, de configuration rectangulaire régulière mais assez étroite et très en profondeur, avec plusieurs piliers, comprenant une salle de restaurant avec comptoir à droite en entrant (capacité de 34 places assises sur l'avant et 12 sur l'arrière, outre 3 places au comptoir) classiquement aménagée pour l'activité avec, au fond, des sanitaires pour la clientèle et une cuisine équipée, outre une sortie de secours, et les départs de l'escalier et du monte-charges (300kg) sous trappe, -le sous-sol d'environ 24,77 m2, est entièrement aménagé en locaux annexes (cuisine, réserve et vestiaire), -les locaux sont jugés fonctionnels, bien équipés (cuisines avec extraction, accès PMR au RDC) et classiquement aménagés pour l'activité de restauration japonaise et en bon état d'entretien, -l'experte estime que l'impression d'ensemble est bonne. *Les facteurs locaux de commercialité L'article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. En l'espèce, l'expert a relevé que : -la [Adresse 14] est une voie très longue et large des 11e et 12e arrondissements, à double sens de circulation reliant les [Adresse 16] et de [Adresse 7], -les locaux se situent à proximité immédiate de l'hôpital [Localité 17], non loin du [Adresse 12], ils sont bien desservis par les transports en commun, des parkings publics facilitent le stationnement, difficile dans le quartier, -le quartier est résidentiel, à pouvoir d'achat correct, animé, anciennement populaire et ouvrier, désormais assez recherché, comprenant de nombreux commerces en pied d'immeuble (dont de nombreuses enseignes nationales), tant dans le domaine de l'équipement de la maison que de la personne, la restauration et les établissements de nuit, -la commercialité de la [Adresse 14] peut se scinder en trois tronçons, le premier entre la [Adresse 11] et la [Adresse 13] a une prépondérance de commerces d'équipement de la personne, le deuxième entre la [Adresse 13] et l'[Adresse 6] a également une prépondérance de commerces d'équipement de la personne mais aussi quelques services (banques, pharmacie, salon de coiffure, boulangerie, …) et le troisième tronçon entre l'[Adresse 6] et la [Adresse 15], dont dépendent les locaux étudiés, avec une prépondérance de cafés, hôtels et restaurants, -l'experte conclut qu'il s'agit d'un bon emplacement pour l'activité de restauration japonaise, dans un quartier bénéficiant d'une bonne chalandise piétonne. *La surface des locaux à prendre en considération Il convient, pour l'application de l'article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération. L'article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface. En pratique, pour permettre la mise en équivalence avec les loyers de comparaison, il est d'usage de procéder à une pondération des surfaces. Le juge des loyers commerciaux est tenu de prendre en compte les recommandations de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qui comporte une grille de pondération des surfaces commerciales. Madame [E] a retenu une surface utile de 71,39 m² au rez-de-chaussée et de 24,77 m2, à partir d'un certificat de superficie loi Carrez du 23 octobre 2022 (sans pour autant exclure les surfaces de hauteur inférieure à 1,80m) et conformément à ce qui a été retenu dans une expertise de monsieur [R] intervenu pour le compte de la locataire en décembre 2021, soit un total de 71,39 m² + 24,77 m2 = 96,16 m2 . Elle a proposé une pondération des surfaces de la façon suivante : *Pour le rez-de-chaussée : -1ère zone de l'aire de vente sur 5 mètres : 20 m² x coefficient de 1 = 20 m²B -2ème zone de l'aire de vente sur 5 mètres : 17 m² x coefficient de 0,90 = 15,30 m²B -3ème zone de l'aire de vente (surplus) : 10,41 m² x coefficient de 0,60 = 6,25 m²B -sanitaires clientèle : 2,27 m² x coefficient de 0,50 = 1,14 m²B -cuisine : 21,71 m² x coefficient de 0,40 = 8,68 m²B *Pour le sous-sol : -locaux annexes reliés : 24,77 m² x coefficient de 0,25 = 6,19 m²B Surface totale pondérée des locaux : -57,56 m²B, arrondie à 58m²B. La bailleresse fait valoir que la surface totale réelle des locaux est de 98,54m² et que la surface pondérée doit être fixée à 71,49m² compte tenu des superficies et pondérations mentionnées dans un tableau établi par une agence [Adresse 8] du 21 janvier 2025, retenant : -salle de restaurant : surface utile de 43,27m² x coefficient de 1 = 43,27 m²B -cuisine : surface utile de 21,71m² x coefficient de 0,80 = 17,37 m²B -annexes en rez-de-chaussée : surface utile de 7,73m² x coefficient de 0,40 = 3,10 m²B -réserves/vestiaire en sous-sol :surface utile de 25,83m² x coefficient de 0,30 = 7,75 m²B. Toutefois, les pondérations effectuées par l'experte [E] font l'objet d'explications précises et sont conformes aux prévisions de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, cinquième édition de 2017, tandis que celles de cette agence n'apparaissent pas pertinentes, notamment en ce qu'il n'a pas été procédé au découpage par zones de la salle de restauration, en diminuant le coefficient de pondération selon leur éloignement de la façade, et que la cuisine a été pondérée à 0,80, comme une zone accessible à la clientèle, alors qu'elle ne l'est pas. En l'absence d'explication ou d'élément permettant de constater que les conclusions de madame [E] ne sont pas pertinentes sur ce point, la surface pondérée fixée à 58m²B, qui est justifiée, sera retenue. *Les prix pratiqués dans le voisinage Selon l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. En l'espèce, madame [E] a retenu une valeur locative de 800 €/m²B/an avant correctifs. Cette estimation, admise par les parties sans discussion, sera retenue. *Sur l’abattement au titre de la taxe foncière Selon l'article R.145-8 du code de commerce : « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. (…) » L'experte [E] a appliqué un abattement de -1 979 € sur la valeur locative annuelle au titre de la taxe foncière 2022 qui n'est pas discuté et sera retenu. Ce correctif sera donc appliqué sur la valeur locative. *Sur l’abattement au titre de la clause mettant les travaux de mise en conformité à la charge du locataire En l'espèce, l'experte [E] a appliqué un abattement de 3,5% compte tenu de la mise à la charge du locataire des travaux de mise en conformité, expliquant qu'ils présentent « un caractère exorbitant pour les locaux monovalents et les établissements où sont exercées des activités supportant de nombreuses normes et obligations réglementaires, ce qui est le cas des locaux étudiés », précisant que l'activité de restauration justifie selon elle un abattement correspondant à un budget de 15 000 € sur la durée du bail. La bailleresse conteste fermement l'application de cet abattement, faisant valoir que : -les travaux de mise en conformité du local, tels que ceux relatifs à l'extraction, ne constituent pas des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil et peuvent être mis à la charge du locataire, donc la clause n'est pas exorbitante, -l'obligation mise à la charge du locataire doit, pour constituer un facteur de minoration de la valeur locative, être selon l'article R.145-8 du code de commerce dépourvu de contrepartie, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisqu'ils sont la contrepartie de l'acceptation par le bailleur d'une despécialisation, les locaux ayant auparavant une destination de parfumerie, salon de beauté esthétique, -les travaux de mise en conformité ont été effectués par le précédent locataire, tandis que la société JINCHAN SHODUKO n'en a effectué aucun au cours du bail expiré, -les aménagements et mises en conformité, spécifiques à l'activité du locataire, ne profitent pas au bailleur. Il est noté que la bailleresse opère une confusion entre les travaux qui ne peuvent être mis à la charge du locataire (les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil) et ceux qui peuvent l'être par dérogation aux règles légales auxquelles il est permis de déroger, par des clauses dites « exorbitantes », telle que celle qui en l'espèce met les travaux de mise en conformité des locaux à la charge du preneur. En effet, selon l'article 1719 du code civil, les travaux imposés par l'administration, ayant pour objet de rendre les lieux conformes à leur destination contractuelle sont, sauf stipulation contraire, à la charge du bailleur, au titre de son obligation de délivrer des locaux conformes à leur destination (en l'espèce de restauration). Il ne peut être constaté que l'acceptation d'une despécialisation auprès d'un précédent locataire constitue une contrepartie de la prise en charge des travaux de mise en conformité normalement à la charge du bailleur, au demeurant dans le cadre d'un autre bail et dans des conditions ignorées. Par ailleurs, il est indifférent, à ce titre, que les travaux de mise en conformité bénéficient, ou non, au bailleur, ou que la locataire n'en ait pas effectué au cours du bail expiré. Le juge des loyers appliquera donc l'abattement sur la valeur locative proposé par l'experte, à hauteur de 3,5%. *Sur la majoration au titre de l’utilisation d'une terrasse La bailleresse souhaite l’application d’une majoration de 6,5 % au titre de l'utilisation d'une terrasse sur la rue devant les locaux, augmentant la surface exploitée d'une dizaine de places, et donc la capacité d'accueil de la locataire de 17%. Cependant, comme l'a relevé l'experte, il n'est justifié d'aucune autorisation d'installation sur le domaine public ; il n'est donc pas possible de retenir une majoration de la valeur locative des lieux loués à ce titre. Ainsi, la bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration de ce chef *Sur la valeur locative des locaux après correctifs Ainsi, compte tenu de l’ensemble des éléments précités, la valeur locative de renouvellement des lieux loués est fixée à 800 € x 58 m²B – 3,5%€ – 1979 € = 42 797 €/an, arrondi à 43 000 €/an, HT et HC, au 1er août 2022. Ce montant étant inférieur au plafond légal de 57 367,03 HT et HT, le prix du bail renouvelé sera fixé à 43 000 €/an, HT et HC, au 1er août 2022. Il est rappelé que la compétence du juge des loyers est limitée à la fixation du prix du bail renouvelé, de sorte qu'il ne lui appartient pas de statuer sur une demande de condamnation au paiement ou au remboursement de la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail. En revanche, il y a lieu de préciser que conformément à l'article 1231-6 du code civil, ce différentiel portera, à compter de l'assignation du 19 mars 2024, intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité et ce, jusqu'à parfait paiement. Sur les demandes accessoires L'équité commande, au vu des circonstances de la cause, de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu'elle a supportés. L'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, REJETTE l'exception de nullité du mémoire préalable ; FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.A.S. JINCHAN SHOKUDO et la S.C.I. ZRIBI. S , portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 10], à la somme de quarante-trois-mille euros (43 000 €) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er août 2022 ; DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er août 2022 portera intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 et à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ; DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens qu'elle a exposés dans l'instance ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à [Localité 9], le 04 septembre 2025. La Greffière La Présidente M. PLURIEL L. FONTANELLA