Cour d'appel, 16 février 2023. 22/04072

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° REPUTE CONTRADICTOIRE DU 16 FEVRIER 2023 N° RG 22/04072 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VIPO AFFAIRE : S.A.R.L. RODI C/ S.C.I. SCI AURELIE ... Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 18 Mai 2022 par le Président du TJ de PONTOISE N° RG : 22/00306 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 16.02.2023 à : Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. RODI Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. N° SIRET : 441 85 1 1 02 (Rcs Pontoise) [Adresse 5] [Localité 6] Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 22078097 Ayant pour avocat plaidant Me Michel EL KAIM, au barreau de Paris APPELANTE **************** S.C.I. AURELIE Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 3] [Localité 7] Représentant : Me Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40 Ayant pour avocat plaidant Me Yves DUPUIS, au barreau du Val d'Oise S.A. VOLKSWAGEN FINANCIAL SERVICES FRANCE Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. N° SIRET : 393 20 4 1 93 [Adresse 2] [Localité 1] (défaillant) INTIMEES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE En vertu d'un bail commercial du 19 février 2000, renouvelé le 1er mars 2009 et le 1er mars 2018, la société Rodi est locataire de locaux à usage commercial appartenant à la société civile immobilière Aurélie, sis [Adresse 4] à [Localité 8]. Arguant de l'existence d'une dette locative de 41 041, 79 euros, la société Aurélie a fait signifier à la société Rodi un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 décembre 2021. Par acte d'huissier de justice délivré le 14 février 2022, la société Aurélie a fait assigner en référé la société Rodi aux fins d'obtenir principalement de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, - condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d'occupation d'un montant de 52 972,37 euros ainsi qu'une indemnité d'occupation et le paiement de pénalités, - ordonner son expulsion. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 18 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre la société Pina aux droits de laquelle vient la société Rodi et la société Aurélie à la date du 15 janvier 2022, - ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance l'expulsion de la société Rodi et de tout occupant des lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, - dit en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Rodi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Rodi au paiement de cette indemnité, - condamné la société Rodi à payer à la société Aurélie la somme provisionnelle de 52 972,37 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés au 1er janvier 2022, - condamné la société Rodi à payer à la société Aurélie la somme provisionnelle de 5 297,24 euros au titre de la clause pénale, - condamné la société Rodi aux dépens et à payer à la société Aurélie la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration reçue au greffe le 20 juin 2022, la société Rodi a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 14 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Rodi demande à la cour, au visa des articles 1218, 1219, 1270, 1347, 1719 et 1722 du code civil et ceux de la loi du 18 juin 2014, de : à titre principal, - surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport définitif d'expertise judiciaire à venir ; à titre subsidiaire, - procéder au retrait du rôle de la présente affaire dans l'attente du dépôt du rapport définitif d'expertise judiciaire à venir ; à titre subsidiaire, - infirmer l'ordonnance de référé prononcée le 18 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Pontoise, dont le numéro RG est le 22/00306 ; statuant à nouveau, - ordonner la réintégration de la société Rodi dans les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] ; - prononcer la suspension du paiement des loyers du 1er janvier 2020 jusqu'au 19 octobre 2022, date à laquelle la société Rodi a été expulsée des locaux ou à titre subsidiaire, condamner la société Aurélie à lui payer la somme de 74 006,74 euros à titre d'indemnités provisionnelles pour préjudice de jouissance consécutif au non-respect des obligations du bailleur ; - en conséquence, ordonner la compensation entre les dommages et intérêts dus à la société Rodi et les loyers dus à la société Aurélie ; - condamner la société Aurélie à payer à la société Rodi 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Aurélie aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 5 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Aurélie demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance de référé rendue le 18 mai 2022 ; - rejeter les demandes de la société Rodi ; - la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens d'appel. La société Volkswagen, à qui la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées à personne morale le 13 juillet 2022, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande de sursis à statuer et de retrait du rôle La société Rodi expose au soutien de son appel que le local commercial a subi un important dégât des eaux le 11 décembre 2019. Elle indique que l'expert mandaté par son assureur a organisé de nombreuses réunions pour déterminer la cause du sinistre, auxquelles la société Aurélie ne s'est pas présentée, et que les désordres n'ont cessé de s'aggraver, la contraignant à fermer son établissement au public à plusieurs reprises. Affirmant que la bailleresse a manqué à son obligation d'entretien et de réparation, la société Rodi expose avoir dû saisir le président du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de solliciter une expertise judiciaire au contradictoire de sa bailleresse et sollicite le sursis à statuer dans l'attente de cette mesure qui permettra d'étayer son argumentation fondée sur l'exception d'inexécution. Même si son expulsion a été réalisée au cours de la procédure d'appel, l'appelante soutient avoir toujours intérêt à solliciter une expertise et expose que les conclusions de l'expert auront une incidence sur les demandes de la société Aurélie à son égard. Concluant au rejet tant de la demande de sursis que de celle de retrait du rôle, la société Aurélie expose que, du fait de la résiliation du bail et de l'expulsion de sa locataire, elle s'opposera à toute mesure d'expertise judiciaire, la société Rodi n'ayant plus d'intérêt à la solliciter. Sur ce, Le sursis à statuer, défini aux articles 378 et suivants du code de procédure civile, constitue une exception de procédure dont le régime est prévu à l'article 74 du même code qui dispose que les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir ; il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public. Ainsi, à défaut d'avoir été demandé par la société Rodi dans ses premières conclusions, le sursis à statuer encourt l'irrecevabilité de ce chef. Dès lors que l'assignation aux fins d'expertise n'a été délivrée que le 15 novembre 2022, soit postérieurement à l'expulsion de la société RODI, qui n'occupe donc plus les lieux litigieux, la demande de retrait du rôle sera rejetée. Sur la demande de résiliation du bail Concluant à l'infirmation de l'ordonnance querellée, la société Rodi argue en premier lieu d'une exception d'inexécution, faute pour la société Aurélie d'avoir respecté son obligation de délivrance et d'entretien. Elle soutient qu'à la suite du dégât des eaux dans son commerce de restauration, causé par des infiltrations en provenance de la toiture, elle a dû cesser au moins partiellement son exploitation compte tenu des problèmes électriques induits, ce dont la société Aurélie était avertie sans qu'elle ait procédé à la moindre réparation. Elle affirme que cette faute de la bailleresse est suffisamment grave pour justifier la suspension du paiement des loyers et en déduit que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut donc être constatée en référé compte tenu de cette contestation sérieuse. En deuxième lieu, la société Rodi excipe de la suspension du bail commercial en raison de la force majeure liée aux mesures de fermeture de son commerce durant la crise sanitaire. Elle sollicite enfin la diminution des loyers compte tenu de la perte de la chose louée. La société Aurélie conclut en réponse à la confirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, faisant valoir que le locataire ne saurait valablement suspendre le paiement du loyer en raison d'un manquement du bailler qui n'est pas démontré, pour des désordres qui n'ont pas été portés à sa connaissance. Elle soutient que l'exception d'inexécution ne peut être admise qu'en cas d'impossibilité absolue d'utiliser les lieux conformément à la destination prévue au bail, ce qui n'est pas justifié en l'espèce. Elle fait valoir que sa responsabilité quant aux dommages décrits n'est pas établie et que la société Rodi a été indemnisée du préjudice résultant du dégât des eaux. Exposant que l'arriéré locatif était d'un montant de 80 000 euros en novembre 2022 et qu'aucun versement n'est intervenu depuis l'année 2021, la société Aurélie fait valoir que la société Rodi a été expulsée et n'est plus recevable à solliciter une mesure d'expertise judiciaire. sur ce, L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer le sérieux des contestations sur le bien fondé des demandes en paiement des sommes qui figurent sur le commandement. Dans le cas d'espèce, il n'est pas contesté que le bail produit contient une telle clause résolutoire, mais la société Rodi excipe de l'exception d'inexécution par la société Aurélie de ses obligations pour justifier de l'existence d'une contestation sérieuse. Il lui appartient en conséquence de rapporter la preuve de l'existence de celle-ci. Si une partie à un contrat peut suspendre l'exécution de sa propre obligation, c'est à la condition que l'inexécution par l'autre partie de ses obligations soit suffisamment grave, soit en l'espèce que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d'entretien ait pour conséquence que les lieux ne puissent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle. La société Rodi verse aux débats, pour attester de l'existence d'un dégât des eaux ayant endommagé le local litigieux : - le constat amiable de dégât des eaux établi le 11 décembre 2019 ; - le justificatif de la désignation d'un expert par son assureur du 18 décembre 2019 ; - un rapport rectificatif établi par l'expert le 29 juin 2022 ; - un constat d'huissier du 10 juin 2022. Il apparaît cependant en premier lieu que le bail commercial conclu entre les parties prévoit notamment en sa page 4 que : 'Le preneur s'engage à maintenir les lieux loués en bon état d'entretien et à effectuer à ses frais toutes les réparations nécessaires et utiles, petites ou grosses. (...) Le preneur devra également entretenir en parfait état de marche et remplacer, en cas de vétusté ou de force majeure, notamment toutes installations et tous appareils de distribution d'eau, de gaza, d'électricité, de chauffage et autres fournitures ainsi que les devantures, glaces, vitres, stores, fermetures métalliques ou autres et accessoires pouvant exister dans les lieux loués. (...) Il ne pourra jamais demander au bailleur pendant le cours du bail d'effectuer des travaux ou aménagements, ou réparations quelconques, lesquels sont à la charge exclusive du preneur qui s'y oblige.' La société Rodi ne s'explique pas ce point. Force est ensuite de constater que la première mise en demeure produite par la société Rodi adressée à la bailleresse lui demandant de remédier aux conséquences de la fuite d'eau, datée du 8 juin 2022, est postérieure de plusieurs mois à l'ordonnance déférée et rien ne justifie que la société Aurélie ait été avisée antérieurement par sa locataire de l'existence, la persistance et l'importance des troubles dont elle fait état. Il convient en conséquence de dire que la société Rodi ne justifie pas que la société Aurélie aurait manqué à ses obligations contractuelles et elle est, dès lors, mal fondée à exciper de l'exception d'inexécution pour justifier de sa propre carence dans le paiement des loyers. N'apparaît pas davantage sérieuse la contestation de la validité du commandement de payer sur le fondement de la force majeure ou de la perte de la chose louée en raison de la fermeture du commerce pendant la pandémie de Covid-19, la Cour de cassation ayant récemment indiqué que la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n'entraînait pas de perte de la chose louée et que le locataire ne pouvait, dans ce cadre, invoquer la force majeure pour s'affranchir du paiement de ses loyers. L'ordonnance querellée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la société Rodi ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Les demandes de réintégration et de suspension des loyers formée par l'appelante seront rejetées. Sur la demande de provision La société Rodi expose que, si les loyers étaient dus, elle sollicite l'octroi d'une provision à valoir sur les dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance, au motif que la société Aurélie a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance des locaux conformément à la destination contractuelle. Elle indique que cette provision a pour vocation de se compenser avec la dette locative. La société Aurélie conclut au rejet de cette demande, faisant notamment valoir que la société Rodi a perçu de son assureur la somme de 36 815, 35 euros. Sur ce, Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi qu'il l'a été rappelé plus haut, eu égard à l'absence de réclamation au titre des réparations locatives par la société Rodi avant le mois de juin 2022, soit postérieurement à l'ordonnance déférée ayant constaté la résiliation du bail, au surplus pour un sinistre datant de décembre 2019, il y a lieu de dire que la demande de dommages et intérêts formée par la société Rodi apparaît sérieusement contestable. En outre, la société Rodi elle-même verse aux débats une 'lettre d'acceptation sur dommages' signée et datée du 23 novembre 2021, par laquelle elle donne son accord sur la proposition des experts ayant fixé l'indemnité lui revenant à la somme de 36 815, 35 euros et priant son assureur de lui faire parvenir cette somme. Si la société Rodi expose à raison que 'cette pièce ne démontre pas que [son] préjudice a été pris en charge', force est cependant de constater qu'elle ne soutient pas explicitement dans ses conclusions qu'elle n'aurait pas perçu cette indemnité, alors qu'elle ne conteste pas avoir signé le document litigieux et qu'il lui suffisait d'adresser la lettre à son assurance pour la percevoir. En l'état il n'est donc pas exclu que l'appelante ait perçu la somme de 36 815, 35 euros au titre de ses dommages matériels, ce qui rend d'autant plus contestable la provision qu'elle réclame à ce titre à la société Aurélie. Il sera donc n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée à titre provisionnel par la société Rodi. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, la société Rodi ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société civile immobilière Aurélie la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, Confirme l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société Rodi ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne la société Rodi à verser à la société civile immobilière Aurélie la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Rodi aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,