Cour d'appel, 14 juin 2024. 21/02007

ARRÊT N°2024/217 PC R.G : N° RG 21/02007 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FUKS S.A.R.L. SOCIETE DE TRANSPORT DE PERSONNES (SOTRAP) C/ COMMUNE DE [Localité 5] S.E.L.A.R.L. HIROU COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT AVANT DIRE DROIT DU 14 JUIN 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 01 OCTOBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 26 NOVEMBRE 2021 RG n° 20/02668 APPELANTE : S.A.R.L. SOCIETE DE TRANSPORT DE PERSONNES (SOTRAP) [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Valérie YEN PON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉ : COMMUNE DE [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Me Frédéric CERVEAUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION PARTIE INTERVENANTE : S.E.L.A.R.L. HIROU [Adresse 4] CS 61053 97400 SAINT-DENIS, représentant : Me Valérie YEN PON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 28 septembre 2023 DÉBATS : en application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 22 Mars 2024. Le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre qui en ont délibéré, et que l'arrêt serait rendu le 14 Juin 2024 par mise à disposition au greffe. Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Juin 2024. Greffier : Sarah HAFEJEE. * * * LA COUR : Par acte notarié des 26 et 28 septembre 2011, la Commune de [Localité 5] a consenti un bail à construction à la Société à responsabilité limitée SOCIETE DE TRANSPORTS DES PERSONNES (SOTRAP), pour une durée de 30 ans commençant à courir le 1er octobre 2011 sur une parcelle cadastrée AW [Cadastre 1] sise au [Adresse 3] à [Localité 5]. Selon commandement d'exécuter délivré par huissier le 26 août 2020, la Commune de [Localité 5] a enjoint la SOTRAP, sous un délai d'un mois : - D'EXECUTER ses obligations en construisant un immeuble à usage d'atelier de réparation de bus à simple rez-de-chaussée en béton sous tôle, d'une emprise au sol d'environ 151 m2, comprenant une zone atelier de 70 m2 environ, et un local bureau avec vestiaires et sanitaires conformément aux stipulations et annexes du contrat de bail à construction signé le 28 décembre entre les parties ; - DE JUSTIFIER de l'exercice dans les locaux édifiés des activités seules autorisées par le contrat de bail à construction une activité de réparation de bus ou bien une activité de production ou dont la nomenclature NAF alors en vigueur est comprise entre 72.1 et 74.8 inclus ou 93.0 A. Par acte du 28 septembre 2020, la SOTRAP a saisi le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion aux fins, notamment de rejeter la demande de la Commune de [Localité 5] tendant à obtenir la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, en constatant que des travaux ont été exécutés, que le commandement d'exécuter a été délivré de mauvaise foi et soutenant que la clause résolutoire est privée d'efficacité en ce qu'elle ne précise pas les engagements dont l'inexécution entrainera la résolution du contrat. Par jugement contradictoire prononcé le 1er octobre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes : CONSTATE l'acquisition au 28 septembre 2020 de la clause résolutoire du contrat de bail à construction des 26 et 28 décembre 2011 conclu entre la SARL SOTRAP et la commune de [Localité 5] et PRONONCE la résiliation de ce bail à construction, CONDAMNE la SARL SOTRAP à verser à la commune de [Localité 5] la somme de 20 000 euros au titre de l'application de la clause pénale du bail à compter du 11 juillet 2018, et celle de 2 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE la SARL SOTRAP aux entiers dépens de l'instance, qui ne comprendront pas le coût du constat et de la sommation interpellative du 25 février 2020, ni celui de la signification du commandement d'exécuter du 26 août 2020. *** La Société de transport de personnes (la SOTRAP) a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe de la cour en date du 26 novembre 2021. L'affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 15 décembre 2021. La SARL SOTRAP a déposé ses premières conclusions d'appelante par RPVA le 28 février 2022. La Commune de [Localité 5] a déposé ses premières conclusions d'intimée au greffe de la cour par RPVA le 13 mai 2022. La SELARL HIROU est intervenue en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SOTRAP, désignée par jugement de liquidation prononcé le 3 juin 2022 par le tribunal de commerce de Saint-Pierre de la Réunion. L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 septembre 2023. *** Selon le dispositif des uniques conclusions de la SOTRAP, remises le 28 février 2022, l'appelante demande à la cour de : « A TITRE PRINCIPAL INFIRMER le jugement du 1 er octobre 2021 querellé (PRODUCTION 2), en ce qu'il a : Constaté l'acquisition au 28 septembre 2020 de la clause résolutoire du contrat de bail à construction des 26 et 28 décembre 2011 conclu entre la Société de Transport de Personnes (SOTRAP) et la Commune de [Localité 5] et Prononcé la résiliation de ce bail à construction ; Condamné la Société de Transport de Personnes (SOTRAP) à verser à la commune de [Localité 5] la somme de 20 000 euros au titre de l'application de la clause pénale du bail à compter du 11 juillet 2018, et celle de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Débouté les parties du surplus de leurs prétentions ; Condamné la Société du Transport de Personnes (SOTRAP) aux entiers dépens, qui ne comprendront pas le coût du constat et de la sommation interpellative du 25 février 2020 ni celui de la signification du commandement d'exécuter du 26 août 2020. JUGER que des travaux ont été exécutés et que le montant des biens est estimé aujourd'hui à 110 000 euros ; JUGER que le commandement d'exécuter est nul et de nul effet en ce qu'il a été délivré à la demande de la Commune de [Localité 5] de mauvaise foi ; JUGER que la clause résolutoire est privée d'efficacité en ce qu'elle ne précise pas les engagements dont l'inexécution entrainera la résolution du contrat. ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire ; ACCORDER un délai supplémentaire, dont il appartient à la Cour d'appel d'apprécier souverainement la durée, pour la réalisation des travaux prévus au bail. EN TOUT ETAT DE CAUSE : CONDAMNER la Commune de [Localité 5] à payer la somme de 3.500,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. *** Selon ses uniques conclusions d'intervenant forcé, remises par RPVA le 2 décembre 2022, la SELARL HIROU, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SOTRAP, demande à la cour de : « A TITRE PRINCIPAL CONSTATER LE PLACEMENT EN LIQUIDATION JUDICIAIRE DE LA SOCIETE SOTRAP par jugement du 3 JUIN 2022 ; INFIRMER le jugement du 1 er octobre 2021 querellé (PRODUCTION 2), en ce qu'il a : - Constaté l'acquisition au 28 septembre 2020 de la clause résolutoire du contrat de bail à construction des 26 et 28 décembre 2011 conclu entre la Société de Transport de Personnes (SOTRAP) et la Commune de [Localité 5] et Prononcé la résiliation de ce bail à construction ; Condamné la Société de Transport de Personnes (SOTRAP) à verser à la commune de [Localité 5] la somme de 20 000 euros au titre de l'application de la clause pénale du bail à compter du 11 juillet 2018, et celle de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Débouté les parties du surplus de leurs prétentions ; Condamné la Société du Transport de Personnes (SOTRAP) aux entiers dépens, qui ne comprendront pas le coût du constat et de la sommation interpellative du 25 février 2020 ni celui de la signification du commandement d'exécuter du 26 août 2020. JUGER que des travaux ont été exécutés et que le montant des biens est estimé aujourd'hui à 110 000 euros ; JUGER que le commandement d'exécuter est nul et de nul effet en ce qu'il a été délivré à la demande de la Commune de [Localité 5] de mauvaise foi; JUGER que la clause résolutoire est privée d'efficacité en ce qu'elle ne précise pas les engagements dont l'inexécution entrainera la résolution du contrat. ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : CONDAMNER la Commune de [Localité 5] à payer la somme de 3.500,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. » *** Aux termes de ses dernières conclusions, déposées le 6 juin 2023, la COMMUNE DE [Localité 5] demande à la cour de : « CONFIRMER le Jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre rendu le 1 er octobre 2021 en ce qu'il a : - CONSTATE l'acquisition au 28 septembre 2020 de la clause résolutoire du contrat de bail à construction des 26 et 28 décembre 2011 conclu entre la Société de Transport de Personnes (SOTRAP) et la commune de [Localité 5] et PRONONCE la résiliation de ce bail à construction; - CONDAMNE la Société de Transport de personnes (SOTRAP) à verser à la commune de [Localité 5] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile - CONDAMNE la Société de Transport de personnes aux entiers dépens de l'instance - DEBOUTE la Société de Transport de Personnes (SOTRAP) du surplus de ses prétentions INFIRMER le Jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre rendu le 1 er octobre 2021 en ce qu'il a : - CONDAMNE la Société de Transport de personnes (SOTRAP) à verser à la commune de [Localité 5] la somme de 20 000 euros au titre de l'application de la clause pénale du bail à compter du 11 juillet 2018 ; - CONSIDERE que le coût du constat et de la sommation interpellative du 25 février 2020 et celui de la signification du commandement d'exécuter du 26 août 2020 ne sont pas compris dans les dépens ; - DEBOUTE la Commune de [Localité 5] du surplus de ses demandes STATUANT A NOUVEAU : DEBOUTER la SOCIETE DE TRANSPORTS DE PERSONNES (SOTRAP) et la SELARL HIROU de toutes ses demandes, fins et prétentions ; CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à construction du 26 et 28 décembre 2011 conclu entre la SOCIETE DE TRANSPORTS DE PERSONNES (SOTRAP) et la COMMUNE DE [Localité 5], au 28 septembre 2020 ; PRONONCER la résiliation du bail à construction du 26 et 28 décembre 2011; CONDAMNER la SELARL HIROU, représentant la SOCIETE DE TRANSPORTS DE PERSONNES (SOTRAP) à verser à la COMMUNE DE [Localité 5] la somme de 80.900,00 euros ; A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait considéré que la somme provisionnelle ne peut être condamnée qu'à compter du constat par voie d'huissier du manquement en date du 25 février 2020 : CONDAMNER la SELARL HIROU, représentant la SOCIETE DE TRANSPORTS DE PERSONNES (SOTRAP) à verser à la COMMUNE DE [Localité 5] la somme de 21.500,00 euros ; En tout état de cause, Condamner la SELARL HIROU, représentant la SOCIETE DE TRANSPORTS DE PERSONNES (SOTRAP) aux entiers dépens, en ce compris le coût du PV de constat du 25/02/2020, de la sommation interpellative du 25/02/2020 et de la signification du commandement d'exécuter du 26/08/2020 ; Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la SELARL HIROU, représentant la SOCIETE DE TRANSPORTS DE PERSONNES (SOTRAP) à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 2.500,00 €. » *** Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions et présentés au soutien de ces prétentions. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur la résiliation du bail à construction : Le tribunal a retenu l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en soulignant que le simple examen de l'absence de concordance entre les constructions mentionnées au bail et celles décrites dans le constat du 25 février 2020 ou apparaissant sur les photographies versées aux débats par la défenderesse démontre que la SOTRAP n'a pas respecté ses obligations contractuelles en matière de construction malgré le commandement délivré le 26 août 2020. Il est en particulier constant que l'immeuble à usage d'atelier de réparation de bus d'une emprise au sol d'environ 151 mètres carrés prévu au bail n'a pas été édifié. Pour contester l'acquisition de la clause résolutoire consécutive au commandement délivré le 26 août 2020 par la bailleresse, la SARL SOTRAP prétend que la résiliation de ce bail lui est particulièrement préjudiciable à deux titres en ce qu'elle la priverait de toute activité commerciale, et qu'elle aura non seulement pour conséquence la faillite de la société SOTRAP mais surtout la mise en péril de l'activité de la société LM AUTOS qui devra trouver un autre lieu pour l'exercice de son activité. Elle perdrait le bénéfice de l'intégralité des travaux qu'elle a réalisés dans le cadre de ce bail et sera particulièrement lésée par la résiliation du bail compte-tenu de l'investissement important apporté dans la construction du bien. La Commune de [Localité 5] réplique en se fondant sur les dispositions relatives à la force obligatoire du contrat et plaide que le contrat de bail à construction peut être résilié avant l'arrivée du terme lorsque le Preneur n'a pas respecté ses obligations, notamment concernant l'édification des constructions convenues contractuellement dans les délais prévus au contrat, et la réalisation des seules activités autorisées par le contrat. Elle rappelle les manquements aux obligations de la SOTRAP résultant de la convention litigieuse : . Edifier à ses frais sur ledit terrain un immeuble à usage d'atelier de réparation de bus à simple rez-de-chaussée en béton sous tôle, d'une emprise au sol d'environ 151 m², comprenant une zone atelier de 70 m² environ, et un local bureau avec vestiaires et sanitaires. . Le non-respect des délais d'exécution stipulés, prévoyant un début des travaux depuis 2006 et un achèvement prévu au plus tard le 30 juin 2012, ce délai étant basé sur les possibilités normales d'approvisionnement et de main d''uvre. . La poursuite des travaux de façon continue et sans aucune interruption sauf cas de force majeure ou faits extérieurs aux entrepreneurs. Ceci étant exposé, Compte tenu de la date de conclusion du bail à construction, les textes du code civil applicables sont ceux antérieurs à l'Ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016. Sur les stipulations du bail à construction : Vu l'article 1134 et l'article 1315 du code civil, Le contrat de bail à construction versé aux débats (Pièce N° 1 de l'intimée) contient les stipulations suivantes : . Le preneur s'oblige à édifier ou faire édifier à ses frais, sur le terrain présentement loué, des constructions conformes aux plans et devis descriptifs analysés en exposé qui précède. Il ne pourra apporter au projet de construction ainsi défini aucune modification d'exécution ou de détails sans avoir obtenu préalablement par écrit l'accord du bailleur à leur sujet. . Il s'oblige à poursuivre l'édification desdites construction jusqu'à complet achèvement ainsi que des éléments d'infrastructure ou d'équipements qui peuvent être nécessaires à la desserte et, d'une manière générale, à la mise en fonctionnement de l'ensemble immobilier projeté. . Sur les délais d'exécution, le preneur déclarait avoir commencé les travaux depuis 2006. Il s'oblige à les achever au plus tard le 30 juin 2012. . Selon accord des parties l'opération de construction projetée ne sera réputée achevée que lorsqu'auront été exécutés les ouvrages et que seront installés les éléments d'équipement indispensable à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble à construire. L'achèvement de l'immeuble devra être notifié sans retard au bailleur. . La constatation de l'achèvement par le bailleur et le preneur, à défaut d'accord, par une tierce personne choisi d'un commun accord entre, ou en cas de difficulté sur ce choix, désigné par le président du tribunal de grande instance de Saint-Pierre sur la seule requête de la partie la plus diligente, n'en portera par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions ni renonciation aux droits du bailleur d'exiger cette conformité. . L'article 11 du contrat, intitulé RESILIATION, stipule que le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement de son prix ou d'exécution de l'une ou l'autre des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mises en demeure d'exécuter, demeurés infructueux. En l'espèce, la SOTRAP ne conclut nullement à l'achèvement des travaux et au respect de ses engagements. Elle se borne à invoquer les sévères conséquences de cette résiliation pour elle et les autres entreprises concernées par l'usage de l'immeuble en cause sans contester la réalité de l'inexécution du contrat, invoquant la péremption du permis de construire comme une des causes du retard de l'achèvement de l'immeuble. Toutefois, ces arguments sont inopérants au regard de l'obligation d'exécuter le contrat par la SOTRAP dans le délai prévu et selon les modalités acceptées par les deux parties. La bailleresse pouvait donc délivrer un commandement d'exécuter à la SOTRAP. Sur le commandement d'exécuter : L'intimée verse aux débats le commandement d'exécuter délivrer le 26 août 2020 à la SOTRAP. Cet acte rappelle l'obligation de construction incombant au preneur, les stipulations relatives à l'activité pouvant être exercée ainsi que la clause de résiliation anticipée du contrat. L'acte fait obligation au preneur d'exécuter ses obligations en les précisant, et de justifier de l'exercice dans les locaux édifiés des activités autorisées par le contrat de bail à construction, et ce dans le délai d'un mois. La bailleresse se prévaut dans cet acte de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire. La cour observe que l'appelante a saisi le tribunal judiciaire le lundi 28 septembre 2020, soit juste à l'expiration du délai d'un mois suivant la délivrance du commandement d'exécuter du 26 août 2020. Néanmoins, à cette date et depuis le début de l'instance, la SOTRAP n'a jamais fait valoir qu'elle avait exécuté complétement ses obligations, exposant même que l'inexécution est due à la péremption du permis de construire, fait dont elle est aussi redevable compte tenu des charges lui incombant pour réaliser les ouvrages prévus au contrat. Ainsi, le commandement d'exécuter ayant été régulièrement délivré, la résiliation de plein droit du bail est encourue passé le mois suivant sa délivrance. Sur la mauvaise foi de la Commune de [Localité 5] : Pour réfuter les effets du commandement d'exécuter délivré le 26 août 2020, la SOTRAP invoque la mauvaise foi de la bailleresse. Elle soutient qu'une tolérance prolongée du créancier qui, brusquement, réclame la mise en 'uvre de la clause résolutoire, est de nature à caractériser la mauvaise foi et à priver le bailleur de son droit de mettre en jeu cette clause ou lorsque le délai imparti par le commandement pour réaliser lesdits travaux était manifestement insuffisant compte tenu de la nature et de l'importance des travaux. L'intimée affirme que, dès lors que le constat du manquement contractuel a été effectué par constat établi par huissier de justice en date du 25 février 2020 (Pièce n° 2), la Commune de [Localité 5] pouvait mettre en 'uvre la clause de résiliation prévue par l'article 11 des conditions particulières du contrat de bail. Selon l'intimée, la SOTRAP, en soutenant que les activités désormais exercées sur le terrain par la société LM AUTOS seraient conformes à celles autorisées par le bail, reconnaît implicitement son manquement car l'activité de garage automobile constitue une activité prohibée par le contrat de bail à construction. La société SOTRAP n'ayant pas capacité pour conclure ledit contrat, les deux sociétés sont donc des occupantes sans droit ni titre. Malgré cette situation irrégulière, la société SOTRAP n'a pas hésité à conclure un bail commercial en toute illégalité, et à se maintenir dans les lieux. La Commune de [Localité 5] rappelle que l'article 8 du Contrat prévoit l'accord obligatoire exprès et préalable du Bailleur à toute location, jamais sollicité par SOTRAP. Il résulte de ces éléments que la Commune de [Localité 5] a pu délivrer le commandement d'exécuter visant la clause résolutoire le 26 août 2020 après avoir obtenu un constat dressé le 25 février 2020, établissant l'absence de réalisation de la construction incombant à la SOTRAP et l'installation d'entreprises exploitant une activité prohibée par la convention litigieuse. La SOTRAP n'établit nullement que la réaction de la bailleresse serait tardive car elle ne justifie d'aucun acte d'information de la Commune de [Localité 5] à propos des difficultés d'exécution du contrat, du retard de construction ou de l'installation d'entreprises exploitant une activité prohibée. Enfin, l'appelante verse elle-même aux débats un courrier qu'elle a adressé au Maire de la Commune le 10 décembre 2019 (Pièce N° 9) aux termes duquel elle expose être « extrêmement surpris de la teneur du courrier et de la procédure que vous comptez engager pour la résiliation du bail à construction avec la SOTRAP. » La preneuse rappelle qu'elle est à jour du paiement des loyers qu'elle se trouve en plan de continuation depuis juillet 2018, qu'elle respecte scrupuleusement les engagements du bail en matière d'environnement et considérant qu'il s'agit d'un malentendu offre de régler deux années de loyer en avance. » Cette lettre est une réponse au courrier de la bailleresse en date du 27 novembre 2019, adressé à une société RUN DIVA II, versée aux débats par l'appelante au verso de sa pièce numéro neuf. Selon cette lettre, le maire s'étonne du fait que la SOTRAP ne l'ait pas sollicitée à propos du bail commercial conclu avec cette société RUN DIVA II. Le maire précise que la commune a aussi engagé une procédure de résiliation du bail à construction pour défaut de paiement de ces loyers et que ses services ont pris contact avec le mandataire judiciaire chargé de l'exécution du plan de redressement. La SOTRAP est donc mal fondée à invoquer la mauvaise foi de la bailleresse alors qu'elle ne démontre pas la tardiveté de la réaction de l'intimée face à une situation qu'elle n'a jamais fait connaître formellement à la Commune de [Localité 5] qui l'a découvert à partir d'une demande spécifique d'une de ses cocontractantes. En conséquence, le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse ne peut être retenu. Compte tenu de ce qui précède, la résiliation du bail est régulièrement intervenue après le délai d'un mois suivant le commandement d'exécuter délivré le 26 août 2020 par la Commune de [Localité 5] sans que sa mauvaise foi ne soit démontrée. Les travaux exécutés et les dépenses engagées par la SOTRAP n'ont aucune incidence sur les effets de la résiliation, librement acceptée par les parties au moment de la conclusion du bail à construction. Le jugement querellé doit être confirmé de ce chef . Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire : La SOTRAP demande à la cour d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et de lui accorder un délai supplémentaire pour la réalisation des travaux prévus au bail. Cette demande ne peut qu'être rejetée désormais alors que l'intervention de la SELARL HIROU et la production de l'extrait KBIS de l'appelante démontre que la SOTRAP est en liquidation judiciaire. Sur la clause pénale : La SOTRAP et son liquidateur concluent à l'infirmation du jugement ayant condamné la Société de Transport de Personnes (SOTRAP) à verser à la commune de [Localité 5] la somme de 20 000 euros au titre de l'application de la clause pénale du bail à compter du 11 juillet 2018. Ils considèrent qu'en l'absence de préjudice, le juge peut décider d'exonérer totalement un contractant du paiement d'une clause pénale. La Commune de [Localité 5] forme appel incident de ce chef. Elle soutient que la société SOTRAP est en redressement judiciaire depuis le 10 juillet 2018, et que la Commune de [Localité 5] n'a pas déclaré sa créance relative au manquement de SOTRAP à l'obligation de construire résultant du contrat de bail à construction. Ne sont donc réclamés que les sommes pour la période allant du 11 juillet 2018 (soit postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective) à la date de résiliation du contrat le 28 septembre 2020, soit un montant de 809 jours X 100 = 80.900,00 €. Selon elle, l'inexécution est définitive. La clause pénale est donc due de plein droit, conformément aux termes du dernier alinéa de l'article 1231-5 du code civil. Les premiers juges ont relevé l'absence d'achèvement des travaux au 30 juin 2012 et fait application de l'article 2 des conditions particulières du bail en précisant que cette clause pénale, stipulée non-réductible, de 100 euros par jour de retard jusqu'à complet achèvement des constructions, est manifestement excessive. Ils ont décidé de modérer cette pénalité. Ceci étant exposé, Selon les dispositions de l'article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. En l'espèce, le bail litigieux stipule en page 6 la clause suivante : « au cas où le preneur n'aurait pas achevé les travaux dans les délais précités, il sera redevable, envers le bailleur, à titre de clause pénale non réductible, d'une indemnité forfaitaire fixée à 100 € par jour de retard jusqu'à complet achèvement des constructions est payable fin de chaque semaine. Le versement de cette indemnité ne fera pas obstacle aux droits du bailleur d'exiger l'exécution des conditions du bail ou de poursuivre sa résiliation. » Outre le fait que cette clause pénale prévoit une indemnité forfaitaire non réductible, parfaitement irrégulière, elle enjoint aussi à la bailleresse de réclamer le paiement à chaque fin de semaine suivant l'expiration du délai d'inexécution, ce dont la Commune de [Localité 5] ne justifie pas. Ainsi, les premiers juges ont parfaitement apprécié la modération nécessaire au jeu de cette clause pénale dont le montant réclamé est manifestement excessif. Sur les demandes de condamnations : Aux termes de l'article L. 622-21 du code de commerce, Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; (') L'article L622-22 du même code prévoit que, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. En l'espèce, l'intervention du liquidateur judiciaire établit que les créances invoquées et retenues par le jugement, confirmées en appel, ont leur origine antérieurement au jugement de liquidation judiciaire prononcé le 3 juin 2022, procédure ouverte après le jugement dont appel. Mais la Commune de [Localité 5] ne justifie pas de sa déclaration de créance entre les mains du liquidateur, pourtant appelé en la cause. Or, l'article L. 622-24 du code de commerce impose, à partir de la publication du jugement, à tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, d'adresser la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat, sauf cas du relevé de forclusion. Ainsi, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL SOTRAP à payer diverses sommes compte tenu de sa liquidation judiciaire. En l'absence de justification de la déclaration de la créance de la Commune de [Localité 5], il est nécessaire de vérifier si cette déclaration de créance a été réalisée auprès du liquidateur avant éventuelle fixation au passif. Sur les autres demandes : La décision sur les dépens et sur les demandes formées en en application de l'article 700 du code de procédure sera rendue après réouverture des débats et observations des parties. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, avant dire droit, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,  CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la SOTRAP à payer diverses sommes à la Commune de [Localité 5]; Y AJOUTANT, DEBOUTE la SARL SOTRAP de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai supplémentaire d'exécution ; AVANT DIRE DROIT, ORDONNE la réouverture des débats ; REVOQUE l'ordonnance de clôture ; INVITE la Commune de [Localité 5] à justifier de sa déclaration de créance entre les mains du liquidateur ; INVITE les parties à présenter leurs observations sur les effets de l'absence de déclaration de créance conformément aux dispositions de l'article L. 622-24 du code de commerce ; RESERVE les demandes de condamnation à paiement de la SOTRAP ; RESERVE les dépens et les frais irrépétibles. RENVOIE l'examen de l'affaire à la mise en état du 10 octobre 2024 à 9h00. Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT SIGNE