Cour d'appel, 30 janvier 2024. 21/06109

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Chambre civile 1-1 ARRÊT N° PAR DÉFAUT Code nac : 63B DU 30 JANVIER 2024 N° RG 21/06109 N° Portalis DBV3-V-B7F-UYVU AFFAIRE : Epoux [P] [E] C/ [M] [N], ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE N° Chambre : N° Section : N° RG : 19/00286 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : -Me Aurore VENTURA, -la SCP INTER BARREAUX RONZEAU ET ASSOC, - Me Franck LAFON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [I] [P] [E] né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 8] de nationalité Française et Madame [W] [V] [H] épouse [P] [E] née le [Date naissance 4] 1970 à [Localité 11] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 1] [Localité 7] représentés par Me Aurore VENTURA, avocat postulant - barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 50 Me Murielle BAUMET, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : A0525 APPELANTS **************** S.E.L.A.R.L. [O] [R] NOTAIRE ASSOCIE, sous administration de Me Éric GUIARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège N° SIRET : 417 995 198 [Adresse 10] [Adresse 10] [Localité 7] représentée par Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat - barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9 - N° du dossier 1926581 S.A.R.L. SUMIAL IMMO exerçant sous l'enseigne ACCORD IMMOBILIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Franck LAFON, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20210396 Me Laurence GUEGAN-GELINET, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : B0748 INTIMÉES Monsieur [M] [N], et Madame [F] [N] demeurant tous deux [Adresse 5] [Localité 6] INTIMÉS ET ASSIGNÉS EN APPEL PROVOQUÉ le 28 mars 2022 **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport et Madame Pascale CARIOU, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Anna MANES, Présidente, Madame Pascale CARIOU, Conseiller, Madame Sixtine DU CREST, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL, ********************** FAITS ET PROCÉDURE Une promesse de vente a été signée par M. et Mme [P] [E] le 18 juin 2016, auprès de la société Sumial Immo, exerçant sous l'enseigne Accord Immobilier [Localité 12], d'un bien situé [Adresse 5] (Yvelines) appartenant à M. et Mme [N] moyennant le prix de vente de 280 000 euros et 5 000 euros de frais d'agence à la charge de l'acquéreur. Celle-ci ne mentionne pas l'existence d'une procédure en cours concernant l'immeuble en question. La somme de 14 000 euros à titre de dépôt de garantie a été virée le 22 septembre 2016 sur le compte de la société [O] [R], notaire à [Localité 9], à qui la rédaction de l'acte authentique de la vente a été confiée pour la date du 18 novembre 2016. M. et Mme [P] [E] ont été informés par l'agence immobilière du retard de la signature de l'acte et leur était envoyé un avenant le 8 novembre 2016 lequel mentionnait qu'un jugement d'orientation autorisant la vente amiable du bien avait été rendu par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Versailles le 29 juin 2016 moyennant le prix minimum de 285 000 euros outre les frais de procédure d'un montant de 5 432,27 euros fixés à la charge de l'acquéreur. Un accord amiable de partage de l'augmentation du prix et des frais a été signé d'où il ressort que l'agence immobilière baissait sa commission de 1 000 euros, M. [N], vendeur, prenait à sa charge la somme de 6 432 euros et M. et Mme [P] [E] prenait en charge la somme de 3 000 euros. Le 4 mai 2017, leur était adressé par l'agence immobilière un nouvel avenant précisant une augmentation du prix de vente à hauteur de 5 000 euros et une augmentation des frais de procédure de 6 560 euros. M. et Mme [P] [E] ne souhaitant pas supporter seuls l'augmentation des frais se rendaient au rendez-vous fixé le 15 juin 2017 auprès de 1'agence immobilière en l'absence du notaire et des vendeurs et ont signé un avenant modificatif, reprenant l'augmentation du prix de vente et la baisse de la commission de 1'agence. Il était également convenu que les frais s'élevaient à la somme de 11 560 euros sous réserve de l'accord des créanciers inscrits sur le bien. Un rendez-vous de signature de l'acte authentique à l'étude notariale a été fixé le 31 août 2017. Le 31 juillet 2017, deux états de frais étaient adressés par l'avocat du CIC, créancier poursuivant, l'un de 6 560,38 euros correspondant aux états de frais modifiés par les avenants et l'autre de 14 546,23 euros. Par lettre recommandée du 4 août 2017, l'étude notariale a adressé à M. et Mme [P] [E] le projet d'acte de vente lequel comportait en annexe trois jugements d'orientation, l'un du 29 juin 2016, dont ils avaient connaissance, un du 14 décembre 2016 accordant un délai supplémentaire et le dernier du 10 mai 2017 ordonnant la vente forcée au 6 septembre 2017. Il y était indiqué le montant des hypothèques inscrites pour la Caisse d'Epargne et le CIC à la somme de 406 153,34 euros, outre les inscriptions auprès de la Publicité foncière et du Trésor Public. Par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 30 août 2017, M. et Mme [P] [E] ont informé le notaire de leur refus de signer la vente et demandaient le remboursement du dépôt de garantie d'un montant de 14 000 euros, de la somme de 15 000 euros correspondant au prêt de PRO BTP et 15 000 euros correspondant au prêt de APA BTB versés directement à l'étude notariale, soit la somme totale de 44 000 euros. Après lettre recommandée avec accusé de réception du 14 novembre 2017 adressée à la chambre interdépartementale des notaires de [Localité 13], M. et Mme [P] [E] ont été remboursés le 21 novembre 2017 de la somme de 44 420,01 euros. C'est dans ces circonstances que, par acte d'huissier de justice délivré le 18 décembre 2017, M. et Mme [P] [E] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Pontoise (devenu le tribunal judiciaire) la société [O] [R], la société Sumial Immo aux fins d'obtenir leur condamnation à leur verser diverses sommes en réparation de leurs préjudices en raison des fautes et manquements commis par ces professionnels dans l'exercice de leurs missions. La société Sumial Immo a pour sa part fait assigner M. et Mme [N] par acte d'huissier de justice délivré le 17 octobre 2019, aux fins d'obtenir qu'ils la relèvent et la garantissent des condamnations prononcées, le cas échéant, contre elle. Ces deux procédures ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du 23 janvier 2020. Par jugement réputé contradictoire rendu le 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a : - Débouté Mme [W] [V] [H] épouse [P] [E] et M. [I] [P] [E] de l'intégralité de leurs demandes, - Condamné Mme [W] [V] [H] épouse [P] [E] et M. [I] [P] [E] solidairement à verser à la société [O] [R] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné Mme [W], [V] [H] épouse [P] [E] et M. [I] [P] [E] solidairement à verser à la société Sumial Immo la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné Mme [W] [V] [H] épouse [P] [E] et M. [I] [P] [E] aux dépens, - Dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire. M. [I] [P] [E] et de Mme [W] [V] [H] ont interjeté appel de ce jugement le 7 octobre 2021 à l'encontre de la société [O] [R], la société Sumial Immo, M. [M] [N] et Mme [F] [N]. Par une ordonnance rendue le 3 mars 2022, le magistrat chargé de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d'appel à l'égard de M. et Mme [N]. La société Sumial Immo a fait assigner M. et Mme [N] par actes délivrés le 28 mars 2022 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses). Par leurs dernières conclusions notifiées le 21 juin 2022 (47 pages), Mme [W] [V] [H] épouse [P] [E] et M. [I] [P] [E] demandent à la cour de : - Annuler et subsidiairement infirmer et à tout le moins réformer le jugement du 7 février 2021 du tribunal judiciaire de Pontoise RG 19/00286 en ce qu'il a : * Débouté Mme [W] [V] [H] épouse [P] [E] et M. [I] [P] [E] de l'intégralité de leurs demandes, * Condamné Mme [W] [V] [H] épouse [P] [E] et M. [I] [P] [E] solidairement à verser à la société [O] [R] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * Condamné Mme [W] [V] [H] épouse [P] [E] et M. [I] [P] [E] solidairement à verser à la société Sumial Immo la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * Condamné Mme [W] [V] [H] épouse [P] [E] et M. [I] [P] [E] aux dépens. Et en cela statuant à nouveau, au fondement des articles 1112-1, 1240 et 1241, ainsi que 1991 du code civil, - Prononcer que la société [O] [R] Notaire Associé s'est soustraite tant à son devoir d'information que de conseil à l'égard de M. et Mme [P] [E], constitutif d'une faute engageant sa responsabilité. - Prononcer également que la société Sumial Immo exerçant sous l'enseigne accord Immobilier, rédacteur du compromis, ayant prêté son concours à la société [O] [R] Notaire Associé a dans le cadre des différents modificatifs au compromis, engagé également sa responsabilité ; En conséquence, - Condamner tant la société [O] [R], notaires associés, que la société Sumial Immo exerçant sous l'enseigne Accord Immobilier, à réparer le préjudice subi par les appelants ; Et dès lors, - Condamner solidairement tant la société [O] [R], notaires associés, que la société Sumial Immo exerçant sous l'enseigne Accord Immobilier, à verser les sommes suivantes en réparations de leurs préjudices : * 18 419,72 euros avec intérêts de droit et anatocisme, au titre du préjudice matériel ; * 5 712 euros toutes taxes comprises à parfaire au titre des frais de conseils ; * 15 000 euros au titre du préjudice moral ; * 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Et concernant les demandes à titre subsidiaire de la société Sumial Immo dans ses conclusions d'intimée et celles comprises dans son appel provoqué : - Rejeter l'appel provoqué ; - Débouter la société Sumial Immo de l'ensemble de ses demandes ; En tout état de cause, - Condamner solidairement la société [O] [R], notaires associés, que la société Sumial Immo exerçant sous l'enseigne Accord Immobilier, en tous les dépens. Par d'uniques conclusions notifiées le 21 mars 2022 (11 pages), la société Sumial Immo demande, au fondement de l'article 1240 du code civil, de : A titre principal, - Confirmer le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Pontoise en l'ensemble de ses dispositions et chefs de condamnation prononcés à l'encontre de M. et Mme [P] [E] au bénéfice de la société Sumial Immo ; Y ajoutant et en tout état de cause, - Débouter M. et Mme [P] [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de la société Sumial Immo ; A titre subsidiaire, - Condamner M. [M] [N] et Mme [F] [N] à la relever et garantir des condamnations éventuellement mises à sa charge. En toute hypothèse - Condamner M. et Mme [P] [E] et M. et Mme [N] aux paiements d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédures civiles ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par d'uniques conclusions notifiées le 10 mars 2022 (21 pages), la société [O] [R] demande à la cour, au fondement de l'article 1240 du code civil, de : Vu les pièces versées aux débats, - Confirmer le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Pontoise en l'ensemble de ses dispositions et chefs de condamnation prononcés à l'encontre de M. et Mme [P] [E] au bénéfice de la société [O] [R]. Y ajoutant et en tout état de cause, - Débouter M. et Mme [P] [E] de l'intégralité de leurs fins, prétentions et demandes de condamnation formulées à son encontre ; - Condamner solidairement M. et Mme [P] [E] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; - Condamner solidairement M. et Mme [P] [E] aux entiers dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés en application de l'article 696 et suivants du code de procédure civile. M. et Mme [N] n'ont pas conclu. Compte tenu des modalités de délivrance de l'assignation en appel provoqué, faite à la demande de la société Sumial Immo, le présent arrêt sera rendu par défaut. La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 octobre 2023. SUR CE, LA COUR, Sur les limites de l'appel et à titre liminaire, À l'exception de la disposition du jugement qui ne prononce pas l'exécution provisoire, le jugement est querellé en toutes ses autres dispositions par M. et Mme [P] [E]. Il convient de rappeler que conformément aux dispositions des articles 954 et 4 du code de procédure civile, la cour ne statue (donc au dispositif de l'arrêt) que sur des prétentions récapitulées au dispositif des dernières conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux. Les 'mentions' figurant au dispositif des dernières conclusions des appelants invitant la cour à : '- Prononcer que la société [O] [R] Notaire Associé s'est soustraite tant à son devoir d'information que de conseil à l'égard de M. et Mme [P] [E], constitutif d'une faute engageant sa responsabilité. - Prononcer également que la société Sumial Immo exerçant sous l'enseigne accord Immobilier, rédacteur du compromis, ayant prêté son concours à la société [O] [R] Notaire Associé a dans le cadre des différents modificatifs au compromis, engagé également sa responsabilité ;' ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens, à savoir les raisons de fait ou de droit dont les appelants se prévalent pour fonder leurs prétentions consistant à obtenir la condamnation des sociétés [O] [R], notaires associés, et Sumial Immo à leur verser diverses sommes en réparation des préjudices allégués. La cour, tenue d'y répondre, puisqu'ils viennent au soutien de leurs prétentions, le fera dans les motifs de l'arrêt, pas au dispositif. En outre, l'article 954, alinéa 1er, du code de procédure civile impose aux parties de 'formuler leurs prétentions... avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et leur numérotation' ce que manifestement la société [O] [R] ne respecte pas puisqu'elle néglige fréquemment de préciser la numérotation des pièces qu'elle invoque à l'appui de ses prétentions. Sur la responsabilité du notaire Le tribunal a constaté que : * ne figurait sur la promesse de vente signée le 18 juin 2016 aucune mention relative à l'existence d'une procédure en cours ; * sur cette promesse de vente, il était expressément mentionné que l'acte de vente authentique devait être signé et établi au plus tard le 18 novembre 2016,mais aucune étude notariale n'était désignée pour ce faire ; * des productions, il résulte que les avenants modificatifs de la promesse de vente ont été régularisés entre les parties hors la présence de M. [R], notaire ; * M. et Mme [N] ont été autorisés à vendre leur bien à l'amiable par jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Versailles rendu le 29 juin 2016 ; sur ce jugement, il était indiqué que M. et Mme [N] ont été assignés par le CIC, créancier poursuivant, à comparaître à l'audience d'orientation du 8 avril 2015, devant le juge de l'exécution de Versailles et qu'à cette audience ils ont sollicité des délais de paiement, lesquels ont été rejetés ; * M. [R] a adressé une lettre au conseil du créancier, la banque CIC, le 6 octobre 2016 ; * les productions enseignent que M. et Mme [P] [E] ont été régulièrement informés de l'état d'avancement du dossier et des démarches accomplies avec l'avocat du créancier poursuivant et des demandes d'actualisation des états de frais ; * M. et Mme [P] [E] ont participé à une réunion organisée le 18 novembre 2016 au cours de laquelle ils ont pu faire part de leurs difficultés, à la suite de laquelle ils ont en outre pu régulariser des avenants (lettre de la chambre interdépartementale des notaires du 5 octobre 2017, faisant suite à leur réclamation du 28 août 2017) ; * à la suite du dernier avenant signé le 18 juin 2017, M. [R] a adressé la déclaration d'intention d'aliéner à la ville de [Localité 12] dès le 20 juin 2017 et en a immédiatement informé M. et Mme [P] [E]  ; * les nombreux échanges entre les parties démontrent que M. et Mme [P] [E], ayant eu connaissance de la procédure de saisie immobilière en cours, ont maintenu, par courriel du 21 mars 2017, leur souhait d'acquérir ce bien. Il en a déduit que : * M. et Mme [N], les vendeurs, ne pouvaient pas ignorer au jour de la promesse de vente qu'une procédure judiciaire était engagée par leur créancier et qu'une procédure était en cours portant sur le bien qu'ils entendaient vendre à l'amiable à M. et Mme [P] [E] ; * M. [R] a dû être saisi de la rédaction de l'acte authentique avant le 6 octobre 2016 ; * c'est à compter du 6 octobre 2016 que ce notaire a pris connaissance des difficultés procédurales de ce dossier et en a informé M. et Mme [P] [E] et la société Sumial Immo ; * M. et Mme [P] [E] ont ainsi été parfaitement informés de la procédure et de l'état de frais qui pouvait être modifié ; * aucune faute, ni aucun manquement aux obligations de M. [R], au titre de la régularisation de la vente, n'est caractérisé ; * aucune faute ni aucun manquement à son devoir de conseil et d'information ne peut être reproché à l'encontre du notaire. ' Moyens des parties M. et Mme [P] [E] poursuivent l'infirmation du jugement qui rejette leurs demandes dirigées contre le notaire et soutiennent que le tribunal fait une appréciation partielle, erronée et contradictoire des faits et ce, d'autant plus, selon eux, que le notaire n'a produit aucun élément de preuve sérieux à l'appui de sa défense. Ils font ainsi valoir, en substance, que le notaire a été mandaté bien avant le 6 octobre 2016 et qu'il n'a accompli aucune diligence pour prendre connaissance des difficultés procédurales de ce dossier puisque : * la somme de 14 000 euros à titre de dépôt de garantie a été virée sur le compte de l'étude de la société [O] [R] par leurs soins le 22 septembre 2016 en sus d'une somme versée par chèque au notaire à titre de provision sur frais tel que le décompte notarial produit le 9 août 2017 l'atteste (pièce 2), * l'étude notariale reconnaît dans ses écritures de première instance que l'avant contrat régularisé le 18 juin 2016 lui a été transmis par l'agence le 20 juillet 2016 et, après avoir été informée depuis au minimum le 5 octobre 2016 de l'état hypothécaire et de la situation du bien, elle n'a pas informé et conseillé M. et Mme [P] [E] sur la situation juridique complexe depuis au minimum septembre 2016 ; * aucune diligence n'a été effectuée par le notaire pour prendre connaissance des difficultés procédurales de ce dossier et les en informer, en tout état de cause, il n'en justifie pas ; * il est établi que le notaire a échangé avec leur conseil dès le 5 octobre 2016 sans les informer et retracer ces échanges avec eux ; * le notaire ne les a pas assistés lors de l'établissement des avenants modificatifs et y compris lors de la transmission du seul projet d'acte le 10 août 2017 à la réception duquel, le 10 août 2017, ils ont pu découvrir l'importance des informations qui avaient été occultées par leur notaire et les raisons de la vente ; c'est ainsi qu'ils ont appris que cinq inscriptions de privilège ou d'hypothèque au profit du CIC, de la Caisse d'Epargne, du Trésor public, un commandement de payer valant saisie au profit de la publicité foncière de [Localité 13], trois jugements, les montants en jeu... ; * entre le premier rendez-vous de signature de l'acte authentique définitif fixé initialement au 18 novembre 2016 et le dernier fixé au 31 août 2017, soit 9 mois et demi après, et six jours avant la vente forcée ordonnée par le tribunal, la société [O] [R] ne les a jamais informés de la situation hypothécaire. Ils indiquent encore que, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, le notaire lui-même admet avoir échangé avec le conseil du CIC, dès le 5 octobre 2016, sans retracer expressément ces échanges à M. et Mme [P] [E] et sans leur apporter d'information ou de conseils sur la procédure de saisie. Ils soutiennent que les courriels échangés entre eux et la société [O] [R] en mars 2017 ne démontrent nullement le bien fondé de la défense du notaire qui soutient avoir respecté son devoir d'information et de conseils (pièces adverses de première instance 14 et 15 je l'ôterai). Ils rappellent qu'il est de jurisprudence constante que l'obligation de conseil et d'information de tiers n'exonère nullement le notaire de son devoir à ce titre, ce dernier étant tenu de fournir toutes informations nécessaires à l'efficacité de l'acte de sorte que c'est de manière infondée que le jugement écarte la responsabilité du notaire aux motifs erronés que les demandeurs connaissaient la situation de M. et Mme [N]. La société [O] [R] poursuit la confirmation du jugement qui écarte l'existence d'une faute de sa part tant dans sa mission de rédacteur d'acte authentique que dans son obligation de conseil et d'information. Elle rappelle que : * l'accord entre M. et Mme [N] et M. et Mme [P] [E] portant sur la chose et le prix d'acquisition de l'immeuble litigieux a été trouvé hors la présence du notaire, par la seule participation et intervention de la société Sumial Immo ; * la promesse de vente régularisée à cette occasion le 18 juin 2016 l'a été exclusivement par l'intermédiaire de cette agence immobilière sans aucune intervention ou participation du notaire ; cet avant contrat ne mentionnait ni ne précisait l'existence d'une procédure de saisie immobilière engagée à l'encontre de M. et Mme [N] par le CIC alors qu'il est établi que les vendeurs avaient été assignés par le CIC dès le 16 février 2015 en vue d'une première audience d'orientation du 8 avril 2015 à l'occasion de laquelle les débiteurs avaient demandé l'autorisation de vendre amiablement le bien ; cependant les vendeurs n'ont pas mentionné cette procédure à l'occasion de la signature du compromis de vente ; * cet avant contrat lui a été adressé le 20 juillet 2016 et dès le 3 août 2016, elle a demandé aux vendeurs, M. et Mme [N], de lui adresser diverses pièces, de compléter et remplir un questionnaire lequel lui a été retourné sans mention aucune de l'existence de cette saisie immobilière engagée par le CIC et du jugement du 29 juin 2016 autorisant la vente amiable dans les conditions de prix précises ; * le dépôt de garantie lui a été remis par virement le 22 septembre 2016, ce qui ne signifie nullement qu'elle a participé à la signature de la promesse de vente et à la rédaction des avenants ultérieurs ; * à l'occasion de la constitution du dossier, en vue de la rédaction de l'acte authentique, elle a sollicité les états hypothécaires relatifs au bien, elle a pu en outre constater que celui-ci était grevé d'une sûreté au bénéfice du CIC et c'est seulement à cette occasion que le notaire a appris la procédure de saisie engagée ; elle a dès lors interrogé le 6 octobre 2016, l'avocat du CIC afin d'obtenir un arrêté de compte en principal et intérêts en vue d'une mainlevée entière et définitive de l'inscription le moment venu ; l'avocat du CIC a répondu le 10 octobre 2016 et a transmis l'état de frais établi à cette date au titre de la procédure de saisie immobilière ; elle a avisé M. et Mme [P] [E] de cette situation et interrogé M. et Mme [N] sur cette procédure ; elle précise que M. et Mme [P] [E] ont reçu, le 8 novembre 2016, directement de la société Sumial Immo, en dehors de toute intervention du notaire, un avenant au compromis de vente aux termes duquel le prix de vente et les frais étaient modifiés ; * par courriel du 10 novembre 2016, M. et Mme [P] [E] ont contacté le notaire afin d'obtenir des informations au sujet de cette augmentation du prix de vente, passant de 280 000 euros à 285 000 euros (comprenant donc le montant de frais s'élevant à 5 432 euros) afin de pouvoir signer l'acte de vente définitif le 18 novembre 2016 ; * la signature de l'acte authentique n'étant pas réalisable le 18 novembre 2016, un autre rendez-vous a été programmé ; * ils ont confirmé à plusieurs reprises vouloir acquérir ce bien malgré la connaissance qu'ils avaient de la procédure de saisie ; en novembre 2016, puis début 2017, notamment le 21 mars 2017, M. et Mme [P] [E] ont maintenu leur intérêt pour l'acquisition de cet immeuble et indiquaient être prêts à régler des frais supplémentaires (pièces la société Sumial Immo 5 et 6) ; * nonobstant les informations qui leur avaient été communiquées sur cette procédure de saisie immobilière portant sur le bien qu'ils convoitaient, ils ont maintenu, par courriel du 30 mars 2017, leur volonté de l'acquérir sollicitant par ailleurs la baisse de la commission d'agence ; * M. et Mme [P] [E] ont également été informés par le notaire, le 19 mai 2017, que la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) serait adressée à la ville afin que la vente puisse être régularisée au plus tard à mi-juillet conformément aux termes du jugement ; le même message a été adressé par le notaire au conseil de M. et Mme [P] [E] le 9 juin 2017 ; le reproche des appelants à l'encontre du notaire pour n'avoir adressé cette DIA à la ville qu'au mois de mai 2017 et non à la réception de la promesse de vente en juillet 2016 est infondé puisque cet envoi était conditionné à leur accord sur la poursuite de la vente amiable dans les conditions judiciairement fixées ; cet accord n'ayant été donné par M. et Mme [P] [E] que le 30 mars 2017, le notaire n'a pu y procéder antérieurement à cette date ; * elle a interrogé l'avocat de la banque le 31 mars 2017 pour connaître sa position et son accord pour une vente amiable, lequel répondra le 11 avril 2017 en communiquant le montant des frais de vente judiciaire à cette date (pièce 18) ; l'avocat de la banque informera le 24 avril 2017 le notaire (pièce 20) pour accepter un délai supplémentaire pour parvenir à cette vente amiable imposant par lettre du 16 mai 2017 (pièce 22), la régularisation de cette vente au plus tard mi-juillet 2017 ; M. et Mme [P] [E] ayant confirmé leur intention d'acquérir, un nouvel avenant a été établi par l'agence immobilière le 15 juin 2017 et la DIA a été adressée à la ville le 20 juin suivant (pièce 29) ; le notaire a sollicité l'avocat de la banque pour obtenir un délai supplémentaire pour la signature de l'acte de vente au mois d'août suivant (pièce 26) ; le notaire a reçu le 19 juillet 2017 l'avis de renonciation de la ville au droit de préemption et c'est donc à partir de cette date que le notaire pouvait établir un projet d'acte et qu'un rendez-vous de signature a été fixé au 31 août suivant (pièce 30) ; le notaire a parallèlement sollicité l'avocat de la banque, créancier poursuivant, pour obtenir l'accord de sa cliente et la communication du montant des frais afin de les intégrer dans l'acte authentique (pièce 31) ; c'est dans ces conditions que le 4 août 2017, le projet d'acte, ses annexes, l'état des frais de la créancière connu à cette date pour la somme de 6 560,38 euros ont été adressés par lettre recommandée avec accusé de réception à M. et Mme [P] [E] (pièce 34) ; l'état définitif n'a été adressé au notaire que le 22 août 2017 et retransmis aux acquéreurs le 22 août 2017 (pièce 35) lesquels ont renoncé à poursuivre la vente. De ces éléments, la société [O] [R] en déduit que : * M. et Mme [P] [E] ne peuvent sérieusement prétendre n'avoir eu connaissance de la procédure de saisie immobilière qu'en août 2017 à la réception de l'acte de vente ; * ils ont maintenu leur volonté d'acquérir, malgré ces éléments connus d'eux avant la signature de l'acte de vente allant jusqu'à accepter de signer un avenant modifiant le prix de vente conformément au jugement ; * ils ont même demandé à ce que l'avocat du créancier poursuivant soit interrogé afin de savoir si les frais de saisie immobilière pouvaient être convenus à la charge du vendeur ; selon elle, cette lettre, adressée par ses soins au conseil du créancier, le 18 novembre 2016 démontre l'information donnée par le notaire à M. et Mme [P] [E] quant à la situation de ce bien avant l'envoi du projet d'acte de vente et dès que le notaire lui-même a été en mesure de fournir les informations qu'il détenait ; * il est donc démontré qu'avant novembre 2016, et pas seulement en mai 2017, M. et Mme [P] [E] ont reçu du notaire les informations sur cette procédure de saisie immobilière engagée contre M. et Mme [N], leurs vendeurs ; * M. et Mme [P] [E] savaient depuis le mois de novembre 2016 qu'au prix convenu de 285 000 euros devaient s'ajouter les frais de procédure qui eux ne pouvaient qu'être déterminés ultérieurement et c'est justement pour cela qu'ils ont sollicité une diminution de la commission de l'agence immobilière tout en confirmant leur intention d'acheter. La société [O] [R] soutient donc que M. et Mme [P] [E] ont été informés par ses soins tant de l'existence de la procédure de saisie immobilière diligentée par le CIC à l'encontre de M. et Mme [N] que des démarches effectuées par le notaire afin d'obtenir toutes les informations utiles du créancier poursuivant afin de satisfaire aux termes du jugement d'orientation du 29 juin 2016, que du montant des frais nécessaires à cette acquisition au fur et à mesure de leur réception par le notaire. Le notaire insiste encore sur le fait qu'il a accompli toutes les diligences nécessaires pour permettre à M. et Mme [P] [E] de parvenir à la signature de l'acte authentique. La société [O] [R] en déduit que le jugement qui a retenu l'absence de manquement du notaire à son devoir de conseil et de diligences au titre de la rédaction de l'acte authentique ne pourra qu'être confirmé. ' Appréciation de la cour Le notaire rédacteur d'un acte est d'une part tenu à une obligation de résultat et doit, avant de dresser l'acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer son efficacité et son utilité. Il doit effectuer toutes recherches utiles sur la situation des biens, notamment au regard des droits des tiers. Il en est ainsi de l'accomplissement de démarches portant sur l'existence d'hypothèques, de gages, de garanties grevant le bien. Le notaire est également tenu de vérifier les origines de propriété de l'immeuble vendu. Le notaire se doit par ailleurs d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Son obligation de conseil consiste dans ce cas en une obligation de moyens. En l'espèce, c'est exactement que le premier juge a retenu que le notaire, qui n'avait pas été chargé de la rédaction de la promesse de vente, pas plus que de la rédaction des avenants à cet avant contrat, mais seulement de celle de l'acte authentique, ne pouvait pas, avant de recevoir mission de rédiger cet acte, procéder aux recherches sur la situation du bien. Analysant les pièces produites, la chronologie des faits, les diligences du notaire, il a ensuite exactement retenu qu'aucun défaut de diligences, aucun manquement à son devoir de conseil ne pouvait être sérieusement retenu à l'encontre de la société [O] [R]. Il sera ajouté qu'il est établi que ce n'est que le 20 juillet 2016 que le notaire instrumentaire a reçu l'avant contrat sur lequel n'était pas mentionnée l'existence de la procédure de saisie immobilière diligentée par la banque CIC et qu'à compter de cette date, notamment durant le mois d'août 2016 (pièce 2 du notaire), il a multiplié les diligences tant auprès des services compétents (publicité foncière, en particulier) du créancier, que des débiteurs et de la commune pour obtenir les informations nécessaires sur la situation du bien objet de la transaction afin de permettre la rédaction de l'acte authentique dans les meilleurs délais et dans les meilleures conditions permettant ainsi d'en assurer l'efficacité et l'utilité. La société [O] [R] démontre encore par les pièces produites qu'il a régulièrement informé, courant octobre 2016, donc bien avant l'été 2017, M. et Mme [P] [E] des difficultés qu'il rencontrait, des démarches qu'il accomplissait en vue de procéder conformément à leur souhait exprimé à plusieurs reprises de signer l'acte de vente en la forme authentique après qu'ils ont reçu l'information relative à l'existence d'une procédure de saisie immobilière diligentée par le principal créancier de M. et Mme [N], soit la banque CIC. Il ne peut pas plus être reproché à la société [O] [R] de ne pas avoir fourni des informations précises et de manière diligente sur le montant des frais. En effet, le notaire démontre encore par ses productions avoir transmis tant à M. et Mme [P] [E] qu'à leur conseil en temps utile, soit dès qu'il en a eu lui-même connaissance, l'information sur le montant des frais provisoirement arrêtés puis définitivement arrêtés par la banque CIC. C'est donc de manière erronée, sans fondement, sans preuve, que M. et Mme [P] [E] reprochent au notaire de ne pas les avoir assistés lors de l'établissement des avenants modificatifs. Il est établi que c'est bien la société Sumial Immo qui a rédigé ces avenants et les a faits signer aux parties, hors la présence du notaire, dont l'assistance n'a pas été sollicitée par M. et Mme [P] [E]. En tout état de cause, ils ne justifient pas lui avoir demandé assistance et concours pour la rédaction tant de la promesse de vente que de ses avenants. Au reste, il ressort de leurs dernières écritures qu'ils ne le soutiennent pas sérieusement dès que la formulation de cette affirmation, non étayée par des éléments de preuve, apparaît bien dubitative (cf. Page 31 de leurs dernières écritures où ils indiquent (souligné par la cour) que c'est 'probablement à l'initiative du notaire que (la société Sumial Immo) a accepté de rédiger un modificatif au compromis portant sur un élément essentiel à savoir le prix'. C'est également en vain qu'ils font grief à la société [O] [R] de les avoir informés tardivement, soit en août 2017 seulement, du montant définitivement arrêté des frais afférents à la procédure de saisie immobilière diligentée par la banque CIC, le notaire ayant démontré par ses productions que ce montant définitivement arrêté par le créancier de M. et Mme [N] ne lui avait pas été transmis plus tôt. Il découle de ce qui précède que c'est en vain que M. et Mme [P] [E] poursuivent l'infirmation du jugement qui les a déboutés de leurs demandes dirigées contre la société [O] [R] dans la mesure où ils ne démontrent ni les manquements du notaire à son devoir de conseil et d'information, ni la faute de ce dernier dans l'accomplissement de sa mission. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la responsabilité de la société Sumial Immo Le tribunal a retenu que la responsabilité du négociateur professionnel, spécialiste immobilier, était limitée à ce qu'il pouvait raisonnablement connaître le jour du compromis de vente et qu'en l'espèce, M. et Mme [P] [E] ne démontraient pas que la société Sumial Immo aurait pu connaître l'existence d'une procédure de saisie immobilière en cours dès lors que M. et Mme [N] ne l'en avaient pas informée. Il a dès lors débouté M. et Mme [P] [E] de leurs demandes dirigées contre la société Sumial Immo. ' Moyens des parties M. et Mme [P] [E] poursuivent l'infirmation du jugement de ce chef et font valoir, en substance, que : * il revenait à la société Sumial Immo de rechercher auprès du notaire les informations relatives à la situation de l'immeuble ; * c'est 'probablement à l'initiative du notaire que (la société Sumial Immo) a accepté de rédiger un modificatif au compromis portant sur un élément essentiel à savoir le prix' ; * la société Sumial Immo ne démontre pas avoir été diligente se bornant à rejeter la faute sur les vendeurs introuvables depuis le début de la procédure ; * la société Sumial Immo aurait dû rechercher auprès de la publicité foncière les informations sur le bien, en particulier l'existence d'hypothèques grevant le bien, telles que des procédures de saisie immobilière. La société Sumial Immo poursuit la confirmation du jugement de ce chef dont elle s'approprie les motifs. ' Appréciation de la cour L'agent immobilier, qui accompagne les parties lors de la signature du compromis, ou avant contrat, est tenu de réunir l'ensemble des documents nécessaires à leur parfaite information (titre de propriété, cadastre, diagnostics, et, dans le cadre de la loi ALUR, donc en présence d'un bien soumis au statut de la copropriété des immeubles d'habitation, tous les documents à annexer au compromis, tels le règlement de copropriété et ses avenants, les procès-verbaux des trois dernières années, les annexes comptables). Il doit s'assurer de la pertinence des documents à recueillir pour garantir l'efficacité de l'acte qu'il rédige et qu'il soumet à la signature des parties. En l'espèce, le compromis de vente signé le 16 juin 2016 entre M. et Mme [P] [E], acquéreurs, et M. et Mme [N], vendeurs, mentionnait expressément que les vendeurs déclaraient 'que les biens à vendre sont libres de tout privilège immobilier, et de toutes hypothèques conventionnelles, judiciaires ou légales'. Le prix de vente, net vendeur, convenu entre les parties le 18 juin 2016 s'élevait à 280 000 euros. Il est établi que M. et Mme [P] [E] ont appris postérieurement au 16 juin 2016 que le bien avait fait l'objet d'une procédure de saisie immobilière diligentée par la banque CIC. Il est tout aussi constant qu'ayant eu connaissance postérieurement de cette situation, ils n'ont pas renoncé à cet achat et ont accepté de payer aux vendeurs le prix net de 285 000 euros (cf. avenant modificatif signé le 15 juin 2017 entre les parties et établi par la société Sumial Immo pièce 8 des appelants). Ce n'est que le 23 août 2017, à réception des renseignements fournis par la société [O] [R] sur l'arrêté définitif des frais réclamés par le créancier CIC qu'ils ont renoncé à signer cet acte aux motifs que le prix final avait sérieusement augmenté, par rapport au prix convenu le 18 juin 2016, de 5 000 euros, conformément à l'acte du 15 juin 2017, et que les frais définitivement arrêtés s'élevaient désormais à 14 546,23 euros. Or, si effectivement la société Sumial Immo s'est montrée imprudente en ne vérifiant pas auprès des services de la publicité foncière que le bien était libre de tout privilège immobilier, cette imprudence s'est avérée sans incidence puisque M. et Mme [P] [E] ont accepté de régler la somme de 285 000 euros aux vendeurs et n'ont pas renoncé à acquérir ultérieurement, alors qu'à ce moment-là ils savaient que le bien faisait l'objet d'une procédure de saisie immobilière diligentée par la banque CIC. De même, la lecture du projet d'acte authentique permet de vérifier que le prix d'acquisition demeure celui de 285 000 euros. Il résulte en outre de cet acte que les vendeurs s'obligent à régler l'intégralité des sommes pouvant encore être dues aux créanciers hypothécaires inscrits, à rapporter à leurs frais les certificats de radiation des inscriptions et à en justifier auprès de l'acquéreur. C'est également sans preuve et/ou sans pertinence qu'ils prétendent avoir fait l'objet de pression pour signer cet avenant, ou qu'ils l'ont signé sans avoir obtenu les renseignements complets et fiables sur le montant des frais définitivement arrêté par le créancier de leurs vendeurs. En effet, sur ce dernier point, en tout état de cause, ce montant ne pouvait pas être connu du notaire avant l'envoi par le CIC du décompte définitif de ces frais, soit le 22 août 2017. Or, dès le 23 août 2017, le notaire leur a fait part de cette information. Par voie de conséquence, il ne peut être sérieusement reproché au notaire, ou à l'agence immobilière de ne pas avoir communiqué ces derniers renseignements avant de les connaître. La cour observe, ainsi qu'il l'a été mentionné précédemment, que le montant de ces frais devait être réglé par le débiteur, soit M. et Mme [N], et M. et Mme [P] [E] ne justifient pas avoir dû régler des frais provisoires ou s'être vus réclamer le paiement des frais définitivement arrêté par le CIC en août 2017. Au reste, il est établi qu'à la suite du refus de signer l'acte de vente, ils ont sollicité, le 30 août 2017, le remboursement du dépôt de garantie d'un montant de 14 000 euros, de la somme de 15 000 euros correspondant au prêt de PRO BTP et 15 000 euros correspondant au prêt de APA BTB versés directement à l'étude notariale, soit la somme totale de 44 000 euros, et qu'ils ont été destinataires le 21 novembre 2017 de la somme de 44 420,01 euros. Ainsi, il est manifeste qu'ils n'ont pas sollicité le remboursement de frais réclamés par le CIC dont ils auraient dû s'acquitter. Ils ne démontrent pas que les frais définitivement arrêtés par le CIC en août 2017 devaient être réglés par leurs soins. Le refus de signer l'acte authentique n'apparaît dès lors pas sérieusement justifié par les arguments qu'ils invoquent. Au demeurant, c'est à tort qu'ils soutiennent qu'ils couraient 'des risques' en acceptant cette transaction parce que 'des informations leur ont été cachées, que la créance principale est supérieure à la valeur du bien, que les frais des avocats poursuivant seront inévitables, que les jugements intervenus à l'encontre du vendeur rendait l'opération irréalisable'. En effet, le principal créancier ayant accepté cette vente amiable, la vente aurait eu lieu si M. et Mme [P] [E] ne s'étaient pas dédits. Compte tenu du nombre de créanciers et du montant total de la dette de M. et Mme [N], il apparaît effectivement fort vraisemblable que le prix de vente de ce bien n'aurait pas permis leur désintéressement, mais cela ne signifie nullement qu'il reviendrait à M. et Mme [P] [E] de régler la différence ou que le bien dont ils seraient devenus propriétaires aurait été grevé d'autres hypothèques justifiés par les dettes de M. et Mme [N]. Il découle de l'ensemble des développements qui précède que c'est sans fondement qu'ils recherchent la responsabilité de la société Sumial Immo. Le jugement qui rejette leurs demandes dirigées contre la société Sumial Immo sera confirmé. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. M. et Mme [P] [E], parties perdantes, supporteront les dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par voie de conséquence, leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. L'équité commande d'allouer à la société [O] [R] et la société [O] [R] des sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [P] [E] seront donc condamnés à verser 4 000 euros à la société [O] [R] et 2 500 euros à la société Sumial Immo (soit 6 500 euros en tout). PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par arrêt de défaut et mis à disposition, Dans les limites de l'appel, CONFIRME le jugement ; Y ajoutant, CONDAMNE solidairement M. et Mme [P] [E] aux dépens d'appel ; DIT qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement M. et Mme [P] [E] à verser à la société [O] [R] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. et Mme [P] [E] à verser à la société Sumial Immo la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes autres demandes. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, - signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente,