Cour d'appel, 23 mars 2023. 22/00358

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 23/03/2023 **** N° de MINUTE : 23/315 N° RG 22/00358 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UCFN Jugement (N° 21/00177) rendu le 30 Novembre 2021par le Tribunal de proximité de Maubeuge APPELANTE Madame [F] [D] née le [Date naissance 3] 1985 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Jonathan Da re, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué INTIMÉE SCI Marcat prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Patrick Ledieu, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 17 janvier 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 décembre 2022 **** Par acte sous seing privé en date du 1er août 2015, la société civile immobilière Marcat a donné à bail à Mme [F] [D] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 6] moyennant un loyer de 600 euros et une provision sur charges de 15 euros. Un état des lieux d'entrée a été signé par les deux parties. Par jugement en date du 8 mars 2019, signifié le 20 mars 2019, le tribunal d'instance de Maubeuge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 juillet 2018, ordonner l'expulsion de Mme [D] à défaut de départ volontaire, la condamner aux arriérés locatifs dus et fixer indemnité d'occupation en cas de maintien dans les lieux. Par acte d'huissier de justice en date du 4 avril 2019, un procès-verbal de reprise des lieux a été établi et un procès-verbal de constat a été dressé par Maître [W], huissier de justice, le 24 avril 2019. Par acte d'huissier en date du 27 novembre 2019, la SCI Marcat a fait assigner Mme [D] devant le tribunal de proximité de Maubeuge aux fins d'obtenir sa condamnation au règlement des sommes de 23 224, 19 euros au titre des dégradations commises dans le logement, 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant jugement contradictoire en date du 30 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai a : - condamné Mme [F] [D] à payer à la SCI Marcat la somme de 15 018,42 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts à taux légal à compter du 1er juillet 2019, - débouté Mme [F] [D] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et de sa demande en paiement au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SCI Marcat de sa demande pour résistance abusive, - condamné Mme [F] [D] à payer à la SCI Marcat la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [F] [D] aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer, du procès verbal de constat d'état des lieux de sortie et le coût du procès verbal de reprise. Mme [D] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 21 janvier 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf en ce qu'elle a débouté la SCI Marcat de sa demande indemnitaire pour résistance abusive. La SCI Marcat a constitué avocat le 3 février 2022. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2022, Mme [D] demande la cour de: - réformer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Maubeuge le 30 septembre 2021 en ce qu'il a condamné Mme [D] au paiement des sommes suivantes : 15 018, 42 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2019, 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - débouter la SCI Marcat de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la SCI Marcat au règlement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2022, la SCI Marcat demande à la cour de: - dire et juger Mme [D] infondée en son appel, - l'en débouter, - confirmer la décision entreprise en sa totalité, sauf y ajouter en cause d'appel, condamnation de Mme [D] au paiement d'une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [D] aux entiers frais et dépens. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur les dégradations locatives Aux termes des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé: ' c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vices de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établisant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits articles soient appliquées. (...)' Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur. Lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations survenues pendant son occupation des lieux à moins qu'il ne puisse se prévaloir de l'une des causes d'exonération prévues par les dispositions susvisées ou par la vétusté. Par ailleurs, c'est à juste titre que le premier juge a rappelé que si le locataire doit répondre des dégradations survenues durant son occupation des lieux loués, il convient de tenir compte de la vétusté des lieux, du temps d'occupation et les travaux de reprise ne doivent pas correspondre à une remise à neuf du logement que le locataire n'a pas vocation à supporter. En l'espèce, un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement 1e 1er août 2015 et décrit un immeuble en état moyen concernant l'ensemble des pièces de l'immeuble. Un procès-verbal de constat a été établi contradictoirement par acte d'huissier en date du 24 avril 2019, Mme [D] ayant été valablement convoquée à l'état des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 avril 2019 portant la mention 'pli avisé et non réclamé'. Si Mme [D] soutient en cause d'appel que le procès-verbal de constat établi le 24 avril 2019, tenant lieu d'état des lieux de sortie, présente un caractère trop tardif, le procès-verbal de reprise ayant établi par acte d'huissier de justice en date du 4 avril 2019, force est de constater que ce dernier décrit lui-aussi un logement particulièrement dégradé, l'huissier de justice mentionnant qu'il ne reste aucun effet personnel, que les biens restant sont cassés et dans un très mauvais état général et précise que le logement est 'dans un état déplorable'. En outre, Mme [D] ne produit aucun élément au soutien de ses allégations concernant la dégradation du logement par des tiers dans l'intervalle de temps de quelques jours compris entre le 4 avril, date du procès-verbal de reprise, et le 24 avril 2019, date du procès-verbal de constat. De plus, le premier juge a justement relevé que si Mme [D] affirme avoir quitté les lieux 'depuis bien longtemps, le bail ayant pris fin dans son esprit au 5 août 2018", elle ne rapporte pas la preuve de son départ lors de l'été 2018 en l'absence de justificatif de la remise des clés au bailleur ni d'autres éléments permettant de corroborer son départ à cette date, les échanges intervenus avec l'agence immobilière en mars 2019 confortant son occupation des lieux à cette date. Par ailleurs, si l'état des lieux d'entrée décrit un logement loué dans un 'état moyen' de réparations locatives, le procès-verbal de constat établi le 24 avril 2019 décrit un logement particulièrement dégradé lors du départ de la locataire, l'huissier de justice ayant relevé les principaux désordres suivants: - la sonnette est arrachée, - concernant la pièce principale, le carrelage est très sale et encombré de déchets divers avec de nombreuses griffes et éclats,les murs sont couverts d'un enduit et d'une peinture hors d'état, les étagères en bois sont très sales et en mauvais état; la cheminée, la fenêtre, les deux radiateurs et les équipements sont très sales, - concernant la cuisine, le carrelage est extrèment sale avec des traces diverses et des coups, les peintures sont hors d'état, le plan de travail est hors d'état, la hotte aspirante est en très mauvais état général, la crédence est hors d'état; le four a été déplacé et se trouve devant des toilettes; le radiateur est extrément sale, - concernant la salle de bains, le sol est jonché de déchets, d'excréments et de vêtements; les équipements de la pièce sont en très mauvais état général et les équipements sont hors d'état, y compris la robinetterie, - concernant la véranda, la porte est griffée et en mauvais état général, les murs sont en mauvais état général; les murs sont en très mauvais état général, très sale avec de nombreuses tâches et toiles d'araignes et de nombreux déchets sont présents, - concernant les toilettes, le sol est en mauvais état général et des excréments sont présents au sol; le toilette est hors d'usage et il y a une importante fissure à l'arrière des toilettes, - concernant la chambre n°1, le revêtement de sol est hors d'état, les plinthes sont tâchées et le papier peint est en mauvais état général, la pièce étant fortement encombrée de meubles sans valeur et de déchets divers, - concernant la seconde chambre, le sol est hors d'état, fortement tâché et des excréments sont présents; les peintures des murs sont hors d'état; les vitrages sont extrèmement sales et en mauvais état général et défaut d'entretien; le radiateur a été déposé et la pièce est encombré de déchets divers, - concernant la troisième chambre au deuxième étage, le revêtement de sol est hors d'état, tâché, déchiré et en mauvais état général; les peintures des murs sont hors d'état, la fenêtre et le vitrage sont en très mauvais état général; des déchets sont présents au sol. - concernant la cave, elle n'est pas accessible en raison de la présence d'environ 10 centimètres d'eau sur la totalité du sol, - concernant l'extérieur de l'immeuble, l'espace à l'avant est encombré de palettes de bois, d'objets divers et de déchets et un autre espace est en très mauvais état général et recouvert de palettes; le compteur gaz a été retiré; le pavage de la partie arrière est en mauvais état général et le sol est couvert de déchets divers, bonbonnes de gaz, palettes et autres; le jardin est en défaut total d'entretien avec de très nombreuses mauvaises herbes, des déchets divers avec des palettes bois, des bidons et un barbecue artisanal en très mauvais état; la pelouse est en très mauvais état avec un défaut total d'entretien; - concernant la première remise, la porte en bois est hors d'état et la pièce est fortement encombrée avec une structure d'aspect brut; - concernant la seconde remise, le sol est couvert de pailles et de crottes de lapin, hors d'état, les murs sont en très mauvais état général, une fenêtre est cassée, - concernant le garage, il manque la serrure de la porte PVC, le sol est fortement encombré avec de la paille et divers objets, en très mauvais état général; la peinture des murs est en mauvais état général et le verre d'une des deux ouvertures est complétement cassé. Une dernière remise accolée au garage est décrite comme étant en mauvais état général, fortement encombrée de déchets. La dernière partie du jardin est décrite comme étant en mauvais état général avec un ancien poulailler , le tout avec un défaut total d'entretien, comme la pelouse et la végétation situées dans le prolongement du terrain. Il résulte de l'ensemble des désordres constatés par l'huissier que la preuve de dégradations locatives imputables à la locataire est rapportée en l'espèce, le bailleur étant recevable à solliciter l'indemnisation du préjudice subi au titre des désordres locatifs, l'immeuble étant décrit comme étant dans un état fortement dégradé. Il sera donc fait droit à la demande de la SCI Marcat au titre du remboursement des frais correspondant au débarras et au nettoyage de l'immeuble pour un montant de 4 454,40 euros (devis de la société Travaux Nettoyage Industriel en date du 2 mai 2019). Toutefois, c'est avec pertinence que le tribunal a relevé relevé qu'il serait excessif de faire supporter à la locataire l'ensemble des frais inhérents à la totalité des travaux de rénovation alors que l'état des lieux d'entrée décrivait un logement qui n'était pas en bon état de réparations locatives, la plupart des pièces étant décrite, et ce pour l'ensemble des éléments, comme étant dans un 'état moyen'. Ainsi, s'agissant du devis de la société Yann Multiservice en date du 24 mai 2019 d'un montant de 7 275,55 euros correspondant à des travaux de rénovation de l'ensemble des murs et de la salle de bains, il convient de relever qu'alors que l'état des lieux d'entrée décrit ces éléments comme étant dans un 'état moyen', il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du bailleur en sa totalité à ce titre mais de la réduire à la somme de 3 500 euros. En outre, la cour relève que l'état des lieux d'entrée et les photographies annexées au procès-verbal de constat ne font pas état de l'existence d'une cuisine équipée dans le logement loué de sorte que la demande au titre de la réfection de la cuisine pour une somme de 5 645 euros (devis de la société Caffiaux Beffroi) sera réduite à la somme de 1 500 euros. Enfin, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande au titre de la pose de la chaudière, le procès-verbal de constat ne faisant pas été de désordres concernant cet élément d'équipement. Ainsi, au vu de l'ensemble de ces éléments, Mme [D] sera condamnée à verser à la SCI Marcat la somme de 9 454,44 euros au titre des travaux de rénovation de l'immeuble loué (soit 4 454,40€ + 3 500€ + 1 500€), la décision déférée étant infirmée en son quatum. Sur les autres demandes Il résulte des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal. En l'espèce, aucun élément au dossier ne permet de caractériser un comportement de l'appelante ayant dégénéré en abus, et le jugement du tribunal sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Marcat de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre à l'encontre de Mme [D]. La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Au regard de ce qui est décidé en cause d'appel, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel et de dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Mme [F] [D] à payer à la SCI Marcat la somme de 15 018,42 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2019, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne Mme [F] [D] à payer à la SCI Marcat la somme de 9 454,44 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Y ajoutant, Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis