Cour d'appel, 02 mars 2023. 21/02285

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 02/03/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/02285 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TSN7 Jugement (N° 19/02252) rendu le 18 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Valenciennes APPELANT Monsieur [V] [R] né le 18 décembre 1981 à [Localité 9] ([Localité 9]) demeurant [Adresse 6] [Localité 7] représenté par Me Jean-Pierre Congos, avocat au barreau de Douai, avocat constitué INTIMÉS Madame [U] [K] née le 19 octobre 1956 à [Localité 12] ([Localité 12]) demeurant [Adresse 4] [Localité 8] représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de Me Julien Houyez, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant, substitué à l'audience par Me Marion Bourrel, avocat au barreau de Lille Monsieur [P] [K] né le 17 août 1955 à [Localité 12] ([Localité 12]) demeurant [Adresse 5] [Localité 10] représenté par Me Alban Poissonnier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué à l'audience par Me Xavier Jacquelard, avocat au barreau de Lille DÉBATS à l'audience publique du 03 novembre 2022 tenue par Camille Colonna magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Céline Miller, conseiller Camille Colonna, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 février 2023 après prorogation du délibéré en date du 26 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 octobre 2022 **** Suivant acte notarié reçu par Maître [C], notaire à [Localité 9] le 12 juillet 2013, M.'[V] [R] a acquis de Mme [Z] [K], née [N], et de Mme [U] [K], sa fille, une parcelle constructible sise à [Localité 10], cadastrée section AP, n°[Cadastre 1] pour 513 m2, au prix de 40 000 euros. Déplorant un engorgement d'eau de sa parcelle traversée par une canalisation enterrée, M.'[R], après la réalisation d'une expertise amiable, a sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Valenciennes, une expertise judiciaire, laquelle a été confiée à M. [M] [X] par ordonnance du 25 novembre 2014. L'expert judiciaire a rendu son rapport le 18 septembre 2017 et par actes d'huissier de justice des 7 et 26 juin 2019, M. [R] a assigné Mme [U] [K] ainsi que M. [P] [K], fils de feue Mme [Z] [K]-[N], devant le tribunal judiciaire de Valenciennes qui, par jugement du 18 mars 2021, a déclaré son action irrecevable, pour défaut de justificatif de publication de sa demande par le service de publicité foncière en application de l'article 30-5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, et l'a condamné à payer à Mme [U] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. M. [R] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions et, aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 octobre 2021, demande à la cour de : - in limine litis, constater la publication régulière de l'assignation introductive d'instance et déclarer la procédure recevable, - constater le défaut de délivrance conforme, - prononcer la résolution de la vente aux torts du vendeur, - à titre subsidiaire, prononcer la nullité de la vente pour vice du consentement, - en toute hypothèse, dire que l'acheteur doit se trouver dans le même et semblable état qu'avant la vente et condamner les consorts [K] à lui payer les sommes de : * 47 700 euros pour prix du terrain, frais d'agence et notariés, * 1 000 euros pour le plan de la construction, * 688,90 euros pour étude thermique, * 21 590 euros pour les frais de mise en conformité, * 4 810 euros de taxe d'aménagement, * 1 096 euros d'impôts fonciers, * 10 000 euros de dommages intérêts pour préjudice moral, * 600 euros par mois pour préjudice de jouissance de la date de la vente, soit le 12 juillet 2013, jusqu'au 'jugement' à intervenir, soit 50 400 euros liquidée à l'année 2020, et 600 euros par mois au titre du préjudice de jouissance à compter de la décision à intervenir, - les condamner également à lui payer les intérêts par lui payés à ce jour et ceux à payer jusqu'à la résiliation anticipée du contrat de prêt pour mémoire et au paiement de l'indemnité de résiliation anticipée du prêt, - dire que ces condamnations porteront intérêts au taux légal, - condamner les intimées au paiement d'une somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens des instances en référé, frais d'expertise compris, et de la présente instance. M. [R] soutient qu'il a satisfait à l'obligation de publication de l'assignation. Au fond, il soutient, principalement, sur le fondement des articles 1603 et 1610 du code civil, que, le terrain n'étant pas constructible du fait de l'engorgement d'eau de sa parcelle, les venderesses ont manqué à leur obligation de délivrance conforme justifiant une résolution de la vente ; subsidiairement, sur le fondement des articles 1110 et 1116 du code civil, que son consentement a été vicié par l'erreur sur le caractère constructible du terrain, voire par le dol, les venderesses s'étant gardées de l'informer sur le problème d'engorgement d'eau des terres vendues, dont elles étaient pourtant informées, justifiant la nullité de la vente. Enfin, il fait valoir qu'il doit être remis dans le même état qu'avant la vente par l'indemnisation des préjudices qu'il détaille. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2021, Mme [U] [K] demande à la cour de : - à titre principal, débouter M. [R] de son appel, confirmer le jugement en toutes ses dispositions, déclarer irrecevables les demandes de M. [R], - à titre subsidiaire, le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, - à titre infiniment subsidiaire, ramener à de plus justes proportions le montant des restitutions sollicitées par M. [R], le condamner à lui payer la somme de 20 669,90 euros au titre des restitutions dues, correspondant au coût de la remise en état de la parcelle, - en tout état de cause, le condamner à lui payer une indemnité procédurale de 10 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Marie-Hélène Laurent. Elle soutient que le jugement entrepris doit être confirmé, l'appelant ne justifiant pas de la publication de son assignation aux fins de résolution ou d'annulation de la vente. Au fond, elle fait valoir que le terrain est constructible dès lors que l'appelant a obtenu un permis de construire, qu'en conséquence, le bien délivré est conforme aux stipulations contractuelles et que, le problème d'inondation de la parcelle, né après la vente, résultant de la présence d'une canalisation souterraine identifiée lors de la vente et des travaux de terrassement réalisés ensuite par l'acquéreur, il n'est pas établi que le consentement de l'acquéreur ait été entaché d'erreur ou de dol. En ce qui concerne les préjudices dont l'indemnisation est sollicitée, elle soutient que les restitutions dans le cadre d'une résolution ou d'une annulation doivent conduire à un retour au statu quo antérieur au contrat, sans indemnisation des contrats passés par M. [R] avec des tiers et n'ayant pas de lien avec la vente et qu'alors, la vente étant réputée n'avoir jamais eu lieu, l'indemnisation des préjudices de jouissance et moral allégués n'est pas fondée. Elle dénonce la carence de l'appelant dans l'administration de la preuve des préjudices invoqués. Enfin, en cas de restitutions, elle fait valoir que l'appelant, responsable de la dégradation de la parcelle, devrait supporter le coût de sa remise en l'état antérieure à la vente résolue ou annulée. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2021, M.'[P] [K] demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris, - subsidiairement, si la cour estimait la demande de M. [R] recevable, le débouter de l'ensemble de ses demandes, - à titre infiniment subsidiaire, limiter strictement le montant des restitutions allouée à M. [R] et le condamner à payer la somme de 20 669,90 euros au titre des restitutions dues, correspondant au coût de la remise en état de la parcelle, - en toute hypothèse, le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance d'appel. Il soutient que le jugement entrepris doit être confirmé, l'appelant ne justifiant pas de la publication de l'assignation à son égard aux fins de résolution ou d'annulation de la vente. Au fond, il fait valoir que, le terrain était constructible au jour de la vente, ce qu'atteste le permis de construire qu'il a obtenu et fait renouveler, et que, la présence d'une canalisation souterraine ayant été stipulée à l'acte de vente, la délivrance du bien est conforme. Il ajoute que les travaux de raccordement de la canalisation au réseau séparatif communal rendus nécessaires par les travaux réalisés par M. [R] et préalables à la construction d'une habitation ne caractérisent pas une inconstructibilité de la parcelle. Il soutient que l'inondation de la parcelle, si elle générait une inconstructibilité du bien, est postérieure à la vente et la conséquence des travaux entrepris par M. [R] et qu'elle ne remet pas en cause la délivrance conforme au jour de la vente ni ne caractérise de vice du consentement. En ce qui concerne les préjudices dont l'indemnisation est sollicitée, il soutient que les restitutions dans le cadre d'une résolution ou d'une annulation doivent conduire à un retour au statu quo antérieur au contrat, sans indemnisation des contrats passés par M. [R] avec des tiers et n'ayant pas de lien avec la vente et qu'alors, la vente étant réputée n'avoir jamais eu lieu, l'indemnisation d'un préjudice de jouissance et/ou moral n'est pas fondée. Il fait valoir que l'appelant ne démontre pas les préjudices qu'il invoque. Enfin, en cas de restitutions, il fait valoir que M. [R] a dégradé le terrain et enlevé les arbres et que, s'il doit restituer la parcelle, il doit également supporter le coût de sa remise dans l'état dans lequel elle se trouvait au jour de la vente. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité Selon l'article 30-5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis a publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4 °, C, et s'i1 est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. M. [R] verse aux débats la copie de la demande d'enregistrement de l'assignation du 7 juin 2019 devant le tribunal de grande instance de Valenciennes revêtue de la mention de publicité. En l'absence d'exigence du texte sur ce point, le fait que les modalités de délivrance de l'assignation à M.'[P] [K] ne soient pas mentionnées est sans incidence. L'action est donc recevable et le jugement entrepris doit être infirmé. Sur le fond Il est mis en évidence par les opérations d'expertise que la parcelle de M. [R] est gorgée d'eau et que ces eaux stagnantes proviennent de la canalisation enterrée traversant son terrain, laquelle recueille les eaux fluviales des parcelles voisines (notamment de la parcelle appartenant à l'origine aux consorts [K] et vendue entre-temps à M. [B] [H] ) et se déverse dans le fossé en bordure de la parcelle de M. [R], [Adresse 11], que l'ensemble de ce réseau (fossé et canalisation) n'est pas entretenu, l'écoulement des eaux fluviales ne se réalisant donc pas correctement, que les services territoriaux de l'assainissement, sur demande de l'expert, ont curé la partie busée du fossé de la rue [T] [G] permettant de constater qu'ensuite sur la parcelle en cause le niveau de l'eau a baissé et l'évacuation s'est faite avec moins de difficulté. L'expert relève que, outre l'obstruction de la canalisation de sortie, à laquelle il a ainsi été remédié, l'engorgement de la parcelle résulte d'une part du défaut d'étanchéité de la canalisation qui la traverse, du fait de sa vétusté mais sans exclure qu'elle ait aussi été endommagée par les travaux diligentés par M. [R], ce défaut d'étanchéité n'ayant pas eu d'effet avant que la canalisation soit mise à nue par l'appelant dans le cadre de ses travaux d'aménagement du terrain, la terre compactée autour la colmatant jusque là, d'autre part de l'enlèvement des arbres par M. [R], lesquels avaient pour effet de servir de pompe naturelle des eaux contenues dans le sol. L'expert préconise, préalablement à l'édification d'une habitation, le remplacement de la canalisation fuyante et fait valoir qu'il serait pertinent que le réseau d'évacuation des eaux fluviales provenant des parcelles voisines de celle de M. [R] soit raccordé directement au réseau de recueil situé [Adresse 11] avec suppression de la partie de la canalisation fuyante traversant le terrain de M.'[R], le montant des travaux s'élevant à 4 455,88 euros TTC suivant devis produit dans le cadre de l'expertise judiciaire par la société BTP du Hainaut. Sur la demande de résolution de la vente pour défaut de délivrance conforme L'article 1603 du code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. Selon l'article 1610 du même code, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur. En l'espèce, il n'est pas contesté que la parcelle vendue l'a été en qualité de terrain à bâtir, ce qui ressort en outre du compromis de vente signé le 13 avril 2013 intitulé 'vente de terrain à bâtir' et de l'acte authentique de vente du 12 juillet 2013 au paragraphe Dispositions relatives à l'urbanisme. L'expert, auquel la question du caractère constructible du terrain est clairement posée, répond, page 72 de son rapport, que ' le terrain est constructible', indiquant cependant que 'la canalisation est de nature à entraver les travaux de construction sur la parcelle de M. [R]'(page 85). Le fait que des travaux d'aménagement soient nécessaires (pour mettre fin aux fuites de la canalisation révélées lors des travaux de terrassement) avant le commencement des opérations de construction, ne rend pas pour autant le terrain inconstructible, au contraire cela démontre que le terrain demeure constructible. Cette qualité est confirmée par l'obtention par M. [R] d'un permis de construire le 17 octobre 2013, soit après la vente, et deux fois renouvelé. Le compromis de vente signé le 13 avril 2013 comporte un paragraphe 'Servitudes et urbanisme' par lequel le vendeur 'déclare [...] que les biens objets des présentes ne sont à sa connaissance grevés d'aucune servitude autre que celles résultant de la situation naturelle des lieux, du plan d'aménagement et d'urbanisme et de la loi en général, les questions d'urbanisme faisant ci-après l'objet d'une clause particulière et d'une condition suspensive', laquelle précise 'le certificat d'urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien, objet des présentes [...]'. Cependant, aux pages 9 et 10 de l'acte authentique de vente, sur les servitudes, il 'est précisé qu'un ouvrage d'assainissement traverse la parcelle objet des présentes, ainsi qu'il résulte d'un courrier émanant de la commune de [Localité 10] en date du 28 juin 2013 demeuré joint et annexé à la présente. Le plan établi par la SARL [J] [D] et [A] [W] le 7 mars 2013 sur lequel est figuré le tracé présumé de ce drain demeurera joint et annexé aux présentes. L'acquéreur reconnaît avoir eu connaissance de cette situation dès avant ce jour'. Ces pages sont paraphées par M. [R] ainsi que cela apparaît sur la version qu'il produit aux débats. Ledit courrier du 28 juin 2013, visé, émanant du service de l'urbanisme de [Localité 10] et adressé au notaire instrumentaire, mentionne 'je tenais à vous faire part de la présence d'un ouvrage d'assainissement traversant les trois parcelles (AP-[Cadastre 1], AP-[Cadastre 2] et AP-[Cadastre 3])' et sur le plan de SARL [J] [D] et [A] [W], également annexé, apparaît en pointillé gris la 'position présumée d'une canalisation [...]'. Ces deux documents portent la contre signature de M. [R]. Ainsi, le certificat d'urbanisme a révélé l'existence d'une servitude postérieurement au compromis de vente, M. [R] poursuivant, en connaissance de celle-ci, son intention d'acquérir et acceptant la vente du terrain dans cet état. Par conséquent, la parcelle vendue est conforme aux stipulations contractuelles en ce qu'elle est d'une part constructible, d'autre part traversée par une canalisation enterrée et donc débitrice d'une servitude d'écoulement des eaux. La demande de résolution de la vente sur le fondement du défaut de délivrance conforme doit être rejetée. Sur la demande de nullité de la vente pour vice du consentement Aux termes de l'article 1110 du code civil dans sa version en vigueur du 17 février 1804 au 1er'octobre 2016, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. Elle n'est point une cause de nullité lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention. L'article 1116 dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Il ressort de ce qui précède que la parcelle est constructible, il n'y a pas d'erreur sur ce point. L'erreur ne peut pas davantage être retenue concernant l'existence d'une canalisation traversant le terrain dès lors que M. [R] ne l'a pas découverte lors de ses travaux de terrassement mais en a eu connaissance dans le cadre de l'acquisition du terrain. Par ailleurs, M. [R] ne démontre pas d'épisode d'inondation de la parcelle antérieur à la vente. L'expert confirme que l'inondation n'est intervenue qu'après la réalisation de travaux de terrassement par M. [R] (page 70 de son rapport). M. [R] ne peut donc se prévaloir d'une erreur sur l'engorgement en eau de la parcelle et la nécessité d'entreprendre des travaux de remplacement de la canalisation avant d'édifier la construction prévue dès lors que c'est par son oeuvre, par l'arrachage des arbres et la réalisation des travaux de terrassement découvrant une canalisation dont l'étanchéité était assurée par la terre compactée autour qu'il a mis fin aux conditions naturelles qui assuraient l'équilibre de la parcelle telle qu'elle lui a été vendue, arborée et traversée par une ancienne canalisation enterrée. Les causes de l'engorgement de la parcelle ne s'étant manifestées qu'après son action sur le terrain, il n'est pas établi que les venderesses aient eu connaissance avant la vente du risque existant et aient en toute connaissance de cause décidé de lui dissimuler cette information. En conséquence, l'appelant ne démontre ni erreur ni dol ayant vicié son consentement et doit être débouté de sa demande d'annulation de la vente. Sur les demandes de réparation présentées par M. [R] Ces demandes, en l'absence de résolution ou d'annulation de la vente et de toute faute des venderesses, ne peuvent qu'être rejetées. Sur les autres demandes Il appartient à M. [R], partie perdante, de supporter la charge des dépens de première instance et d'appel et il est en outre équitable qu'il indemnise les intimés de leurs autres frais en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [R] à payer à Mme [U] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Houyez, statuant à nouveau, déclare l'action de M. [V] [R] recevable, déboute ce dernier de toutes ses demandes, le condamne aux dépens, qui pourront être recouvrés par Me Houyez conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et au paiement à Mme [U] [K] et à M. [P]'[K] de la somme de 2 000 euros chacun par application de l'article 700 du même code. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet