Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 22/09251

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 22/09251 N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPN N° MINUTE : Assignation du : 13 Juillet 2022 JUGEMENT rendu le 16 Mai 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] et [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet SCHWANEBECK-SEDRATI & BAUCHE, [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Maître Loren MAQUIN-JOFFRE de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant, vestiaire #PC112 DÉFENDERESSE Société IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, SAS, prise en la personne [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0399 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Anita ANTON, Vice-Présidente Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière Décision du 16 Mai 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/09251 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPN DEBATS A l’audience du 29 Février 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE La société Eiffage Construction a fait édifier au [Adresse 4], un immeuble de type R+6 comprenant 73 logements et commerces au rez-de-chaussée, sur deux niveaux de sous-sol enterrés à usage de parkings. La déclaration d'ouverture de chantier est datée du 6 juin 2006 et le procès-verbal de réception du 15 septembre 2008. La société GIEP a exercé les fonctions de syndic jusqu'au 29 juin 2011, date à laquelle lui a succédé la société Immo de France [Localité 6] Ile de France. La société Immo de France [Localité 6] Ile de France a cessé ses fonctions de syndic le 2 octobre 2019. Par lettre recommandée en date du 9 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a adressé à la société Immo de France [Localité 6] Ile de France une mise en demeure de l'indemniser à hauteur de la somme de 20.884,38 Euros à raison des fautes qu'elle aurait commises, selon lui, dans le cadre de sa mission de syndic de copropriété. Cette mise en demeure étant restée sans effet, par exploit du 13 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet Schwanebeck-Sedrati & Bauche (S.S.B Immobilier), a assigné la SAS Immo de France [Localité 6] Ile de France, son ancien syndic, afin d'obtenir sur le fondement des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, sa condamnation à lui à payer : 1 - au titre des travaux de sécurisation d'accès aux étages - la somme de 7.317,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de la présentation de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement ; 2 - au titre de la dénonciation du contrat Lusatec - la somme de 6.551 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de la présentation de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement ; Décision du 16 Mai 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/09251 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPN 3 - au titre de l'établissement de plans par la société Geo Infra - la somme de 4.305,60, euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de la présentation de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement ; 4 - au titre du contrat Pro Archives - la somme de 139,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de la présentation de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement ; 5 - au titre de la transmission des archives et la reprise de comptabilité - la somme de 1.495,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de la présentation de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement ; 6 - au titre du dégât des eaux chez Mr & Mme [M] - la somme de 762,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de la présentation de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement. Par conclusions en réplique n°2 notifiées par voie électronique le 30 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : " Vu les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, DECLARER mal fondée la société Immo de France [Localité 6] Ile de France en sa fin de non-recevoir, ses contestations et demandes incidentes et l'en débouter ; CONDAMNER la société Immo de France [Localité 6] Ile de France à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] : 1 - au titre des travaux de sécurisation d'accès aux étages - la somme de 7.317,18 Euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de la présentation de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement ; 2 - au titre de la dénonciation du contrat Lusatec - la somme de 6.551 Euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de la présentation de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement ; 3 - au titre de l'établissement de plans par la société Geo Infra - la somme de 4.305,60 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de la présentation de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement ; 4 - au titre du contrat Pro Archives - la somme de 139,16 Euros ; avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de la présentation de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement ; 5 - au titre de la transmission des archives et la reprise de comptabilité - la somme de 1.495,30 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de la présentation de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement ; 6 - au titre du dégât des eaux chez Mr & Mme [M] - la somme de 762,79 Euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de la présentation de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement ; ORDONNER la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; CONDAMNER la société Immo de France [Localité 6] Ile de France à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 5.000 Euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; LA CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance ". Par conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, la SAS Immo de France Paris Ile de France demande au tribunal de : " Vu l'article 122 et 514-1 du code de procédure civile, Vu les articles 1232-1 et 2224 du code civil, DECLARER irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires relative à l'établissement de plans avec la société Geo Infra pour cause de prescription ; L'EN DEBOUTER En tout cas : DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 3.000 euros à la société Immo de France en application de l'article 700 du code de procédure civile ; ECARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ; Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Agathe Cordelier pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision. " Pour l'exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2023. Décision du 16 Mai 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/09251 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPN L'affaire, plaidée à l'audience collégiale du 29 février 2024, a été mise en délibéré au 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de remboursement de la somme de 7.317,18 euros à raison de l'exécution de travaux de sécurisation d'accès aux étages non-conformes à la réglementation Le syndicat des copropriétaires soutient que le syndic a engagé sa responsabilité compte tenu des missions qui lui sont dévolues par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, notamment celle d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et que le syndic, lorsqu'il n'exerce pas ses fonctions à titre bénévole, est toujours un professionnel de l'immobilier. Il fait valoir que : - le syndic doit veiller à ce que les dispositions réglementaires applicables à l'immeuble dont il a la gestion, surtout lorsqu'elles portent sur des impératifs de sécurité, soient respectées, - les travaux de sécurisation d'accès aux étages ont été commandés sans vérification préalable de leur compatibilité avec les impératifs de sécurité réglementaires, - la société Immo de France [Localité 6] Ile de France, en sa qualité de professionnel de l'administration d'immeubles, ne pouvait ignorer les règles de prévention contre les incendies, l'article R 111-13 du Code de la Construction et de l'Habitation édictant en son 1er alinéa la règle suivante : " La construction doit permettre aux occupants, en cas d'incendie, soit de quitter l'immeuble sans secours extérieur, soit de recevoir un tel secours ", - la responsabilité des entreprises qui ont exécuté les travaux n'exonère pas le syndic de sa responsabilité propre, - le défaut de conseil de la société Immo de France lui a fait engager une dépense inutile dont il est fondé à lui demander le remboursement à concurrence des sommes effectivement déboursées, à savoir 7.317,18 euros, - le lien de cause à effet entre le défaut de conseil de la société Immo de France [Localité 6] Ile de France et le préjudice subi, savoir l'exécution de travaux inutiles, est établi. La société Immo de France [Localité 6] Ile de France dénie toute responsabilité en soutenant qu'elle n'a fait que suivre l'exécution d'une décision prise par les copropriétaires et qu'il revenait à la seule société en charge des travaux de respecter les dispositions précitées en sa qualité de professionnel de la construction. En droit, en application de l'article 1992 du code civil, le syndic est responsable de sa gestion et répond des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission à l'égard du syndicat des copropriétaires, cette responsabilité étant de nature contractuelle. Décision du 16 Mai 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/09251 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPN Conformément à l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de l'exécution des délibérations de l'assemblée générale. Il doit exécuter les décisions telles qu'elles sont exprimées dans les procès-verbaux d'assemblée, donc en en respectant la portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions (CA Paris, 17 févr. 1999 n° 1998/01036 ; CA Paris, 30 juin 2005 n° 04/17463 CA Paris, 31 mai 2007 n° 05/21078). Certes, la mission du syndic ne se borne pas à la simple administration de la copropriété ; il doit en même temps conseiller et informer son mandant sur les divers problèmes dont il a eu connaissance auxquels des solutions devront être apportées, en particulier s'il s'agit d'un syndic professionnel. Toutefois, le syndic n'est pas un professionnel de la construction (Cour d'appel, Rennes, 4e chambre, 6 Janvier 2022 - n° 20/03200 ; Cour d'appel, Rennes, 4e chambre, 4 Juin 2020 - n° 17/06628). Ainsi, il a été jugé qu'un syndic de copropriété, qui n'est pas un professionnel de la construction, n'a pas commis de faute dès lors que ce sont les maîtres d'œuvre qui, sur le chantier, doivent vérifier que le chantier a été mené à bonne fin (Cour d'appel, Aix-en-Provence, 4e chambre A, 3 Mai 2013 - n° 10/00566). Il a également été jugé dans le même sens qu'il ne pouvait être valablement soutenu que " le syndic ne se serait pas assuré du respect par les entreprises des règles de sécurité et conformité applicables, que l'ascenseur aurait dû être à nouveau réparé et que le syndicat aurait dû faire face à cette nouvelle dépense en raison des fautes commises […], alors qu'il ne peut être reproché au syndic d'éventuelles malfaçons ou défauts techniques dans la réalisation des travaux de l'ascenseur, la bonne exécution technique desdits travaux relevant de la responsabilité, non du syndic , mais de l'entreprise en charge des travaux, les travaux de reprise des éventuels défauts et malfaçons étant le cas échéant couverts par l'assurance de ladite entreprise " (Cour d'appel, Paris, Pôle 4, chambre 2, 11 Mars 2015 - n° 12/11435) En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires du 17 septembre 2013 a, en sa résolution n°13, décidé de réaliser des travaux de sécurisation de l'accès au bâtiment A, tels que présentés lors de l'assemblée générale de 2012 (Pièce 4 du syndicat des copropriétaires). Ces travaux ont été réalisés par les sociétés Abergel et [P] pour un coût de 7.317,18 euros (pièces n°6 du syndicat des copropriétaires). Le 15 novembre2017, le chef du bureau prévention de la brigade des sapeurs-pompiers de [Localité 6] signalait que : " - au rez-de-chaussée, la porte d'accès à la cage d'escaliers desservant les étages est dotée " d'une serrure à clé - à tous les niveaux, les portes palières des cages d'escaliers, sont dotées d'une serrure à " clé différente, - l'ascenseur est doté d'un digicode pour accéder aux étages ". et proposait que le gestionnaire de cette résidence soit informé que " cette situation est de nature à retarder considérablement l'intervention des secours et à compromettre la sécurité des personnes, notamment en cas d'incendie (art. R 111-13 du Code de la Construction et de l'Habitation) " (Pièce n°7 du syndicat des copropriétaires). La société Immo de France Paris Ile de France indiquait par la suite que le système de fermeture de la cage d'escaliers serait retiré " très prochainement " (Pièce n°8 du syndicat des copropriétaires). Le syndicat des copropriétaires reproche à son ancien syndic d'avoir laissé mettre en place dans le bâtiment A de la copropriété des serrures à clé à tous les niveaux, et donc d'avoir contrevenu aux règles de prévention contre les incendies prévues par l'article R 111-13 du code de la construction et de l'habitation qu'elle ne pouvait ignorer en sa qualité de profession de l'administration d'immeubles. Cependant, le syndic n'étant pas un professionnel de la construction, il n'a pas de ce fait la même obligation de conseil que celle des entreprises proposant des devis et réalisant les travaux. Par ailleurs, il est tenu de l'obligation de mettre en œuvre les décisions de l'assemblée générale. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi la mise à exécution par la société Immo de France Paris Ile de France de la décision votant les travaux de sécurisation de l'accès au bâtiment A, constituerait une faute à son égard lui ayant causé un préjudice. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sera débouté de sa demande tendant à la prise en charge par la société Immo de France Paris Ile de France du coût des travaux de sécurisation de l'accès au bâtiment A. Sur la dénonciation du contrat d'entretien Lusatec et sur la demande de remboursement de la somme de 6.551 euros Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Immo de France Paris Ile de France a engagé sa responsabilité et a commis une faute de gestion en ayant continué à régler à la société Lusatec, anciennement titulaire d'un contrat d'entretien, et ce pendant une durée de 5 mois, des factures de prestations de ménage se rapportant à une période postérieure à l'embauche d'un salarié d'immeuble. Il ajoute que : - ce dont il est demandé remboursement à la société Immo de France Paris Ile de France ne porte pas sur des prestations antérieures à l'embauche de Monsieur [T], qui a pris ses fonctions le 20 juin 2017, mais sur des prestations postérieures à cette embauche et donc fictives, - les factures de la société Lusatec, indûment réglées par l'ancien syndic, sont celles qui ont été imputées au syndicat des copropriétaires pour la période du 1er août 2017 au 31 décembre 2017, - la société Immo de France Paris Ile de France avait reconnu explicitement l'erreur commise puisqu'à la suite de la résolution adoptée par les copropriétaires lors de l'assemblée réunie le 28 novembre 2018, elle avait procédé à un remboursement ainsi qu'on peut le vérifier à la lecture du relevé général des dépenses de l'exercice courant du 1er août 2018 au 30 juin 2019, même si par la suite elle a annulé ce remboursement, Décision du 16 Mai 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/09251 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPN - la société Immo de France Paris Ile de France a bénéficié d'un délai très supérieur à celui d'une dénonciation classique d'un contrat, qui est souvent de trois mois, pour mettre un terme au contrat de la société Lusatec, - elle n'a pas été mesure de justifier pourquoi elle n'avait pas pu faire coïncider la dénonciation du contrat de la société Lusatec avec l'embauche d'un salarié d'immeuble. La société Immo de France Paris Ile de France dénie toute responsabilité en soutenant que : - lors de l'assemblée générale réunie le 26 octobre 2016, les copropriétaires ont décidé de procéder à la dénonciation du contrat de la société Lusatec, et d'embaucher aux lieu et place un salarié d'immeuble, - il était nécessaire de poursuivre le contrat avec la société Lusatec, jusqu'à l'embauche du salarié d'immeuble, permettant, durant la période intermédiaire, la poursuite de l'entretien des parties communes, qu'à défaut, les occupants de l'immeuble s'en seraient plaints, - toute dénonciation d'un contrat implique le respect d'un délai de préavis, faute de respect de ce délai, le contractant s'expose à une indemnité en réparation du préjudice subi, qu'il n'est pas possible de déterminer si le contrat d'entretien aurait pu être résilié dès l'embauche du salarié d'immeuble, ce qui paraît peu probable au vu des délais habituels de résiliation contenu dans ce type de contrat, - faute de tout élément probant, aucune faute ne pourra être retenue à l'encontre de la Société Immo de France Paris Ile de France, - la société Immo de France Paris Ile de France n'a jamais contracté elle-même avec la société Lusatec, son contractant étant le seul syndicat des copropriétaires qui doit exécuter les obligations contractuelles ainsi souscrites auxquelles elle n'a pas à se substituer, - la référence au relevé général des dépenses ne signifie pas, pour autant, que les prestations ne correspondent pas à celles exécutés sur la période où le contrat produisait ses effets, alors qu'il n'est pas démontré que les prestations n'ont pas été, effectivement, exécutées en un temps où le contrat était en vigueur, - à retenir les explications du syndicat, le paiement, auquel il se réfère, constitue le règlement d'un indu dont doit répondre le seul récipiendaire. En droit, il sera précisé que le syndic commet une faute de gestion lorsqu'il ne se conforme pas aux obligations qui lui incombent pour la tenue des comptes du syndicat et les opérations comptables auxquelles il doit procéder (par exemple s'il a réglé des sommes ne correspondant pas aux travaux votés par l'assemblée générale (CA Douai, ch. 1, sect. 2, 11 mai 2005 : n° 03/02583). En l'espèce, lors de l'assemblée réunie le 26 octobre 2016, les copropriétaires ont décidé de procéder à la dénonciation du contrat de la société Lusatec et d'embaucher aux lieu et place un salarié d'immeuble (pièce n°9 du syndicat des copropriétaires). Aucune pièce n'est versée aux débats permettant au tribunal de constater à quelle date le contrat avec cette société a été résilié. Il ne ressort pas du procès-verbal de cette assemblée générale qu'il était possible de faire succéder les deux contrats sans interruption ou superposition. Le contrat d'entretien signé avec la société Lusatec n'est pas produit aux débats. Le tribunal est dans l'impossibilité de constater quelle était la durée de préavis en cas de résiliation devant être respectée par le syndicat des copropriétaires ou de vérifier que les prestations d'entretien prévues par ce contrat sont les mêmes que celles prévues au contrat du salarié d'immeuble. Le syndicat des copropriétaires a embauché Monsieur [Z] [T] en tant que salarié d'immeuble selon contrat à durée indéterminée en date du 26 juillet 2017 à effet du 1er août 2017 (pièce 10 du syndicat des copropriétaires) Le fait que, postérieurement au recrutement de ce salarié d'immeuble, les factures de la société Lusatec ont continué à être réglées pendant 5 mois pour une somme totale de 6.551 Euros (pièce n°10 a du syndicat des copropriétaires) est insuffisant à démontrer une quelconque faute du syndic de copropriété. Il en va de même de l'imputation sur le relevé général des dépenses de l'exercice courant du 1er août 2018 au 30 juin 2019 d'une somme à titre de provision remboursement de factures Lusatec, laquelle a par la suite été annulée (pièces n° 12 et 12 bis du syndicat des copropriétaires). En conséquence, en l'absence de preuve d'une faute de gestion de la part de l'ancien syndic, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sera débouté de sa demande de paiement de la somme de 6.551 euros. Sur le remboursement du coût des plans commandés auprès la société GEO INFRA Sur la prescription La société Immo de France Paris Ile de France soutient que la demande tendant à sa condamnation à rembourser au syndicat des copropriétaires le coût de reproduction des plans commandés à la société Geo Infra, pour un montant TTC de 4.305,60 Euros, est prescrite, dès lors que la commande desdits plans est la conséquence d'une décision prise en assemblée des copropriétaires le 24 septembre 2012. Elle estime, par ailleurs, que peu importe que le conseil syndical n'ait appris qu'en août 2017 que la société Andreu possédait ces plans et qu'une copie gratuite pouvait lui être délivrée dès lors qu'il aurait été antérieurement en mesure de l'apprendre. Le syndicat des copropriétaires soutient que son action n'est pas prescrite et que la société Immo de France Paris Ile de France fait une application erronée des dispositions de l'article 2224 du code civil. Il fait valoir que : - l'ancien syndic n'explique pas, en effet, pourquoi le conseil syndical aurait dû ou pu savoir avant août 2017 que la société Andreu était en possession de ces plans, alors que ce n'est que de manière fortuite que cette information a été communiquée au conseil syndical à la faveur de problèmes de plomberie survenus dans la copropriété, - différents devis avaient été demandés à des entreprises par le syndic de la copropriété en 2016 pour procéder à la vérification des réseaux de plomberie, la copropriété ayant souhaité localiser précisément les sources des nombreux et différents désordres mais aussi connaître la destination exacte de chacune des 7 arrivées d'eau situées en sous-sol en vue d'une installation de compteurs individuels pour les locaux commerciaux du rez-de-chaussée, - c'est à cette occasion que le conseil syndical s'est mis en relation avec l'entreprise chargé du lot " plomberie / ventilation " (société Andreu lors de l'édification de l'immeuble), - les échanges de mails entre le conseil syndical et la société Andreu versés aux débats permettent de dater l'époque à laquelle le syndicat a eu connaissance de l'existence desdits plans, - le simple fait que le syndicat ait voté en 2012 la commande des plans démontre qu'il ne connaissait pas les faits permettant d'exercer son action car s'il en avait été autrement, il n'aurait bien évidemment pas voté ladite commande puisqu'il lui aurait alors suffi de s'en procurer un tirage auprès de la société Andreu. En droit, l'article 2224 du code civil dispose que : " Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. " Cet article adopte une conception subjective du point de départ du délai de prescription de droit commun, La jurisprudence s'attache donc, en toutes hypothèses, à rechercher la date à laquelle le dommage s'est manifesté en son principe à la victime (à titre d'ex., 3ème Civ., 6 octobre 2016, pourvoi n° 15-14.417). En l'espèce, l'assemblée générale en date du 24 septembre 2012, a voté favorablement la commande de plans de plomberie et de ventilation de la résidence pour un montant de 4.305,60 euros TTC (Pièces n°5 et 12 ter du syndicat des copropriétaires). Le conseil syndical a appris, en août 2017, que la société ANDREU possédait ces plans et qu'une copie gratuite pouvait lui en être délivrée par cette société (pièces n°28 et 29 du syndicat des copropriétaires). Contrairement à ce que soutient le syndic, il n'est pas démontré que le conseil syndical était en mesure de connaître l'existence de ces plans et la possibilité d'en obtenir une copie gratuite antérieurement. Décision du 16 Mai 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/09251 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPN L'action du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] qui n'est pas prescrite est par conséquent recevable. Sur la faute alléguée du syndic Le syndicat des copropriétaires soutient que le syndic a engagé sa responsabilité en faisant valoir que : - le syndicat n'aurait pas eu à voter la commande de nouveaux plans si son syndic avait, en son temps, interrogé la société Andreu, - c'est parce que le syndic ne l'a pas fait que la question a dû être mise à l'ordre du jour, - le fait que la société Immo de France [Localité 6] Ile de France ait, ensuite, à exécuter les décisions prises en assemblée ne l'exonère pas de sa responsabilité dès lors que celle-ci se situe en amont du vote des copropriétaires. La société Immo de France [Localité 6] Ile de France dénie toute responsabilité en soutenant que : - il n'est pas démontré le fait que les plans de la société Geo Infra feraient doublon avec ceux établis par la société Andreu, - le syndicat des copropriétaires se contente de produire un mail par lequel un membre du conseil syndical affirme avoir réussi à obtenir les plans de plomberie / ventilation gratuitement de la part de la société Andreu, - aucun élément ne vient étayer la prétendue présence d'un doublon, - aucun plan n'est produit, - la simple affirmation d'un membre du conseil syndical ne suffirait à établir la commission d'un manquement reproché à la société Immo de France [Localité 6] Ile de France, - par ailleurs, la société Immo de France [Localité 6] Ile de France, en sa qualité de syndic de copropriété, a mis en œuvre les résolutions adoptées par le syndicat des copropriétaires, comme l'y oblige l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, - à la réception de l'immeuble, la société Immo de France [Localité 6] Ile de France n'était pas le syndic de l'immeuble, - il ne l'a été que plusieurs années après. En droit, la responsabilité de nature contractuelle du syndic repose sur une notion de faute, laquelle doit s'apprécier en fonction des circonstances de fait. Les erreurs, négligences, omissions ou dépassements de pouvoir sont des éléments constitutifs d'une faute génératrice de responsabilité du syndic. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient en page 11 de ses dernières conclusions que la société Immo de France [Localité 6] Ile de France " n'explique pas, en effet, pourquoi le conseil syndical aurait dû ou pu savoir avant août 2017 que la société Andreu était en possession de ces plans. Ce n'est en fait et que de manière fortuite que cette information a été communiquée au conseil syndical à la faveur de problèmes de plomberie survenus dans la copropriété ". Il est établi que ce n'est que fortuitement que le syndicat des copropriétaires a appris l'existence de ces plans. En revanche, aucune pièce versée aux débats ne démontre que la société Immo de France [Localité 6] Ile de France, qui n'a été syndic de l'immeuble que plusieurs années après la réception de l'immeuble, connaissait la société Andreu, ni qu'elle savait que celle-ci disposait des plans et qu'elle pouvait les lui communiquer gratuitement. Le syndicat des copropriétaires, qui se contente de soutenir qu'il a dû voter la commande de nouveaux plans uniquement parce que la société Immo de France [Localité 6] Ile de France n'a pas interrogé la société Andreu, ne démontre pas que le syndic aurait eu plus la possibilité que le conseil syndical lui-même d'interroger en son temps la société Andreu pour obtenir gratuitement ces plans. En d'autres termes, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve d'une faute de l'ancien syndic à cet égard, ne serait-ce que de négligence. En conséquence, il devra être débouté de sa demande à ce titre de remboursement de la somme de 4.305,60 euros. Sur le remboursement des factures de la société Pro Archives Le syndicat des copropriétaires soutient que : - le contrat litigieux n'a jamais été validé par l'assemblée générale des copropriétaires, - selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui fait obligation d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires, la décision " de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ", - dès lors que cette décision n'a pas été prise, et que le syndic a pris l'initiative de souscrire un contrat, ce contrat est nul de plein droit, à charge pour le syndic d'en assumer alors les conséquences juridiques, - il appartient à la société Immo de France Paris Ile de France d'apporter la preuve qu'elle a satisfait à son obligation de transmettre les archives qu'elle détenait à son successeur. La société Immo de France [Localité 6] Ile de France conteste toute responsabilité, en faisant valoir que : - il conviendrait de se rapporter au contrat souscrit auprès de Pro Archives afin de connaître les conditions convenues, notamment celles tenant à la résiliation et auxquelles la copropriété a souscrit, - à défaut de production du contrat précité, il ne pourra être établi une quelconque faute à l'encontre de la société Immo de France [Localité 6] Ile de France, - en tout état de cause, il ne s'agit ni plus ni moins que de l'exécution d'obligations contractuelles souscrites de part et d'autre, et plus particulièrement par le syndicat des copropriétaires, - il n'appartient pas à la société Immo de France [Localité 6] Ile de France d'y répondre. En droit, relatif à l'archivage pour les copropriétés, l'article 55 (V) de la loi ALUR du 24 mars 2014, a modifié l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 comme suit : " Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé […] de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ". En l'espèce, il ressort des éléments versés aux débats que l'assemblée générale du 28 novembre 20218 a refusé en sa résolution n°13 de recourir à l'entreprise Pro Archives pour la conservation des archives de la copropriété (pièce n°11 du syndicat des copropriétaires). Il apparait donc que la société Immo de France [Localité 6] Ile de France a pris l'initiative de souscrire un contrat et doit en assumer les conséquences. Toutefois, si le syndicat des copropriétaires prétend que la société Immo de France [Localité 6] Ile de France n'a pas procédé à la résiliation du contrat avec la société Pro Archives et que ce n'est que son successeur qui y a procédé par lettre du 12 novembre 2021 (pièce n°14 du syndicat des copropriétaires), les seules prestations facturées par la société Pro Archives l'ont été pour : - la période du 01/10/2018 au 30/09/2019 auprès de la société Immo de France [Localité 6] Ile de France pour un montant de 68,04 euros TTC, - la période du 01/10/2020 au 30/09/2021 auprès de la société SSB, nouveau syndic, pour un montant de 71,12 euros TTC, et le montant total des factures réglées à la société Pro Archives s'élève à la somme de 139,16 Euros (pièces n°15 du syndicat des copropriétaires). Aucune facture ne semble donc avoir été émise pour la période du 01/10/2019 au 30/09/2020. Surtout, il ressort de l'examen des pièces versées aux débats et en particulier en page 5 du relevé général des dépenses pour la période du 01/07/2018 au 30/06/2019 que la facture pour la période du 01/10/2018 au 30/09/2019 d'un montant de 68,04 euros TTC a été passée en débit du compte puis à nouveau créditée comme suit : " Rémunération tiers intervenant Pro Archives 02/11/18 du 01/10/18 au 30/09/19 Fact n°509880 du 08/10/18 ……………………………………. 68,04 30/06/2019 Pro Archives 01/10/18-30/09/19 contestée PC Immo ……………… 68,04 Total rémunération tiers intervenant …………" (pièce n°12 du syndicat des copropriétaires). Il ressort également de la lecture du relevé général des dépenses pour la période du 01/07/2019 au 30/06/2020 qu'aucune facture relative à l'archivage pour cette période n'a été passée en débit du relevé général des dépenses du syndicat des copropriétaires par la société Immo de France [Localité 6] Ile de France, en sa qualité de syndic sur cette période (pièce n°12 bis du syndicat des copropriétaires). Dans ces conditions, il n'apparait pas que la société Immo de France [Localité 6] Ile de France ait porté au débit du compte de la copropriété les deux factures litigieuses. En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] de sa demande de remboursement par la société Immo de France [Localité 6] Ile de France de la somme de 139,16 euros. Sur la transmission des archives et la reprise de comptabilité Le syndicat des copropriétaires demande le paiement par la société Immo de France [Localité 6] Ile de France de la somme de 1.495,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de la présentation de la mise en demeure jusqu'à parfait paiement, et il fait valoir au soutien de sa demande que : - il appartient à la société Immo de France [Localité 6] Ile de France d'apporter la preuve qu'elle a satisfait à son obligation de transmettre les archives qu'elle détenait à son successeur, - elle ne prend même pas la peine de verser aux débats le bordereau récapitulatif des pièces transmises visées à l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967, - les multiples sommations qui lui ont été signifiées à la diligence du syndicat prouvent qu'elle n'avait pas rempli ses obligations de telle sorte qu'il est parfaitement légitime qu'elle soit condamnée à lui rembourser les frais des sommations qu'il a été contraint de lui faire signifier ainsi que les frais de reprise de la comptabilité par son successeur, d'autant qu'après pointage, il a été constaté que les archives de nombreux exercices relatifs à la période de sa gestion étaient manquantes, et plus précisément pour les exercices suivants : - 1er avril 2011 au 31 mars 2012 - 1er avril 2012 au 31 mars 2013 - 1er avril 2015 au 30 juin 2016 - 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 - 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 - 1er juillet 2019 au 30 juin 2020. La société Immo de France [Localité 6] Ile de France soutient que : - le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve que la société Immo de France aurait tardé à transmettre les archives, - une société avait pour mission de conserver les archives de la copropriété et il n'est pas démontré que cette société n'aurait pas été en possession des archives sollicitées, alors même que son objet était justement leur conservation (Echanges de mail, attestation de salarié de la société d'archivage), - à défaut de tout élément de preuve, aucune faute ne pourra être retenue à l'encontre de la société Immo de France, -les archives ont été transmis par l'ancien syndic à son successeur, à défaut, le syndicat aurait diligenté une procédure, - le syndicat des copropriétaires tente encore de faire supporter par son ancien syndic les frais facturés par le Cabinet qui lui a succédé pour la reprise de la comptabilité ; or la reprise de la comptabilité facturée l'a certainement été en vertu du contrat conclu avec le nouveau syndic, le cabinet SSB, lequel a été approuvé et validé par les copropriétaires, - il s'agit donc simplement de l'exécution d'une obligation contractuelle souscrite par le syndicat des copropriétaires seul. En droit, selon l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au présent litige " En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ". Il appartient à l'ancien syndic de s'assurer de la restitution de l'ensemble des archives nécessaires à la gestion de l'immeuble, qui seraient même éventuellement détenues par des tiers (Cass. 3e civ., 5 oct. 2004, n° 03-14.138). L'article 17 décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 prévoit que la détention des pièces par une société d'archivage ne dispense pas le syndic du respect de son obligation de transmission (article 33-2 du décret du 17 mars 1967). Outre le paiement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure adressée à l'ancien syndic, la rétention fautive de ce dernier peut justifier sa condamnation au paiement des dommages et intérêts supplémentaires, en raison d'un préjudice particulier que les intérêts de retard, seuls, ne sauraient compenser. Décision du 16 Mai 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/09251 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPN Cependant, il appartient au syndicat des copropriétaires d'apporter la preuve du préjudice particulier causé par la carence de l'ancien syndic. Dans l'hypothèse où le précédent syndic n'aurait pas transmis, malgré la procédure visée à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, les pièces d'archives du syndicat des copropriétaires, soit qu'il ne les avait plus, soit qu'il ne les avait jamais tenues, la responsabilité professionnelle du syndic, qui a manqué à ses obligations légales, peut être engagée. Le préjudice sera principalement apprécié par la prise en compte des difficultés entraînées, dans la gestion de la copropriété, et notamment le recouvrement des charges (CA Paris, 23e ch., sect. B, 11 sept. 1992, n°91/010026). En l'espèce, les mises en demeure et sommation de communiquer versées aux débats par le syndicat des copropriétaires ne font aucune référence à l'obligation légale instituée par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 (pièces n°16, 17, 18, 19 et 20 du syndicat des copropriétaires). Il ne ressort pas des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que la procédure de référé prévue à l'alinéa 3 de l'article 18-2 précité ait été mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires ou par son nouveau syndic. Dans ces conditions, puisqu'aucune procédure n'a été mise en œuvre pour les récupérer, il doit être considéré que les archives ont été transmises. De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce aux débats concernant une transmission tardive et concernant le lien de causalité qui serait susceptible d'exister entre celle-ci et : - les honoraires du nouveau syndic facturés pour un montant de 1.080 euros TTC le 10/03/2020 au titre d'une " vacation reprise comptabilité difficile " (pièce n°22 du syndicat des copropriétaires), - les sommations de payer facturées par l'huissier de justice le 17 juillet 2020 dont on ne sait si elles étaient justifiées et si elles ont permis la récupération des archives (pièce n°21 du syndicat des copropriétaires). Dans ces conditions, au regard des éléments versés aux débats, il n'apparait pas que la demande du syndicat des copropriétaires portant sur la somme de 1.495,30 euros soit justifiée. En conséquence, il convient d'en débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5]. Sur le dégât des eaux chez Madame [M] Le syndicat des copropriétaires soutient que : - il s'agit d'un dommage en provenance de parties privatives qui n'aurait jamais dû être pris en charge par la collectivité des copropriétaires, - l'entreprise [W] indique en effet clairement que les traces d'infiltration dans le couloir de Madame [M] proviennent de la salle de bains de Madame [C], - la preuve de cette prise en charge par la collectivité des copropriétaires résulte du relevé général des dépenses pour l'exercice ayant couru du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, - cette dépense a bien été passée en charges générales pour 762,79 euros, - la demande de remboursement du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Immo de France [Localité 6] Ile De France est parfaitement légitime dès lors qu'elle a manqué à ses obligations en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en laissant supporter par la collectivité des copropriétaires une dépense qui aurait dû n'incomber qu'à Madame [M] et/ou à Madame [C]. La société Immo de France [Localité 6] Ile de France conteste toute responsabilité en faisant valoir que : - le rapport [W] relève les défaillances de l'étanchéité de l'une terrasse avec des relevés d'étanchéité et des becquets de protection totalement décollés et infiltrant, l'absence totale d'étanchéité sur un balcon et l'absence d'acrotère ayant également été constatées, - dès lors, les investigations de [W] facturées n'ont pas été circonscrites au seul appartement de Madame [M] et ont porté sur les parties communes, - si les frais ont été effectivement supportés par le syndicat des copropriétaires, ce dernier peut parfaitement solliciter des comptes à Mme [C] et lui réclamer le remboursement des sommes que la copropriété considère indûment assumées par elle, - la société Immo de France [Localité 6] Ile de France n'est nullement redevable de ces sommes pour n'en avoir jamais été destinataire. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires communique un devis n°1178 établi par la société Marius d'Almeida au nom de M. [E] en date du 29 octobre 2016 concernant des " travaux d'enduisage et de peinture suite à dégât des eaux " pour un montant de 762,79 euros (pièce n°23 du syndicat des copropriétaires). Ce devis apparait dans le relevé général des dépenses de la copropriété pour la période du 01/07/2016 au 30/06/2017 (pièce n°23 a du syndicat des copropriétaires). Le rapport de visite de l'entreprise [W] en date du 23 mai 2017 indique concernant la fuite dans le couloir chez Mme [M] au R+3 que : " Lors de notre visite sur place, nous avons constaté que les traces d'infiltrations provenaient de la salle de bain de Mme [C]. Après examen, nous vous informons qu'il s'agit d'un problème de plomberie et non d'étanchéité " (pièce n°24 du syndicat des copropriétaires). Le syndicat des copropriétaires soutient que ce rapport établirait qu'il s'agit d'un dommage en provenance de parties privatives qui n'aurait jamais dû être pris en charge par la collectivité des copropriétaires. Toutefois, si ce dommage provient de parties privatives, le syndicat des copropriétaires n'explique pas en quoi l'ancien syndic aurait manqué à ses obligations au titre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ou au titre de son obligation de conseil. Enfin, le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve qu'il a demandé au copropriétaire responsable le remboursement de cette somme de 762,79 euros, ni qu'il n'a pu en obtenir le remboursement auprès du copropriétaire responsable, en raison d'une quelconque faute de l'ancien syndic. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sera débouté de sa demande de remboursement de la somme de 762,79 euros. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sollicite la condamnation de la société Immo de France [Localité 6] Ile de France à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. En droit, conformément à l'article 768 du code de procédure civile en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date " Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ". Toutefois, en l'espèce, cette demande n'est pas reprise dans le dispositif des dernières écritures du syndicat des copropriétaires notifiées par voie électronique le 30 mars 2023 pas plus qu'elle ne figurait dans son assignation en date du 13 juillet 2022. En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande. Sur les demandes accessoires - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Lilas Coté de [Localité 6], qui succombe, sera en outre condamné à payer la somme de 3.000 euros à ce titre. Il sera débouté de l'intégralité de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Maître Agathe Cordelier en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile. - Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit. Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Immo de France [Localité 6] Ile de France ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet Schwanebeck-Sedrati & Bauche (S.S.B Immobilier) de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet Schwanebeck-Sedrati & Bauche (S.S.B Immobilier) de l'intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet Schwanebeck-Sedrati & Bauche (S.S.B Immobilier) à payer à la société Immo de France [Localité 6] Ile de France la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet Schwanebeck-Sedrati & Bauche (S.S.B Immobilier) aux entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Maître Agathe Cordelier de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. DEBOUTE les parties de leurs autres demandes. Fait et jugé à Paris le 16 Mai 2024 La Greffière Le Président