Cour d'appel, 15 novembre 2022. 20/02761

AFFAIRE : N° RG 20/02761 - N° Portalis DBVC-V-B7E-GUSS ARRÊT N° JB. ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 05 Novembre 2020 RG n° 18/03546 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2022 APPELANTE : La S.A.R.L. SAP N° SIRET : 483 407 144 [Adresse 6] [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Jean DELOM DE MEZERAC, avocat au barreau de CAEN INTIMÉS : Monsieur [B] [I] né le 12 Septembre 1953 à [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 4] Madame [D] [R] épouse [P] tant en son nom personnel qu'ès qualités de légataire universelle de Madame [H] [O] veuve [F], décédée le 19 avril 2019. née le 02 Juillet 1968 [Adresse 5] [Localité 2] représentés et assistés de Me Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN DÉBATS : A l'audience publique du 08 septembre 2022, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme COLLET COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, M. GARET, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 15 Novembre 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * FAITS, PROCEDURE PRETENTIONS DES PARTIES Mme [O] veuve [F] et Mme [R] épouse [P] étaient propriétaires indivis d'un ensemble immobilier à usage de commerce et d'habitation sis [Adresse 7] à [Localité 8] (14) Suivant acte authentique du 28 mars 2009, Mme [O] veuve [F] a consenti un renouvellement de bail commercial à la société Sap portant sur une partie de l'ensemble immobilier pour une durée de neuf ans commençant à courir rétroactivement au 20 février 2007. Suivant acte du 12 décembre 2013, Mme [O] veuve [F] a fait donation de la nue-propriété de l'ensemble immobilier à Mme [R] épouse [P] avec réserve d'usufruit à son profit. Suivant acte authentique du 30 novembre 2017, Mme [O] veuve [F] et Mme [R] épouse [P] ont cédé l'ensemble immobilier à M. [I]. Par acte du 27 octobre 2018, la société Sap a fait assigner Mme [O] veuve [F], Mme [R] épouse [P] et M. [I] devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins de voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 30 novembre 2017. Mme [O] veuve [F] étant décédée le 19 avril 2019, Mme [R] épouse [P] a poursuivi l'instance seule en son nom personnel et en qualité de légataire universelle de Mme [O]. Par jugement du 5 novembre 2020 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a: - débouté la société Sap de sa demande visant à voir prononcer la nullité de la vente ; - condamné la société Sap à payer une somme de 2 000 euros à Mme [R] épouse [P] et à M. [I] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ; - condamné la société Sap aux entiers dépens dont distraction avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par déclaration du 14 décembre 2020, la société Sap a formé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 août 2021, la société Sap demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 5 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions ; en conséquence, et statuant à nouveau, - prononcer la nullité de la vente intervenue entre Mme [O] veuve [F] et Mme [R] épouse [P] d'une part et M. [I] d'autre part ; - débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes ; - condamner solidairement Mme [R] épouse [P] et M. [I] au paiement d'une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Mme [R] épouse [P] et M. [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 3 mai 2021, M. [I] et Mme [R] épouse [P] demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris ; - débouter la société Sap de sa demande de voir prononcer la nullité de la vente intervenue par acte en date du 30 novembre 2017 ; - condamner la société Sap devant la Cour au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens dont distraction de ces derniers par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 22 juin 2022. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS La société Sap sollicite l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande de voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 30 novembre 2017 aux motifs que celle-ci s'est faite en violation du droit de préemption reconnu au preneur d'un local à usage commercial et consacré par les dispositions de l'article L145-46-1 du code de commerce qui sont d'ordre public. La société Sap fait grief au jugement déféré d'avoir considéré qu'en l'espèce elle n'avait pas vocation à bénéficier du droit de préemption dès lors que la cession du 30 novembre 2017 portait sur l'intégralité de l'immeuble. La société Sap soutient que le fait pour les bailleurs de s'être réservés les pièces du second étage destinées à usage de bureau et de grenier est insuffisant pour écarter son droit de préemption, d'autant que le bailleur répercute au preneur l'intégralité de la taxe foncière. En outre, elle estime qu'en se réservant ainsi les pièces du second étage, les bailleurs ont volontairement voulu se soustraire à l'obligation prévue par l'article L145-46-1 du code de commerce. La société Sap souligne également que ces pièces ne sont ni utilisées ni louées par le propriétaire, qu'il n'est possible d'accéder au second étage qu'en passant par les locaux qu'elle loue alors que le bail ne prévoit aucun droit de passage, qu'elle est la seule à posséder les clés et que les baux successifs ne reprennent pas la mention du bail précaire consenti le 12 mars 1996 selon laquelle le bailleur se réserve un accès aux pièces du second étage et conserve un jeu de clés. Par ailleurs, la société Sap conteste l'interprétation du dernier alinéa de l'article L145-16-1 du code de commerce faite par le tribunal judiciaire selon lequel l'exercice du droit de préemption est strictement encadré et est exclu en cas de cession globale de l'immeuble. La société Sap soutient au contraire que l'atteinte au droit de propriété est limitée en ce que l'exercice du droit de préemption n'empêche pas au bailleur de vendre son bien mais consiste simplement à proposer la vente aux mêmes conditions et donc au même prix que tout autre acquéreur. Elle souligne qu'en statuant ainsi, le tribunal judiciaire l'a privée de la possibilité de devenir acquéreur des murs constituant le fonds de commerce qu'elle exploite, cette solution étant contraire à l'esprit du droit de préemption institué par le législateur. Mme [R] épouse [P] et M. [I] sollicitent au contraire la confirmation du jugement entrepris et affirment que la société Sap n'avait pas vocation à bénéficier en l'espèce du droit de préemption aux motifs qu'il s'agissait d'une cession globale de l'immeuble, la société Sap n'en louant qu'une seule partie. Mme [R] épouse [P] et M. [I] affirment que les bailleurs se sont réservés les pièces du second étage à usage de bureau et de grenier et que ces pièces n'ont jamais été données à bail. Ils précisent également que contrairement à ce qui est soutenu par la société Sap, il existe bien un accès extérieur à ces pièces, indépendant des locaux donnés à bail commercial et que cette dernière n'y a pas accès. Mme [R] épouse [P] et M. [I] contestent que la société Sap soit la seule à détenir les clés permettant d'accéder au second étage de l'immeuble, le bailleur disposant effectivement de celles-ci. Ils ajoutent que si la mention du bail précaire de 1996 selon laquelle les bailleurs se réservent un accès et conservent un jeu de clés n'a pas été reprise dans les baux ultérieurs, cette absence ne les prive nullement de l'accès au bureau qui n'a jamais été donné en location. Mme [R] épouse [P] et M. [I] ajoutent que la solution retenue par le tribunal judiciaire est conforme à la jurisprudence selon laquelle l'exercice du droit de préemption doit être interprété strictement pour ne pas constituer une atteinte au droit de propriété du bailleur. SUR CE - Sur la nullité de la vente : En droit, l'article L145-46-1 du code de commerce dispose que lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. (...) Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. En l'espèce, il est constant que Mme [O] veuve [F] et Mme [R] épouse [P] étaient propriétaires d'un ensemble immobilier sis au [Adresse 7] à [Localité 8] à usage de commerce et d'habitation comprenant : - au sous-sol : cave sous moitié de l'immeuble avec chaufferie ; - au rez-de-chaussée : magasin avec vitrine et WC ; - au 1er étage : magasin avec petit atelier; - au second étage : bureau ; - un grenier au-dessus. L'acte de cession du 30 novembre 2017 mentionne : « PROPRIETE JOUISSANCE : - Concernant le sous-sol, le rez-de-chaussée et le premier étage: L'ACQUEREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour. Il en a la jouissance à compter de ce jour par la perception des loyers, ledit BIEN étant actuellement loué au profit de : La société dénommée SARL SAP, Société à Responsabilité Limitée au capital de 7 800,00 euros dont le siège est à [Localité 9], [Adresse 6], immatriculée sous le numéro 483407144 auprès du Registre du Commerce et des Sociétés de CAEN. Pour un usage commercial, aux termes d'un acte de renouvellement une copie est demeurée ci-annexée, pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 20 février 2007 pour se terminer le 20 février 2016, tacitement prorogé depuis. Le loyer annuel est actuellement de NEUF MILLE SIX CENT QUARANTE-HUIT EUROS (9. 648, 00 EUR) payable en douze termes égaux de HUIT CENT QUATRE EUROS (804, 00 EUR) chacun, auxquels ily a lieu d'ajouter une provision mensuelle d'impôts fonciers de CENT EUROS (100, 00 EUR). L'ACQUEREUR est subrogé, à compter de ce jour, dans tous les droits et obligations du VENDEUR relativement à l'exécution des stipulations du bail, de façon que ce dernier ne puisse être ni recherché ni inquiété à ce sujet. Le VENDEUR déclare n'avoir aucun litige avec son locataire et que ce dernier n'a effectué aucune modification dans les locaux nécessitant son autorisation. L'ACQUEREUR dispense le rédacteur des présentes de rapporter aux présentes la totalité des modalités du contrat de bail déclarant vouloir en faire son affaire personnelle connaissance prise dudit acte tant par lui-même que par la lecture qui lui en a été donnée. II- Concernant le second étage et le grenier : L'ACQUEREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour. Il a en la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que le BIEN est entièrement libre de location ou occupation'; S'agissant des locaux donnés à bail commercial à la société Sap, il ressort de l'acte du 28 mars 2009 qu'une seule partie de cet ensemble immobilier l'avait été donnée, à savoir : - Sous-sol : cave sous moitié de l'immeuble avec chaufferie (à laquelle on accède par un escalier intérieur), - Rez-de-chaussé : magasin (superficie 55 m2) avec une vitrine et WC, - Etage : magasin avec petit atelier (superficie 45 m2). Il résulte de la comparaison des titres de propriété que Mme [O] veuve [F] et Mme [R] épouse [P] ont cédé l'intégralité de l'ensemble immobilier à M. [I] alors que le bail consenti à la société Sap ne porte que sur une seule partie de l'immeuble. En outre, il apparaît des pièces produites et notamment du bail précaire consenti le 12 mars 1996 que les bailleurs se sont effectivement réservés les pièces du second étage à savoir une pièce destinée à usage de bureau ou de petit atelier de 45 m2 et le grenier situé au-dessus. Si la mention selon laquelle les bailleurs se réservent les pièces au second étage et conservent un jeu de clé n'a pas été reprise dans les baux successifs, il ressort notamment du bail consenti en date du 17 mars 1998 à Mme [C] aux droits de laquelle se trouve désormais la société Sap que ces pièces n'ont jamais été données à bail à ladite société, ce que confirme la lecture du bail du 14 mars 2000 qui se contente de rectifier une erreur d'état civil. Il ne saurait ainsi être contesté en l'espèce que ces pièces n'ont jamais été ni louées ni destinées à l'activité commerciale de la société Sap et qu'elles sont demeurées ainsi à la disposition du propriétaire. Quant à l'usage ou non de ces pièces, il ne saurait remettre en cause la globalité de la cession de l'immeuble. S'agissant de l'accès au second étage et contrairement à ce qui est soutenu par la société Sap, il ressort des pièces produites que le propriétaire dispose effectivement d'un accès qui se fait par l'extérieur par une porte qui donne sur la cour et que cet accès est bien indépendant des locaux qui sont donnés à bail commercial. Enfin, quant à l'interprétation restrictive des premiers juges du droit de préemption, il ressort des dispositions de l'article L145-46-1 du code de commerce, qu'il est constant que son exercice est strictement limité et qu'il n'est pas applicable en cas de cession globale de l'immeuble pour ne pas porter atteinte au droit de propriété du bailleur qui se retrouverait ainsi contraint de proposer la vente indépendamment du reste dans l'hypothèse où l'immeuble comprendrait au moins un local à usage commercial. Aussi, la demande de la société Sap en nullité de la vente du 30 novembre 2017 sera rejetée et le jugement sera confirmé de ce chef. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement étant confirmé sur le principal, il sera aussi confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles. Succombant en appel, la société Sap sera aussi condamnée aux dépens de première instance et d'appel. En outre, il est équitable de condamner la société Sap à payer à Mme [R] épouse [P] et M. [I] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS - La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;  - Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant : - Déboute la société Sap de toutes ses demandes, en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne la société Sap aux dépens de première instance et d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure ciivle au profit de l'avocat en ayant la demande ; - Condamne la société Sap à payer à Mme [R] épouse [P] et M. [I] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON