Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00556

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [S] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Elisabeth WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00556 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YGF N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 31 mai 2024 DEMANDERESSE E.P.I.C. PARIS HABITAT, [Adresse 1] représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [S] [Y], [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 février 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 mai 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffière Décision du 31 mai 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00556 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YGF EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 9 septembre 2002, PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [Y] portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 451,11 euros. Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5432,29 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [Y] le 26 décembre 2022. Par assignation du 27 décembre 2023, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11638,83 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 9 février 2024, PARIS HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 11562,43 euros. Par note en délibéré, il produit un décompte actualisé à la date de l’audience faisant apparaît un règlement récent de 400 euros, correspondant au loyer résiduel, et déclare, par ailleurs, accepter un règlement de la dette en 36 mois. Mme [S] [Y] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Elle précise qu’elle a connu des problèmes de santé mais qu’elle a repris une formation en hôtellerie et espère trouver prochainement un emploi en contrat à durée indéterminée. Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 14 décembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5432,29 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 février 2023. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 février 2024, Mme [S] [Y] lui devait la somme de 11362,43 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [S] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [S] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (loyer majoré de 50% outre les charges), mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [S] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de PARIS HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 décembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisitions des effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 9 septembre 2002 entre PARIS HABITAT OPH, d’une part, et Mme [S] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] étaient réunies le 15 février 2023, CONDAMNE Mme [S] [Y] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 11362,43 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, AUTORISE Mme [S] [Y] à se libérer de sa dette en réglant, en plus du loyer courant, chaque mois pendant 12 mois, une somme minimale de 150 euros puis pendant 24 mois une somme minimale de 400 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [S] [Y], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 février 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [S] [Y] sera condamnée à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [S] [Y] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [S] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 décembre 2022 et celui de l'assignation du 27 décembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge