Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/08154

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [L] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08154 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CPL N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le 21 février 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT-OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 2] représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971 DÉFENDEUR Monsieur [L] [I] demeurant [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 février 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 21 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08154 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CPL Exposé du litige Par acte sous seing privé du 7 mai 1997 modifié par avenant du 9 décembre 1999, [Localité 4] HABITAT -OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1802 francs. Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1161,62 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [L] [I] le 8 mars 2023. Par assignation du 9 octobre 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2853,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 21 décembre 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au mois de novembre 2023 inclus, s'élève désormais à 2100,95 euros. Elle expose qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de février 2023 et dit ne pas avoir connaissance du règlement de 660 euros effectué par Monsieur [L] [I]. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [L] [I], qui reconnait le principe de la dette, assure avoir effectué un paiement de 660 euros le 12 décembre 2023. Il propose de régler la dette par des mensualités de 200 euros. Il souhaite rester dans les lieux. [Localité 4] HABITAT-OPH a été invitée à produire en cours de délibéré et avant le 15 janvier 2024 toute observation utile sur le paiement de la somme de 660 euros alléguée par Monsieur [L] [I]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par l’intermédiaire de son conseil, [Localité 4] HABITAT-OPH a produit le 3 janvier 2024 un décompte actualisé au 22 décembre 2023 faisant état d’un solde débiteur de 1540.05 euros, versement de 660 euros déduit et une note par laquelle elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement avec clause de déchéance du terme et accepter la suspension des effets de la clause résolutoire. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 7 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1161,62 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mai 2023. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 décembre 2023, Monsieur [L] [I] lui devait la somme de 1440,95 euros, déduction des frais de procédure (99,10 €) échéance de novembre 2023 et virement postal de 660 euros inclus. Monsieur [L] [I] sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023 sur la somme de 1161,62 euros et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Monsieur [L] [I] a exposé à l’audience avoir toujours réglé son loyer mais avoir été victime du vol de sa carte de paiement ce qui a engendré des difficultés bancaires et financières. Il a repris le paiement du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi susvisée. Il y a lieu en conséquence de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant ainsi qu’il l’a proposé. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire. Sur les autres demandes Monsieur [L] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. L’équité commande de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 mai 1997 entre [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [L] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 8 mai 2023, CONDAMNE Monsieur [L] [I] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1440.95 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de novembre 2023 et virement postal de 660 euros inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023 sur la somme de 1161,62 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, AUTORISE Monsieur [L] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 7 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [L] [I], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 mai 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [L] [I] sera condamné à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Monsieur [L] [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer; CONDAMNE Monsieur [L] [I] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit de la présente décision, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 février 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge