Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/00794

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 10] [Adresse 10] [Adresse 10] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 24/00794 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDMV Minute : 24/00436 Monsieur [O] [U] Représentant : Me David LEVY, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : BOB 95 C/ Monsieur [J] [C] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024 DEMANDEUR : Monsieur [O] [U] [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Maître David LEVY, avocat au barreau de Seine Saint Denis DÉFENDEUR : Monsieur [J] [C] [Adresse 4] [Localité 7] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 24 Mai 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte signé sous seing privé le 23 avril 2017, Monsieur [O] [U] a consenti à Monsieur [J] [C] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 510 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 80 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent au montant d'un mois de loyer en principal. Le 16 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer par exploit de commissaire de justice au locataire un commandement de payer la somme en principal de 4340,88€ arrêtée au 8 janvier 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 mars 2024, Monsieur [O] [U] a fait citer Monsieur [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de : oconstater que les conditions l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail, oordonner l'expulsion sans délai du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, odire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ocondamner Monsieur [J] [C] au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 3641,88 € arrêtée à février 2024, augmentée des intérêts légaux à compter du commandement de payer, Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, majoré de 50 % jusqu'à son départ effectif, Ïde la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 24 mai 2024, Monsieur [O] [U], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4413,17 € arrêtée au 23 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus. Il a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Il s'est opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse. Monsieur [J] [C], comparant, a indiqué ne pas comprendre le montant des charges locatives. Il a indiqué avoir refait la peinture dans l'appartement mais des moisissures sont réapparues. Il a ajouté que l'ascenseur est toujours en panne. Il a expliqué travailler et percevoir un salaire de 1400 euros. Il a sollicité que des travaux soient effectués dans son appartement. Il a également demandé l'octroi de délais de paiement à hauteur de mensualités de 50 € en sus du paiement régulier du loyer courant et des charges et la suspension des effets de la clause résolutoire. Un diagnostic social et financier est parvenu au juge duquel il ressort que les impayés et règlements irréguliers sont consécutifs à une période de chômage de plusieurs mois. L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. MOTIFS L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [O] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 mars 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. Le bail en date du 23 avril 2017 contient une clause résolutoire (article VII) pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2024, pour la somme en principal de 4340,88€ arrêtée au 8 janvier 2024, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mars 2024. Sur le montant de l'arriéré locatif Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. Monsieur [O] [U] produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [J] [C] reste lui devoir la somme de 4413,17 € arrêtée au 23 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Il convient de déduire la somme de 424,31 euros au titre correspondant aux frais de relance, de mise en demeure et d'huissier indument facturés au regard de l'article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989. En outre, Monsieur [O] [U] s'abstient de verser aux débats les justificatifs des régularisations de charges et de taxe d'ordures ménagères. La somme de 2 559,85 euros sera donc également déduite de la somme réclamée. Monsieur [J] [C] sera donc condamné à verser à Monsieur [O] [U] une somme provisionnelle de 1429,01 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments produits qu'il a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'il ne sera pas expulsé. En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux. Il n'y a pas lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges majoré de 50 %, le requérant ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges. Sur la demande reconventionnelle de travaux Monsieur [J] [C] demande reconventionnellement que son bailleur soit enjoint à procéder à des travaux dans l'appartement litigieux. Il n'a toutefois produit aux débats aucun justificatif de l'état du logement, et reste imprécis sur les travaux qu'il estime devoir être réalisé. Dans ces conditions, sa demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [J] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [O] [U], Monsieur [J] [C] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 avril 2017 entre Monsieur [O] [U] et Monsieur [J] [C] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 16 mars 2024 ; Condamnons Monsieur [J] [C] à verser à Monsieur [O] [U] la somme provisionnelle de 1429,01 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse; Autorisons M. Monsieur [J] [C] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 50 €, et une 29 ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ; Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ; Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [J] [C] portant sur le local d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 9] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [J] [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ; Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons en ce cas Monsieur [J] [C] à payer à Monsieur [O] [U] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons Monsieur [J] [C] à verser à Monsieur [O] [U] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons le surplus des demandes des parties ; Condamnons Monsieur [J] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonnée et mise à disposition au greffe le 28 juin 2024 Le GreffierLe Juge