Tribunal judiciaire, 07 novembre 2025. 25/00028

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA [Localité 11] [Adresse 3] [Localité 7] [Courriel 10] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 25/00028 - N° Portalis DB22-W-B7J-TERK ORDONNANCE DE REFERE DU : 07 Novembre 2025 MINUTE : /2025 S.A. [Adresse 12] C/ [I] [M] exécutoire délivrée le à : expédition délivrée le à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS ORDONNANCE DE REFERE DU 07 Novembre 2025 L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEPT NOVEMBRE Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 05 Septembre 2025 ; ENTRE : DEMANDEUR: S.A. LOGIREP HLM [Adresse 2] [Localité 9] représentée par Maître PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, susbtitué par Maître Maria RUIZ ET : DEFENDEUR : M. [I] [M] [Adresse 4] [Adresse 6] [Localité 8] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, statuant en la forme des référés, Greffière lors des débats : Vanessa BENRAMDANE Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2024, la société d'HLM LOGIREP a donné à bail à Monsieur [I] [M] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 387,16 euros, et 230,20 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, la société d'HLM LOGIREP a fait signifier à Monsieur [I] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 378,30 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre du 27 janvier 2025, distribuée le 31 janvier 2025 la société d'HLM LOGIREP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, la société d'HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur,condamner Monsieur [I] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 248,55 euros au titre de la dette locative arrêtée à avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 4 juin 2025. À l'audience du 5 septembre 2025, la société d'HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 819,96 euros arrêtée au 28 août 2025, loyer du mois de juillet inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [I] [M], présent et non assisté, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire. L'affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales  Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la société d'HLM LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la société d'HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juillet 2024, du commandement de payer délivré le 3 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 28 août 2025 que la société d'HLM LOGIREP rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 230,84 euros imputée pour des frais. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [M] à payer à la société d'HLM LOGIREP la somme provisionnelle de 1 589,12 euros, au titre des sommes dues au 28 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2025 sur la somme de 1378,3 euros, et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 3 février 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer tel que stipulé dans la clause résolutoire, plus favorable au locataire, soit le 3 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 juillet 2024 à compter du 4 avril 2025. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [I] [M] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il expose sa situation personnelle et financière, déclarant percevoir entre 1 900 euros et 2 000 euros nets par mois. Il est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [I] [M] a repris le paiement intégral du loyer et des charges en effectuant des versements conséquents entre juillet et août 2025. En outre, la société d'HLM LOGIREP n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [I] [M] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [I] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [M] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 avril 2025, Monsieur [I] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner à titre provisionnel Monsieur [I] [M] à son paiement à compter du 4 avril 2025, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [M] aux dépens de l'instance. Il convient également de condamner Monsieur [I] [M] à payer à la société d'HLM LOGIREP la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, juge des référés, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARONS recevable la demande de la société d'HLM LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire. CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 juillet 2024 entre la société d'HLM LOGIREP d'une part, et Monsieur [I] [M] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 avril 2025. CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date. CONDAMNONS Monsieur [I] [M] à payer à la société d'HLM LOGIREP la somme provisionnelle de 1 589,12 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 août 2025 échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 sur la somme de 1 378,30 euros, et du présent jugement sur le surplus. ACCORDONS un délai à Monsieur [I] [M] pour le paiement de ces sommes. AUTORISONS Monsieur [I] [M] à s’acquitter de la dette en 8 fois, en procédant à 7 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges. DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement. SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire. RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d'exécution. DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet. En ce cas, ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [I] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. CONDAMNONS Monsieur [I] [M] à payer à la société d'HLM LOGIREP une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 4 avril 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus. CONDAMNONS Monsieur [I] [M] à payer à la société d'HLM LOGIREP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNONS Monsieur [I] [M] aux dépens de l'instance. RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé : LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG