Cour d'appel, 27 mai 2024. 23/03420

MINUTE N° 24/273 Copie exécutoire à : - Me Charline LHOTE - Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 27 Mai 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03420 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IE2H Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 août 2023 par le juge des contentieux de la protection de Mulhouse APPELANTS : Madame [J] [H] épouse [V] [Adresse 2] [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/3118 du 12/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représentée par Me Charline LHOTE, avocat au barreau de COLMAR Monsieur [I] [G] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Charline LHOTE, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉE : S.A.S. SPENDO Représentée par son représentant légal es qualité audit siège. [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 mars 2024, en audience publique, devant la cour composée de : Mme FABREGUETTES, présidente de chambre Mme DESHAYES, conseillère M. LAETHIER, vice-président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon contrat en date du 19 mars 2022 à effet au 1er mai 2022, la Sas Spendo a donné à bail à Madame [J] [H] épouse [V] et à Monsieur [I] [G] un logement situé [Adresse 1], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial de 700 €. Le 7 octobre 2022, la Sas Spendo a fait signifier à Madame [J] [V] et à Monsieur [I] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur un arriéré locatif de 2 460 €. Par acte du 3 janvier 2023, la Sas Spendo a assigné Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir constater, subsidiairement prononcer la résiliation de plein droit du bail, voir condamner les défendeurs à évacuer les lieux sous astreinte et de voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d'occupation de 820 € par mois plus les charges à compter du jugement, la somme de 4 100 € au titre des impayés de loyers arrêtés au 20 avril 2023 outre les montants dus pour la période échue entre le 20 avril 2023 et le jugement, au titre des impayés locatifs, les intérêts capitalisés, ainsi que la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Par jugement réputé contradictoire du 10 août 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a : -déclaré la Sas Spendo recevable en ses demandes, -constaté la résiliation de plein droit du bail le 8 décembre 2022, -ordonné qu'à défaut pour Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, -dit n'y avoir lieu à réduction ni suppression de ce délai de deux mois, -rappelé que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l'article L 433-1 du code de procédure civile exécution et aux nouvelles dispositions de l'article R 433-3 du même code, -fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] au montant du loyer et des charges qui auraient été du si le bail s'était poursuivi et ce sous réserve de la régularisation des charges, soit la somme de 820 €, -condamné solidairement Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] à payer à la Sas Spendo cette indemnité d'occupation mensuelle à compter de mai 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien et de toute personne, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, -condamné solidairement Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] à payer à la Sas Spendo une somme de 4 100 € au titre de l'arriéré de loyer, charges, avances sur charges, arrêté au 20 avril 2023 compris, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation le 3 janvier 2023, -débouté la Sas Spendo du surplus de ses prétentions, -débouté la Sas Spendo de sa demande au titre des dommages et intérêts, -ordonné la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, -condamné in solidum Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, -condamné in solidum Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] à payer à la Sas Spendo la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement, -rappelé l'exécution provisoire du jugement. Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] ont interjeté appel de cette décision le 18 septembre 2023. Par écritures notifiées le 15 février 2024, ils concluent à l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande tendant à la réduction ou suppression du délai de deux mois, la demande indemnitaire et le surplus des prétentions de la Sas Spendo et demandent à la cour de : -constater que le montant du loyer prévu au bail du mois de mars 2022 signé entre les parties est de 700 € outre 70 € de charges, -débouter la Sas Spendo de ses demandes pour un loyer plus élevé que la somme de 770 €, -réduire à 3 600 € le montant de l'arriéré de loyer du par les consorts [G]-[H], -constater que l'appartement loué présente des désordres entraînant un préjudice de jouissance aux locataires, -réduire le loyer dû par les consorts [G]-[H] à de plus justes proportions au regard des désordres présents dans le logement et du préjudice de jouissance des locataires, Subsidiairement, -condamner la Sas Spendo à verser aux consorts [G]-[H] la somme de 3 000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance, -dire et juger qu'en cas de condamnation de la Sas Spendo à verser des dommages et intérêts aux consorts [G]-[H], celle-ci sera compensée avec les sommes dues par les consorts [G]-[H] au titre de l'arriéré de loyer, En tout état de cause, -octroyer des plus larges délais de paiement aux consorts [G]-[H], -débouter la Sas Spendo de son appel incident, -condamner la Sas Spendo aux entiers frais et dépens des deux instances, -condamner la Sas Spendo à payer à Madame [J] [H] épouse [V] et à Monsieur [I] [G] la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir que la somme totale fixée au bail pour le loyer et l'avance sur charges mensuelles est de 770 € et non de 820 € ; que la somme due au titre de l'arriéré locatif ne peut excéder 3 600 € au mois d'avril 2023 et que l'indemnité d'occupation ne peut être que de 770 €. Ils soutiennent que dès leur emménagement, ils ont constaté l'existence de divers désordres, notamment la présence de souris dans les murs et le logement, une fuite d'eau dans les toilettes, l'absence de bouche de VMC dans les toilettes et une forte odeur d'égout dans la salle de bains ; que leur interlocutrice a fait intervenir un technicien qui a pu solutionner le problème de VMC et de fuite du lavabo, mais non les autres désordres, dont la porte de garage de l'immeuble qui ne ferme plus électroniquement ; que l'ensemble de ces désordres les a conduits à cesser le paiement du loyer pour faire réagir le bailleur, mais en vain ; que le préjudice de jouissance qu'ils ont subi justifie l'allocation de dommages et intérêts. Ils sollicitent des délais de paiement, faisant valoir qu'ils sont en mesure de régler leur dette et qu'ils ont repris le versement des loyers depuis le mois d'août 2022 ; qu'ils ont quittés les lieux le 1er décembre 2023 et ont remis les clés le 8 décembre 2023. Par écritures notifiées le 4 mars 2024, la Sas Spendo a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement déféré. Elle a formé appel incident subsidiaire, pour voir : -infirmer le jugement déféré en ce qu'il n'a nécessairement pas prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties pour non-respect de Madame [V] et de Monsieur [I] [G] de leurs obligations locatives, Statuant à nouveau, -prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties au regard des manquements des locataires à leurs obligations locatives essentielles, Au regard de l'évolution du litige, ajoutant au jugement, au besoin l'infirmant s'agissant des montants des condamnations statuant à nouveau : -condamner solidairement Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] à payer à la Sas Spendo, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023 : -la somme de 7 548,70 € au titre des arriérés de loyers et avance sur charges au titre du contrat de bail selon décompte arrêté au 8 décembre 2023, -la somme de 862,90 € au titre des arriérés de loyer au titre du contrat de bail de l'emplacement de stationnement du 19 mars 2022 selon décompte arrêté au 8 décembre 2023, -condamner en tous les cas Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] à payer à la Sas Spendo une indemnité d'occupation de 770 € jusqu'au départ effectif des lieux au titre du contrat de bail à usage d'habitation, -condamner in solidum Madame [V] et Monsieur [I] [G] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, y compris le coût du commandement de payer, -condamner in solidum Madame [V] et Monsieur [I] [G] à payer à la Sas Spendo la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir. Elle fait valoir que le loyer du bail relatif au logement est effectivement de 700 € outre une avance sur charges de 70 € ; que cependant, il a été conclu à la même date entre les parties un contrat de bail relatif à un garage pour un loyer mensuel de 50 €, soit un total du mensuel de 820 € ; que les arriérés réclamés sur cette base mensuelle pour les deux contrats sont dus ; qu'en raison du non-paiement des sommes visées dans le commandement de payer, la clause résolutoire du bail a pris effet ; qu'à titre subsidiaire, elle est en droit de solliciter la résiliation du bail aux torts des preneurs, au regard de la dette actuelle de 8 411,61 €, dont 7 548,70 € pour le bail d'habitation. Elle soutient que les locataires ne pouvaient se dispenser d'acquitter le paiement du loyer ; que la mandataire de la bailleresse a mandaté une entreprise pour une intervention urgente à la suite de doléances des appelants, qui n'ont plus fait état de difficultés ensuite jusqu'en novembre 2022 ; qu'elle a immédiatement agi dès qu'elle a été informée par une autre locataire de la présence de souris, de sorte que les appelants ne démontrent pas l'existence d'une faute de sa part. Elle conclut de même au rejet de la demande de délai de paiement, au regard du montant conséquent de la dette, relevant que les locataires ont quitté les lieux le 8 décembre 2023. MOTIFS Sur l'arriéré locatif : En vertu des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, la Sas Spendo a consenti à Monsieur [I] [G] et Madame [J] [V] un contrat de bail portant sur un logement à usage d'habitation, stipulant un loyer mensuel de 700 € outre une avance sur charges de 70 €. Les parties ont par ailleurs signé le 19 mars 2022 un bail à usage d'emplacement de stationnement portant sur un emplacement numéro 1 sis [Adresse 1], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 50 €. Les locataires étaient donc bien débiteurs d'une somme totale de 820 € par mois au titre des deux locations. Selon décompte produit, les locataires n'ont pas payé le montant des loyers de juin et juillet 2022, non plus que celui de septembre 2022. Le décompte arrêté au 8 décembre 2023, date de libération des lieux, fait apparaître une dette totale de 8 411,61 €, dont 7 548,70 € au titre du logement et 862,90 € au titre de l'emplacement de stationnement. Alors que cette preuve leur incombe, les locataires ne rapportent la preuve d'aucun versement qui n'aurait pas été pris en compte par l'intimée, de sorte que cette dernière est fondée à se prévaloir des montants précités. Sur la demande de réduction du loyer et le préjudice de jouissance : En vertu des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est de même obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il sera relevé en premier lieu que les appelants ne se prévalent pas des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le loyer peut être judiciairement réduit en cas de manquement du bailleur à effectuer des travaux de mise en conformité du logement, étant relevé au demeurant que les conditions d'application de ce texte ne sont nullement remplies. Pour démontrer l'existence d'un trouble de jouissance, Madame [V] et Monsieur [G] versent aux débats la copie d'un SMS adressé le 2 mai 2022 à la bailleresse, lui faisant part de ce que la ventilation mécanique contrôlée fait du bruit en raison du manque d'un cache sur la grille. Par SMS du 9 mai 2022, ils ont indiqué à la bailleresse qu'une entreprise de sanitaires est intervenue mercredi et a procédé au change de la bouche de VMC de la salle de bains et à son raccordement à la gaine ; que le technicien a siliconé l'évacuation de lavabo de la salle de bains et a résolu la fuite du siphon du lavabo ; que restent à solutionner la bouche de la VMC des Wc et du salon et la fuite au niveau de la chasse d'eau ; qu'il a été constaté une odeur d'égout dans la salle de bains, provenant, selon le technicien, de l'évacuation d'eau de la machine à laver ; qu'un rendez-vous a été fixé avec l'entreprise de sanitaires pour résoudre les derniers points précités. La Sas Spendo n'a été destinataire d'aucune autre doléance des locataires avant un courriel de Monsieur [I] [G] du 27 novembre 2022 en réponse à une demande de paiement de l'arriéré locatif, par lequel il indique être en attente de la réparation de la chasse d'eau depuis son entrée dans l'appartement et avoir constaté depuis quelques jours des bruits dans les murs et vu à deux reprises des souris dans l'appartement. Concernant ce dernier problème, la bailleresse a immédiatement mandaté la société Logissain pour une intervention de désinsectisation et de dératisation de l'ensemble de l'immeuble qui ont eu lieu respectivement le 10 octobre 2023 et le 22 novembre 2023 ainsi qu'il résulte des factures produites. Concernant l'éventuel dysfonctionnement de la chasse d'eau, il sera relevé que les appelants ne démontrent pas qu'elle aurait coulé en permanence ; qu'ils n'ont en effet pas fait part à la bailleresse ni soutenu que le technicien qui est intervenu courant mai 2022 n'avait pas remédié aux dysfonctionnements allégués ; que les deux attestations laconiques versées aux débats, émanant de la fille de Madame [V] et de Madame [L] [M], particulièrement peu détaillées, qui se bornent à mentionner que la chasse d'eau des toilettes cassée depuis le début n'a jamais été réparée, ne sont pas de nature à établir l'existence d'une fuite d'eau dont les conséquences financières auraient nécessairement conduit les locataires à interpeller la bailleresse ; que la photographie produite montre en réalité qu'il manque une plaque pour fermer la trappe permettant d'actionner la chasse d'eau, dont le mécanisme pouvait néanmoins être actionné ; que ce n'est au demeurant qu'en réponse à une interpellation sur le non-paiement des loyers depuis plusieurs mois que Monsieur [I] [G] a soutenu être en attente de la réparation de la chasse d'eau depuis son entrée dans les lieux. Étant relevé pour le surplus qu'aucune pièce du dossier n'est de nature à démontrer une panne de la porte du garage de l'immeuble, il sera constaté que les locataires échouent à rapporter la preuve d'un dysfonctionnement d'un élément d'équipement du logis qui aurait amoindri leur jouissance des lieux ni d'une abstention fautive de la bailleresse dans l'exécution de ses obligations. La demande en réduction du loyer sera de ce fait rejetée, de même que la demande en dommages et intérêts. En conséquence, les appelants seront condamnés solidairement à payer à la Sas Spendo la somme de 7 548,70 € et la somme de 862,90 € portant intérêt au taux légal à compter du 3 janvier 2023, date de l'assignation, sur la somme de 4 100 € et à compter du 5 décembre 2023, date de l'augmentation de la demande, sur le surplus. Sur la résiliation du bail : Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 du même texte prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 7 octobre 2022, les locataires étaient redevables des termes de juillet à septembre 2022 tant pour le logement que pour le garage, pour la somme totale de 2 460 € dont 2 310 € relatifs au bail d'habitation. Le décompte versé aux débats par la bailleresse montre que l'arriéré locatif n'a pas été apuré dans le délai de deux mois qui été imparti pour ce faire aux locataires, dans la mesure où si ceux-ci se sont acquittés d'un montant de 2 460 € le 17 octobre 2022, ils n'ont réglé aucune somme au titre des loyers d'octobre et novembre 2022 ; qu'ils n'ont ensuite payé une somme de 1 640 € que le 27 décembre 2022, postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire, étant relevé qu'ils n'ont effectué aucun versement entre le 27 décembre 2022 et le mois de septembre 2023. En raison du non-paiement de la dette dans le délai imparti, c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire. Le jugement sera donc confirmé de ce chef, étant relevé pour le surplus que la condamnation relative à l'expulsion est devenue sans objet, les locataires ayant libéré les lieux. Il n'y a pas lieu d'examiner l'appel incident subsidiaire formé par l'intimée, devenu sans objet. Sur les délais de paiement : En vertu des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Madame [V] et Monsieur [G] versent aux débats leurs avis d'imposition sur les revenus de 2022, mais ne justifient pas de leur situation financière actuelle ou du moins pour l'année 2023, non plus que leurs charges. Par ailleurs, la dette locative s'élève à plus de 8 000 € et son apurement dans le délai maximal pouvant être imparti nécessiterait des versements mensuels supérieurs à 300 €. Outre que l'opportunité d'accorder des délais de paiement aux appelants ne peut être déterminée, il convient de relever que ces derniers ont indiqué avoir délibérément cessé le versement des loyers, alors que la situation des locaux ne le justifiait en aucun cas. La demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée. Sur les frais et dépens : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées. Partie perdante, les appelants seront condamnés aux dépens de l'instance et seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera alloué à l'intimée une somme de 1 200 € au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour défendre ses droits en appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, INFIRME le jugement déféré quant à la condamnation au paiement de l'arriéré locatif, Statuant à nouveau de ce chef, CONDAMNE solidairement Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] à payer à la Sas Spendo  les sommes de 7 548,70 € et de 862,90 €, soit au total la somme de 8 411,60 €, portant intérêt au taux légal à compter du 3 janvier 2023 sur la somme de 4 100 € et à compter du 5 décembre 2023 sur le surplus, CONSTATE que la demande relative à l'expulsion des locataires est devenue sans objet, CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant, DEBOUTE Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] de leurs demandes de réduction de loyer et en dommages et intérêts REJETTE la demande de délai de paiement, CONDAMNE Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] à payer à la Sas Spendo la somme de 1 200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [J] [V] et Monsieur [I] [G] aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier La Présidente