Cour d'appel, 10 juin 2022. 21/00145

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 10 JUIN 2022 (n°2022/ , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00145 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC3RP Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Octobre 2020 -Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 18/06911 APPELANTE Madame [G], [H], [C] [Z] épouse [F] née le 06 février 1941 à [Localité 6], [Adresse 7] [Localité 5] Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 assistée d Me Elsa MASSON de la société MARCUS, avocat au barreau de PARIS, toque : C15112 INTIMÉES S.C.P. [W] Gaêlle- [M] Catherine & [P] Éric prise ne la personne de son réprésentant légal en cette qualitè audit siège : [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 assistée de Me Christophe VALERY de l'ASSOCIATION VALERY-BOURREL, avocat au barreau de CAEN, toque : 023 S.A.R.L. LES DUNES DE FLANDRES prise en la personne de son gérant ayant son siège social : [Adresse 8] [Adresse 1] [Localité 4] N°RCS Amiens: 408 888 659 S.A.S. EDOUARD DENIS DEVELOPPEMENT prise en la personne de son représentant légal ayant son siège soical : [Adresse 8] [Adresse 1] [Localité 4] N°RCS Amiens: 531 728 889 Tous deux représentés et assistés de Me Christophe VERSCHAEVE de la SELEURL ILEX, avocat au barreau de PARIS, toque : B0467 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillèreMme Muriel PAGE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. *** Par acte notarié du 24 août 2016, Mme [Z] a conclu avec la société Les Dunes de Flandres une promesse unilatérale de vente au prix de 2 400 000 euros portant sur un bien immobilier dont elle est propriétaire à [Adresse 7]. Cette promesse était assortie des conditions suspensives suivantes : - purge de tout droit de préemption - établissement de l'origine de propriété de l'immeuble - absence de servitude de droit privé - total des charges hypothécaires inférieur au prix de vente - obtention par le bénéficiaire au plus tard le 31 mai 2017 d'un permis de démolir les constructions existantes et d'un permis de construire conforme au plan établi par le cabinet FMA Frédéric Martinet, le dépôt de la demande de permis étant fixé à deux mois à compter de la date de la promesse Il était prévu le paiement à Mme [Z] par la société Les Dunes de Flandres d'une indemnité d'immobilisation de 240 000 euros en cas de défaut de signature par celle-ci de l'acte de vente dans le délai expirant le 31 août 2017. Reprochant à la société Les Dunes de Flandres de n'avoir pas justifié du dépôt dans le délai prévu par la promesse d'une demande de permis de démolir et de construire conforme au plan annexé à la promesse, Mme [Z] l'a assignée en paiement de la somme de 2 400 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et en paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts. Elle a ensuite assigné en intervention forcée la société Edouard Denis développement qui détient la totalité des parts de la société Les Dunes de Flandres, afin qu'elle soit condamnée solidairement avec cette dernière au paiement de ces sommes. Par jugement du 13 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a rejeté ces demandes et débouté la société Les Dunes de Flandres et la société Edouard Denis développement de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la condition suspensive relative à la purge des droits de préemption n'ayant pas été réalisée du fait de Mme [Z] qui n'a pas fait procéder aux formalités nécessaires, celle-ci n'est pas fondée à réclamer à la société Les Dunes de Flandres et à la société Edouard Denis développement le paiement de l'indemnité d'immobilisation pour n'avoir pas signé l'acte de vente. Mme [Z] a interjeté appel de ce jugement. Elle fait valoir que la société Les Dunes de Flandres n'a jamais justifié avoir déposé une demande de permis de construire dans le délai prévu par la promesse, soit le 24 octobre 2016, ses deux demandes de permis de construire, déposées hors délai, n'étant en outre pas conformes à ce qui avait été prévu. Elle ajoute qu'elle ne s'est prévalue que de la non-réalisation de cette condition, de sorte que, conformément aux stipulations de la promesse, elle est réputée avoir renoncé à l'ensemble des autres conditions et que, par conséquent, elle ne peut plus se prévaloir de leur défaut de réalisation. Elle a en outre appelé en déclaration d'arrêt commun la SCP de notaires [W] [M] et [P] qui a reçu la promesse de vente. Elle réclame en conséquence la condamnation de la société Les Dunes de Flandres et de la société Edouard Denis développement à lui payer : - la somme de 240 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ; - la somme de 899 910 au titre de l'indemnisation de la perte de chance de pouvoir vendre son bien au prix de 2 400 000 euros ; - la somme de 7 998,70 euros au titre de l'indemnisation de la perte de chance de ne plus payer les charges afférentes au bien litigieux ; - la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral ; - la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCP Gervais Decaen et Potier conclut à l'infirmation du jugement et demande à la cour de faire droit aux demandes de Mme [Z]. Elle réclame en outre la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle explique que la promesse prévoit qu'elle 'est consentie sous la condition qu'aucun droit de préemption (...) ni aucun droit de préférence (...) ne puisse être exercé sur le BIEN et que, dans l'hypothèse où un tel droit existerait, le PROMETTANT s'engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge'. Elle soutient que l'expression 'sans délai' signifie qu'aucun délai n'était imposé au promettant pour procéder aux formalités de purge du droit de préemption dont bénéficiait la commune (aucun droit de préférence n'ayant été consentie sur le bien), alors que la société Les Dunes de Flandres avait l'obligation conventionnelle de déposer sa demande de permis de démolir et de construire avant le 31 mai 2017. Elle ajoute qu'en tout état de cause en raison de l'absence de purge du droit de préemption, la condition était réputée accomplie et qu'ainsi la vente pouvait être conclue. SUR CE : Attendu qu'il convient de mettre hors de cause la société Edouard Denis développement qui n'est pas bénéficiaire de la promesse de vente, Mme [Z] ne justifiant pas ses allégations d'immixtion dans la gestion de la société Les Dunes de Flandres  ; qu'en outre, la théorie de l'apparence, également invoquée, ne s'applique pas en l'espèce, la société Les Dunes de Flandres n'ayant pas prétendu agir au nom de la société Edouard Denis développement mais pour son propre compte ; Attendu que si la promesse, conclue sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption par son titulaire, prévoyait que le promettant devait procéder sans délai aux formalités nécessaires à la purge du droit de préemption, aucune échéance n'avait été fixée pour la réalisation de la condition ; que le non-exercice du droit de préemption ne constituait donc pas un préalable à l'exécution par la société Les Dunes de Flandres de l'obligation à laquelle elle s'était engagée de déposer une demande de permis de démolir et de construire dans le délai de deux mois de la promesse ; qu'il en est de même des autres conditions à la charge de Mme [Z] en l'absence de stipulation de délai pour l'exécution des obligations qui lui étaient imposées pour la réalisation de ces conditions ; que par conséquent, la promesse n'étant pas devenue caduque avant l'expiration du délai prévue pour le dépôt des demandes de permis, la société Les Dunes de Flandres n'était pas dispensée de respecter son obligation de justifier avoir déposé cette demande ; qu'il ne résulte pas de la pièce produite par la société Les Dunes de Flandres que sa demande de permis de construire était vouée à l'échec ; qu'en effet, celle-ci ayant déposée tardivement le 22 novembre 2016 sa demande, celle-ci a fait l'objet d'une réponse de la commune du 13 décembre 2016 qui sollicite la production de pièces complémentaires et indique que la demande, telle qu'elle a été présentée, est 'incompatible avec certains articles du règlement d'urbanisme annexé au plan local d'urbanisme', notamment parce que la hauteur du bâtiment est supérieure à 13 mètres par rapport au niveau le plus bas de la construction, ce qui n'établit pas que la condition ne pouvait se réaliser pour des raisons apparues postérieurement à la conclusion de la promesse ; Attendu qu'il s'ensuit que la société Les Dunes de Flandres ne justifiant pas avoir déposé sa demande de permis dans le délai convenu, cette condition est réputée accomplie ; que Mme [Z] est donc fondée à lui réclamer la paiement de l'indemnité d'immobilisation : qu'en revanche, la société Les Dunes de Flandres ne s'étant pas engagée à acquérir le bien, celle-ci n'a pas commis de faute pour avoir renoncé à la vente ; que la demande de Mme [Z] en paiement de dommages-intérêts n'est donc pas fondée ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement sauf en ce qu'il déboute Mme [Z] de sa demande contre la société Edouard Denis développement ; Statuant à nouveau : Condamne la société Les Dunes de Flandres à payer à Mme [Z] la somme de 240 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ; Rejette le surplus de sa demande ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la SCP Gervais Decaen et Potier et de la société Les Dunes de Flandres et condamne la société Les Dunes de Flandres à payer à Mme [Z] la somme de 2 500 euros ; Condamne la société Les Dunes de Flandres aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Masson conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,