Cour d'appel, 29 mars 2024. 22/00781

ARRÊT N°24/ PF R.G : N° RG 22/00781 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWDN [W] [T] C/ Société LEONARD DE VINCI ONARD DE VINCI S.C.P. BELLANGER - LOCATE - VIRAPOULLE-[P] - S.A.R.L. AMI REUNION RG 1èRE INSTANCE : 20/02792 COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS ARRÊT DU 29 MARS 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 12 AVRIL 2022 RG n°: 20/02792 suivant déclaration d'appel en date du 23 MAI 2022 APPELANTS : Monsieur [G] [W] [Adresse 4] [Adresse 4] Représentant : Me Sandrine DAMOUR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [Z] [T] épouse [W] [Adresse 4] [Adresse 4] Représentant : Me Sandrine DAMOUR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMEES : Société LEONARD DE VINCI [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me François AVRIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.C.P. BELLANGER - LOCATE - VIRAPOULLE-[P] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Pierre HOARAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.A.R.L. AMI REUNION [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Loriane ZEINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION CLÔTURE LE : 23/04/2023 DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 décembre 2023 devant la Cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le premier président Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 15 mars 2024 prororogé par avis au 29 mars 2024. Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière. ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 mars 2024. * * * LA COUR Suivant acte notarié du 21 janvier 2019 passé en l'étude de Me [P], les époux [W] ont acquis en l'état futur d'achèvement, de la SCCV Léonard de Vinci, un appartement de type F1 pour un prix de 93.450 €. Suite à livraison en janvier 2020 et en l'absence de délivrance de la place de parking mentionnée au contrat de réservation, les époux [W] ont, par acte d'huissier du 6 novembre 2020, assigné la SCCV Léonard de Vinci, la SARL Ami Réunion, agence immobilière chargée de la gestion du bien, et le notaire rédacteur de l'acte de vente, la SCP Bellanger Locate Virapoullé [P], devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins principalement de voir prononcer la nullité du contrat de réservation et du contrat de vente, subsidiairement la résolution de ceux-ci et d'obtenir la restitution du prix de vente ainsi que des dommages et intérêts pour les préjudices subis. Par jugement en date du 12 avril 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes : - Déboute M. [W] [G] et Mme [T] épouse [W] [Z] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SCCV Léonard de Vinci, et la SCP Bellanger Locate Virapoullé [P], prises en la personne de leur représentant légal - Déboute M. [W] [G] et Mme [T] épouse [W] [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice financier à l'encontre de la SARL Ami Réunion; - Condamne la SARL Ami Réunion, prise en la personne de son représentant légal, au paiement des intérêts légaux sur la somme de 774 €, passé le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire - Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du CPC - Condamne in solidum M. [W] [G] et Mme [T] épouse [W] [Z] aux dépens Par déclarations du 23 mai 2022 (RG 22/781) et du 14 juin 2022 (RG 22/920), les époux [W] ont interjeté appel du jugement précité. Par ordonnance sur incident du 2 novembre 2022, les deux procédures d'appel ont été jointes sous les références RG-22-781. Aux termes de leurs dernières conclusions d'appelants déposées le 23 janvier 2023, les époux [W] demandent à la cour de : - les déclarer recevables et bien-fondés en leurs demandes, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SARL Ami Réunion, prise en la personne de son représentant légal, au paiement des intérêts légaux sur la somme de 774,00 euros, passé le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, - l'infirmer pour le surplus; Statuant à nouveau, A titre principal, - Constater que la SCCV Léonard de Vinci a manqué à son devoir d'information et a dissimulé une information déterminante à leur consentement; - Constater que la SCCV Léonard de Vinci a commis une man'uvre dolosive ayant pour but de les tromper en raturant la mention liée au parking sans les en informer , - Constater que leur consentement a été déterminé par l'idée fausse qu'ils avaient de la nature des droits qu'ils croyaient acquérir par l'effet du contrat, - Constater que leur consentement a été vicié, - Constater que la SCP Bellanger Locate Virapoullé [P] a commis une faute délictuelle et a manqué à son devoir d'efficacité du contrat de vente dont la rédaction était à sa charge, à son devoir d'information et de conseil, - Constater que les deux exemplaires originaux du contrat de réservation diffèrent quant à l'attribution d'un lot parking, - Constater qu'un exemplaire original du contrat de réservation contient une mention raturée concernant la mention du parking 11022, En conséquence, - Prononcer la nullité du contrat de réservation par application des dispositions 1 130 et suivants du Code Civil ; - Condamner la SCCV Léonard de Vinci, et la SCP Bellanger Locate Virapoullé [P], in solidum à leur payer la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages-intérêts. A titre subsidiaire - Constater que la SCCV Léonard de Vinci n'a pas respecté ses obligations contractuelles en ne réservant pas le lot parking 11022 leur étant attribuée, - Constater que la SCP Bellanger Locate Virapoullé [P] a commis une faute délictuelle et a manqué à son devoir d'efficacité du contrat de vente dont la rédaction était à sa charge, à son devoir d'information et de conseil. En conséquence, - Prononcer la résolution judiciaire du contrat de réservation sur la base des dispositions des articles 1224 et suivants du Code Civil. - Fixer la prise d'effet de la résolution judiciaire du contrat de réservation au 10 juillet 2020, soit à compter de la mise en demeure - Condamner la SCCV Léonard de Vinci, et la SCP Bellanger Locate Virapoullé [P], in solidum à leur payer la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages-intérêts. En tout état de cause, - Condamner la SCCV Léonard de Vinci, la SCP Bellanger Locate Virapoullé [P] et la SARL Ami Réunion in solidum à payer à M. et Mme [W] la somme de 6.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile - Condamner la SCCV Léonard de Vinci, la SCP Bellanger Locate Virapoullé [P] et la SARL Ami Réunion in solidum aux entiers dépens, - Débouter la SCCV Léonard de Vinci, la SCP Bellanger Locate Virapoullé [P] et la SARL Ami Réunion en toutes leurs demandes, fins et prétentions. Aux termes de ses uniques conclusions d'intimée déposées le 26 septembre 2022, la SARL Ami La Réunion demande à la cour de : - Infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer les intérêts de retard sur la somme de 774 €, - Condamner les appelants à payer la somme de 3000€ au titre des dispositions de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens. Aux termes de ses uniques conclusions d'intimée déposées le 14 novembre 2022, la SCP Bellanger Locate Virapoullé [P] demande à la cour de : I - Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel des époux [W]. II - Confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté les époux [W] de leurs demandes d'annulation ou de résolution de l'acte de vente en cause et en ce qu'il a écarté toute responsabilité du notaire. - Juger qu'en tout état de cause le notaire a rempli la mission qui lui a été confiée et qui n'a jamais porté sur la vente d'un quelconque parking. - Juger que M. et Mme [W] ont eu connaissance de l'absence de parking depuis la notification du contrat de réservation sans pour autant interroger le notaire ou attirer son attention sur ce point. En conséquence, - Juger qu'aucune faute de nature à engager la responsabilité professionnelle de Me [Y] [P] ne saurait être retenue en l'espèce, - Débouter M. et Mme [W] de l'ensemble de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre elle; - Condamner les époux [W] au paiement de 6000 € de frais irrépétibles et aux entiers dépens. Aux termes de ses uniques conclusions d'intimée déposées le 14 novembre 2022, la SCCV Léonard de Vinci demande à la cour de : - Juger que les appelants ne produisent pas l'acte de vente dont ils demandent pourtant la nullité et ne justifient pas de l'accomplissement des formalités en matière de publicité légale. - Juger qu'en tout état de cause le contrat préliminaire est un contrat facultatif de sorte que la nullité éventuelle de ce contrat est sans incidence sur la validité de l'acte définitif de vente. (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 avril 2017, 16-15.519) - Juger qu'il résulte de l'attestation immobilière qui est versée aux débats que l'acte de vente notarié fait la preuve du « negotium » en ce qu'il ne mentionne aucunement la vente d'un parking - Juger que les époux [W] ne rapportent pas la preuve d'un vice du consentement dans l'acquisition immobilière qu'ils contestent - Juger que la demande de nullité de l'acte de réservation est sans objet puisque couverte par la vente par acte authentique; - En conséquence, confirmer la décision de première instance et rejeter l'ensemble des demandes - Condamner solidairement M. [W] [G] et Mme [T] épouse [W] [Z] à verser la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux dépens Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile. Par message RPVA du XXX, les parties ont été invitées à conclure sur la nature du préjudice qui résulterait du défaut d'exécution conforme du contrat de réservation ou du manquement à l'obligation de conseil du notaire, les appelants paraissant s'attacher à l'existence d'un préjudice direct alors que le préjudice né de la mauvaise exécution d'un contrat préliminaire ou celui né du défaut de conseil semble constitué de la perte de chance de ne pas avoir conclu le contrat ou de ne pas avoir conclu dans des conditions plus favorables. MOTIFS * A titre liminaire, il convient de rappeler les éléments factuels suivants résultant des pièces du dossier: - les époux [W] ont signé un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement sous seing privé, daté du 17 août 2018, lequel stipule la réservation dans la Résidence Léonard de Vinci de: "Un appartement: lot n° 22 bât. B niveau R+1 Type 1 Surface habitable approximative : 20,02 m2 Composé de : Chambre + bains Parkings: n° 22" (pièce 2 appelants). Sur l'exemplaire versé aux débats par le notaire et celui contresigné par le vendeur, la mention du parking est raturée (pièce 21 appelants; pièce 2 SCP); - Par lettre recommandée avec accusé de réception réceptionnée le 4 aout 2018 (pièces 3 et 4 SCP) Me [P] a fait signifier aux époux [W] le contrat préliminaire de vente du 17 août 2018; - Par courriers signés le 27 décembre 2018, M. et Mme [W] ont accusé réception du projet de vente en l'état futur d'achèvement du bien (pièces 5 et 6 SCP); le même jour, ils ont donné procuration notariée à tout clerc de l'étude pour signer le contrat de vente en l'état futur d'achèvement ( pièce 7 SCP); - Par acte authentique du 21 janvier 2019 (pièce 25 appelants), la vente en l'état future d'achèvement a été conclue entre la SCCV Léonard de Vinci et les époux [W], représentés, pour le lot n° 22 au 1er étage du bâtiment B de l'ensemble immobilier en construction "Résidence Léonard de Vinci", à savoir, un studio d'une surface totale d'environ 20,02 m2 comprenant une chambre et une salle de bains, et les 101/10.000e des parties communes générales; * Vu l'article 964 du code de procédure civile, Il y a lieu en outre de relever que, dans le dispositif de ses dernières conclusions - qui constituent les seules demandes saisissant la cour -, il n'est plus sollicité l'annulation ou résolution de la vente en l'état futur d'achèvement mais la seule nullité ou résolution du contrat de réservation. Sur la demande en nullité du contrat de réservation Les époux [W] soutiennent que la SCCV Léonard de Vinci a vicié son consentement à la réservation de l'appartement et à la vente par un dol, en biffant dans le contrat de réservation remis au notaire la mention du parking qui devait leur être vendue avec l'appartement, lequel parking constitue, selon eux, un élément déterminant de la vente. Ils ajoutent que le notaire a manqué à son obligation d'information envers eux, alors qu'ils sont profanes et représentés lors de la signature du contrat de vente et que celui-ci disposait d'éléments matériels de nature à suspecter une falsification du contrat de réservation. Ils en déduisent qu'ayant contribué à leur dommage, il doit être solidairement condamné à réparation. Sur ce, Vu l'article 1103 du code civil; Si le fait pour la SCCV Léonard de Vinci d'avoir biffé la mention du parking réservé par les époux [W] dans l'exemplaire du contrat de réservation remis au notaire n'est pas explicitement contesté, en revanche, il n'est pas établi que par ce fait, postérieur à la signature par les époux [W] du contrat de réservation, ait été prémédité avant la signature du contrat de réservation et qu'il constitue ainsi une man'uvre volontaire du vendeur aux fins de déterminer le consentement des appelants au contrat de réservation, non une difficulté d'exécution dudit contrat. La preuve de l'existence d'un dol à la conclusion du contrat de réservation n'est ainsi pas établie. Sur la demande de résolution pour défaut de livraison conforme et l'inexécution partielle du contrat de réservation Les époux [W] énoncent que la SCCV Léonard de Vinci a partiellement manqué à son obligation de délivrance conforme en réservant uniquement l'appartement lot n° 22 sans affecter le parking tel que stipulé au contrat de réservation.[ Ils en déduisent une inexécution grave impliquant l'annulation du contrat de réservation et leur indemnisation de n'avoir pu bénéficier de la place de parking.] Ils reprennent en outre les griefs précédemment énoncés au titre du dol à l'encontre du notaire pour justifier une condamnation solidaire à paiement de dommages-intérêts. Sur ce, Vu l'article 1224 du code civil; Comme le relève la SCCV Léonard de Vinci, pour l'annulation du contrat, les époux [W] ne démontrent pas le caractère suffisamment grave de la faute résultant de la suppression de la mention du parking dans le contrat de réservation puisque ceux-ci ont ensuite conclu, par acte notarié, la vente en l'état futur d'achèvement de l'appartement seul. Le jugement ayant débouté les époux [W] de leur demande en annulation doit être confirmé. Vu l'article 1217 du code civil; Par ailleurs, si les époux [W] plaident que le défaut de réservation du parking par la SCCV Léonard de Vinci, en contrariété avec le contrat de réservation signé, ne leur a pas permis de bénéficier de celle-ci lors de la vente, conclue sans décote et de mettre ensuite leur bien en location à un meilleur prix, ils ont néanmoins signé la vente de l'appartement seul à un prix identique à celui stipulé au contrat de réservation. Les époux [W], néophytes, sont néanmoins fondés à arguer de ce que la SCCV Léonard de Vinci, co-contractante professionnelle, se devait de les aviser de toute modification technique ou de la consistance du bien ou de tout élément ayant une incidence sur le prix de vente. Eu égard au milieu social modeste des époux [W], l'un, aide-soignant et l'autre employée de restauration, la SCCV Léonard de Vinci ne pouvait considérer avoir correctement rempli ses obligations résultant du contrat de réservation à l'égard de ses co-contractants par les notifications formelles faites par voie d'étude notariale du contrat de réservation puis du projet d'acte de vente en l'état futur d'achèvement, lesquelles ne signalaient nullement une modification sur la consistance du bien par rapport à l'exemplaire signé par les époux [W]. Les différents courriers envoyés par M. [W] au notaire et à la SARL Ami Réunion, fin 2019 et début 2020, confortent l'absence de prise de conscience par les époux [W] que le bien acquis était sans parking, en contradiction avec le contrat de réservation qu'ils avaient signé et auquel était annexé un plan des parkings où le parking n° 22 était entouré. Vu l'article 1240 du code de procédure civile; Enfin, si les époux [W] reprochent au notaire de ne pas avoir appelé leur attention sur la discordance existant entre l'annexe au contrat de réservation, où était entouré le parking, Me [P] est fondé à objecter que cette seule discordance ne pouvait faire naître à son égard une obligation particulière d'information ou d'investigations sur ce point alors que, par ailleurs, les notifications de contrat de réservation et d'acte de vente en l'état futur d'achèvement, qui ne comprenaient pas la mention de la vente du parking, n'ont pas appelé d'observations des acquéreurs. De surcroit, les procurations pour signer l'acte de vente en l'état futur d'achèvement sont des procurations signées devant notaire (pièces 7 et 8 de la SCP) de sorte que les époux [W] disposaient de la possibilité d'interroger celui-ci sur l'absence de mention du parking dans la description du bien en tant que de besoin. Il s'ensuit que c'est à bon droit que les demandes formées contre Me [P] ont été rejetées. Sur le préjudice Les époux [W] invoquent un préjudice de perte de l'allocation d'une place de parking, d'un manque consécutif d'attractivité du bien et d'un rendement locatif moindre. Vu l'article 1231-1 du code civil; Le manque d'attractivité du bien en l'absence de parking et le rendement locatif moindre sont en lien avec l'absence d'acquisition d'un parking et constituent ainsi des préjudices indirects de la faute qui aurait conduit à l'absence d'acquisition du parking. En outre, l'absence de l'allocation d'une place de parking n'est pas en lien direct avec le contrat de réservation mais avec la signature par les époux [W] du contrat de vente en l'état futur d'achèvement de l'appartement seul. En revanche, il existe pour les époux [W] un préjudice indirect de perte de chance de n'avoir pu renoncer à la vente ou d'avoir renégocié la vente à un prix moindre du fait du défaut d'information loyale de la SCCV Léonard de Vinci sur la suppression du parking au contrat de réservation signé par les époux [W]. Au regard des éléments produits, la valeur d'achat du parking neuf en 2019 à St Denis dans un secteur en marge du centre-ville peut être estimée à 15.000 euros. La perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses que celles de la vente souscrite pas les époux [W] ou d'avoir renoncé à celle-ci doit être évaluée sur la base de ce montant de 15.000 euros et en considération: . de l'avantage fiscal lié à l'opération d'acquisition en VEFA puis location suivant les dispositifs fiscaux alors en vigueur ( pièce 10 appelants); . de la rentabilité de l'investissement locatif effectué par les époux [W] ( 3.400 euros de revenus locatifs bruts pour une acquisition de 93.450 euros) par rapport à d'autres placements à la même époque. Enfin, comme le relève la SCCV Léonard de Vinci, la simple lecture de l'acte de vente aurait elle aussi permis aux époux [W] de prendre conscience de ce que celle-ci était conclue sans parking. Ce manque d'attention aux documents remis ne peut se justifier par la seule qualité de profane des acquéreurs et la confiance qu'ils avaient mise dans leur co-contractant et notaire; il doit ainsi être pris en considération dans l'évaluation du préjudice. Ce dernier sera ainsi justement réparé par l'allocation d'une somme de 5.000 euros. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a débouté les époux [W] de leur demande en condamnation de la SCCV Léonard de Vinci. Sur la demande en condamnation de la SARL Ami Réunion Les époux [W] indiquent que la SARL Ami Réunion, en charge de la gestion locative de l'appartement acquis, leur a versé les trois premiers mois de loyers entre février et avril 2020 avec un retard de trois mois ce qui leur a causé préjudice. Ils sollicitent ainsi les intérêts de retard sur ces sommes. Vu l'article 954 du code de procédure civile; La SARL Ami Réunion, qui ne conteste pas la réalité du retard de versement sans l'expliquer, ne développe aucune critique du jugement l'ayant condamné au paiement des intérêts de retard sur la somme de 774 euros et n'articule aucun moyen opérant sur le grief qui lui est fait. La cour ne peut dès lors que confirmer le jugement entrepris sur ce point. Sur les frais irrépétibles et les dépens Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile; La SCCV Léonard de Vinci, qui succombe pour l'essentiel, supportera les dépens exposés en appel. L'équité commande en outre de la condamner à verser aux époux [W] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. Le surplus des demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejeté. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort, en matière civile par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, - Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [W] de leur demande en condamnation à paiement de dommages-intérêts et de frais irrépétibles dirigée contre la SCCV Léonard de Vinci; - Le confirme pour le surplus; Statuant à nouveau, - Condamne la SCCV Léonard de Vinci à verser à M. et Mme [W] la somme de 5.000 euros en indemnisation de son préjudice lié à l'inexécution fautive du contrat de réservation; - Condamne la SCCV Léonard de Vinci à verser à M. et Mme [W] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile; - Condamne la SCCV Léonard de Vinci aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT