Cour d'appel, 12 décembre 2022. 22/01134

MINUTE N° 22/608 Copie exécutoire à : - Me Joseph WETZEL - Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 12 Décembre 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/01134 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HZOM Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 28 février 2022 par le juge des contentieux de la protection de saverne APPELANTE : Madame [S] [K] épouse [U] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉS : Monsieur [H] [Z] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR Madame [B] [Z] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 octobre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, Conseiller, et Madame DAYRE, Conseiller, chargées du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme MARTINO, Président Mme FABREGUETTES, Conseiller Mme DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Par acte sous signatures privées en date du 1er août 2015, Monsieur et Madame [Z] ont donné à bail à Monsieur et Madame [U] un logement situé [Adresse 3] et ce, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant s'élevant en 2021 à 623,96 euros, outre 189 euros d'avance sur charges et versement d'un dépôt de garantie de 610 euros. Après signification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 décembre 2020, les bailleurs ont saisi en référé le juge des contentieux de la protection de Saverne pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion des locataires devenus occupants sans droit ni titre et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif et des charges ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte du 29 mai 2021, les demandeurs ont indiqué qu'ils se désistaient de leurs demandes à l'égard de Monsieur [U]. Madame [K] épouse [U] a quitté le logement en date du 1er juin 2021 et un état des lieux contradictoire avec remise des clés a été établi par huissier de justice ce même jour. Monsieur et Madame [Z] ont réclamé paiement à Madame [K] épouse [U] de la somme de 7 506,26 euros correspondant au montant des régularisations de charges impayées et des réparations locatives avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 153,43 euros à compter du 23 décembre 2020 et à compter du jugement à intervenir pour le surplus, outre une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [K] épouse [U], a conclu au débouté des demandes et sollicité à titre reconventionnel la condamnation des demandeurs au paiement d'une somme de 3 000 euros en réparation d'un préjudice moral et leur condamnation au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance de référé en date du 28 février 2022, le juge des contentieux de la protection ainsi saisi a constaté le désistement de Monsieur et Madame [Z] de leurs demandes vis-à-vis de Monsieur [C] [U], a condamné Madame [K] épouse [U] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 4 600,13 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision, a condamné Madame [K] épouse [U] à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, a condamné Madame [K] épouse [U] aux entiers dépens de la procédure et débouté les parties pour le surplus de leurs demandes. Madame [K] épouse [U] a interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 18 mars 2022 et par dernières écritures notifiées le 13 juillet 2022, elle demande à titre principal de déclarer la demande en référé irrecevable en raison de l'existence de contestations sérieuses, en tout cas mal fondée, d'infirmer le jugement entrepris, de débouter Monsieur et Madame [Z] de toutes leurs demandes, subsidiairement de réduire le montant mis en compte par les intimés à de plus justes proportions ; à titre reconventionnel, de condamner par provision Monsieur et Madame [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts ; sur appel incident, de déclarer cet appel incident mal fondé et de le rejeter, de débouter les intimés de l'intégralité de leurs demandes et en tout état de cause de les condamner aux dépens de la procédure de première instance et d'appel ainsi qu'à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile. À l'appui de son appel, Madame [K] épouse [U] rappelle qu'elle a toujours payé le loyer et la provision sur charges contractuelles ; que les demandes au titre des charges 2016/2017 sont prescrites ; que c'est à tort que le bailleur a imputé les paiements qu'elle a réalisés au titre des loyers en cours sur les régularisations de charges ; que les charges réclamées au titre de l'année 2020 sont exorbitantes et ne sont pas justifiées ; que le 15 avril 2020, la chaudière a dû être réparée en raison d'une fuite, ce dont elle n'avait pas été informée ; que l'état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradations particulières ; que les photographies versées ont été prises bien après la sortie des lieux et que donc rien ne vient attester l'existence d'un dégât des eaux durant la location, son origine et les travaux entrepris depuis par le bailleur pour y remédier ; que lors de l'entrée dans les lieux, le logement était déjà décrit comme étant en état d'usure générale et a été occupé par elle pendant six ans ; qu'en présence de contestations sérieuses, le juge des référés doit renvoyer Monsieur et Madame [Z] à se pourvoir en saisissant le cas échéant le juge du fond ; qu'elle même est fondée à réclamer la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts en raison de la délivrance d'un congé pour reprise qu'elle estime frauduleux. Par dernières écritures notifiées le 30 août 2022, Monsieur et Madame [Z] concluent au rejet de l'appel principal, et sur appel incident, demandent à la cour, statuant à nouveau, d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a limité la condamnation de Madame [K] épouse [U] à leur verser une provision de 4 600,13 euros et les a déboutés du surplus de leurs demandes, de confirmer l'ordonnance entreprise en tant qu'elle a débouté Madame [K] épouse [U] de ses demandes, de condamner Madame [K] épouse [U] à leur payer la somme de 6 461,26 euros à titre de provision au titre de l'arriéré de loyers et charges augmentée d'une provision de 795 euros au titre des frais de remise en état et de nettoyage, soit un total de 7 156,26 euros, de débouter la partie adverse de sa demande reconventionnelle et de toutes conclusions plus amples ou contraires et de condamner la partie adverse aux entiers frais et dépens ainsi qu'à une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que c'est à tort que le premier juge a déclaré prescrites les charges 2016/2017 ; qu'à la date du 27 août 2020, les charges 2016/2017 étaient en effet totalement apurées selon décompte régulièrement porté à la connaissance de la partie adverse ; que les versements opérés par la locataire doivent être en effet imputés d'abord sur le loyer mais il restait un delta au regard des versements opérés par la CAF qui pouvait nécessairement s'imputer sur les arriérés de charges ; qu'en conséquence le décompte sur la base duquel le commandement de payer a été délivré ne visait pas les charges 2016/2017 puisqu'elles avaient été acquittées ; que les montants restant dus résultent d'impayés de loyers et charges courants ; que les charges 2020 ont augmenté mais en relation avec la consommation de la partie adverse et de sa famille sur la base du relevé du compteur individuel ; que s'agissant des réparations locatives, l'appelante est de mauvaise foi lorsqu'elle indique que le jardin ne faisait pas partie de la location ; qu'il a été constaté la présence d'humidité voire un dégât des eaux au niveau de la douche de la salle de bain et que si la partie adverse avait entretenu correctement les lieux et remplacé le joint au niveau de la douche le problème ne se serait pas posé ; que la partie adverse avait tout loisir de faire prendre en charge le sinistre par sa compagnie d'assurance et n'a manifestement rien entrepris ; que la facture de 445 euros pour le nettoyage de l'appartement et la tonte du gazon est fondée ; qu'au regard du nettoyage du four et de la tonte du gazon, il y a lieu de retenir un montant de 200 euros ; que c'est à tort que le premier juge a écarté les frais de déplacement ; que la demande reconventionnelle n'est pas fondée dès lors que le motif du congé était parfaitement justifié ; que la demande de dommages intérêts est d'ailleurs totalement irrecevable en référé dès lors que l'obligation est sérieusement contestable. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; En vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Sur la demande principale Sur la régularisation des charges 2016/2017  pour un montant de 2 311,13 euros Le premier juge a fort exactement et par des motifs pertinents que la cour adopte retenu le moyen tiré de la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Les intimés ne peuvent venir à hauteur d'appel prétendre qu'en réalité le montant des charges 2016/2017 a été acquitté par imputation des loyers courants et avances sur charges versés par les locataires à compter du 30 décembre 2019. En effet, c'est à bon droit que Madame [K] épouse [U] argue des dispositions de l'article 1342-10 du code civil stipulant que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer lorsqu'il paie celle qu'il entend acquitter et que ce n'est qu'à défaut d'indication que l'imputation s'opère d'abord sur les dettes échues et parmi elles, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt à acquitter. En effet, les virements effectués par Madame [K] épouse [U] de décembre à août 2020 indiquent de manière expresse que le règlement intervient au titre du loyer du mois au cours duquel le paiement intervient. Le bailleur ne pouvait donc imputer tout ou partie de ces versements à la récupération des charges 2017/2018 qui étaient par ailleurs contestées et créer ainsi un arriéré fictif de loyer et provisions sur charges impayés. De la même manière, l'accessoire suivant le principal, il n'était pas fondé à imputer de même sur les charges 2016/2017 les versements effectués par la caisse d'allocations familiales chaque mois au titre de l'allocation logement due à Madame [K] épouse [U] pour chaque mois de référence. Sur la régularisation des charges 2020 : Il convient de relever à titre liminaire que les dispositions de l'article 6-2 de la loi du 6 juillet 1989 dont se prévaut l'appelante, n'étaient pas en vigueur au jour de la signature du contrat puisque ces dispositions résultent d'une ordonnance du 15 août 2020, entrée en vigueur le 25 octobre 2020. Le bailleur a produit le décompte de régularisation des charges ainsi que l'ensemble des factures justificatives. L'appelante fait valoir que les frais de chauffage à hauteur de 2190,79 euros sont excessifs ; que le montant de la régularisation réclamée interroge dans la mesure où il correspond au double des avances sur charges soit 1 800,02 euros sur un total de 3 600,02 euros ; que sa contestation est sérieuse dans la mesure ou si elle avait su le montant exact des charges, elle n'aurait pas contracté et que la supposée variation du prix de l'énergie ne peut par ailleurs suffire à justifier la hausse globale des charges année après année, alors surtout qu'il apparaît que le 15 avril 2020, la chaudière a dû être réparée en raison d'une fuite, ce dont elle n'avait pas été informée. Cependant, la contestation n'apparaît pas sérieuse alors que d'une première part, les frais de chauffage sont justifiés par factures qui ne sont nullement remises en cause et ont été réparties au prorata de la consommation de chaque locataire, laquelle n'est pas utilement contestée, où, de deuxième part, il n'est pas rapporté la preuve que la fuite sur conduite d'eau chaude dépannée le 15 avril 2020 ait entraîné une surconsommation d'eau chaude pour l'année considérée et enfin où la circonstance qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait connu le montant des charges ne dispense pas l'appelante du paiement des charges récupérables dûment justifiées. C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu la somme de 1 800,02 euros à titre provisionnel à valoir sur le montant des charges 2020. Sur les réparations locatives : Le premier juge a exactement énoncé les dispositions de l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, applicable en la cause et la cour se réfère expressément aux énonciations du jugement déféré de ce chef. Monsieur et Madame [Z] réclamait à Madame [K] épouse [U] paiement à ce titre de la somme de 1 045 euros correspondant à une facture du 17 juillet 2021 pour : 1/ nettoyage total de l'appartement y compris tonte totale du gazon pour 445 euros, 2/ dépose du papier actuel, pose enduit, fourniture (colle et peinture) et pose de papier à la suite du dégâts des eaux en deux passages y compris second nettoyage après intervention pour 450 euros outre 150 euros de frais de déplacement. Madame [K] épouse [U] fait valoir que l'état des lieux de sortie ne mentionne aucune salissure ou dégradation particulière, qu'elle avait prit soin de tout nettoyer à sa sortie, que le bail ne mentionnait pas la mise à disposition d'un espace vert et encore moins d'une obligation d'entretien ; que rien ne vient attester l'existence d'un dégât des eaux durant la location. La contestation relative à la mise à disposition d'un extérieur n'apparaît pas sérieuse au vu de la photographie prise par l'huissier de justice qui démontre que par quelques marches au pied d'une porte-fenêtre, la locataire avait directement accès à un petit espace enherbé et clôturé, ce que le bail désigne sous le vocable « accès extérieur ». Le locataire avait de plein droit l'obligation d'entretenir cet espace extérieur et la prolifération de hautes herbes dans cet espace justifie de toute évidence la condamnation de la locataire à supporter les frais de tonte rendue nécessaire. Comme le premier juge l'a exactement relevé, le procès-verbal d'état des lieux de sortie effectué par huissier, ne mentionne pas de saleté particulière dans l'appartement si ce n'est en ce qui concerne le four et la présence de quelques toiles d'araignée dans le salon. Le nettoyage du four, l'enlèvement des toiles d'araignée et l'entretien du gazon justifient tout au plus l'allocation d'une indemnité provisionnelle de 200 euros, ainsi que le proposent les époux [Z]. En revanche, c'est à tort que Madame [K] épouse [U] conteste l'existence d'un dégât des eaux puisque le procès-verbal d'état des lieux de sortie mentionne dans le couloir au niveau des murs « je constate la présence d'un problème d'humidité voire un dégât des eaux au niveau de la douche de la salle de bain, au bas du mur à proximité de la prise ». L'attestation établie par le père de Madame [K] épouse [U] ne peut faire preuve suffisante contre les constatations de l'officier ministériel. Or, il est de jurisprudence que les dégradations doivent donner lieu à indemnisation indépendamment de la vétusté. Faute de contestation sérieuse et quand bien même Madame [K] épouse [U] a occupé les lieux durant six années, lesquels n'étaient pas à l'état du neuf lors de son entrée dans les lieux, il convient ainsi de faire droit à la demande à titre de provision en paiement de la somme de 450 euros au titre de la remise en état des papiers peints dégradés. Il résulte de l'ensemble de ces énonciations que la créance des époux [Z] n'est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 7 506,26 ' 445+200 - 2311,13 euros = 4 950,13 euros. La décision déférée sera donc infirmée et Madame [K] épouse [U] sera condamnée à payer aux époux [Z] la somme de 4 950,13 euros à titre de provision. Sur la demande reconventionnelle Pas plus que devant le premier juge Madame [K] épouse [U] n'étaye d'élément probant sa demande d'indemnité provisionnelle en réparation du préjudice que lui aurait causé la délivrance d'un congé pour reprendre délivré par les bailleurs le 23 décembre 2020 et qu'elle estime abusif. Les énonciations du jugement déféré suivant lesquelles les époux [Z] ont produit une attestation du maire de Kirwilller en date du 11 janvier 2022 attestant de leur domiciliation à l'adresse du bail ne sont pas critiquées à hauteur d'appel. Il y a donc lieu de confirmer la décision en ce qu'elle a dit que la demande indemnitaire apparaissait sans fondement et l'a rejetée. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Partie perdante à hauteur d'appel, Madame [S] [K] épouse [U] sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera fait droit à la demande formée par les époux [Z] au titre des frais irrépétibles pour un montant de 900 euros. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement et contradictoirement, INFIRME la décision déférée en ce qu'elle a condamné Madame [K] épouse [U] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 4 600,13 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision, Et statuant à nouveau de ce chef, CONDAMNE Madame [K] épouse [U] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme provisionnelle de 4 950,13 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et charges et réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la décision déférée, CONFIRME la décision déférée pour le surplus, Et y ajoutant, CONDAMNE Madame [K] épouse [U] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE Madame [K] épouse [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [K] épouse [U] aux dépens. La Greffière La Présidente,