Cour d'appel, 23 juin 2022. 20/06917

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-9 ARRÊT AU FOND DU 23 JUIN 2022 N°2022/468 Rôle N° RG 20/06917 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGCJ2 Société SOCIETE ANONYME ROQUEBRUNOISE DE GESTION EVENEMENT IELLE ET TOURISTIQUE C/ S.A.S. LES CHATAIGNIERS Copie exécutoire délivrée le : à : Me TOLLINCHI Me DE TRICAUD Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'exécution de DRAGUIGNAN en date du 21 Juillet 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/00894. APPELANTE SOCIETE ANONYME ROQUEBRUNOISE DE GESTION EVENEMENT IELLE ET TOURISTIQUE poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice y domiciliés, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Karine TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant INTIMEE S.A.S. LES CHATAIGNIERS, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Eric DE TRICAUD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par Me Pierre MONTERO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Avril 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Evelyne THOMASSIN, Président. Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Evelyne THOMASSIN, Président Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller Monsieur Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022. Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Ingrid LAVALLEE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. **** Faits, procédure et prétentions des parties : Par actes notariés des 3 juillet 2014 et 9 décembre 2015, la SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE ROQUEBRUNOISE DE GESTION EVENEMENTIELLE ET TOURISTIQUE (SARGET) a vendu, sous conditions suspensives, à la SAS LES CHATAIGNIERS des terrains sur la commune de [Localité 3] en vue de l'implantation d'une zone commerciale. Les certificats d'urbanisme positifs délivrés par la commune ont été contestés par le Préfet du Var. Le 20 novembre 2017, la SAS LES CHATAIGNIERS a fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur plusieurs parcelles appartenant à la société SARGET en vertu d'une décision du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 9 novembre 2017 pour avoir garantie d'une créance évaluée à 5 millions d'euros et elle a agi au fond à l'encontre de cette dernière devant le tribunal de commerce de Fréjus par assignation du 8 décembre 2017. Le 20 novembre 2017, la SAS LES CHATAIGNIERS a également procédé à la saisie conservatoire entre ses propres mains d'une somme de 250 000 € représentant le solde du prix de vente, en vertu d'une autre ordonnance du juge de l'exécution en date du 9 novembre 2017. Le juge de l'exécution a ordonné la rétractation de l'ordonnance du 9 novembre 2017 portant sur l'hypothèque judiciaire provisoire ainsi que la mainlevée de la sûreté par décision du 16 mars 2018 confirmée par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 8 novembre 2018 contre lequel la SAS LES CHATAIGNIERS a formé un pourvoi en cassation le 25 janvier 2019. Par exploit en date du 1er février 2019, la société SARGET a fait assigner la SAS LES CHATAIGNIERS devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de mainlevée de la saisie conservatoire et de versement sous astreinte de la somme de 250 000 € représentant le solde du prix de vente, outre 575,88 € au titre du préjudice résultant de la perte des intérêts sur la somme saisie et 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par jugement du 21 juillet 2020 dont appel du 26 juillet 2020, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan a jugé sans objet la demande de mainlevée d'une saisie conservatoire non pratiquée et a dit n'y avoir lieu pour le juge de l'exécution à statuer sur la demande de condamnation au paiement du solde du prix de vente ainsi que sur la demande de dommages et intérêts, outre condamnation de la SAS LES CHATAIGNIERS au paiement d'une somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Le juge de l'exécution énonce en ses motifs que : - le rejet le 16 janvier 2020 du pourvoi en cassation rend définitif l'arrêt du 8 novembre 2018 dont les parties admettent qu'il a pour effet d'invalider l'autorisation de saisie conservatoire accordée le 9 novembre 2017 mais il ressort des pièces de la procédure et des écritures des parties que la saisie autorisée n'a pas été effectivement pratiquée et en outre, la SAS LES CHATAIGNIERS ne se prévaut pas de l'interdiction de paiement résultant de la saisie elle-même mais de la seule autorisation de saisie, laquelle est en outre devenue caduque faute d'exécution de la saisie, - il n'entre pas dans les pouvoirs du juge de l'exécution de prononcer une condamnation à verser le solde du prix de vente à propos de laquelle aucune mesure d'exécution n'a été pratiquée ainsi que de se prononcer sur des préjudices qui ne résultent pas d'une mesure conservatoire effectivement pratiquée mais du refus de payer de la SAS LES CHATAIGNIERS. Vu les dernières conclusions déposées le 13 décembre 20201 par la société ROQUEBRUNOISE DE GESTION EVENEMENTIELLE ET TOURISTIQUE, appelante, aux fins de voir : - Réformer la décision dont appel en ce que le premier juge a estimé que la saisie était inexistante, constater que l'intimée ne justifie d'aucune créance paraissant fondée en son principe et ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire de créances, - Ordonner à la SAS LES CHATAIGNIERS de lui verser la somme de 250 000 € représentant le solde du prix de vente des terrains achetés, sous astreinte de 2000 € par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, - Condamner la SAS LES CHATAIGNIERS au paiement de la somme de 8 798,90 € arrêté au 13 décembre 2020 sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice faute de disposer du capital dû au moins depuis la mise en demeure du 29 novembre 2018, - Condamner la SAS LES CHATAIGNIERS au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La SOCIETE ANONYME ROQUEBRUNOISE DE GESTION EVENEMENTIELLE ET TOURISTIQUE fait valoir que : - l'existence de la mesure conservatoire querellée est établie par l'acte de dénonce versé aux débats, - preuve que les conditions posées par les articles R 511-1 à R 511-8 du code des procédures civiles d'exécution ne sont plus réunies est rapportée par l'arrêt définitif du 8 novembre 2018 dont les moyens sont toujours d'actualité, la SAS LES CHATAIGNIERS ne s'étant d'ailleurs pas opposée devant le premier juge à la mainlevée de la saisie et au versement du solde du prix, - l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 2 juillet 2020 au visa duquel la SAS LES CHATAIGNERS invoque une créance certaine au motif d'une prétendue inconstructibilité de la zone dans laquelle se trouvent les terrains achetés, n'est pas de nature à remettre en cause l'arrêt du 8 novembre 2018 confirmé par la Cour de Cassation le 16 janvier 2020, - la garantie des vices cachés qu'elle invoque à titre subsidiaire ne peut trouver application au titre d'une vente intervenue postérieurement au premier recours du préfet, de sorte que le prétendu vice était connu, - le recours du préfet a été rejeté par le tribunal administratif de Toulon par jugement du 11 juin 2019 non frappé d'appel et dans la mesure où la SAS LES CHATAIGNIERS n'a déposé aucune demande de permis d'aménager, ce qui a entraîné la caducité de ses droits, elle ne peut sérieusement se prévaloir d'une impossibilité d'aménager qu'elle a rendu elle-même impossible, - le solde du prix de 250 000 € aurait dû être versé à compter au moins du 29 novembre 2018, date de la signification de l'arrêt du 8 novembre 2018, de sorte que la société SARGET subit une perte, sur la base du taux l'intérêt légal, d'une somme de 8 798,90 € arrêté au 13 décembre 2020. Vu les dernières conclusions déposées le 22 juin 2021 par la SAS LES CHATAIGNERS, intimée et appelante à titre incident, aux fins de voir : - Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a refusé de faire droit aux demandes de mainlevée de la saisie conservatoire, de paiement du solde du prix de vente et de paiement de dommages et intérêts, - L'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau, débouter la SEM SARGET de l'intégralité de ses demandes et la condamner au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La SAS LES CHATAIGNERS fait valoir que : - le jugement du tribunal administratif de Toulon du 11 juin 2019 a été annulé par un arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 2 juillet 2020 dont il résulte que la zone d'assiette des terrains achetés par la société LES CHATAIGNERS est inconstructible car située en rupture d'urbanisation, de sorte qu'il serait vain de déposer un nouveau permis d'aménager, - elle peut se prévaloir d'un manquement de la venderesse à son obligation de délivrance dès lors que la chose livrée, à savoir des terrains qui s'avèrent non constructibles, ne correspond pas aux stipulations du contrat et à titre subsidiaire, elle peut agir sur le fondement des vices cachés dès lors que le vice d'inconstructibilité, à savoir une situation en rupture d'urbanisation, est incontestablement antérieur à la vente, - elle subit un préjudice correspondant à la perte de valeur des parcelles acquises, à un gain manqué correspondant au bénéfice qu'elle aurait dû retirer de l'opération, aux frais liés à l'acquisition, à la remise en cause des droits de mutation réduits et à un appauvrissement résultant de ce qu'elle ne dispose plus des fonds, lesquels auraient pu être placés et rapporter des intérêts, - elle justifie de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance dès lors que la société appelante, qui connaît un résultat d'exploitation déficitaire, reconnaît elle-même qu'elle ne peut plus faire face à son passif exigible. Vu l'ordonnance de clôture du 29 mars 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Par ordonnances du 9 novembre 2017, la SAS LES CHATAIGNIERS a été autorisée à mettre en 'uvre deux mesures conservatoires à l'encontre de la SARGET, une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur l'ensemble des parcelles objet du litige et une saisie conservatoire entre ses mains du solde du prix de vente d'un montant de 250 000 €, en alléguant d'une même créance. Sur contestation uniquement de l'hypothèque judiciaire provisoire, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a, par arrêt du 8 novembre 2018, confirmé en toutes ses dispositions la décision du juge de l'exécution en date du 16 mars 2018 qui a ordonné la mainlevée de ladite hypothèque, aux motifs selon la cour d'appel, que l'inconstructibilité des parcelles n'est pas actuellement établie en l'absence de décision de la juridiction administrative saisie sur déféré préfectoral et que le défaut de constructibilité allégué relève de la garantie des vices cachés. Le déféré préfectoral, qui tendait à l'annulation de la décision du 7 novembre 2016 par laquelle le maire de Roquebrune-sur-Argens a délivré à la SAS LES CHATAIGNERS un certificat d'urbanisme positif sur un terrain situé zone de la Colombelle, a finalement été rejeté par jugement du tribunal administratif de Toulon du 29 octobre 2019. Cette décision, qui concerne la constructibilité des parcelles, a nécessairement une incidence sur le sort de l'autre mesure conservatoire, objet de la présente instance. Il résulte toutefois d'un arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 2 juillet 2020 qui a annulé le jugement du tribunal administratif de Toulon en date du 11 juin 2019 qui avait annulé la délibération du conseil communautaire de la communauté d'agglomération Var-Esterel Méditerranée du 11 décembre 2017, que ces certificats portent sur des parcelles situées sur le secteur de la Colombelle qui, séparé par l'autoroute de l'agglomération de Roquebrune-sur-Argens, se trouve en situation de rupture d'urbanisation, ce qui rend le secteur inconstructible par application de la loi littoral. Cette décision remet en cause la constructibilité des parcelles objets du litige et de fait, prive d'effet le jugement du tribunal administratif de Toulon du 29 octobre 2019. Ainsi, pour revenir à l'arrêt du 8 novembre 2018 qui a statué, certes sur la seule contestation de l'hypothèque judiciaire provisoire mais sur le caractère fondé en son principe ou non de la créance dont se prévaut la société LES CHATAIGNERS, il n'est pas contestable aujourd'hui que s'il a bien été statué sur le déféré préfectoral, c'est par une décision que l'arrêt du 2 juillet 2020 de la cour administrative d'appel de Marseille prive désormais de tout effet, décision qui rend par ailleurs totalement inopérant le moyen de la SARGET tiré de la caducité des droits de la société LES CHATAIGNERS faute de demande d'un permis d'aménager, permis dont les chances d'octroi apparaissent en effet totalement illusoires. La société LES CHATAIGNERS, qui invoque un manquement à l'obligation de délivrance et la garantie des vices cachés à titre subsidiaire, justifie d'une créance apparemment fondée en son principe au sens de l'article R 511-1 du code des procédures civiles d'exécution, la disparition programmée de la SARGET par dissolution, d'autant moins contestée qu'il en était déjà fait état dans la presse en 2017, constitue un circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance suffisante. Le jugement dont appel doit être en conséquence infirmé en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, il convient de débouter la SEM SOCIETE ANONYME ROQUEBRUNOISE DE GESTION EVENEMENTIELLE ET TOURISTIQUE de toutes ses demandes et de dire qu'il n'y a lieu à mainlevée de la saisie conservatoire de la somme de 250 000 € autorisée par ordonnance du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 9 novembre 2017. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement dont appel en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, DÉBOUTE la SEM SOCIETE ANONYME ROQUEBRUNOISE DE GESTION EVENEMENTIELLE ET TOURISTIQUE de toutes ses demandes ; DIT qu'il n'y a lieu à mainlevée de la saisie conservatoire de la somme de 250 000 € autorisée par ordonnance du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 9 novembre 2017 ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SEM SOCIETE ANONYME ROQUEBRUNOISE DE GESTION EVENEMENTIELLE ET TOURISTIQUE à payer à la SAS LES CHATAIGNERS la somme de 3000 € (trois mille euros) ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres ou plus amples ; CONDAMNE la SEM SOCIETE ANONYME ROQUEBRUNOISE DE GESTION EVENEMENTIELLE ET TOURISTIQUE aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE