Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/06897

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [X] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/06897 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UMJ N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 13 février 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT OPH [Adresse 1] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR Monsieur [X] [V] [Adresse 2] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 février 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier Décision du 13 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06897 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UMJ FAITS ET PROCEDURE Par acte en date du 17 janvier 1995 à effet au 1er février 1995, l’OPAC de Paris, devenu PARIS HABITAT OPH, a donné à bail à Mme [N] [P] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], avec cave pour un loyer de 1672,86 francs, outre provisions sur charges mensuelles. Suite au décès de Madame [P], le bail a été transféré par avenant en date du 5 avril 2018, avec tous les droits et obligations qui lui sont attachés, au profit de Monsieur [X] [V] à compter du 8 novembre 2017. Par courrier en date du 19 octobre 2022, PARIS HABITAT OPH a transmis le questionnaire d’enquête annuel sur le supplément de loyer solidarité (SLS) à Monsieur [V]. En l’absence de réponse, par courrier en date du 23 novembre 2022 puis par mise en demeure en date du 9 décembre 2022, PARIS HABITAT OPH a sollicité Monsieur [V] afin que ce dernier réponde à l’enquête et transmette son avis d’imposition. Par dernier courrier en date du 27 décembre 2022, PARIS HABITAT OPH a sollicité une nouvelle fois un retour de son locataire concernant l’enquête sur le SLS et a rappelé les sanctions financières applicables en cas de défaillance. Par courrier en date du 13 janvier 2023, PARIS HABITAT OPH a informé Monsieur [V] qu’un supplément de loyer solidarité lui serait désormais appliqué pour 2290,13 euros par mois, outre le loyer principal mensuel de 343,15 euros et les charges. Par courrier en date du 20 févier 2023, puis par deux lettres avec AR en date du 17 avril 2023 et du 5 mai 2023, PARIS HABITAT OPH a rappelé les manquements de Monsieur [V] au regard de l’enquête, et le montant de la dette locative. Les échéances de loyer et de SLS n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 10 mai 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 11735,98 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [X] [V] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges, - à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail d’habitation, -voir ordonner l’expulsion de Monsieur [V] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, - voir condamner Monsieur [V] au paiement : - d'une somme de 17 377,62 euros, selon décompte arrêté au 20 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, Décision du 13 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06897 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UMJ - d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer en cours et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, - d'une somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE PARIS le 31 juillet 2023. A l'audience du 24/11/2023, le bailleur a actualisé sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 28 459,78 euros (arrêté au 16 novembre 2023), mois d’octobre 2023 inclus, et a maintenu ses autres demandes. En outre, il s’est oppose à des délais de paiement, en précisant que la dette augmente lourdement et que le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris. Bien que régulièrement assigné, Monsieur [X] [V] n’a pas comparu et n’a pas été représenté, l’assignation étant déposée en étude d’huissier. Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe à la date de l’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité  En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 12 mai 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS deux mois avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la résiliation du bail En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années… ». En vertu de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article » … Le commandement de payer qui a été délivré le 10 mai 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En l’espèce, Monsieur [V] n’ayant pas réglé la dette dans les 2 mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 10 juillet à minuit, soit à compter du 11 juillet 2023. Il ressort du décompte produit, ainsi que des débats à l’audience, qu’aucun versement du loyer n’a été effectués depuis le mois d’avril 2023. Il convient ainsi de constater que la situation d'impayé locatif a augmenté fortement depuis la date du commandement de payer et la date d’assignation, et que le versement intégral du loyer courant hors charges (343,15 euros) n’a pas été repris. Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Monsieur [V] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [V] au paiement de celle-ci. Sur la demande en paiement de l'arriéré PARIS HABITAT OPH sollicite le paiement de la somme de 28 459,78 euros (arrêté au 16 novembre 2023), mois d’octobre 2023 inclus. Il conviendra de retirer à cette demande les frais de contentieux pour 193,23 euros (juin 2023), 178,90 euros (25 août 2023) et les frais de « dossier SLS » pour 25 euros intégrés à tort dans le décompte de l’arriéré locatif. Ainsi, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [V] reste devoir une somme de 28 062,65 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 16 novembre 2023, mois d’octobre 2023 inclus. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (10 mai 2023) sur la somme de 11735,98 euros, et de la date de l’assignation pour le surplus. Sur l'article 700 du code de procédure civile En équité, il convient de débouter PARIS HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Sur les dépens Il y a lieu de condamner Monsieur [V] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe : CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11 juillet 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], avec cave, DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNE Monsieur [X] [V] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de de 28 062, 65 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 16 novembre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (10 mai 2023) sur la somme de 11 735,98 euros, et de la date de l’assignation pour le surplus, DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, PARIS HABITAT OPH pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [X] [V], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE PARIS de la présente décision, DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE Monsieur [X] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; DEBOUTE PARIS HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT