Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/06644

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 FEVRIER 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 23/06644 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUBM N° de MINUTE : 24/00217 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le CABINET DE GESTION SAINT EUSTACHE SAS, elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité. [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869 C/ DEFENDEUR S.C.I. KERAUTRET, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité. [Adresse 1] [Localité 6] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame [P] [J], Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 09 Novembre 2023. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE La société Kerautret est propriétaire des lots 102 et 107 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] (93) soumis au statut des immeubles en copropriété. Par exploit du 6 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société Kerautret devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes: - 9.289,20 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 19 juin 2023, appel du 2e trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2022 ; - 780 euros au titre des frais nécessaires ; - 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ; - 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - les dépens dont distraction au profit de Me Candan. Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile. La société Kerautret a été assignée par procès-verbal de carence fondée sur l’article 659 du code de procédure civile. Les recherches de Me [C], commissaire de Justice, n’ont pas permis de distribuer l’acte à personne. Le siège sis [Adresse 1] est une société de domiciliation qui indique à l’huissier que la société Kerautret n’y est plus domiciliée depuis 2019. Les démarches auprès de l’autre établissement de la société, sis [Adresse 3], à [Localité 7] n’ont pas abouti faute pour l’adresse d’exister. Enfin, le dirigeant n’était pas joignable par téléphone. Bien que régulièrement assignée à son dernier domicile connu, la défenderesse n’a pas constitué avocat. La clôture a été prononcée le 19 septembre 2023 par ordonnance du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 novembre 2023 et mise en délibéré au 8 février 2024. Lors de l’audience de plaidoiries, le syndicat des copropriétaires a sollicité l’actualisation de sa créance en produisant un décompte arrêté au 23 octobre 2023, appel du 4e trimestre 2023 inclus. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété Sur le quantum des charges L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Kerautret ; - l’extrait du compte copropriétaire de la société Kerautret - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 20 juillet 2020, 8 octobre 2021, 5 décembre 2022 ; - les appels de fonds ; Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société Kerautret à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.289,20 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 19 juin 2023, appel du 2e trimestre 2023 inclus. L’actualisation du décompte du syndicat des copropriétaires n’ayant pas fait l’objet de demandes additionnelles de la part du demandeur, il ne peut être statué que sur le dispositif de l’assignation. Sur les intérêts En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas la mise en demeure du 11 décembre 2022 visé dans le dispositif de son assignation comme point de départ du cours des intérêts. La demande de condamnation au paiement des intérêts sera rejetée. Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné. L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et inhabituelles au regard de la gestion courante du syndic. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mises en demeure entre 2021 et 2022 à hauteur de 180 euros. Toutefois les lettres de relances en question ne sont pas produites ni les avis de dépôt et de réception. Le syndicat des copropriétaires est donc défaillant dans l’administration de la preuve de sa demande de condamnation aux intérêts. Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre l’octroi de 600 euros au titre des frais d’ouverture de dossier de l’avocat. Toutefois les frais d’avocat sont inclus dans les frais irrépétibles. Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée. Sur la demande indemnitaire En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens. En l’espèce, il ressort des pièces produites que la société Kerautret ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Elle a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. L’attitude de la société Kerautret relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires. Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie de la copropriétaire défaillante oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Par conséquent, la société Kerautret sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros. Sur les autres demandes La société Kerautret, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance. La société Kerautret sera également condamnée à verser 1.500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe, Condamne la société Kerautret à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93) la somme de 9.289,20 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 19 juin 2023, appel du 2e trimestre 2023 inclus ; Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des intérêts ; Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement; Condamne la société Kerautret à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93) la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts; Condamne la société Kerautret aux dépens dont distraction au profit de Me [Y]; Condamne la société Kerautret à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93) la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Fait au Palais de Justice, le 08 février 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA JUGE Madame [M] Madame [J]