Cour d'appel, 29 mai 2024. 23/08435

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 29 MAI 2024 N° 2024/ 258 N° RG 23/08435 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLQMN [M] [G] [V] [N] [I] veuve [D] C/ Syndicat des copropriétaires de la résidence-services [5] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elodie AYMES Me Laetitia CRISCOLA Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 28 Juillet 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 1115003363. APPELANTE Madame [M] [G] [V] [N] [I] veuve [D] née le 07 Avril 1942 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4] représentée et assistée par Me Elodie AYMES, membre de l'association CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON INTIMEE Syndicat des copropriétaires de la résidence-services [5] sise à [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la société GRECH IMMOBILIER représentée par Me Laetitia CRISCOLA, membre de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant acte notarié du 5 mars 2013, Madame [M] [I] veuve [D] a fait l'acquisition d'un appartement constituant le lot n°400 au sein de la résidence-services [5] sise [Adresse 1] (département du Var), soumise au statut de la copropriété en application des articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015. Par exploit d'huissier du 27 octobre 2015, le syndicat des copropriétaires l'a assignée devant le tribunal d'instance de Toulon en paiement du solde débiteur de son compte individuel de répartition de charges. La défenderesse a conclu au rejet de cette action en raison d'irrégularités affectant l'imputation comptable des charges de fonctionnement de la résidence par rapport au règlement de copropriété, s'agissant en particulier des dépenses de restauration collective, en produisant à l'appui de ses dires un rapport du cabinet d'expertise comptable [T]. Subsidiairement, elle a sollicité l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire. Aux termes d'un jugement rendu le 28 juillet 2017 et assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a considéré que Madame [D] ne pouvait remettre en cause les comptes approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires, et l'a condamnée à payer la somme de 9.232,42 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges arrêté au 1er décembre 2016, outre les intérêts au taux légal, la somme de 608,45 euros au titre des frais de recouvrement exposés par le syndicat, celle de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Le premier juge a également rejeté la demande subsidiaire aux fins d'octroi de délais de paiement. Madame [D] a interjeté appel de cette décision le 17 août 2017. Par un premier arrêt avant dire droit prononcé le 2 mai 2019, la cour de céans a ordonné une expertise des comptes de la copropriété correspondant aux exercices 2013, 2014 et 2015, aux frais avancés de l'appelante. L'expert Madame [W] [E] a rendu son rapport le 29 janvier 2020, concluant que la répartition des salaires et charges sociales du personnel de restauration n'était pas conforme au règlement de copropriété, et que Madame [D] avait subi de ce fait un préjudice de 2.724,23 euros au titre des exercices considérés, outre la somme de 1,09 euros au titre d'une autre irrégularité comptable. L'affaire, initialement enregistrée sous le numéro de répertoire général 17/15868, a fait l'objet d'un retrait du rôle à la demande des parties le 18 mars 2021. Elle a été réinscrite le 27 mai 2022 sous le n° 22/07618, puis radiée le 22 mai 2023, avant d'être à nouveau réenrôlée sous le n° 23/08435. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 25 mai 2022, Madame [M] [I] veuve [D] fait valoir que les conclusions de l'expertise judiciaire confirment celles du Cabinet [T], en ce sens que les charges relatives au service de restauration ne sont pas ventilées conformément au règlement de copropriété, entre celles devant être réparties entre l'ensemble des copropriétaires à proportion de leurs tantièmes, et celles devant être intégrées dans le coût des repas facturés aux résidents en fonction de leur utilisation effective de ce service. Elle soutient que, nonobstant l'approbation des comptes par l'assemblée générale, elle demeure recevable à contester le montant des charges qui lui sont réclamées en vertu de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, suivant lequel tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot. Elle précise avoir revendu celui-ci le 29 juin 2018, et s'être acquittée à cette occasion des sommes mises à sa charge. Elle demande à la cour d'infirmer la décision entreprise, et statuant à nouveau : - de débouter le syndicat des copropriétaires des fins de son action, - de le condamner à lui restituer la somme de 2.725,32 euros au titre d'un trop-perçu de charges, ainsi qu'à lui payer 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, - et de condamner en outre l'intimé aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle sollicite l'octroi des plus larges délais de paiement. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société GRECH IMMOBILIER, invoque in limine litis : - la nullité du rapport d'expertise judiciaire pour violation du principe contradictoire, - l'irrecevabilité de la demande nouvelle en dommages-intérêts formulée par l'appelante. Sur le fond, il soutient que Madame [D] ne peut remettre en question les comptes de la copropriété approuvés par l'assemblée générale, et qu'en tout état de cause tant les conclusions du Cabinet [T] que celles de l'expert judiciaire font une lecture erronée du règlement de copropriété, qui a été correctement appliqué. Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement. Il conclut à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, et réclame en sus paiement de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2024. DISCUSSION Le syndicat produit à l'appui de sa demande les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2013, 2014 et 2015. Ces résolutions, n'ayant pas été contestées en justice dans les délais impartis par la loi, s'imposent à l'ensemble des copropriétaires et font obstacle à une remise en cause de l'imputation comptable des charges de fonctionnement des services collectifs, quand bien même celle-ci serait contraire au règlement de copropriété. Seule est désormais recevable une contestation portant sur la répartition des charges entre les comptes individuels des copropriétaires. Or, comme l'a justement relevé le premier juge, les moyens de défense opposés par Madame [D] à l'action en paiement du syndicat concernent uniquement l'établissement des comptes généraux. D'autre part, l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être utilement invoqué par l'appelante, car il ne s'agit pas pour elle d'exercer une action concernant la propriété ou la jouissance de son lot. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur l'exception de nullité du rapport d'expertise. Y ajoutant, la cour déboutera Madame [D] de sa demande en dommages-intérêts qui, bien que recevable en vertu de l'article 566 du code de procédure civile, s'avère non fondée. Enfin, Madame [D], qui ne rapporte pas la preuve du paiement allégué dans ses conclusions, disposait en tout état de cause de liquidités suffisantes après la vente de son lot, de sorte qu'il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de grâce. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Madame [M] [I] veuve [D] de sa demande en dommages-intérêts, La condamne aux dépens de l'instance d'appel, en ce compris le coût de l'expertise, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT