Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 23/03150

MINUTE N° : JUGEMENT DU :28 Juin 2024 DOSSIER N° :N° RG 23/03150 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UFAQ AFFAIRE :[C] [A], [U] [D] épouse [A], [M] [A] C/ [N] [X], Entreprise EYES VISION, S.A.S. LA SOLUTION AUTOMOBILE, S.A.S.U. SASU OFFICE CENTER, [J] [R], [K], [V], [Y] [S] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL 3ème Chambre COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENT :Monsieur VERNOTTE, Vice-Président Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats. GREFFIER :Mme REA PARTIES : DEMANDEURS Monsieur [C] [A], demeurant [Adresse 5] Madame [U] [D] épouse [A], demeurant [Adresse 3] Madame [M] [A] née le 12 Janvier 1981 à [Localité 10] (19), demeurant [Adresse 7] représentés par Me François LA BURTHE, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 32 DEFENDEURS S.A.S.U. SASU OFFICE CENTER, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0710 Monsieur [N] [X], , demeurant [Adresse 8] non représenté Entreprise EYES VISION, dont le siège social est sis [Adresse 4] non représentée S.A.S. LA SOLUTION AUTOMOBILE, dont le siège social est sis [Adresse 4] non représentée Madame [J] [R] Exerçant en nom personnel sous l’enseigne BELLE EN FORME, sis [Adresse 4] non représentée Monsieur [K], [V], [Y] [S], sis [Adresse 4] non repréenté Clôture prononcée le : 25 janvier 2024 Débats tenus à l’audience du : 29 avril 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 28 juin 2024 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 28 juin 2024. *********** FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE Monsieur [G] [A] était propriétaire d’un immeuble sis à [Localité 9] à l’angle des [Adresse 1] et du [Adresse 2] à [Localité 9] - Val de Marne – cadastré section AY, numéro [Cadastre 6]. Celui-ci a souscrit un bail à usage de commerce d’une durée de trois, six ou neuf ans, par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2020 avec Monsieur [N] [X], négociateur immobilier, portant dans cet immeuble sur : Un local commercial d’angle, composé : D’une boutique avec grande vitrine sur le côté et en façade, ouverte par deux entrées, dont une a été bouchée par le précédent locataire, Une pièce faisant appartement actuellement divisées en deux pièces par le précédant locataire, pouvant être aménagés en bureaux, le cas échéant en pièce unique Une pièce de sanitaire Deux caves Le tout d’une superficie de 100 m2 hors cave. Le contrat de bail stipule que : « DESTINATION DES LIEUX : l’activité autorisée dans les locaux est exclusivement celle de courtage en immobilier, marchand de bien et lotisseur, courtage en prêt immobilier et prêt professionnel, conseil en prêt et opérations financières. » Plusieurs sociétés sont ensuite installées dans les locaux en cours de bail : - La SASU Office Center, - la société EYES VISION, - Mme [J] [R] exerçant sous l'enseigne BELLE EN FORME, - M. [K] [S], entrepreneur individuel dans le commerce de véhicules automobiles légers ; - et la société LA SOLUTION AUTOMOBILE. Suspectant une sous-location interdite, M. [G] [A] a fait procéder à un constat d’huissier le 07 octobre 2022 afin de constater l’occupation par ces sociétés. *** M. [G] [A] est décédé le 13 novembre 2022. Suivant assignation délivrée les 09 et 15 mai 2023, ses ayants-droit Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A], ont attrait M. [N] [X], la société EYES VISION, Mme [J] [R] exerçant sous l'enseigne BELLE EN FORME, M. [K] [S] et la société LA SOLUTION AUTOMOBILE ainsi que La SASU Office Center, devant le tribunal judiciaire de Créteil. EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS Dans leurs dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2023, Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A] ont demandé à la juridiction de : - prononcer la résolution du contrat de bail entre les concluants et Monsieur [X]. - ordonner sans délai l’expulsion du preneur ainsi que de toutes entreprises ou sociétés actuellement occupant les locaux de son chef savoir toutes les défenderesses, - condamner solidairement tous les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 15 840 euros, outre 2 640 euros outre le loyer conventionnelle à compter d’avril 2023 jusqu’à la complète expulsion de tous les occupants, en remboursement des loyers par lui perçu pour Monsieur [X] à titre d’indemnité d’occupation pour les autres défendeurs, - condamner en outre Monsieur [X] à payer au bailleur la somme de 10 000 euros de dommages intérêts pour violation du contrat ayant généré sa résiliation anticipée. - condamner la société OFFICE CENTER à remettre les locaux dans leur état antérieur conformes à la description de l’état des lieux d’entrée sous astreinte provisoire de 10 000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir pendant une durée de six mois, sauf à pouvoir rehausser cette astreinte passé ce délai. - condamner Monsieur [X] à payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC - condamner solidairement tous les défendeurs aux dépens, dont distraction au profit de l’avocat postulant dans les conditions de l’article 699 du CPC, pour ceux dont il aura fait l’avance. Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2024, La SASU Office Center a demandé au tribunal : à titre principal : - de débouter Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A] de leurs prétentions ; à titre subsidiaire en cas de résiliation du bail : - de condamner les demandeurs à payer à la société OFFICE CENTER la somme de 120 000 euros avec intérêts de droits à compter du jugement à intervenir laquelle somme représente le coût des travaux réalisés par la société OFFICE CENTER ; en tout état de cause : - de condamner Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A] à payer à La SASU Office Center : --- la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts ; --- la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christian MAXIMILIEN ; - de ne pas assortir la présente décision de l’exécution provisoire. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 29 avril 2024 et mise en délibéré au 28 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’absence des défendeurs Il convient de faire application de l’article 472 du Code de procédure civile, en vertu duquel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». Sur les demandes principales formées à l’encontre de la société Office Center En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, le contrat de bail litigieux conclu entre M. [G] [A] et M. [X] stipule que : (P16/24 article XIII) « L’article L 145-31 du Code de commerce dispose que la sous-location partielle ou totale des locaux faisant l’objet du présent bail commercial est interdite, sauf accord du bailleur ou stipulation conventionnelle contraire. Le bailleur autorise le preneur sous la condition ci-après, à sous-louer le local objet des présentes, mais à usage exclusivement de commerce, exclusivement à une société commerciale à constituer, dont le preneur sera représentant légal, et associé à tout le moins égalitaire, et exerçant une activité compatible avec la destination des locaux loués». Le contrat prévoyait d’ailleurs que le bailleur devrait intervenir au sous-bail et qu’une copie du sous-bail devrait alors être remise au bailleur, pour que la sous-location soit réputée autorisée par les présentes clauses. Une copie des statuts du sous-locataire devait être remise aussi au bailleur selon la même clause, ainsi que la liste des associés en cas de changement de statuts, spontanément et sans demande préalable. Selon les demandeurs, il s’agissait ainsi d’autoriser Monsieur [X] qui s’était engagé en personne, à pouvoir sous louer à une société qu’il se substituerait dans ses activités de courtage et dont il resterait dirigeant et associé majoritaire. En application de la première phrase de l’article 13 du contrat de bail susvisé, l’accord du bailleur était susceptible d’intervenir en dehors de toute stipulation conventionnelle. Il convient d’en déduire que M. [G] [A] pouvait autoriser son locataire M. [X] à sous-louer à une entreprise ayant une autre activité que le courtage en immobilier. La jurisprudence admet que l’accord du bailleur pour sous-louer intervienne de façon tacite. Ainsi ont été jugés constitutifs de tel actes positifs le bailleur qui laisse réaliser des travaux d’envergures sans protester (Civ 3e, 08 avril 1992, n° 90-21.168). C’est le cas en l’espèce, M. [G] [A] ne pouvait ignorer la réalisation de travaux réalisés à l’hiver 2022 au vu de leur ampleur ; le sous-locataire La SASU Office Center a totalement modifié l’intérieur du local qui était dans un état délabré, pour en faire un local totalement rénové afin de pouvoir y développer son activité (cf. photos pièces 3 et 4 de la défenderesse), pour un montant de 120.000 €. Or, M. [G] [A] ne s’est jamais manifesté pour contester la régularité de ces travaux. En outre, M. [G] [A] et son épouse ont perçu régulièrement en 2022 les loyers du sous-bail commercial consenti à La SASU Office Center, directement sur son compte, sans émettre là non plus la moindre contestation. Il convient donc d’en déduire que M. [G] [A] a donné son accord tacite à la sous-location par M. [X] à La SASU Office Center du local commercial situé [Adresse 1] et [Adresse 2], et que celle-ci est régulière. Par conséquent, il convient de débouter Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de La SASU Office Center. Sur les demandes principales formées à l’encontre des autres défendeurs - Sur la résiliation du bail commercial En vertu de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. » Aux termes de l’article 1227 du code civil, « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » L’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » L’article 1728 du code civil prévoit que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Enfin, selon l’article 1741 du code civil, « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. » En l’espèce, il résulte du constat d’huissier réalisé le 27 octobre 2022 que les locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] sont occupés par les sociétés suivantes : - la société EYES VISION, - Mme [J] [R] exerçant sous l'enseigne BELLE EN FORME, - M. [K] [S], entrepreneur individuel dans le commerce de véhicules automobiles légers ; - la société LA SOLUTION AUTOMOBILE. Ces sociétés se sont installées dans les locaux donnés à bail, en violation des clauses du bail, M. [X] leur ayant sous-loué les lieux ou bien les ayant laissées s’installer et y développer leurs activités. En agissant ainsi, M. [X] a commis une double violation du contrat de bail : non seulement il a permis à des sociétés de s’installer sans l’accord du bailleur, mais en outre il a violé la clause de destination du bail qui l’autorisait uniquement à sous-louer à une entreprise ayant une activité de courtage et dont il serait dirigeant et associé. M. [X] a donc violé les clauses du contrat de bail d’une manière suffisamment grave, qui justifie de prononcer la résiliation du contrat. Les entreprises susvisées se retrouvent par conséquent occupantes sans droit ni titre. La résiliation est prononcée alors que M. [N] [X] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [N] [X], la société EYES VISION, Mme [J] [R] exerçant sous l'enseigne BELLE EN FORME, M. [K] [S] et la société LA SOLUTION AUTOMOBILE et de dire que faute par ces derniers d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux. Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ». - Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation L’occupation illicite des lieux par M. [N] [X], la société EYES VISION, Mme [J] [R] exerçant sous l'enseigne BELLE EN FORME, M. [K] [S] et la société LA SOLUTION AUTOMOBILE, cause manifestement et nécessairement un préjudice aux demandeurs, qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation est due par les défendeurs susvisés depuis le prononcé de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Elle ne peut excéder le montant du loyer contractuel outre charges, taxes et accessoires, sans être qualifiée de clause pénale pour laquelle le juge des référés n’est pas compétent. Par conséquent, l’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. - Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Il résulte de l’article 1728 du code civil que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu des pièces produites par Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A], M. [N] [X], la société EYES VISION, Mme [J] [R] exerçant sous l'enseigne BELLE EN FORME, M. [K] [S] et la société LA SOLUTION AUTOMOBILE demeurent solidairement tenus de payer l’arriéré locatif qui se monte à : - 1 320 euros x 6 mois (d’octobre 2022 à mars 2023) = 7 920 euros, - outre le loyer conventionnel mensuel de 1 320 € à compter d’avril 2023 jusqu’au prononcé de la résiliation du bail ; Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [N] [X], la société EYES VISION, Mme [J] [R] exerçant sous l'enseigne BELLE EN FORME, M. [K] [S] et la société LA SOLUTION AUTOMOBILE à payer à Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A], en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré locatif : - la somme de 7 920 euros pour les mois d’octobre 2022 à mars 2023 ; - la somme de 1 320 € par mois à compter d’avril 2023 jusqu’au prononcé de la résiliation du bail. - Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [X] Vu l’article 1240 du code civil ; Les éléments ci-dessus démontrent que M. [X] a agi en fraude des droits du bailleur M. [G] [A], en installant des sociétés en violation de la clause de destination des lieux et en procédant à de la sous-location interdite. Le préjudice causé à Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A], qui voient des entreprises installées illégalement dans leur propriété, du fait fautif de M. [X], doit être réparé par la condamnation de ce dernier à leur verser une somme qu’il convient, compte tenu des circonstances de l’espèce, de fixer à 2.000 €. Sur les autres mesures La SASU Office Center ne démontrant pas en quoi l’action formée par Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A] à son encontre l’a été abusivement, il convient de la débouter de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts. En revanche, en ce que les demandeurs succombent au principal à l’encontre de La SASU Office Center, ils seront condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [N] [X] seul aux entiers dépens. Il y a lieu en outre de condamner M. [N] [X] à payer à Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A] la somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, DEBOUTE Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de La SASU Office Center ; PRONONCE la résiliation judiciaire du bail en vigueur entre Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A] d’une part, et M. [N] [X] d’autre part, concernant le bien sis [Adresse 1] et [Adresse 2] ; ORDONNE l’expulsion de M. [N] [X], de la société EYES VISION, de Mme [J] [R] exerçant sous l'enseigne BELLE EN FORME, de M. [K] [S] et de la société LA SOLUTION AUTOMOBILE ; DIT que faute par ces derniers d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ; DIT, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elles et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ; CONDAMNE solidairement M. [N] [X], la société EYES VISION, Mme [J] [R] exerçant sous l'enseigne BELLE EN FORME, M. [K] [S] et la société LA SOLUTION AUTOMOBILE à payer à Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; CONDAMNE solidairement M. [N] [X], la société EYES VISION, Mme [J] [R] exerçant sous l'enseigne BELLE EN FORME, M. [K] [S] et la société LA SOLUTION AUTOMOBILE à payer à Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A], en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré locatif : - la somme de 7 920 euros pour les mois d’octobre 2022 à mars 2023 ; - la somme de 1 320 € par mois à compter d’avril 2023 jusqu’au prononcé de la résiliation du bail ; CONDAMNE M. [N] [X] à payer à Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; REJETTE les autres demandes ; CONDAMNE M. [N] [X] aux entiers dépens ; CONDAMNE M. [N] [X] à payer à Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A] la somme totale de 3 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [U] [A] née [D], Mme [M] [A] et M. [C] [A] à payer à La SASU Office Center la somme totale de 3 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait à CRÉTEIL, l’an DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT-HUIT JUIN Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé. Le GREFFIER Le PRÉSIDENT