Texte intégral
Du 15 février 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 23/00451 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XTIU
Société DOMOFRANCE
C/
[S], [O] [Z]
- Expéditions délivrées au défendeur
- FE délivrée au demandeur
Le 15/02/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 février 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, Magistrat à titre temporaire
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Société DOMOFRANCE, SA D’HLM
RCS BORDEAUX 458 204 963
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Pauline RAUZY Membre de l’entreprise munie d’un pouvoir spécial
DEFENDEUR :
Monsieur [S], [O] [Z]
né le 28 Octobre 1972 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 22 Décembre 2023
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par actes sous seing privé en date et à effet du 21 juillet 2022, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [S], [O] [Z] un logement situé [Localité 6] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°22 situé à la même adresse.
Par acte d’huissier de justice du 9 décembre 2022, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4675,23 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.
Par acte d'huissier de justice du 2 mars 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Monsieur [S], [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 9 juin 2023 aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux du 21 juillet 2020 à la date du 10 février 2023,Constater que Monsieur [S], [O] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,Ordonner l'expulsion de Monsieur [S], [O] [Z] et de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par les baux du 21 juillet 2020,en tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,Condamner Monsieur [S], [O] [Z] à payer à DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 5761,22 euros au titre des loyers dus à la date du 10 février 2023 (terme de janvier 2023 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 décembre 2022 sur la somme de 4675,23 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus,Condamner Monsieur [S], [O] [Z] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, augmenté des charges, et ce à compter du 10 février 2023 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par les baux du 21 juillet 2020, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,Condamner Monsieur [S], [O] [Z] à payer à DOMOFRANCE la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [S], [O] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 décembre 2022.
A l'audience du 9 juin 2023, l'affaire a été renvoyée au 24 août 2023 puis au 21 septembre 2023 à la demande de l'avocat de Monsieur [S], [O] [Z]. L'affaire a finalement été appelée à l'audience du 22 décembre 2023.
Lors de l'audience du 22 décembre 2023, la SA HLM DOMOFRANCE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 7995,31 euros au 21 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique qu'aucun paiement n'est intervenu depuis le mois d'avril 2023.
En défense, bien que Monsieur [S], [O] [Z] était initialement assisté d'un avocat, ce dernier s'est retiré de la défense des intérêts de Monsieur [S], [O] [Z] en l'absence de nouvelle de celui-ci. Régulièrement assigné à domicile puis informé des différents renvois, Monsieur [S], [O] [Z] n'a pas comparu à l'audience du 22 décembre 2023 et ne s'est pas fait représenter.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 15 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non comparution du défendeur
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Le défendeur ayant déja comparu , il y a lieu de statuer en application de l’article 469 du Code de procédure civile par ordonnance contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 3 mars 2023, soit au moins deux mois avant la date de l’audience du 9 juin 2023.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 9 décembre 2022.
L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation des contrats de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°22 loué par la SA HLM DOMOFRANCE à Monsieur [S], [O] [Z].
En l'espèce, les baux conclu entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [S], [O] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 4675,23 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 9 décembre 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [S], [O] [Z] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 9 décembre 2022, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu’il y a lieu de constater à la date du 10 février 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 10 février 2023.
Dès lors, Monsieur [S], [O] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 10 février 2023, ce qui constitue pour la SA HLM DOMOFRANCE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation des baux.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7995,31 euros à la date du 21 décembre 2023.
Cependant, ce décompte intègre des des pénalités pour non réponse à l'enquête de ressources (91,44 euros) sans qu'il soit justifié de la régularité de leur application, qu'il convient de déduire de cette créance.
Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [S], [O] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 7903,87 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 21 décembre 2023 – échéance du mois de novembre 2023 incluse. Monsieur [S], [O] [Z] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (567,58 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [S], [O] [Z].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [S], [O] [Z] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 50 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l'acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 10 février 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [S], [O] [Z] à quitter le logement loué situé [Adresse 5] ainsi que l'emplacement de stationnement n°22 situé à la même adresse ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [S], [O] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (567,58 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [S], [O] [Z] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 7903,87 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 21 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [S], [O] [Z] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE, à compter du 1er décembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [S], [O] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Monsieur [S], [O] [Z] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
