Texte intégral
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/05202 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PD4T
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 MAI 2021
Tribuanl Judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 18/02053
APPELANTE :
S.A.S.U. [U] FRANCE SAS RCS EPIGNAL 803 519 800
dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en son établissement sis
[Adresse 10]
[Adresse 9], parcelle [Adresse 7]
[Localité 3]
Représentée par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEES :
S.C.I. [M]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Mandine CORTEY LOTZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Olivia SALES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
S.A.S. [H] [K] représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Florence GASQ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 04 Mars 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 MARS 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 21 novembre 2011 prenant effet le 27 décembre 2011, la SCI [M] a donné à bail commercial à la SAS FDI Développement des locaux à usage de bureaux, situés Parc de l'aéroport à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxe de 76.263 euros.
Les locaux sont équipés d'un système de climatisation réversible de type pompe à chaleur assurant le chauffage en hiver et la réfrigération des lieux en été. Un contrat de maintenance est conclu entre la SAS FDI Développement et la société ACTEM, aux droits de laquelle vient la société [H] [K].
Ce système a été remplacé en 2015 , selon facture du 4 décembre 2015, par une pompe à chaleur acquise auprès de la société [U] qui a également assuré sa mise en service le 17 décembre 2015, l'installation ayant été assurée par la société [H].
Très rapidement, cette pompe a présenté des dysfonctionnements.
Un protocole d'accord du 14 novembre 2016 a été signé par les sociétés [M], [U] et [H] [K] concernant la réparation de la panne de la climatisation installée dans le local commercial.
Des difficultés récurrentes ont impacté par la suite ce système de climatisation jusqu'à une panne totale fin mai 2017.
Par acte extrajudiciaire du 9 mai 2017, la SAS FDI Développement a fait signifier un congé à la SCI [M] pour le 26 décembre 2017.
Une nouvelle pompe à chaleur fournie par la société [U] le 28 juin 2017 est installée par la société [H] [K], la mise en service étant assurée le 4 août 2017 par le fournisseur.
Par acte d'huissier délivré en juillet 2017, la société [M] a assigné en référé les sociétés [H] [K] et [U] afin d'obtenir l'allocation de sommes provisionnelles, demande rejetée par le juge des référés dans une ordonnance rendue le 2 novembre 2017.
Se plaignant de l'absence de réparation de la pompe à chaleur, par acte d'huissier délivré le 12 avril 2018, la société FDI développement a fait assigner la SCI [M] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d'obtenir l'indemnisation de son préjudice de jouissance.
Par actes des 13 et 15 juin 2018, la SCI [M] a fait assigner les sociétés [U] France SAS et [H] [K] dans le cadre d'un appel à garantie.
Le juge de la mise en état a ordonné la jonction entre les deux affaires le 21 janvier 2019.
Par jugement rendu le 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier :
Reçoit en la forme les écritures et pièces déposées le 9 mars 2021 par la SAS FDI Développement ;
Rabat l'ordonnance de clôture du 1 mars 2021 et fixe à nouveau la clôture de l'affaire au jour de l'audience de plaidoiries ;
Condamne la SCI [M] à payer à la SAS FDI Développement la somme de 13.942,17 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
Déboute la SCI [M] de sa demande en condamnation des sociétés [U] et [H] [K] à lui payer la somme de 5.057,45 euros au titre de désembouage ;
Condamne solidairement les sociétés [U] et [H] [K] à payer à la SCI [M] la somme de 20.518,80 euros au titre de la location et acquisition de climatiseurs ;
Condamne in solidum les sociétés [U] et [H] [K] à relever garantir la SCI [M] de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de la SAS FDI Développement ;
Déboute la société [H] [K] de sa demande de relevé garantie à l'encontre de la société [U] ;
Déboute la société [U] de sa demande de relevé garantie à l'encontre de la société [H] [K] ;
Condamne la SCI [M] à payer à la SAS FDI Développement la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum les sociétés [U] et [H] [K] à payer à la SCI [M] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire ;
Rejette les demandes plus amples ou contraires ;
Condamne in solidum les sociétés [M], [U] et [H] [K] aux dépens.
Les premiers juges retiennent que la SCI [M] a manqué à ses obligations à l'égard de la société FDI Développement lui causant un préjudice de jouissance du fait de la défaillance du système de climatisation à compter du mois d'août 2016. La juridiction relève qu'en dépit de différentes tentatives d'intervention, cette installation n'a jamais fonctionné correctement.
Les premiers juges ajoutent que si le bailleur a pris à sa charge des climatiseurs portatifs, ils relèvent néanmoins une gêne constante pour le locataire que ce soit en termes de températures, de bruit, d'image et de dépenses étant relevé que certains bureaux ne pouvaient accueillir ce type d'installation.
Or, les locaux pris à bail étant destinés à l'usage de bureau, la présence d'un système de chauffage et de climatisation est indispensable à l'utilisation normale du local commercial de telle sorte que le bailleur est tenu responsable du préjudice subi.
Les premiers juges accordent en conséquence au preneur une indemnité d'un montant de 13.942,17 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour les années 2016 et 2017.
La juridiction fait par ailleurs application du protocole d'accord signé le 14 novembre 2016, dont il a reconnu la validité, indiquant qu'il ne s'agit pas d'un contrat d'adhésion en l'absence d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et sur le constat de ce que la société [M] a respecté les obligations découlant de cet accord notamment en faisant procéder au désembouage sur invitation des sociétés [U] et [H] [K] tout en faisant preuve de diligence quant au respect de l'obligation d'entretien. Toute faute imputable à la SCI [M] a été exclue.
Les premiers juges déboutent ainsi les sociétés [U] et [H] [K] de leur demande de dispense de paiement justifié, selon elles, par un défaut d'entretien imputable à la SCI [M]. Les juges relèvent également qu'en dépit de l'installation d'une nouvelle pompe à chaleur courant août 2017, les désordres ont persisté sans que l'origine du dysfonctionnement ne soit clairement identifiée ni qu'elle puisse être attribuée à la SCI [M]. Ainsi, en dépit des interventions multiples des sociétés, les pannes n'ont pas été résolues dans les délais fixés au protocole d'accord.
Sur ce constat, les premiers juges condamnent les sociétés [U] et [H] [K] à payer à la SCI [M] les sommes engagées pour remédier aux pannes liées notamment à l'achat et à la location de climatiseurs portatifs, puis à relever et garantir la SCI [M] des condamnations prononcées à son encontre au profit de la SAS FDI Développement et ce en exécution du protocole d'accord qui engageait solidairement ces deux sociétés à réparer le préjudice résultant, pour la société [M], de l'absence de réparation de la climatisation dans les délais impartis.
Par contre, la SCI [M] déboute de la demande tendant à obtenir le remboursement des frais induits par l'opération de désembouage dans la mesure où le protocole d'accord daté du 14 novembre 2016 l'a expressément mis à sa charge.
Pour finir, la juridiction déboute les sociétés [U] et [H] [K] de leur demande respective de relevé de garantie rappelant qu'aux termes du protocole d'accord, elles se sont engagées solidairement à rembourser les dépenses supportées par la SCI [M].
La SAS [U] France a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 août 2021 intimant la SCI [M] et la SAS [H] [K].
Dans ses dernières conclusions du 15 novembre 2021, la SAS [U] France demande à la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 11 mai 2021 en ce qu'il a débouté :
La société [M] de sa demande de condamnation des sociétés [U] et [H] [K] à payer 5.057,45 euros au titre du désembouage,
la société [H] [K] de sa demande de relevé de garantie à l'encontre de [U] ;
L'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :
Débouter la société [M] de ses demandes articulées à l'encontre de la société [U] à qui elle ne peut rien reprocher et qui ne justifie pas, et pour cause, avoir respecté ses obligations légale et transactionnelle d'entretien ;
Condamner la société [M] à payer à la société [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec la charge des dépens ;
Très subsidiairement,
Condamner la société [H] [K] à garantir la société [U] de l'intégralité des condamnations éventuellement prononcées et à payer à [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec la charge des dépens tant de première instance que d'appel.
La SAS [U] soutient que la SCI [M] n'a pas respecté le protocole d'accord rappelant qu'elle était tenue au contrôle des équipements au titre de l'obligation légale d'entretien en sa qualité de propriétaire des équipements.
Or, elle affirme que la SCI [M] a manqué à cette obligation dès lors que les désordres liés à la climatisation auraient pu être réglés par un entretien régulier de cette dernière et aurait évité la location des climatiseurs.
Selon elle, l'unique difficulté réside dans l'absence totale de désembouage du réseau hydraulique et elle considère sur ce point qu'elle n'avait pas à alerter la SCI [M] de la nécessité de procéder à ce désembouage, contrairement à ce qu'ont indiqué les premiers juges, puisqu'elle n'a aucun lien contractuel avec cette société.
Les préjudices découleraient donc directement de l'absence d'entretien du réseau dont la société [U] ne pourrait, d'après elle, être tenue responsable. Elle fait valoir au besoin que le protocole d'accord rappelle que la SCI [M] a la charge du contrôle annuel de ses propres équipements.
La SAS [U] fait valoir qu'elle s'est, dans la chaine contractuelle, limitée à vendre la pompe à chaleur à la société [H] [K] et n'est pas responsable du choix de cette installation. En outre, elle affirme que rien n'indique que cette pompe à chaleur soit atteinte d'un vice.
L'appelante s'oppose à relever et garantir la société [H] [K] de condamnations prononcées à son encontre. Elle précise que cette société n'est pas son sous-traitant mais que la SAS [U] est bien le fournisseur de matériel de cette dernière et que le matériel vendu, à savoir la pompe à chaleur, n'était pas atteint d'un vice mais avait simplement mal été entretenu.
Dans ses dernières conclusions du 25 mai 2022, la SAS [H] [K] demande à la cour de :
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 11 mai 2021 en ce qu'il a :
Condamné in solidum les sociétés [U] et [H] [K] à relever et garantir la SCI [M] indemne de ses condamnations au profit de la société FDI Développement,
Condamné solidairement les sociétés [U] et [H] [K] à payer à la SCI [M] la somme de 20.158,80 euros au titre de la location et acquisition de climatiseurs,
Débouté la demande subsidiaire de la société [H] [K] d'être relevée et garantie par la sociétés [U] France,
Condamné in solidum les sociétés [U] et [H] [K] aux dépens et à verser une indemnité de 2.500 euros à la société [M] ;
Déclarer nulles et de nul effet, et en tous cas inapplicables, les dispositions du protocole d'accord du 14 novembre 2016 créant des obligations potestatives à l'égard de la société [H] [K] ;
Débouter la société [M] de toutes demandes dirigées contre la société [H] [K] ;
Subsidiairement,
Condamner in solidum les sociétés [M] et [U] à relever et garantir la société [H] [K] entièrement indemne ;
Si la cour s'estime insuffisamment informée,
Ordonner avant dire droit une mesure d'expertise confiée à tel expert qu'il plaira avec mission donnée à l'expert de rechercher les causes et origines des défauts de fonctionnement après travaux de pose ;
En toutes hypothèses,
Condamner in solidum les sociétés [M] et [U] à verser à la société [H] [K] la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SAS [H] [K] soutient qu'elle a bien satisfait à ses obligations et ne saurait voir sa responsabilité engagée dès lors que la prestation de pose de la pompe à chaleur, pour laquelle elle est intervenue, n'est pas à l'origine des dysfonctionnements de la climatisation, systématiquement remplie de boue. Elle ajoute que la SCI [M] échoue à rapporter un manquement de la part de la SAS [H] [K] et se réfère à l'ordonnance de référé du 2 novembre 2017 qui rappelle les origines diverses de la panne tenant aux défauts de la pompe, à son défaut d'entretien ou encore à l'absence de contrôle de fuites.
La SAS [H] [K], sur le fondement de l'article 1169 du code civil, soutient que l'obligation automatique d'indemniser, imposée dans le protocole d'accord ne prévoyant aucune compensation en sa faveur, serait nulle. Elle précise que ce protocole, étant rédigé par le conseil de la SCI [M] et imposé sous la menace d'une procédure, doit être qualifié de contrat d'adhésion. Elle ajoute enfin que ce protocole n'était applicable que pour la première pompe qui a été changée le 4 août 2017.
Subsidiairement, si la cour devait prononcer à son encontre une condamnation, la SAS [H] [K] fait valoir que les sociétés [M] et [U] doivent être condamnées à la relever et garantir entièrement dès lors que la prestation de pose de la SAS [H] [K] n'est pas en cause et qu'il semblerait que le dysfonctionnement provienne du défaut d'entretien de la SCI [M] ou du fournisseur et fabriquant de la pompe à chaleur, à savoir la SAS [U].
Sur ce dernier point, elle précise que les épisodes répétés d'embouage signalent un entretien anormal voire insuffisant ou inexistant contrairement aux obligations mises à la charge de la SCI [M] par le protocole d'accord.
Enfin, elle relève que la société [U] est fournisseur de la pompe litigieuse tout en assurant la mise en service de telle sorte qu'elle est tenue de délivrer un ouvrage exempt de toutes malfaçons.
Dans ses dernières conclusions du 15 février 2022, la SCI [M] demande à la cour de :
Confirmer le jugement en ce qu'il :
Condamne solidairement les sociétés [U] et [H] [K] à payer à la SCI [M] la somme de 20.518,80 euros au titre de la location et acquisition de climatiseurs,
Condamne in solidum les sociétés [U] et [H] [K] à relever garantir la SCI [M] de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de la SAS FDI Développement,
Condamne in solidum les sociétés [U] et [H] [K] à payer à la SCI [M] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,
Ordonne l'exécution provisoire,
Rejette les demandes plus amples ou contraires,
Condamne in solidum les sociétés [M], [U] et [H] [K] aux dépens de la première instance ;
Réformer le jugement en ce qu'il :
Déboute la SCI [M] de sa demande en condamnation des sociétés [U] et [H] [K] à lui payer la somme de 5.057,45 euros au titre de désembouage ;
Condamner les sociétés [U] et [H] [K] à payer à la SCI [M] la somme de 5.057,45 euros au titre de désembouage ;
Condamner in solidum les sociétés [U] et [H] [K] à payer à la SCI [M] la somme de 1.120,30 euros au titre des émoluments d'huissier restés à sa charge au titre de l'exécution forcée du jugement ;
Condamner in solidum les sociétés [U] et [H] [K] à payer à la SCI [M] la somme de 39.831 euros HT au titre du préjudice subi par elle en raison du départ de son locataire ;
Condamner in solidum les sociétés [M], [U] et [H] [K] aux dépens d'appel ;
Condamner in solidum les sociétés [U] et [H] [K] à payer à la SCI [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'appel.
La SCI [M] soutient que le protocole transactionnel est parfaitement valide et que la contestation de la SAS [H] [K] n'est pas assez sérieuse pour faire échec à la mise en application du protocole. En ce sens, elle affirme qu'aucune décision de justice ne l'a annulé et que cela se rapporte à une prétention nouvelle qui ne peut être soulevée au stade de d'appel.
En outre, elle précise que ce protocole n'est en rien un contrat d'adhésion puisqu'il a été établi à la suite de négociations entre les parties et qu'il ne pourrait, dans tous les cas, être remis en cause dès lors que la contestation des deux autres sociétés porte sur l'objet même de la transaction.
En sus, l'obligation de paiement ne peut être analysée comme une condition potestative puisqu'elle ne dépendait pas de la volonté de la SCI [M]. Elle précise également que la SAS [H] [K] ne rapporte pas la preuve d'un déséquilibre significatif du protocole en sa défaveur.
La SCI [M] fait valoir que l'obligation de procéder elle-même au contrôle annuel des fuites et au contrôle des équipements sous pression ainsi que de l'entretien de la pompe à chaleur dans le respect du guide de maintenance incombait à la SAS [H] [K] et que c'est par une erreur de plume que le nom de la SCI [M] y a été substitué.
Elle précise que la rédaction du protocole transpose purement et simplement un paragraphe d'un courrier de la société [U] adressé à la SAS [H] [K]. Elle ajoute que la SAS [U] ne démontre aucunement que la SCI [M] était soumise, avant la signature de ce protocole, à des obligations légales d'entretien et qu'elle y aurait manqué.
Elle rappelle au besoin que l'entretien de la chaudière a été confié à la société [H] [K] dans le cadre d'un contrat de maintenance et d'entretien.
La SCI [M] soutient encore que les sociétés [U] et [H] [K] n'ont pas exécuté leur obligation de résultat de résoudre la panne stipulée au protocole d'accord. Elle précise qu'une nouvelle panne de la climatisation a été constatée fin mai 2017 et que les sociétés [U] et [H] [K] en ont directement été informées mais que l'intervention n'a eu lieu que fin juillet 2017 et après plusieurs relances de la SCI [M] qui n'aurait eu d'autre choix que d'assigner les autres sociétés en exécution du protocole pour obtenir une réaction. Elle souligne qu'un fort préjudice a découlé de ce dysfonctionnement, la FDI Développement ayant été privée de climatisation pendant les fortes chaleurs de l'été et la SCI [M] ayant dû louer des climatiseurs portatifs.
L'intimée fait valoir qu'il résulte du protocole que les sociétés [U] et [H] [K] ont souscrit une obligation solidaire, en cas de persistance de la panne de la climatisation au-delà de 24 heures, d'indemniser la société [M] ou son locataire des frais qu'ils pourraient avoir à exposer pour pallier les désagréments qui en résultent. Or, suite à l'absence de réparation de la climatisation, la SCI [M] précise avoir dû acheter des climatiseurs, en louer certains, avancer les frais pour procéder au désembouage du climatiseur défaillant et avoir indemnisé son locataire. Elle ajoute avoir, de ce fait, subi un manque à gagner puisque les désagréments ont poussé la FDI Développement à quitter le local commercial de son propre chef au bout de 6 ans.
La SCI [M] fait valoir enfin qu'une expertise est inutile dès lors qu'il n'est pas question d'un litige concernant un contrat de vente mais bien de l'action de la SCI visant à l'exécution d'une obligation de payer résultant d'un protocole d'accord clair prévoyant l'indemnisation de la SCI [M] en cas de non réparation de la panne de climatisation sous 24 heures par les sociétés [U] et [H] [K].
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 4 mars 2024.
MOTIFS
1/ sur la validité du protocole d'accord du 14 novembre 2016 :
Il est constant que la pompe à chaleur fournie par la société [U] et installée en 2015 par la société [H] [K] a présenté des dysfonctionnements à compter du mois d'août 2016.
Dans ce contexte de pannes récurrentes, la SCI [M], la société [U] ainsi que la société [H] [K] ont signé le 14 novembre 2016 un protocole d'accord dont la validité est contestée par la société [H] [K] qui l'assimile à un contrat d'adhésion et dénonce un déséquilibre significatif en présence d'obligations potestatives à son encontre, prétention rejetée par les premiers juges qui n'ont pas relevé de déséquilibre significatif entre les droits et obligations de chacune des parties.
En application de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.
L'existence de concessions réciproques, qui conditionne la validité de la transaction, doit s'apprécier en fonction des prétentions des parties au moment de la signature de l'acte.
En l'espèce, il résulte des termes du protocole et de l'exposé du litige y figurant que « le 3 août 2016, suite à une panne de climatisation, les parties se sont rencontrées. A l'issue de cette réunion, ni [H] [K] en qualité d'installateur, ni la société [U], en qualité de fournisseur de ce produit, n'avaient pu déceler clairement l'origine de ces pannes ni assurer à la SCI [M] qu'elles étaient définitivement résolues.
Ni [H] [K] ' ni la société [U]' n'acceptaient de procéder au remplacement de la pompe à chaleur. Afin d'éviter que la société [M] n'ait à solliciter judiciairement la résolution du contrat de vente pour vice caché en raison des pannes survenues, les parties ont décidé de rechercher un accord transactionnel.
C'est dans ce contexte que les parties se sont rapprochées afin de mettre fin à l'amiable au litige par des concessions réciproques et selon des modalités précisément définies par le présent accord ».
Les parties ont ainsi convenu aux termes du protocole rédigé par Me Sales :
« Obligations et concessions des sociétés [U] fournisseur et [H] [K], installateur :
Les sociétés [U] et [H] [K] consentent sans frais et solidairement à la société [M] une extension de garantie pour une durée totale de 4 ans à compter du 26 juillet 2016 jusqu'au 26 juillet 2020'.
Les sociétés [U] et [H] [K] s'engagent, en cas de nouvelle panne, à la résoudre dans un délai de trois jours ouvrables à compter de l'information qui leur en sera faite en cas de dysfonctionnement du chauffage, ce délai étant réduit à 24 heures en cas de dysfonctionnement de la climatisation le local étant très exposé à la chaleur. Le non-respect de ce délai engendrera, quelle qu'en soit la raison, l'obligation solidaire pour l'une et l'autre des sociétés de réparer le préjudice résultant pour la société [M] sur justificatifs (exemple, location ou achat par la société [M] ou par son locataire d'un matériel de chauffage ou de climatisation adapté au local pour suppléer temporairement la pompe à chaleur défectueuse). Les sociétés [U] et [H] [K] s'engagent à rembourser les sommes exposées à ce jour en raison des dysfonctionnements précédemment connus. Cette somme s'élève à 1.800 euros ht consistant en une facture de location de climatiseurs. Cette somme est réglée par la société [U] par chèque à la signature des présentes à la SCI [M] qui lui en donne bonne et valable quittance sous réserve d'encaissement '
Obligations et concessions de la société cliente [M] :
Par le présent protocole, la SCI [M] renonce à solliciter la résolution du contrat de vente et d'installation de la pompe à chaleur en raison des pannes de celle-ci intervenues antérieurement à sa signature, sous réserve de la bonne et complète exécution du présent protocole par les deux parties.
En cas d'inexécution, même partielle du présent protocole de la part des sociétés [U] ou [H] [K], et un mois après mise en demeure de s'exécuter, la SCI [M] pourra constater sa caducité.
Le présent protocole d'accord n'emporte pas renonciation pour la SCI [M] à agir en résolution de la vente dans le délai de garantie dans l'hypothèse où de nouvelles pannes surviendraient de manière récurrente et persisteraient ou se réitèreraient malgré les interventions des sociétés [U] et [H] [K].
Le présent protocole d'accord ne libère en aucun cas la SCI [M] de ses obligations légales au titre du contrôle annuel de fuite et du contrôle des équipements sous pression, ainsi que de l'entretien de la pompe à chaleur dans le respect du guide de maintenance fourni par la société [U]
'
Les parties reconnaissent l'existence de concessions réciproques et acceptent expressément de conférer à leur accord l'autorité de chose jugée en dernier ressort sur les seuls différends qui s'y trouvent compris ».
L'examen de l'exposé énoncé dans le protocole confirme l'existence d'un différend opposant les parties tenant au dysfonctionnement de la pompe à chaleur ainsi que de l'existence de conditions réciproques puisque d'un côté, la SCI [M] renonce à une action en justice fondée sur l'existence d'un vice caché de nature à justifier la résolution du contrat de vente tout en s'engageant au respect de son obligation légale de contrôle et d'entretien, en contrepartie de quoi les sociétés [U] et [H] [K], dont la responsabilité peut être engagée en leur qualité de fournisseur et d'installateur en présence d'une origine du désordre non clairement identifiée, s'engagent à assurer le fonctionnement de la pompe dans des délais préalablement fixés à défaut de quoi ils assument les conséquences financières supportées par leur cliente.
Il n'est nullement justifié par la société [H] [K] d'un déséquilibre significatif entre les obligations et droits des parties ni de l'existence d'une condition potestative.
Il n'est pas plus démontré l'existence d'un contrat d'adhésion, le protocole adopté émanant de l'ensemble des parties qui ont un intérêt évident à la résolution amiable de leur différend de sorte que le protocole transactionnel est valide.
Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
2/ Sur l'application du protocole d'accord :
Selon l'article 2052, les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort.
A titre liminaire, il sera précisé qu'il n'appartient pas à la cour de se prononcer sur l'origine des désordres ni sur la validité du contrat de vente de la climatisation défaillante, mais seulement vérifier que les conditions d'application du protocole soient réunies pour en faire application dans les relations contractuelles opposant les parties. Il en résulte que l'organisation d'une expertise judiciaire, sollicitée à titre infiniment subsidiaire par la société [H] [K], n'est pas opportune.
En l'état, les sociétés [U] et [H] [K] se sont engagés aux termes de la transaction en date du 14 novembre 2016 à « en cas de nouvelle panne, à la résoudre dans un délai de trois jours ouvrables à compter de l'information qui leur en sera faite en cas de dysfonctionnement du chauffage, ce délai étant réduit à 24 heures en cas de dysfonctionnement de la climatisation le local étant très exposé à la chaleur ».
Il est justifié que la climatisation a connu des pannes successives postérieures à cet accord entraînant l'intervention desdites sociétés.
La première panne survient en janvier 2017 entraînant l'intervention de la société [U] le 18 janvier 2017 qui note les informations suivantes :
« Problème de pression dans le circuit (bruit d'air dans le réseau) = remise sous pression, du circuit hydraulique, purge de l'air au maximum mais il en reste, démontage du pot à boue complétement comaté ainsi que le filtre ; nettoyage et remise en service ».
La société indique dans son rapport d'intervention de « faire un traitement anti boue et d'être attentif à l'évacuation de l'air dans le réseau et de maintenir une pression correcte ».
Une seconde panne en mai 2017 donne lieu à l'intervention de la société [U] le 30 mai 2017 qui relève :
« groupe en défaut BP que le client n'a pas réussi à réarmer. Contrôle des pressions au module. Contrôle de pression sur prise schaeder au refoulement : de l'eau sort, circuit plein frigorifique plein d'eau, échangeur à plaque percé, les pressions se sont égalisées côté eau et côté réfrigérant. Le détecteur de fuite sonne quand on ouvre la vanne de vidange à côté eau. Pas de débit d'eau sur la machine mais le contrôle de débit n'a pas coupé. Filtre à boue côté client complètement colmaté, nettoyé la dernière fois il y a trois mois à notre dernière intervention ».
La société indique dans son rapport d'intervention de prévoir sur le réseau un nettoyage du filtre et rinçage du réseau avec traitement anti-boue.
Le 28 juin 2017, la société [H] [K] a pris à sa charge la prestation de remplacement du climatiseur (fourniture et pose) comme en atteste la facture n°60034843 tout en rappelant à son client conformément au courrier produit aux débats que la conservation de l'installation en bon état suppose la réalisation d'un désembouage ainsi que la mise en place d'un poste de traitement d'eau afin de protéger les parties internes du réseau.
Le 7 août 2017, il est justifié d'une opération de désembouage du réseau hydraulique à la suite de défauts de fonctionnement.
Les difficultés ont persisté par la suite comme le révèlent les courriers adressés les 11 octobre et 5 décembre 2017 par FDI Développement, locataire, qui dénonce une défectuosité persistante sur le système climatisation et de chauffage après l'installation de la nouvelle pompe à chaleur.
Il s'ensuit que les sociétés [U] et [H] [K] n'ont pas satisfait aux obligations imparties par le protocole.
La SCI [M], quant à elle, s'est engagée à respecter « ses obligations légales au titre du contrôle annuel de fuite et du contrôle des équipements sous pression, ainsi que de l'entretien de la pompe à chaleur dans le respect du guide de maintenance fourni par la société [U] ».
En premier lieu, il doit être relevé que l'origine des désordres étant inconnue, rien ne permet de déduire de la persistance des dysfonctionnements, un manquement de la SCI à son obligation d'entretien telle qu'elle découle du protocole d'accord étant relevé que rien ne permet d'exclure un défaut de la pompe à chaleur elle-même.
En second lieu, si le protocole se réfère à l'entretien de la climatisation dans le respect du guide de maintenance, force est de constater que celui-ci n'est pas produit par les parties et que rien ne permettait d'intégrer cette opération d'entretien avant que sa nécessité ne soit signalée à la SCI [M].
Or, il résulte des pièces sus évoquées, qu'en l'absence de preuve de transmission des rapports d'intervention à son intention, la SCI [M] n'a été informée de cette opération qu'à compter du mois de juin 2017.
En l'occurrence, il est justifié de la réalisation le 7 août 2017 d'un désembouage du réseau hydraulique à la suite de défauts de fonctionnement caractérisant à cet égard le respect par la SCI [M] de son obligation d'entretien.
Enfin, il est acquis que la société FDI Développement a confié l'entretien de l'installation litigieuse à la société [H] [K] dans le cadre d'un contrat de maintenance de telle sorte qu'il est légitime d'en déduire la réalisation régulière de l'entretien de la climatisation.
Il s'ensuit que les sociétés [U] et [H] [K] ne démontrent pas l'inexécution par la SCI [M] de ses obligations de sorte que le protocole d'accord doit trouver application contrairement à ce qu'elles soutiennent en appel.
A cet égard, en présence de la persistance du dysfonctionnement en dépit des interventions réalisés par les sociétés en cause qui n'ont pas permis de résoudre de manière pérenne les désordres dénoncés, celles-ci sont tenues en vertu de l'accord transactionnel par « l'obligation solidaire pour l'une et l'autre des sociétés de réparer le préjudice résultant pour la société [M] sur justificatifs (exemple, location ou achat par la société [M] ou par son locataire d'un matériel de chauffage ou de climatisation adapté au local pour suppléer temporairement la pompe à chaleur défectueuse) ».
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont condamné solidairement les sociétés [U] et [H] [K] à régler d'une part les frais engagés par la société [M] pour l'achat et la location de climatiseurs portatifs afin de répondre aux obligations découlant du contrat de bail la liant à la société FDI Développement, et d'autre part à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre à la demande de son locataire.
C'est également à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande de relevé et garantie présentée respectivement par les sociétés mises en cause, refus motivé par une application de la transaction prévoyant un engagement solidaire de leur part.
Pour des motifs similaires, c'est enfin à bon droit que la juridiction a laissé à la charge de la société [M] la somme de 5.057,45 euros correspond à l'opération de désembouage, qui caractérise une opération d'entretien. La SCI [M] est par consequent déboutée de la demande tendant à obtenir le remboursement des frais induits par l'opération de désembouage dans la mesure où le protocole d'accord daté du 14 novembre 2016 l'a expressément mis à sa charge.
Pour finir, sur l'appel incident et sur la demande relative à l'allocation d'une somme de 39.831 euros au titre du préjudice subi du fait du départ de son locataire, cette prétention sera rejetée en appel en l'absence de démonstration d'un lien de causalité entre le dysfonctionnement de la climatisation et le départ de FDI Développement.
Enfin, s'agissant de la demande relative à la condamnation des sociétés [U] et [H] [K] à lui régler la somme de 1.120,30 euros au titre des émoluments d'huissier restés à sa charge au titre de l'exécution forcée du jugement, il s'agit d'une prétention relative à l'exécution de la décision déférée dont la cour d'appel saisie au fond n'a pas à trancher.
La SCI [M] sera donc déboutée de cette demande.
Il s'ensuit que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
3/ Sur les demandes accessoires :
Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
En appel, l'équité commande l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI [M] qui se verra allouer la somme de 3.000 euros. Les sociétés succombantes seront condamnées aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la SCI [M] du surplus de ses demandes,
Condamne in solidum la société [U] et la société [H] [K] à payer à la SCI [M] Bourreau à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la société [U] et la société [H] [K] aux dépens d'appel.
Le Greffier La Présidente
