Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/01362

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /22 DU 30 JUIN 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01362 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EY64 Décision déférée à la Cour : jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de NANCY, R.G. n° 19/12141, en date du 02 mars 2021, APPELANTE : Madame [X] [B],née le 29/04/1985 demeurant Groupe Scolaire de Maron - place Charles de Gaulle - Appt 2 - 54230 MARON Représentée par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/04436 du 31/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY) INTIMÉE : Commune de MARON, ayant son siège place Charles de Gaulle - 54230 MARON Représentée par Me Christine TADIC, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 02 Juin 2022, en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Francis MARTIN Président de chambre, Madame Nathalie ABEL, Conseillère, qui a fait le rapport, Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL ; A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 30 Juin 2022, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère pour le Président empêché et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 mars 2015, la commune de Maron, prise en la personne de son représentant légal, a donné en location à Mme [X] [B] un logement à usage d'habitation situé Groupe Scolaire, appartement 2 à Maron 54190, moyennant un loyer mensuel de 450 euros hors charges. Par acte d'huissier du 21 octobre 2019, la commune de Maron a assigné Mme [B] devant le tribunal d'instance de Nancy aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de Mme [B] et être autorisée à procéder au déblaiement des parties communes. Par jugement du 2 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nancy a : - prononcé la résiliation du bail, - ordonné en conséquence à Mme [B] et à tous occupants de son chef de libérer l'appartement dans les quinze jours suivant la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour Mme [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la commune de Maron pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - autorisé la commune de Maron à procéder au déblaiement des parties communes aux frais de Mme [B], - dit n'y avoir lieu à autoriser la commune de Maron à procéder au déblaiement de l'appartement lorsqu'il aura été libéré, - condamné Mme [B] à verser à la commune de Maron une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du jour du jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux, - fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 463,43 euros, - condamné Mme [B] à verser à la commune de Maron la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [B] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration enregistrée le 1er juin 2021, Mme [B] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. Par conclusions déposées le 31 mars 2022, Mme [B] demande à la cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - débouter la commune de Maron de l'intégralité de ses demandes, - la condamner aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 21 février 2022, la commune de Maron demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner Mme [B] à lui payer une somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 avril 2022. MOTIFS Sur la résiliation Le premier juge a, conformément à la demande de la commune de Maron, prononcé la résiliation du bail, en relevant qu'il pouvait être reproché à Mme [B] à la fois un manquement son obligation de payer les loyers mais aussi et surtout un manquement à son obligation de jouir paisiblement des lieux. Il convient à titre liminaire de relever que la commune de Maron mentionne succinctement, dans ses écritures d'appel, effacer régulièrement la dette locative de Mme [B] à la demande de la commission de surendettement, sans pour autant se prévaloir expressément d'un manquement de la locataire à son obligation de paiement des loyers, n'explicitant et ne chiffrant en tout état de cause aucunement la dette locative dont serait tenue Mme [B], dont elle ne sollicite du reste pas la condamnation à ce titre. Aux termes de l'article 1184 du code civil, dans sa version ancienne applicable en l'espèce, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallag-matiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'article 9 du code de procédure civile précise qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, la commune de Maron sollicite le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et l'autorisation de procéder au déblaiement des parties communes aux frais de Mme [B], en invoquant le manquement persistant de la locataire à son obligation d'user paisiblement des lieux loués dans la mesure où elle encombre les parties communes. A l'appui de ses demandes, la commune de Maron verse aux débats : - un courrier recommandé avec accusé de réception adressé à Mme [B] le 31 août 2018 mentionnant faire suite à plusieurs avertissements verbaux quant à « l'état déplorable des lieux » loués par elle et lui demandant de « dégager totalement les lieux communs » ; - un constat d'huissier du 25 septembre 2018 comportant des photos de l'ancienne école faisant apparaître de nombreux objets (notamment des sacs, meubles et vêtements ) entassés devant l'entrée de l'immeuble, dans le hall d'entrée, dans les escaliers et la cave ; - une sommation du 12 novembre 2018 par laquelle l'huissier de justice signifie à Mme [B] le constat du 25 septembre 2018 et lui fait sommation de 'déblayer l'ensemble des objets situés dans les parties communes, devant la porte d'entrée de l'immeuble, dans les couloirs montant à son appartement et descendant à la cave, ainsi que dans la cave' ; - des mails échangés entre la commune de Maron et l'Agence régionale de santé (ARS) entre avril et juin 2019 mentionnant que l'ARS a été destinataire d'un signalement concernant Mme [B] pour des problèmes d'hygiène et d'entassement d'objets pouvant constituer un risque pour la santé et/ou la sécurité des autres occupants de l'immeuble et l'inertie de Mme [B] malgré les multiples demandes qui lui ont été faites depuis 2018 pour qu'elle déblaie ses affaires ; - des photographies, indiquées par la commune de Maron comme datant d'août 2021, de janvier et avril 2022. Mme [B] ne conteste pas avoir encombré les parties communes mais fait valoir qu'elle y a désormais remédié, précisant que la commune de Maron lui a indiqué oralement qu'elle pourrait rester dans les lieux loués compte tenu de ses efforts. Pour justifier de ses affirmations, Mme [B] verse aux débats : - une attestation d'Espoir 54 du 12 juillet 2021 mentionnant que Mme [B] est soutenue depuis septembre 2019 « dans le désencombrement de son appartement et des parties communes » accompagnement prescrit par l'ARS à la suite d'un signalement de la mairie, et précisant que Mme [B]« a toujours été assidue et volontaire » ; - des photographies, indiquées par Mme [B] comme datant de mars 2020 et décembre 2021 ; - des vidéos datées du 31 mars 2022 faisant apparaître des parties communes dégagées. Il convient de relever que les photographies produites de part et d'autre ne sont pas suffisamment probantes dès lors qu'il est impossible de les dater. Les seules pièces permettant de constater de manière certaine l'état d'encombrement des communs sont d'une part le constat d'huissier effectué le 25 septembre 2018, soit il y a près de 3 ans et demi, et d'autre part les vidéos expressément datées du 31 mars 2022, étant souligné que cette date apparaissant à la lecture desdites vidéos est d'autant moins contestable que ces vidéos ont été communiquées quelques jours avant l'ordonnance de clôture (du 6 avril 2022) alors que la défenderesse a intérêt à démontrer qu'elle a régularisé la situation le plus tôt possible. Il apparaît ainsi que si Mme [B] a pu manquer à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, ainsi qu'il ressort du constat d'huissier de 2018 et des courriels de 2019, la locataire rapporte la preuve à hauteur d'appel de ce qu'elle a bien désormais régularisé la situation, en procédant à l'enlèvement des objets encombrant les communs, ce qui enlève à son manquement initial son caractère de gravité. Sera surabondamment relevé le fait que la commune de Maron ne caractérise pas le trouble ayant pu résulter de l'encombrement des communs par la locataire, ne produisant aucun justificatif quelconque (tel que notamment des attestations ou des réclamations des autres occupants de l'immeuble) de ce qu'il en aurait résulté un danger pour la santé et/ou la sécurité, la commune ne contestant d'ailleurs pas le fait que l'appartement loué à Mme [B] n'est accessible que par une seule entrée qui mène exclusivement à son appartement. Il ressort de ce qui précède que les demandes de la commune de Maron ne sont pas fondées et ne pourront dès lors qu'être rejetées. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ces chefs. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Il ressort de ce qui précède que la défenderesse, qui n'a pas comparu en première instance, n'a justifié avoir régularisé la situation qu'en mars 2022, soit près de deux ans et demi après l'introduction de la présente procédure par la commune de Maron, de surcroît à peine un mois avant l'ordonnance de clôture du 6 avril 2022. Il convient en conséquence de : - condamner la défenderesse aux entiers dépens de la procédure, tant de première instance que d'appel et dès lors de confirmer le jugement de ce chef ; - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [B] à payer à la demanderesse une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de dire qu'à hauteur d'appel, l'équité commande de rejeter la demande formée à ce titre par la commune de Maron. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME le jugement déféré uniquement en ce qu'il a condamné Mme [X] [B] aux dépens ainsi qu'à payer à la commune de Maron une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; L'INFIRME pour le surplus ; STATUANT à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ; REJETTE l'ensemble des demandes de la commune de Maron ; CONDAMNE Mme [X] [B] aux dépens d'appel ; Le présent arrêt a été signé par Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère à la Cour d'Appel de NANCY pour le Président empêché, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LA CONSEILLÈRE POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ Minute en six pages.