Cour d'appel, 09 février 2023. 21/18041

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 09 FEVRIER 2023 N° 2023/ 94 Rôle N° RG 21/18041 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BISPJ [N] [K] C/ [Z] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-François JOURDAN Me Clara LEGER ROUSTAN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 23 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-21-00062. APPELANT Monsieur [N] [K], né le 18 Mars 1955 à [Localité 3] demeurant [Adresse 1] représenté et assisté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIME Monsieur [Z] [I] né le 07 Février 1969 à [Localité 4]), demeurant [Adresse 2] représenté Me Clara LEGER-ROUSTAN, avocat au barreau de GRASSE assisté par par Me Alexandre BOURIC de la SCP ACB SCP D'AVOCATS, avocat au barreau de VAL D'OISE, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023, Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 5 septembre 2013, monsieur [Z] [I] a donné en location à monsieur [N] [K], un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1 800 €, sans provision sur charges. Monsieur [Z] [I] a fait délivrer un commandement de payer daté du 15 septembre 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [N] [K] de lui régler la somme de 15 468,29 € correspondant aux loyers impayés de janvier à septembre 2020 inclus et intégrant la somme de 1 143 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour 2018 et 2019. Par ordonnance de référé en date du 23 novembre 2021, rectifiée le 29 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Fréjus a : ' débouté monsieur [N] [K] de sa demande d'annulation du commandement de payer, ' condamné monsieur [N] [K] à payer à monsieur [Z] [I] une indemnité provisionnelle de 32 619,87 €, au titre des loyers, indemnités d'occupation, et charges, arrêtés au 5 octobre 2021 et majorés des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2020, sur la somme de 16 611,29 € et à compter de l'ordonnance pour le surplus de la créance, constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 16 novembre 2020, suspendu les effets de la clause résolutoire en raison des délais de paiement accordés, autorisé monsieur [N] [K] à s'acquitter de la dette par 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 900 €, en sus du loyer courant et des charges, le dernier versement représentant le solde, dit que ces sommes devraient être réglées avant le 12 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la décision, dit qu'après règlement de la somme de 32 619,87 € dans les conditions ci-dessus rappelées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, dit qu'au contraire, à défaut de règlement d'une seule mensualité ou d'un seul terme à son exacte échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et l'intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible, dit que dans cette hypothèse, monsieur [N] [K] devra quitter les lieux et pourra être expulsé, avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément au dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, condamné, en tant que de besoin, monsieur [N] [K] à payer une indemnité d'occupation égale au loyer courant, charges en sus, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement, jusqu'à la libération effective des lieux, débouté monsieur [Z] [I] du surplus de ses demandes, débouté monsieur [N] [K] de sa demande d'expertise, dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes reconventionnelles de monsieur [N] [K] et les a rejeté, condamné monsieur [N] [K] à payer à monsieur [Z] [I] la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation. Selon déclaration reçue au greffe le 21 décembre 2021, monsieur [N] [K] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 7 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [N] [K] demande à la cour de : À titre principal : débouter monsieur [Z] [I] de toutes ses demandes en l'état des contestations sérieuses soulevées au regard de la régularité du commandement, À titre reconventionnel : condamner monsieur [Z] [I] à procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du logement sur la base des constatations effectuées par huissier de justice les 3 juillet 2020, 18 août 2020 et 10 juin 2021, assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 € par jour de retard sous quinzaine à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu'à parfaite réalisation des travaux, prononcer dans l'attente la réfaction du loyer à hauteur de 50 %, ou subsidiairement, l'autoriser à consigner 50 % du montant du loyer auprès de la CARA jusqu'à parfaite réalisation des travaux, condamner monsieur [Z] [I] à lui payer la somme provisionnelle de 54 000 € à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance depuis le 5 octobre 2016, ordonner en tant que de besoin une expertise judiciaire pour déterminer la nature et la gravité des désordres ainsi que les préjudices subis selon mission habituelle en pareille matière, À titre subsidiaire : confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et lui a octroyé des délais de paiement, à défaut, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux, réduire la condamnation principale au montant des seuls loyers hors charges non prévues au bail, soit 31 169,91 €, En tout état de cause : condamner monsieur [Z] [I] à lui payer la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant le coût des procès-verbaux de constat des 3 juillet, 18 août 2020 et 10 juin 2021. Par dernières conclusions transmises le 6 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [Z] [I] sollicite de la cour qu'elle : À titre principal : réforme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - condamné monsieur [N] [K] à payer à monsieur [Z] [I] une indemnité provisionnelle de 32 619,87 €, au titre des loyers, indemnités d'occupation, et charges, arrêtés au 5 octobre 2021 et majorés des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2020, sur la somme de 16 611,29 € et à compter de l'ordonnance pour le surplus de la créance, - suspendu les effets de la clause résolutoire en raison des délais de paiement accordés, - autorisé monsieur [N] [K] à s'acquitter de la dette par 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 900 €, en sus du loyer courant et des charges, le dernier versement représentant le solde, - dit que ces sommes devraient être réglées avant le 12 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la décision, - dit qu'après règlement de la somme de 32 619,87 € dans les conditions ci-dessus rappelées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, - dit qu'au contraire, à défaut de règlement d'une seule mensualité ou d'un seul terme à son exacte échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et l'intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible, - dit que dans cette hypothèse, monsieur [N] [K] devra quitter les lieux et pourra être expulsé, avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément au dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, - débouté monsieur [Z] [I] du surplus de ses demandes, confirme l'ordonnance en ce qu'elle a débouté monsieur [N] [K] de sa demande d'annulation du commandement, confirme la décision en qu'elle a débouté monsieur [N] [K] de sa demande d'expertise, confirme l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes reconventionnelles de monsieur [N] [K] et les rejette, déboute monsieur [N] [K] de ses demandes, confirme l'ordonnance en ce qu'elle constate l'acquisition de la clause résolutoire au 16 novembre 2020, condamne monsieur [N] [K] à lui payer une indemnité provisionnelle de 34 773,06 €, au titre des loyers indemnités d'occupation et charges, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 16 611,29 € et à compter de l'ordonnance du 29 novembre 2021 sur le surplus de la créance, ordonne à monsieur [N] [K] de libérer les lieux et de restituer les clefs du bien qu'il occupe [Adresse 1], dans un délai de huit jours à compter de la décision à intervenir, juge qu'à défaut pour monsieur [N] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, monsieur [Z] [I] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira à la cour de désigner, aux frais, risques et périls de monsieur [N] [K], condamne monsieur [N] [K] à lui payer par provision une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s' était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu' à la libération effective et définitive des lieux, confirme la décision entreprise en ce qu'elle condamne monsieur [N] [K] à lui payer la somme de 1 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile, À titre subsidiaire, en cas de confirmation sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais accordés à monsieur [N] [K] : réforme la décision entreprise en ce qu'elle a : - condamné monsieur [N] [K] à payer à monsieur [Z] [I] une indemnité provisionnelle de 32 619,87 €, au titre des loyers, indemnités d'occupation, et charges, arrêtés au 5 octobre 2021 et majorés des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2020, sur la somme de 16 611,29 € et à compter de l'ordonnance pour le surplus de la créance, - dit qu'après règlement de la somme de 32 619,87 € dans les conditions ci-dessus rappelées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, - débouté monsieur [Z] [I] de ses demandes, confirme la décision en ce qu'elle a débouté monsieur [N] [K] de sa demande d'annulation du commandement de payer, confirme la décision en ce qu'elle a débouté monsieur [N] [K] de sa demande d'expertise, confirme la décision en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes reconventionnelles de monsieur [N] [K] et les a rejeté, déboute monsieur [N] [K] de ses demandes, confirme la décision en ce qu'elle constate l'acquisition de la clause résolutoire au 16 novembre 2020, condamne monsieur [N] [K] à lui payer une indemnité provisionnelle de 34 773,06 €, au titre des loyers indemnités d'occupation et charges, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 16 611,29 € et à compter de l'ordonnance du 29 novembre 2021 sur le surplus de la créance, confirme la décision en ce qu'elle a : - dit qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité ou d'un seul terme à son exacte échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et l'intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible, - dit que dans cette hypothèse, monsieur [N] [K] devra quitter les lieux et pourra être expulsé, avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément au dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné, en tant que de besoin, monsieur [N] [K] à payer une indemnité d'occupation égale au loyer courant, charges en sus, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement, jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné monsieur [N] [K] à lui payer 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement et de l'assignation, En tout état de cause : condamne monsieur [N] [K] à lui payer 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 12 décembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité du commandement, l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...). Le commandement de payer contient, à peine de nullité, notamment (3°) le décompte de la dette. (...) III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 5 septembre 2013 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer. Par acte délivré le 15 septembre 2020, monsieur [Z] [I] a fait commandement à monsieur [N] [K] de payer la somme principale de 15 489,29 € au titre des loyers impayés de janvier à septembre 2020 outre la taxe sur les ordures ménagères 2018 et 2019. Tout comme devant le premier juge, monsieur [N] [K] invoque la nullité du commandement de payer. En effet, le commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien fondé, de sorte qu'un commandement sans mention du montant, des dates et de l'objet des sommes principales réclamées, sans distinction du loyer et des charges, peut être déclaré nul. En revanche, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. De même, il n'est pas requis que les justificatifs visés dans le décompte, notamment au titre des charges, soient joints avec le commandement de payer. Le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d'incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité. En l'occurrence, le commandement de payer délivré à monsieur [N] [K] le 15 septembre 2020 vise la somme principale de 16 611,29 € correspondant expressément à 565 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2018, 578 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2019, 306,96 € au titre du contrat d'entretien du chauffage 2019/2020, 150,29 € au titre du loyer de janvier 2020, et, 8 fois 1 876,38 € au titre des loyers mensuels de février à septembre 2020. Le loyer prévu au bail était de 1 800 € par mois, sans qu'une provision sur charges ne soit fixée. Cependant, le bail stipulait expressément que : 'le locataire s'oblige à acquitter par provision les charges, prestations et taxes récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur et du présent bail au prorata des millièmes de copropriété s'il existe un règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués, ou selon les modalités définies par le règlement intérieur de l'immeuble, ou tout autre état de répartition. Les charges locatives feront l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation'. Certes, aucun montant de provision sur charges n'est précisé au bail. Le bail se poursuit en indiquant : 'Le locataire devra satisfaire à ses frais à toutes les charges et conditions d'hygiène, de ville, de police ainsi qu'aux règlements de salubrité et d'hygiène qui relèvent de ses obligations d'acquitter à leurs échéances toutes ses contribution personnelles, taxes d'habitation, d'enlèvement des ordures ménagères et autres, ainsi que toutes taxes assimilées'. Puis le bail prévoit que : 'le locataire devra souscrire un contrat d'entretien auprès d'un établissement spécialisé de son choix pour assurer le bon fonctionnement et l'entretien du ou des générateurs de chauffage et de production d'eau chaude. L'entretien incombant au locataire, il lui appartiendra de produire les justifications de celui-ci'. Il apparaît ainsi que si aucun montant de provision sur charges n'était fixé, monsieur [N] [K] est, sans contestation sérieuse possible, redevable, outre du loyer principal, à tout le moins de la taxe sur les ordures ménagères et de l'entretien du chauffage. Or, le commandement de payer distingue précisément les loyers des charges réclamés, précise les dates concernées et les montants demandés. L'absence de justificatifs joints au commandement est indifférente et n'affecte pas la régularité de celui-ci. Les charges réclamées sont celles qui sont dues par le locataire aux termes du bail. Monsieur [N] [K] assure que des versements par lui effectués n'ont pas été pris en compte. De même, il conteste des sommes qui ne sont pas retenues dans le commandement (changement de système de chasse d'eau et menus travaux de réparation électrique). Cependant, il ne rapporte la preuve d'aucun versement à cette période, les seuls versements réalisés étant intervenus les 11 juin 2021, 2 juillet 2021, 6 août 2021 et ultérieurement, soit bien après la délivrance du commandement. Le commandement de payer n'est donc affecté d'aucune irrégularité manifeste, et, le décompte visé et produit ne souffre d'aucune contestation sérieuse. Ce commandement de payer est donc parfaitement valable, ainsi que l'a retenu le premier juge. Or, il est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 16 novembre 2020, ce qu'a parfaitement apprécié le premier juge. L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. Sur les désordres dénoncés dans le logement et les demandes afférentes présentées par monsieur [N] [K] En vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)». L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Il est de jurisprudence constante que l'exception d'inexécution n'est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables. Ainsi, il ne peut y avoir suspension des loyers qu'en cas de logement inhabitable. Monsieur [N] [K] se plaint en l'occurrence de désordres divers dans le bien loué, dès son entrée en possession, de nature à rendre celui-ci indécent, et liés au défaut d'entretien du bien. Il met en avant une maison sans couverture pérenne, affectée d'infiltrations généralisées, avec un mode de chauffage insuffisant, une électricité non conforme aux normes et dont la dangerosité était accrue du fait des infiltrations, sans dispositif de retenue des personnes conforme. Il se fonde sur trois procès-verbaux de constat par huissier de justice des 3 juillet 2020, 18 août 2020, et 10 juin 2021 qui attestent des désordres dénoncés. Aucun état des lieux d'entrée n'est produit et n'a, apparemment, été établi entre les parties en septembre 2013. Le bail stipulait en outre une clause de travaux ainsi libellée : ' le locataire s'engage à laisser le propriétaire accéder à la villa pour finaliser les travaux de rénovation intérieure en cours (dates d'intervention précisées en septembre 2013) et les travaux d'aménagement extérieurs outre les éventuels travaux concernant notamment le changement des marches de l'escalier extérieur, l'aménagement de la partie arrière du terrain (gravats), la réfection de la plage de la piscine et la réfection de la table ronde extérieure'. Il était expressément fait état de la gêne occasionnée et de l'absence de toute indemnisation du locataire. Or, les désordres aujourd'hui dénoncés par monsieur [N] [K] se rapportent expressément et essentiellement aux réparations envisagées et prévues au bail en septembre 2013. Au demeurant, monsieur [N] [K] s'est plaint auprès du gestionnaire de son bailleur dès 2014 de divers dysfonctionnements et malfaçons du logement. Par différents mails et courriers en 2016 et 2019, monsieur [N] [K] a demandé plusieurs réparations au gestionnaire de son propriétaire, sans toutefois qu'aucune mise en demeure, ni procédure ne soit intentée de sa part envers monsieur [Z] [I] directement. Au demeurant, les désordres dénoncés sont ceux liés aux travaux initialement listés dans le bail, aux réparations alors prévues ou à l'entretien des lieux. Monsieur [N] [K] se plaint d'une dégradation qui s'intensifie des lieux, mais ne produit aucun élément objectif antérieur au premier procès-verbal du 3 juillet 2020, propre à dater l'apparition de ces désordres qui préexistaient donc à l'évidence lors de la signature du bail. De plus, les procès-verbaux de constat sont très ciblés, alors que le bien loué est beaucoup plus vaste, se rapportent à de nombreux aménagements extérieurs dont on ne peut déduire, avec l'évidence requise en référé, qu'ils conduisent à l'indécence du logement, dans lequel au demeurant monsieur [N] [K] se maintient depuis 2013 sans avoir engagé la moindre action contre monsieur [Z] [I]. En tout état de cause, monsieur [N] [K] n'a formulé ses premières demandes valant mises en demeure auprès de monsieur [Z] [I] que lors de l'audience devant le premier juge, le 5 octobre 2021, ce seul acte valant interruption de la prescription. Ainsi, toute réclamation de monsieur [N] [K] antérieure au 5 octobre 2016 est nécessairement et manifestement prescrite par application de l'article 2224 du code civil, tel que justement retenu par le premier juge. Ainsi, aucune indemnisation provisionnelle au titre d'un trouble de jouissance pour la période antérieure au 5 octobre 2016 ne peut être satisfaite. S'agissant de la période postérieure au 5 octobre 2016, force est de relever que les prétentions émises par monsieur [N] [K] n'ont été formées qu'en réponse à l'assignation qui lui a été délivrée, sans qu'aucune mise en demeure de son bailleur de réaliser les travaux ou de l'indemniser n'ait jamais été délivrée, en violation des dispositions de l'article 1231 du code civil. De plus, ainsi que rappelé les procès-verbaux de constat produit ne démontrent pas l'indécence du logement. Par ailleurs, un certain nombre des désordres relevés se rapportent à l'entretien du bien dont monsieur [N] [K] indique qu'il est défectueux. Or, la charge de l'entretien du bien, pour partie liée à des réparations locatives, entre monsieur [N] [K] et monsieur [Z] [I], n'est pas manifestement établie, ce d'autant qu'à défaut d'état des lieux d'entrée, une présomption de bon état des lieux s'applique en vertu de l'article 1731 du code civil. Enfin, l'intimé justifie avoir réalisé un certain nombre de travaux sur le bien loué. En définitive, au vu de ces éléments, il appert que des contestations sérieuses sont caractérisées et font obstacle à toute demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance pour monsieur [N] [K], même postérieurement au 5 octobre 2016. De même, ces obstacles et contestations sérieuses empêchent de faire droit à la demande de travaux formulée contre monsieur [Z] [I], l'appelant ne pouvant justifier d'une obligation non sérieusement contestable à ce titre. Enfin, monsieur [N] [K] ne justifie pas d'un intérêt légitime à la réalisation d'une expertise alors que la clause résolutoire est mise en oeuvre et que l'indécence du logement n'est à ce stade aucunement mise en cause. Ainsi, les demandes de monsieur [N] [K] tendant à la remise en état du logement sous astreinte, à l'octroi d'une réfection du loyer ou d'une consignation partielle de celui-ci, à l'indemnisation provisionnelle d'un préjudice de jouissance et, à défaut, à l'organisation d'une expertise, ne peuvent qu'être rejetées. L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée à ces titres. Sur la provision pour dette locative Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'occurrence, la dette de loyer court depuis janvier 2020. La dette locative, jusqu'à la date d'acquisition de la clause résolutoire, soit le 16 novembre 2020, s'élève, sans contestation sérieuse, à la somme de 19 444,31 €, correspondant aux loyers impayés, partiellement au titre de janvier 2020, puis totalement de février à novembre 2020 (17 994,35 €), outre aux taxes sur les ordures ménagères de 2018 et 2019 (1 143 €), qui sont incontestablement, à la lecture du bail, à la charge du locataire, ainsi qu'au titre du contrat d'entretien du chauffage qui incombe également à monsieur [N] [K] (306,96 €). Puis, à compter du 16 novembre 2020, monsieur [N] [K] est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle dont la provision peut être fixée à hauteur du montant du dernier loyer pratiqué. De même, il est redevable de la taxe sur les ordures ménagères 2020, 2021 et 2022, ainsi que des frais liés au contrat d'entretien de la pompe à chaleur. En revanche, les sommes réclamées par monsieur [Z] [I] au titre du remplacement du mécanisme de chasse d'eau ainsi que des travaux d'électricité, se heurtent à des contestations sérieuses en ce que leur imputabilité certaine à monsieur [N] [K] n'est pas acquise. Il en est de même des régularisations de loyer, non justifiées. Ainsi, au vu du dernier décompte produit, il appert que sur la période du 16 novembre 2020 à novembre 2022, échéance de novembre incluse, la créance de monsieur [Z] [I] envers monsieur [N] [K] n'apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 49 075,64 €. Or, il est justifié de versements sur cette même période à hauteur de 34 099,72 €, de sorte que monsieur [N] [K] apparaît débiteur de la somme de 14 875,92 € sur cette période. Au final, il convient de condamner, à titre provisionnel, monsieur [N] [K] à régler à monsieur [Z] [I], au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés en novembre 2022, échéance de novembre incluse, la somme de 34 420,23 €. L'ordonnance entreprise sera réformée afin d'actualiser le montant provisionnel de cette dette. Sur les délais de paiement En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. En l'occurrence, monsieur [N] [K], âgé de 68 ans, est gestionnaire en patrimoine en tant que président de la SARL [K] Consulting. Cette société bénéficie depuis 2018 d'une procédure de redressement judiciaire, et, depuis le 7 avril 2022 d'un plan de redressement. Depuis juillet 2021, il perçoit sa retraite à hauteur de 2 288,76 € par mois, et poursuit en parallèle son activité. Depuis juin 2021, monsieur [N] [K] règle de nouveau régulièrement son loyer, et, depuis janvier 2022, il s'acquitte de 906,11 € supplémentaires au titre du paiement de l'arriéré locatif. Le fait que ce soit sa société qui règle, et non lui, est indifférent pour monsieur [Z] [I] qui ne peut en tirer argument. Au demeurant, les relevés produits justifient de ces paiements. Dans ces conditions, monsieur [N] [K] justifie de ses capacités de remboursement. C'est à juste titre que le premier juge lui a accordé des délais de paiement, qui seront dès lors confirmés, dans les mêmes termes, sauf à ajuster au montant actuel de la dette provisionnellement fixée. De même, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle n'a pas ordonné l'expulsion immédiate de monsieur [N] [K], mais a prévu celle-ci en cas de non paiement par monsieur [N] [K] d'une échéance de son loyer ou de l'arriéré dû. Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux Par application de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. En l'occurrence, monsieur [N] [K] indique avoir formé une demande de relogement, mais n'en justifie pas. De fait, il a déjà bénéficié de larges délais pour quitter les lieux et dispose de délais de paiement qu'il lui appartient de respecter. Aucun autre délai pour quitter les lieux n'est donc justifié, ce que le premier juge a justement apprécié. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens Monsieur [N] [K], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle il a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 2 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de monsieur [Z] [I], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - condamné monsieur [N] [K] à payer à monsieur [Z] [I] une indemnité provisionnelle de 32 619,87 €, au titre des loyers, indemnités d'occupation, et charges, arrêtés au 5 octobre 2021 et majorés des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2020, sur la somme de 16 611,29 € et à compter de l'ordonnance pour le surplus de la créance, - autorisé monsieur [N] [K] à s'acquitter de la dette par 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 900 €, en sus du loyer courant et des charges, le dernier versement représentant le solde, - dit qu'après règlement de la somme de 32 619,87 € dans les conditions ci-dessus rappelées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions non contraires, Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne monsieur [N] [K] à payer à monsieur [Z] [I] une indemnité provisionnelle de 34 420,23 €, au titre des loyers, indemnités d'occupation, et charges, arrêtés en novembre 2022, échéance de novembre incluse, et majorés des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2020, sur la somme de 16 611,29 € et à compter de l'arrêt pour le surplus de la créance, Autorise monsieur [N] [K] à s'acquitter de la dette par 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 950 €, en sus du loyer courant et des charges, le dernier versement représentant le solde, Dit qu'après règlement de la somme de 34 420,23 € dans les conditions ci-dessus rappelées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, Condamne monsieur [N] [K] à payer à monsieur [Z] [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute monsieur [N] [K] de sa demande sur ce même fondement, Condamne monsieur [N] [K] au paiement des dépens. Le Greffier La Présidente