Cour d'appel, 22 mai 2024. 23/01234

N° RG 23/01234 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JKV5 COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 22 MAI 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 20/00589 Tribunal judiciaire de Rouen du 13 mars 2023 APPELANTS : Madame [G] [X] épouse [Z] née le 11 avril 1967 à [Localité 12] [Adresse 9] [Localité 8] représentée par Me Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me CHOISEZ, avocat au barreau de Paris Monsieur [W] [Z] né le 2 septembre 1966 à [Localité 13] [Adresse 9] [Localité 8] représenté par Me Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assisté de Me CHOISEZ, avocat au barreau de Paris INTIMEES : SA AXA FRANCE IARD RCS de Nanterre n° 722 057 460 [Adresse 7] [Localité 11] représentée par Me Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL HMP AVOCATS, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Agathe CORDELIER, avocat au barreau de Paris EURL GROSJEAN CONCEPT BOIS RCS de Besançon n° 481 891 679 [Adresse 15] [Localité 5] représentée par Me Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de Besançon Sarl HENRIOT RCS de Besançon n° 389 364 340 [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de Besançon SARL PROPRIETE DE PROVENCE [Adresse 6] [Localité 2] représentée par Me Elyssa KRAIEM de la SELARL DAUGE AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Philippe MARIN, avocat au barreau de Tarascon COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 13 mars 2024 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre Mme Magali DEGUETTE, conseillère Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER DEBATS : A l'audience publique du 13 mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2024 ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 22 mai 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le château de [14], situé [Adresse 1], [Localité 10], immeuble du XVIIIème siècle classé monument historique et soumis au statut de la copropriété, a fait l'objet d'un projet de réhabilitation ouvrant droit à des avantages fiscaux. La maîtrise d'oeuvre des travaux a été confiée à la Sarl Arch'Imhotep en 2001 et, leur exécution, à l'entreprise générale Archisud Bâtiment. Par acte notarié du 17 octobre 2001, M. [W] [Z] et son épouse Mme [G] [X] ont acquis les lots 6, 9, 42, et 43 (appartement duplex au deuxième étage de la partie principale du château et deux places de parking) au sein de la copropriété, au prix de 107 609,03 euros (705869 francs). Les travaux devaient initialement être terminés fin novembre 2003. Lors de l'assemblée générale du 23 juin 2006, déplorant des non finitions des travaux, des absences de levée des réserves et de règlement de pénalités de retard, les copropriétaires ont autorisé la société Office Central de Location-agence [L], syndic de copropriété, à engager une action judiciaire notamment contre les sociétés Arch'Imhotep et Archisud Bâtiment et leurs assureurs. Par ordonnance de référé du 11 janvier 2007, M. [C] [B] a été désigné expert. Les 3 septembre 2008 et 25 février 2009, les sociétés Archisud Bâtiment et Arch'Imhotep ont été respectivement placées en redressement judiciaire. L'expert judiciaire a établi son rapport d'expertise le 19 février 2009. Lors de l'assemblée générale du 6 juin 2009, les copropriétaires ont voté un budget prévisionnel de travaux de remise en état de l'ensemble immobilier d'un montant de 485 701 euros TTC avec autorisation de procéder à un premier appel de fonds de 242 850 euros pour le démarrage des travaux à partir de septembre 2009. Suivant contrat du 3 août 2009, l'Association syndicale libre du Château de [14] Seine Maritime a confié à M. [Y] [A] la maîtrise d'oeuvre des travaux de rénovation des parties communes et privatives du domaine. Par marchés conclus le 20 août 2009, les lots menuiseries bois extérieures et parquets ont été confiés respectivement à la Sarl Grosjean Concept Bois et à la Sarl Henriot. Le 13 février 2010, ces travaux ont été réceptionnés. Un sinistre dégât des eaux a été déclaré le 9 septembre 2011 à la Sa Gan Assurances, assureur multirisque habitation de la copropriété. Il a favorisé l'apparition de la mérule dans la partie centrale du château. Le 25 avril 2013, l'assemblée générale des copropriétaires, après avoir été informée de la cessation d'activité de la société Office Central de Location-agence [L], a désigné la Sarl Propriétés de Provence exerçant sous le nom commercial agence [L] pour assurer la mission de syndic. Par contrat du 14 janvier 2014, l'Asl du Château de [14] a confié à la société Renov Bat un marché de démolitions et de reprises des travaux. Lors de l'assemblée générale du 27 avril 2017, les copropriétaires ont adopté le budget prévisionnel des travaux de terminaison à prévoir pour solder le sinistre mérule d'un montant de 120 000 euros TTC. Le 18 décembre 2018, l'assemblée générale des copropriétaires a élu le cabinet Normand'Immo comme nouveau syndic à la place de la Sarl Propriétés de Provence-agence [L]. Suivant actes d'huissier de justice des 18, 19, 20, 23 décembre 2019 et 21 janvier 2020, M. et Mme [Z] ont fait assigner la société Propriétés de Provence, la Sa Axa France Iard, la société Sept qui avait été chargée du traitement de la mérule, les sociétés [Y] [A], Grosjean Concept Bois, Henriot, ainsi que M. [Y] [A] en son nom propre, devant le tribunal judiciaire de Rouen en réparation de leurs préjudices sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Par jugement du 13 mars 2023, le tribunal a : - débouté [I] [Z] et [G] [Z] de l'intégralité de leurs demandes tant sur le fondement de la garantie décennale à l'égard de l'ensemble des défendeurs que sur le fondement de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic, - condamné [I] et [G] [Z] aux entiers dépens, - condamné [I] et [G] [Z] à verser au titre des frais irrépétibles les sommes de : . 2 000 euros à Axa Iard, . 2 000 euros à la société Grosjean Concept Bois, . 2 000 euros à la société Henriot, . 2 000 euros à la société Propriétés de Provence, . 2 000 euros à la société Sept, - autorisé conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la Scp Hercé-Poirot-Bourdain, à recouvrer directement contre les parties condamnées, ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, - rejeté toutes demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 4 avril 2023, M. et Mme [Z] ont formé un appel contre le jugement en toutes ses dispositions. Par ordonnances respectivement des 19 avril et 24 mai 2023, la présidente de la chambre chargée de la mise en état a constaté le désistement partiel de M. et de Mme [Z] de leur appel interjeté contre les sociétés Sept et [Y] [A] et contre M. [Y] [A]. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 12 février 2024, M. [W] [Z] et son épouse Mme [G] [X] sollicitent, sur la base des articles 1792 et suivants, 1231-1, 1240 et 1241 du code civil, 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, L.242-1 du code des assurances, de : à titre liminaire, - voir ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats, sur le fond, - voir infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 13 mars 2023, et statuant à nouveau : - se voir déclarer recevables et bien fondés, - voir rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires, - voir débouter la société Axa de l'ensemble de ses demandes tendant à l'irrecevabilité, au rejet de sa responsabilité, ainsi qu'à la minoration du préjudice subi, en tout état de cause, - voir condamner in solidum les sociétés constructeurs Grosjean Concept Bois, Henriot, et Renov Bat à leur payer la somme de 107 609 euros au titre du préjudice de dépréciation du prix d'acquisition, - voir condamner in solidum les sociétés Grosjean Concept Bois, Henriot, et Renov Bat à leur payer les sommes de 259 080 euros au titre du préjudice locatif et de 268 122,79 euros à parfaire au titre de leur préjudice matériel, - voir condamner in solidum les sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot à leur payer les sommes suivantes : . 276 011 euros au titre du préjudice fiscal, . 100 000 euros au titre de leur préjudice moral, . 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, - voir condamner in solidum le syndic Propriétés de Provence et son assureur Axa Iard à leur payer la somme de 107 609,38 euros au titre de l'engagement de la responsabilité extracontractuelle. Ils font valoir que les sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot sont des constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil ayant réalisé des travaux de très grande importance constitutifs d'un ouvrage ; que le château et en particulier leur appartement est impropre à sa destination d'habitabilité et que la solidité de l'ouvrage, dont une partie a été mise sous étais à la demande urgente de la société Normand'Immo, est compromise ; que cet état de fragilité et de délabrement actuel de l'immeuble résulte de l'absence d'agissement des différents constructeurs qui n'ont pas su mener à bien les travaux pour lesquels ils étaient mandatés ; qu'une très importante fuite survenue en 2011 et 2012, puis le mérule en 2012 qui n'a pas été traité correctement, et l'abandon du chantier ont contribué aux désordres actuels qui sont imputables aux sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot dont la garantie décennale est engagée. Ils recherchent également la responsabilité extracontractuelle de la Sarl Propriétés de Provence pour les nombreuses fautes commises dans l'exercice de son mandat de syndic qui leur ont causé d'importants préjudices. Ils estiment d'abord qu'elle a fait preuve de négligence dans la gestion patrimoniale du château dont elle connaissait parfaitement la situation, notamment le sinistre déclaré le 9 septembre 2011 et son état d'avancement en février 2013, car elle était gérée par M. [L], également gérant de la société Office Central de Location ; qu'elle était le maître d'ouvrage délégué de l'Asl du Château de [14] ; que cette dernière ne produit aucune pièce faisant état de ses diligences positives accomplies au nom et pour le compte de l'ensemble des copropriétaires à compter de sa prise de fonction en avril 2013 ; qu'elle n'a organisé aucune assemblée générale extraordinaire au moment où M. [A] ne semblait plus en capacité d'assurer le suivi des travaux qui ne donnaient pas lieu à des comptes-rendus d'avancée aux copropriétaires ; qu'à l'instar du premier syndic, la Sarl Propriétés de Provence a intentionnellement préservé l'illusion d'une gestion efficace des travaux pour obtenir la clémence et la patience des copropriétaires de 2001 à 2017. Ils font aussi grief à la Sarl Propriétés de Provence de ne pas avoir fait exécuter des travaux urgents et indispensables. Ils précisent que, si M. [A] ne pouvait reprendre ce chantier, elle n'a pas présenté de devis d'autres maîtres d'oeuvre aux copropriétaires en vue de les alerter sur l'état des dégradations importantes de l'ensemble immobilier et sur les conséquences du sinistre mérule généralisé et progressif sur les parties privatives et communes ; que le reproche qui leur est opposé selon lequel les copropriétaires ont refusé le 22 octobre 2015 d'engager une procédure judiciaire contre l'assureur Gan est inopérant ; qu'une telle résolution n'était pas appropriée dans l'hypothèse d'un sinistre généralisé depuis quelques années ; qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée en 2016, de sorte que le budget afférent, notamment pour les travaux de traitement de la mérule, a été voté avec un an de retard en 2017 ; que la réalisation d'un diagnostic de l'état du bâtiment relatif aux termites en juin 2016 démontre l'incapacité de la Sarl Propriétés de Provence à gérer le sinistre ; qu'elle n'a pas recherché la responsabilité des entrepreneurs lorsque ceux-ci démissionnaient de leurs engagements contractuels ; qu'elle n'a pas pris toutes les mesures conservatoires et de mise en sécurité de l'immeuble lorsque le nouveau syndic a pris le relais. Ils exposent que l'inaction persistante et la négligence coupable du syndic, en violation de ses obligations légales, ont entraîné une détérioration progressive du château surpassant les atteintes précédemment constatées ; que les diligences effectuées par le nouveau syndic corroborent cette négligence de la Sarl Propriétés de Provence. Ils reprochent ensuite à la Sarl Propriétés de Provence de ne pas avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage lors de la reprise des travaux en 2014 par la société Renov Bat en dépit de l'obligation contenue à l'article L.242-1 du code des assurances. Ils font enfin grief à la Sarl Propriétés de Provence de ne pas avoir mis en concurrence des entrepreneurs et de ne pas avoir recherché la solvabilité de la société Renov Bat, laquelle a été radiée du Rcs en novembre 2019 après une procédure collective à son encontre. Ils avancent qu'en raison des multiples fautes de la Sarl Propriétés de Provence et des carences du maître d'oeuvre et des entreprises de travaux, ils ont subi une perte de loyers de novembre 2003 à novembre 2022 car leur appartement inhabitable n'a jamais pu être loué, qu'ils l'ont revendu à perte, sans compter le coût des travaux financés à perte et des charges de copropriété restées impayées ; qu'ils ont subi un redressement fiscal au titre de l'impôt sur les revenus de 2005 et 2006 du fait de l'absence de location de l'appartement ; qu'ils supportent enfin un préjudice moral car, après 17 ans d'inaction des intimés contribuant au désastre de [14], ils sont exténués de se battre pour préserver leur bien sans que rien ne s'améliore malgré plus de 375 732,16 euros qu'ils ont déboursés. Ils soutiennent que les moyens développés par la Sa Axa France Iard pour être mise hors de cause sont sans objet. Par dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2024, l'Eurl Grosjean Concept Bois demande de voir en application des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965, 1792 et suivants du code civil : in limine litis : - déclarer irrecevables M. et Mme [Z] en leurs demandes au titre des parties communes ou privatives des autres copropriétaires, faute de qualité pour agir, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a : . débouté [I] [Z] et [G] [Z] de l'intégralité de leurs demandes sur le fondement de la garantie décennale à l'égard de la société Grosjean Concept Bois, . condamné [I] et [G] [Z] aux entiers dépens, . condamné [I] et [G] [Z] à verser au titre des frais irrépétibles la somme de 2 000 euros à la société Grosjean Concept Bois, pour le surplus et statuant à nouveau, à titre subsidiaire, si par extraordinaire sa responsabilité était retenue, - condamner solidairement le cabinet [L] nouvellement nommé Sarl Propriétés de Provence et son assureur la Sa Axa France Iard à la relever et garantir des condamnations qui pourraient être mises à sa charge, - débouter le cabinet [L] nouvellement nommé Sarl Propriétés de Provence et son assureur la Sa Axa France Iard de leurs demandes de mise hors de cause à ce titre, à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire sa responsabilité était retenue, - débouter M. et Mme [Z] de leurs demandes d'indemnisation de leur préjudices de dépréciation du prix d'acquisition, locatif, fiscal, et moral, en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, en tout état de cause, - débouter l'ensemble des parties de leurs demandes formées à son encontre, - condamner in solidum M. et Mme [Z], ou qui mieux aime la cour d'appel, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code précité. Elle avance qu'elle n'est intervenue qu'à compter de 2009, et uniquement pour le lot menuiseries bois extérieures, alors que le chantier a débuté en 2001 ; que le maître de l'ouvrage ne peut recourir contre l'entreprise responsable pour les désordres apparents non réservés à la réception ; que les appelants ne prouvent pas qu'elle aurait commis une faute et que les désordres n'étaient pas apparents lors de la réception le 13 février 2010. Elle ajoute que l'apparition de la mérule en 2012 constitue une cause étrangère lui permettant de se dédouaner de sa responsabilité, qu'elle n'est pas intervenue pour procéder au traitement des surfaces, que ses travaux ne sont pas la cause des désordres ou du retard dans la réalisation des travaux, que d'autres entreprises (les sociétés RenovBat, Sept, et Normandie Straff) sont intervenues sur le chantier en 2014, soit quatre ans après elle, que ces dernières ont accepté le support et engagent leur responsabilité ; qu'aucun désordre ne lui est donc imputable. Elle sollicite subsidiairement la garantie de la Sarl Propriétés de Provence, syndic maître de l'ouvrage qui a failli à sa mission, et de l'assureur de celle-ci. A titre infiniment subsidiaire, elle considère qu'elle ne peut être tenue responsable des préjudices autres que matériel des appelants car le chantier a duré plus de 17 ans et son intervention a été ponctuelle sur six mois, voire un an. Par dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2024, la Sarl Henriot sollicite de voir en application des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965, 1792 et suivants du code civil : in limine litis : - déclarer irrecevables M. et Mme [Z] en leurs demandes au titre des parties communes ou privatives des autres copropriétaires, faute de qualité pour agir, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a : . débouté [I] [Z] et [G] [Z] de l'intégralité de leurs demandes sur le fondement de la garantie décennale à l'égard de la Sarl Henriot, . condamné [I] et [G] [Z] aux entiers dépens, . condamné [I] et [G] [Z] à verser au titre des frais irrépétibles la somme de 2 000 euros à la Sarl Henriot, Pour le surplus et statuant à nouveau : à titre subsidiaire, si par extraordinaire sa responsabilité était retenue, - condamner solidairement le cabinet [L] nouvellement nommé Sarl Propriétés de Provence et son assureur la Sa Axa France Iard à la relever et garantir des condamnations qui pourraient être mises à sa charge, - débouter le cabinet [L] nouvellement nommé Sarl Propriétés de Provence et son assureur la Sa Axa France Iard de leurs demandes de mise hors de cause à ce titre, à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire sa responsabilité était retenue, - débouter M. et Mme [Z] de leurs demandes d'indemnisation de leurs préjudices de dépréciation du prix d'acquisition, locatif, fiscal, et moral, en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, en tout état de cause, - débouter l'ensemble des parties de leurs demandes formées à son encontre, - condamner in solidum M. et Mme [Z], ou qui mieux aime la cour d'appel, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code précité. Elle développe les mêmes moyens relativement à son lot parquets que ceux explicités ci-dessus par l'Eurl Grosjean Concept Bois, ces deux sociétés ayant le même avocat. Par dernières conclusions notifiées le 28 février 2024, la Sarl Propriétés de Provence demande de voir : - en vertu de l'article 2224 du code civil, débouter M. et Mme [Z] de leur action en recherche de responsabilité civile professionnelle à son encontre, celle-ci étant prescrite, vu l'article 1240 du code civil, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen, - débouter en conséquence M. et Mme [Z] de toutes leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, - condamner ces derniers à lui payer 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, infiniment subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour d'appel entrerait en voie de condamnation à son encontre, - condamner la Sa Axa France Iard à la relever et garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais et accessoires, - débouter les sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre. Elle fait valoir qu'aucune responsabilité quasi délictuelle ne peut lui être imputée pour la période antérieure à sa prise de fonctions intervenue le 25 avril 2013, notamment pour les trois marchés de travaux visés par les appelants et conclus avant ; que ces derniers échouent à démontrer une faute de sa part, un préjudice en découlant, et un lien de cause à effet. Elle précise qu'elle n'a pas géré la copropriété avec retard ; qu'elle a mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 8 décembre 2014 la résolution tendant à la désignation d'une entreprise pour la prise en charge des travaux relatifs à la mérule et que le contrat a été signé avec la société Renov Bat le 14 janvier 2014 ; que les installations électriques et de gaz étaient fonctionnelles. Elle ajoute que, le 28 octobre 2013, elle a relancé l'assureur Gan pour le dépôt du rapport d'expertise amiable et pour l'indemnisation, que le 31 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires a accepté l'indemnisation proposée, que le 8 avril 2014, elle a adressé au Gan une déclaration d'aggravation du sinistre mérule 2 et des relances les 22 juillet, 19 août, et 13 octobre 2015 ; que le rejet des résolutions relatives au budget prévisionnel des travaux pour solder ce sinistre et au démarrage des travaux par l'assemblée générale le 8 décembre 2014 du fait de l'absence de M. [A], victime d'un Avc, ne peut lui être reproché, ni le vote de l'assemblée générale le 22 octobre 2015 d'une absence d'action judiciaire contre le Gan, ni encore le vote d'une enveloppe insuffisante de travaux de remise en état des logements et parties communes de 120 000 euros par l'assemblée générale le 27 avril 2017 qui ne lui a pas permis de faire le nécessaire. Elle indique encore qu'à l'issue du vote du budget complémentaire de 80 000 euros pour les travaux d'éradication du mérule, celui-ci n'était plus présent en 2016 dans les appartements atteints comme en justifient les rapports des états parasitaires effectués ; que le défaut de paiement de leurs charges par M. et Mme [Z] a rendu difficile son action ; qu'une assemblée générale n'a pas été réunie en 2016 car les copropriétaires avaient décidé de vendre le château. Elle réfute le reproche d'un défaut d'exécution des travaux urgents aux motifs qu'elle ne pouvait pas les engager sans avoir réuni les fonds pour les financer et ne le pouvait pas sur ses propres fonds, que M. et Mme [Z] n'indiquent pas les travaux qu'elle aurait dû faire entreprendre. Elle s'oppose également au grief qui lui est fait de l'absence de mise en concurrence. Elle indique que les appelants font une fausse lecture de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires se sont systématiquements prononcés même en l'absence d'une mise en concurrence, que le préjudice qui pourrait résulter d'une telle omission n'est pas prouvé. Elle répond au moyen selon lequel elle n'aurait pas souscrit une assurance dommages-ouvrage dans le cadre du marché conclu avec la société Renov Bat que les appelants ne précisent pas en quoi ces travaux auraient pu donner lieu à déclaration de sinistre au titre de cette garantie et à une indemnisation consécutive. Elle souligne que la demande indemnitaire formée contre elle par les appelants sera rejetée eu égard à son caractère forfaitaire. Infiniment subsidiairement, elle conclut au rejet des recours en garantie formés contre elle par les sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot aux motifs qu'elle n'est pas la nouvelle dénomination du cabinet [L] qui n'a jamais eu d'existence juridique, qu'elle n'est pas le continuateur de la personne de M. [L] ; que ces recours ne contiennent aucune démonstration factuelle et aucun raisonnement juridique tendant à établir sa responsabilité. Par dernières conclusions notifiées le 26 février 2024, la Sa Axa France Iard ès qualités d'assureur de la société Office Centrale de Location sollicite de voir en vertu des articles 2224 et 1240 du code civil, L.112-6 et 3 du code des assurances : - déclarer M. et Mme [Z] irrecevables et mal fondés en leur appel et les en débouter, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - débouter M. et Mme [Z] et toute autre partie de toutes leurs demandes formées à son encontre, subsidiairement, - juger que le préjudice dont se prévalent M. et Mme [Z] s'analyse en une perte de chance qui n'est jamais équivalente à l'avantage escompté, - ramener dans de plus justes proportions le préjudice de M. et de Mme [Z], - faire application, pour le cas où la police serait déclarée recevable, de la limite de garantie prévue au contrat fixée à 305 000 euros et de la franchise demeurant à la charge de l'assurée opposable aux tiers, soit à 10 % du montant du sinistre avec un maximum de 1 800 euros, - déclarer les sociétés Henriot et Grosjean Concept Bois irrecevables et mal fondées en leur appel en garantie et les en débouter, - condamner in solidum les sociétés Henriot, Grosjean Concept Bois, et Renov Bat à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, - condamner solidairement M. et Mme [Z] ou toute autre partie succombante à lui verser la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens qui seront recouvrés par la Sarl Hercé-Poirot-Bourdain, avocats au barreau de Rouen, conformément à l'article 699 du code précité. Elle sollicite sa mise hors de cause aux motifs que le contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle la liant à M. [L] exerçant sous l'enseigne Office Central de Location a pris effet le 1er janvier 2010 et a été résilié le 5 mars 2013, qu'ayant été conclu uniquement en base réclamation et la réclamation de M. et de Mme [Z] datant du 19 décembre 2019, sa garantie n'a pas vocation à s'appliquer et ces derniers sont donc irrecevables. Elle précise que, si sa qualité d'assureur de la Sarl Propriétés de Provence était retenue, elle ne saurait être concernée par les faits visant la période de gestion antérieure à la désignation de celle-ci comme syndic le 25 avril 2013 ; que sa garantie est exclue par le contrat pour les dommages affectant les travaux de construction, résultant d'un défaut de ces travaux, et mis à la charge de l'assuré quelles que soient les bases juridiques de sa responsabilité, ainsi que pour les dommages immatériels qui sont la conséquence des dommages précités ; qu'en tout état de cause, cette exclusion s'applique de plein droit car l'activité de constructeur n'est pas visée par la définition de l'activité dépendant de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Subsidiairement, elle souligne que les appelants ne prouvent pas les conditions de la responsabilité extracontractuelle de la Sarl Propriétés de Provence, que tous les griefs formulés contre celle-ci relèvent de décisions revenant aux copropriétaires puisque le syndic n'a pas de pouvoir décisionnaire ; que cette dernière ne peut être responsable des contrats et marchés signés avant sa prise de fonction le 25 avril 2013, ni des carences des professionnels de la construction intervenus sur le chantier et/ou du syndic qui l'a précédée même si leur gérant était le même, ni encore des aléas propres à tout chantier et des défaillances du syndicat des copropriétaires ou de l'Asl ; que les copropriétaires ont refusé de voter le financement des travaux supplémentaires nécessaires à la réparation des désordres le 8 décembre 2014, que les conséquences de cette décision ne peuvent être reportées sur la Sarl Propriétés de Provence. Elle ajoute que la Sarl Propriétés de Provence ne pouvait prendre aucune initiative de financement de travaux urgents encore moins en l'absence de la trésorerie nécessaire, que celle-ci n'a donc commis aucune négligence ; que la gestion de cette dernière ne peut pas être comparée à celle de la société Normand'Immo qui sont intervenues à des périodes différentes avec des situations de fait différentes. Elle indique ensuite que le grief de l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage n'est pas démontré à défaut de production de tous les procès-verbaux des assemblées générales, qu'au contraire, il ressort des marchés conclus avec les intervenants au chantier qu'une telle assurance a été souscrite, que, de plus, les appelants n'établissent pas qu'une telle assurance avait vocation à s'appliquer ; que le reproche d'une absence de mise en concurrence n'est pas fondé, de même que celui d'une absence de recherche de la solvabilité de la société Renov Bat contre laquelle une procédure collective a été ouverte plus de six après la prise de fonction de la Sarl Propriétés de Provence. Elle soutient que le lien de causalité entre le préjudice invoqué par les appelants et les diligences de la Sarl Propriétés de Provence fait défaut, que ce préjudice a pour seule cause l'absence de travaux ou en tout cas de leur aboutissement permettant de rendre habitable leurs lots imputable aux seuls intervenants à l'acte de construire ; que le règlement de charges relevant d'une obligation de propriétaire n'est pas un préjudice indemnisable ; que M. et Mme [Z] ont acquis leurs lots en connaissance de l'état de l'immeuble et de la charge des travaux et doivent en assumer les conséquences ; qu'à titre subsidiaire, leur demande indemnitaire doit être ramenée à de plus justes proportions s'agissant d'une perte de chance d'avoir bénéficié d'une autre situation. Elle s'oppose aux recours en garantie formés contre elle par les sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot aux motifs qu'ils ne sont pas motivés, que celles-ci entretiennent volontairement une confusion entre le cabinet [L] et la Sarl Propriétés de Provence, laquelle n'a jamais eu la qualité de maître de l'ouvrage ; que la preuve de l'impossibilité de louer leurs lots n'est pas apportée par les appelants qui ne justifient pas non plus de leur valeur locative, ni que les travaux auraient pu être terminés en 2003, que cette demande d'indemnisation de la perte locative est limitée par la prescription quinquennale et par la vente des lots le 25 novembre 2021, que subsidiairement ce poste de préjudice s'analyse en une perte de chance d'avoir pu bénéficier d'un produit locatif. Elle ajoute que M. et Mme [Z] ne peuvent être indemnisés du prix de vente et du prix des travaux engagés sous peine de bénéficier d'un enrichissement sans cause ; qu'il leur revient à eux seuls d'assumer leur déclaration d'impôts erronée de leur fait, que le paiement de l'impôt relève de l'exécution d'une obligation légale qui ne peut être source de dommage ; que le principe du préjudice moral revendiqué par M. et Mme [Z] n'est pas démontré, ni son montant qui est arbitraire. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 13 mars 2024. MOTIFS Sur la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats M. et Mme [Z] présentent ces réclamations à titre liminaire sans spécifier de moyens afférents dans la partie discussion de leurs écritures. Leurs demandes seront donc rejetées. Il en sera de même de leurs prétentions tendant à la condamnation de la société Renov Bat qui n'est pas partie à cette instance. Sur la garantie décennale des constructeurs A) Sur la recevabilité de l'action Les sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot exposent que l'origine des désordres dont M. et Mme [Z] demandent réparation semblent avoir des conséquences tant sur les parties communes (gros oeuvre) que privatives, de sorte que, n'ayant pas qualité pour agir personnellement pour les parties communes et privatives des autres copropriétaires, ils sont irrecevables à agir pour celles-ci. M. et Mme [Z] concluent à leur recevabilité dans le dispositif de leurs écritures sans développer de moyens afférents. L'article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 31 du même code précise que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L'article 32 du même code indique qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. En l'espèce, M. et Mme [Z] réclament l'indemnisation de divers préjudices qu'ils estiment avoir subi personnellement du fait des travaux notamment réalisés par les sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot dans le cadre de l'opération de restauration des parties communes et privatives de l'ensemble immobilier du Château de [14]. Ils ne revendiquent pas la réparation de dommages subis par la copropriété, ni par d'autres copropriétaires. En conséquence, ayant qualité à agir, ils sont recevables en leur action contre ces deux intimées. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée. B) Sur le bien-fondé de l'action L'article 1792 du code civil énonce que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. En l'espèce, M. et Mme [Z] dénoncent le désordre de la mérule apparu en 2012. Or, les marchés ont été confiés aux sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot le 29 août 2009 et réceptionnés le 13 février 2010. Il n'est pas prouvé que celles-ci-ou l'une d'elles sont de nouveau intervenues postérieurement et/ou ont été chargées du traitement de la mérule, lequel a été confié notamment aux sociétés Sept et Renov Bat à partir de 2014. De plus, M. et Mme [Z] imputent l'apparition de la mérule au dégât des eaux qui a fait l'objet d'une déclaration de sinistre à l'assureur habitation de la copropriété le 9 septembre 2011. Ils ne démontrent pas que ce sinistre trouve sa cause dans les travaux réalisés par les sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot. D'ailleurs, les éléments qu'ils versent aux débats ne permettent pas d'en déterminer l'origine exacte. M. et Mme [Z] visent également comme désordre l'atteinte à la solidité de l'immeuble dans ses parties communes et dans leur partie privative. Cependant, aucun élément ne permet de le rattacher aux travaux réalisés par les sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot. De plus, les menuiseries extérieures et les parquets qu'elles ont mis en place ont nécessairement été déposés et/ou démolis lors des travaux de traitement de la mérule et de reprises des travaux confiés notamments aux sociétés Sept et Renov Bat. Aucun autre désordre n'est allégué par les appelants. En définitive, les désordres invoqués, ne trouvant pas leur cause dans les travaux confiés et réalisés par les sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot, ne leur sont pas imputables et n'engagent pas leur garantie sur le fondement de la présomption de l'article 1792. La décision du tribunal ayant rejeté les prétentions de M. et de Mme [Z] dirigées contre celles-ci sera confirmée. Sur la responsabilité extracontractuelle du syndic Sarl Propriétés de Provence A) Sur la recevabilité de l'action La Sarl Propriétés de Provence estime que l'action des appelants, engagée contre elle le 23 décembre 2019, est prescrite depuis avril 2019 au plus tard, soit cinq ans après qu'ils ont eu connaissance de l'état de l'immeuble par le biais de l'attestation de non-location de l'appartement qu'elle leur a délivrée le 3 avril 2014 ; que, précédemment, M. et Mme [Z] avaient été avisés des malfaçons par le pré-rapport d'expertise judiciaire du 6 novembre 2008 et lors de la réception des travaux le 13 février 2010. M. et Mme [Z] ne répondent pas à ce moyen. Les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile ont été explicitées ci-dessus. Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer. Le délai de prescription de l'action en responsabilité extracontractuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance. La charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir. En l'espèce, le point de départ de la prescription ne peut pas être l'attestation délivrée le 3 avril 2014 par la Sarl Propriétés de Provence sur l'état de l'appartement de M. et de Mme [Z], affecté par la mérule en cours de traitement, et sur leur impossibilité à le louer en 2013 et à la date du 3 avril 2014. Aucun élément sur une possible faute professionnelle de son auteur, syndic de copropriété, ne peut en être tirée. Il en est de même du pré-rapport d'expertise judiciaire du 6 novembre 2008, du rapport d'expertise judiciaire du 19 février 2009, et du courrier du 18 février 2010 de l'agence [L] informant les copropriétaires que des réserves avaient émises lors de la réception du 13 février 2010. Ce n'est qu'à partir du changement de syndic décidé par l'assemblée générale des copropriétaires le 18 décembre 2018 et le remplacement de la Sarl Propriétés de Provence, agence [L], par le cabinet Normand'Immo à compter de cette date que M. et Mme [Z] ont été en mesure d'appréhender toutes les conséquences induites par les fautes qu'ils reprochent à la Sarl Propriétés de Provence. L'action en responsabilité exercée le 23 décembre 2019 n'est donc pas prescrite et, de ce fait, est recevable. B) Sur le bien-fondé de l'action L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon l'article 1241 du même code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. Il incombe au demandeur de prouver la faute à l'origine de son préjudice. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à ce litige précise qu'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est notamment chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. 1) la faute a) la négligence dans la gestion patrimoniale du château et le défaut d'exécution des travaux urgents et indispensables La responsabilité de la Sarl Propriétés de Provence ne peut être recherchée que pour les actes et/ou décisions pris ou non pris à compter de sa désignation le 25 avril 2013. Les griefs présentés par M. et Mme [Z] sur des faits antérieurs relevant de la responsabilité de la société Office Central de Location ne seront pas examinés. L'assemblée générale du 8 décembre 2014 a ratifié les travaux réalisés dans le cadre du sinistre mérule depuis son origine. En revanche, elle a voté contre les projets de résolution d'adoption d'un budget total de 143 024,74 euros TTC pour les travaux de terminaison à prévoir au niveau de l'ensemble immobilier pour solder ce sinistre, d'autorisation d'un appel de fonds de ce montant et de démarrage des travaux, en raison de l'absence de M. [A] et de ses explications écrites. Si le montant total de 143 024,74 euros TTC n'a pas été soumis au vote de l'assemblée générale suivante, tenue le 22 octobre 2015, mais un montant minoré à 80 000 euros, ce dernier a été approuvé, ainsi qu'une autorisation du syndic à appeler la provision correspondante dans la limite du 1er décembre 2015 'Afin de pouvoir réaliser les travaux dans les meilleurs délais après décision du conseil syndical.'. Elle a également décidé de déléguer au conseil syndical, assisté du syndic, la détermination de l'entreprise adjudicataire et des modalités de réalisation des travaux. Si la Sarl Propriétés de Provence démontre que plus aucune trace de mérule n'existait en 2016 dans les appartements jusque là atteints comme en font état les conclusions des rapports de l'état parasitaire établis le 7 juin 2016 par la société Energie Diag qu'elle verse aux débats, elle ne démontre pas en avoir informé les copropriétaires. De plus, la preuve est apportée par les appelants que les travaux votés le 22 octobre 2015 n'ont pas été exécutés comme il ressort du procès-verbal de constat du 12 juin 2019 de Me [P], huissier de justice, décrivant un logement inhabitable et dangereux. L'existence en 2016 d'un projet de vente globale du château n'exonérait pas le syndic de convoquer une assemblée générale, notamment aux fins de faire le point sur l'état d'avancement de la mission du conseil syndical et, le cas échéant, des travaux de réfection des parties communes et privatives du château à la suite du sinistre mérule, et de tirer toutes conséquences d'une éventuelle carence du conseil syndical. La tenue de l'assemblée générale suivante, le 27 avril 2017, qui a voté une enveloppe de 120 000 euros pour financer les travaux en vue de solder le sinistre, a été tardive. La Sarl Propriétés de Provence ne donne aucune autre explication à ce retard et ne justifie pas objectivement que cette enveloppe, ajoutée à celle de 80 000 euros votée le 22 octobre 2015, était insuffisante pour faire face au paiement des travaux. La résolution sur le budget total de 120 000 euros a été votée par les copropriétaires 'après avoir entendu les explications du syndic'. La Sarl Propriétés de Provence ne verse pas aux débats le devis de M. [A] de 210 000 euros ou la proposition non détaillée de 400 000 euros d'un architecte rouennais qu'elle vise dans ses conclusions et sur lequels elle se serait appuyée lors de cette assemblée générale. Elle ne peut donc pas reprocher aux appelants d'avoir voté cette enveloppe en connaissance de cause. Elle ne peut pas davantage leur faire grief de ne pas avoir pu faire débuter les travaux du fait de l'insuffisance du budget, alors que celui-ci s'élevait au total à 200 000 euros, et du fait du compte débiteur de charges de M. et de Mme [Z], alors que celui-ci était limité à la somme de 2 390,86 euros au 31 décembre 2015. Son reproche aux copropriétaires d'avoir refusé le 22 octobre 2015 d'engager une procédure judiciaire contre la société Gan, assureur de la copropriété, pour la non prise en charge du sinistre mérule, n'est pas plus fondé. La Sarl Propriétés de Provence ne produit aucun élément, tel qu'un avis juridique, laissant à penser que cette initiative avait des chances de succès pour la copropriété. En revanche, cette décision rend inopérant le moyen des appelants selon lequel la Sarl Propriétés de Provence n'aurait pas été diligente à l'égard de la société Gan. Par ailleurs, la Sarl Propriétés de Provence n'a pas pris les mesures pour s'assurer que la sécurité des accès à l'ensemble immobilier était préservée. Même si elle n'était pas une professionnelle de la construction, il lui appartenait, en sa qualité de syndic chargé de la sauvegarde de l'immeuble, et à l'instar de la société Normand'Immo qui y a fait procéder le 2 octobre 2020, de faire vérifier par un professionnel l'état et le maintien de la structure du bâtiment dont les murs et plafonds de la partie centrale étaient à l'état brut. Lors de ses constatations le 12 juin 2019 qui étaient certes postérieures à la fin de la mission de la Sarl Propriétés de Provence, Me [P] a relevé que le sol du couloir de l'appartement de M. et de Mme [Z] était inexistant, l'accès étant seulement possible sur les poutres en bois existantes du plancher, ce qui était dangereux. Il ressort également du diagnostic structuel précité du 2 octobre 2020, que les planchers bas du deuxième étage présentaient des affaissements importants. En revanche, le grief d'un défaut de recherche de la responsabilité des entrepreneurs lorsque ceux-ci démissionnaient de leurs engagements contractuels et/ou du maître d'oeuvre M. [A] n'est pas fondé. La Sarl Propriétés de Provence devait préalablement solliciter l'avis de l'assemblée générale des copropriétaires à cet effet. En outre, M. et Mme [Z] ne démontrent pas qu'une telle initiative procédurale aurait prospérer. b) l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage L'article L.242-1 du code des assurances prévoit que toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil. La Sarl Propriétés de Provence n'a pas soumis cette obligation au vote de l'assemblée des copropriétaires préalablement à la réalisation des travaux confiés à la société Renov Bat en janvier 2014. Elle ne donne pas d'explication utile pour s'en être exonérée. Ce manquement est fautif. c) l'absence de mise en concurrence des entrepreneurs et de recherche de la solvabilité de la société Renov Bat L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version epplicable au présent litige précise que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. L'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 indique que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. En l'espèce, la Sarl Propriétés de Provence n'a pas davantage respecté cette obligation. Sa faute est caractérisée. Par contre, aucune disposition législative ou réglementaire ne lui imposait de rechercher la solvabilité de la société Renov Bat préalablement à la conclusion du marché de travaux. De plus, l'existence de difficultés financières de celle-ci en janvier 2014 n'est pas prouvée. 2) le lien de causalité et le préjudice M. et Mme [Z] sollicitent uniquement à l'encontre de la Sarl Propriétés de Provence le paiement d'une somme de 107 609,38 euros qui correspond, à 35 centimes d'euros près, au remboursement du prix d'achat de 107 609,03 euros de leurs quatre lots de copropriété le 17 octobre 2001. Toutefois, ils justifient qu'ils les ont vendus le 25 novembre 2021 pour le prix de 60 000 euros, les lots 6 et 9 ayant été réunis pour former le lot 49 constitué par un 'appartement en duplex à rénover'. M. et Mme [Z] ne sauraient donc solliciter qu'un manque-à-gagner de 47 609,03 euros. Seul le retard injustifié et fautif pris dans l'exécution des travaux de réfection de l'appartement de M. et de Mme [Z] dans le courant de l'année 2016 jusque dans le courant de l'année 2019, période de prise de fonction de la société Normand'Immo, imputable à la Sarl Propriétés de Provence, a contribué à leur dommage constitué par la perte de chance certaine de vendre leurs lots de copropriété à un prix au moins égal à leur mise de départ. La responsabilité extracontractuelle de la Sarl Propriétés de Provence est engagée à ce titre. La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Elle ne peut donc être égale qu'à une fraction du préjudice subi par M. et Mme [Z]. Même si l'appartement nécessitait encore d'être rénové à la date de sa vente le 25 novembre 2021, le délai d'un peu plus de deux ans qui s'est écoulé après la période de prise de fonction du nouveau syndic jusqu'à cette vente n'est pas imputable à la Sarl Propriétés de Provence. Sont également pris en compte les aléas inhérents à toute vente tenant aux pourparlers entre les vendeurs et candidats acquéreurs et à la réalisation ou non de conditions suspensives. En définitive, l'indemnisation à la charge de la Sarl Propriétés de Provence se limite à 15 % du manque-à-gagner des appelants, soit la somme de 7 141,35 euros qu'elle sera condamnée à leur payer. La décision du tribunal ayant débouté M. et Mme [Z] de leur demande sera infirmée. Sur l'action directe contre la Sa Axa France Iard A) sur sa recevabilité 1) le défaut de qualité à agir La Sa Axa France Iard fait valoir qu'en se référant à la police n°4667523004 visée dans l'assignation que lui ont délivrée M. et Mme [Z], elle a été attraite en sa qualité d'ancien assureur responsabilité civile professionnelle de M. [L] exerçant sous l'enseigne Office Central de Location, et non pas en sa qualité d'assureur de la Sarl Propriétés de Provence, de sorte que cette action est mal dirigée. M. et Mme [Z] concluent à leur recevabilité aux motifs que leur action est bien dirigée contre la Sa Axa France Iard ès qualités d'assureur responsabilité civile de la Sarl Propriétés de Provence selon la police n°4667523004. Les dispositions des articles 122, 31, et 32 du code de procédure civile ont été explicitées ci-dessus. Dans le cas présent, l'assignation en cause n'est pas produite, de sorte que ne peut être vérifiée la qualité dans laquelle la Sa Axa France Iard a été attraite. Il ressort de l'en-tête du jugement à la page 2 et de l'exposé de la procédure à la page 4, que la Sa Axa France Iard est partie sans la mention d'une qualité précise. Le tribunal précise ensuite dans ses motifs à la page 11 que 'La Compagnie AXA a été attraite à la cause par les demandeurs en sa qualité d'assureur de la société PROPRIETES DE PROVENCE (page 11 de l'assignation).'. La Sa Axa France Iard ne peut pas choisir sa qualité au regard de ses seuls intérêts du seul fait qu'une erreur de chiffrage affecte la police d'assurance la concernant, d'autant plus qu'elle verse aux débats celle la liant à la Sarl Propriétés de Provence, constituant sa pièce 5. De surcroît, la Sarl Propriétés de Provence confirme sa qualité d'assurée de la Sa Axa France Iard en revendiquant la mobilisation de la garantie de celle-ci. Dès lors, l'action engagée par M. et Mme [Z] contre la Sa Axa France Iard ès qualités d'assureur responsabilité civile de la Sarl Propriétés de Provence est recevable. Le jugement du tribunal ayant rejeté cette fin de non-recevoir sera confirmé. 2) la prescription La Sa Axa France Iard conclut également à la prescription de l'action pour les motifs exposés ci-dessus par son assurée, mais en fixe le terme au plus tard le 13 février 2019. M. et Mme [Z] s'y opposent au motif que les désordres et malfaçons se sont révélés lors du changement de syndic en 2018. Les dispositions des articles 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil ont été explicitées ci-dessus. Les motifs spécifiés plus haut seront repris pour fixer le point de départ du délai de prescription au 18 décembre 2018 et pour déclarer recevable l'action de M. et de Mme [Z] dirigée le 19 décembre 2019 contre la Sa Axa France Iard. B) sur son bien-fondé Aux termes de l'article L.124-3 du code de assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. Le moyen développé par la Sa Axa France Iard pour voir écartée sa garantie au titre du contrat la liant à M. [L] est inopérant. Seule sa garantie en qualité d'assureur de la Sarl Propriétés de Provence est recherchée par les appelants. Les conditions générales du contrat d'assurance souscrit par cette dernière auprès de la Sa Axa France Iard stipulent à la page 10 que sont exclus de la garantie : 'tous dommages, y compris les dommages de la nature de ceux visés aux articles 1792 à 1792-6 du Code civil, - affectant des travaux de construction, - résultant d'un défaut de ces travaux, - et mis à la charge de l'assuré, quelles que soient les bases juridiques de sa responsabilité, ainsi que : - les dommages immatériels qui sont la conséquence des dommages définis ci-dessus, - toutes obligations, responsabilités, garanties incombant à l'assuré en vertu de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction.'. Les conditions particulières de la police d'assurance disposent, à la page 2 dans le paragraphe ayant trait à l'objet de la garantie, que ' La garantie s'applique aux conséquences pécuniaires de la responsabilité incombant à l'assuré en raison de dommages corporels, matériels, et immatériels consécutifs ou non causés aux tiers par suite de fautes, erreurs, omissions ou négligences commises par l'assuré, ses collaborateurs ou préposés, ou par suite de perte ou de destruction des pièces et documents confiés à ces derniers, et ce dans l'exercice des activités définies ci-après: [...] - l'assuré se livre ou prête son concours à des opérations de gestion immobilière sur des biens d'autrui.'. Le dommage de M. et de Mme [Z] est la conséquence d'une faute de l'assurée de la Sa Axa France Iard dans l'exécution d'une opération de gestion du château de [14] dans le cadre de son activité de syndic de la copropriété organisée au sein de cet immeuble. Ne résultant pas d'un dommage affectant des travaux de construction ou d'un défaut de ces travaux ou encore d'obligations, de responsabilités ou de garantie dérivant de la loi du 4 janvier 1978, il ne rentre pas dans le champ d'application de la clause d'exclusion de garantie invoquée par la Sa Axa France Iard. Sa garantie est donc mobilisable. Elle sera condamnée in solidum avec son assurée à payer à M. et Mme [Z] la somme de 7 141,35 euros. La décision du premier juge les ayant déboutés de leur prétention présentée contre la Sa Axa France Iard sera infirmée. Sur le recours en garantie de la Sarl Propriétés de Provence contre la Sa Axa France Iard La Sa Axa France Iard, assureur de la Sarl Propriétés de Provence, ne discute pas des conditions d'application de sa garantie à l'égard de celle-ci. Elle sera donc condamnée à la garantir des condamnations prononcées contre elle dans les limites du plafond de garantie et de la franchise contractuels. Sur le recours en garantie de la Sa Axa France Iard contre les sociétés Grosjean Concept Bois, Henriot, et Renov Bat Les dispositions des articles 1792 et 1240 du code civil ont été explicitées ci-dessus. Pour les motifs exposés plus haut, la garantie décennale des sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot n'est pas mobilisable. De plus, la Sa Axa France Iard ne caractérise pas les conditions d'une responsabilité extracontractuelle de celles-ci. Ses réclamations seront rejetées. Elles le seront également à l'encontre de la société Renov Bat qui n'est pas partie à cette instance. Sur les demandes accessoires Le jugement sera infirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure à l'exception des frais exposés par les sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot. Parties perdantes, la Sarl Propriétés de Provence et la Sa Axa France Iard seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel, sans bénéfice de distraction au profit de l'avocat des sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot qui n'a pas mentionné nommément le bénéficiaire de l'article 699 du code de procédure civile dans le dispositif de ses écritures. Il est équitable de rejeter les demandes des sociétés Propriétés de Provence et Axa France Iard fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Aucune demande n'est présentée à ce titre par les appelants contre ces dernières. En revanche, l'appel intenté contre les sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot étant vain, M. et Mme [Z] seront condamnés solidairement à payer à celles-ci unies d'intérêts la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code précité. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe : Dans les limites de l'appel formé, Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a : - débouté [I] [Z] et [G] [Z] de l'intégralité de leurs demandes sur le fondement de la garantie décennale à l'égard des sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot, - condamné [I] et [G] [Z] à verser au titre des frais irrépétibles les sommes de 2 000 euros à la société Grosjean Concept Bois et de 2 000 euros à la société Henriot, - rejeté la fin de non-recevoir présentée par les sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot pour défaut de qualité à agir, - rejeté la fin de non-recevoir présentée par la Sa Axa France Iard pour défaut de qualité à agir, Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Déclare recevable l'action formée par M. et Mme [Z] contre la Sarl Propriétés de Provence et la Sa Axa France Iard, Condamne in solidum la Sarl Propriétés de Provence et la Sa Axa France Iard à payer à M. et Mme [Z] la somme de 7 141,35 euros en réparation de leur préjudice, Condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer aux sociétés Grosjean Concept Bois et Henriot, unies d'intérêts, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel, Condamne la Sa Axa France Iard à garantir la Sarl Propriétés de Provence des condamnations prononcées contre elle dans les limites du plafond de garantie et de la franchise contractuels, Déboute les parties du surplus des demandes, Condamne in solidum la Sarl Propriétés de Provence et la Sa Axa France Iard aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier, La présidente de chambre,