Cour d'appel, 19 mai 2022. 20/02495

4ème Chambre ARRÊT N°191 N° RG 20/02495 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QUYS Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 19 MAI 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, GREFFIER : Madame Juliette VANHERSEL, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 01 Mars 2022, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Par défaut, prononcé publiquement le 19 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTES : Madame [C] [F] épouse [N] née le 17 Juin 1940 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Me Anne-Gaëlle POILVET de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC Représentée par Me Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES S.C. SOCIETE CIVILE B.S. prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Me Anne-Gaëlle POILVET de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC Représentée par Me Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉES : S.A.R.L. GAB IMMOBILIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Caroline LE GOFF de la SELARL SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO S.A.R.L. GLORIANT [Adresse 4] [Localité 5] Assignée le 11 septembre 2020 à étude ****   FAITS ET PROCÉDURE   Mme [C] [N] est propriétaire du lot n°3, composé d'un appartement au deuxième étage d'un immeuble de la résidence [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 3].    La société B.S., dont les associés sont Mme et M. [N], est propriétaire d'un appartement au troisième étage de cette copropriété (lot n°5) et d'un local à usage professionnel et commercial au rez-de-chaussée.   La copropriété a été administrée par la société Gab Immobilier, syndic, de la fin 2012 jusqu'au 7 novembre 2014.   Le 20 décembre 2012, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution n°6 prévoyant des travaux de réfection de la couverture et de dressage de la charpente de l'immeuble suivant un devis établi par la société Gloriant Bâtiment pour un montant de 43 473,90 euros TTC. Par une résolution votée le 25 octobre 2013, elle a rejeté la proposition de souscription d'une convention de maîtrise d''uvre pour l'ensemble des travaux à réaliser.   Les travaux ont débuté à la mi-janvier 2014.   Le 18 février 2014, M. [N] a déclaré des infiltrations d'eau à son assureur habitation qui a mandaté un expert.   Après avoir eu connaissance du rapport de l'expert amiable, par acte d'huissier en date du 4 mars 2016, Mme [N] et la société B.S. ont fait assigner les sociétés Gloriant Bâtiment et Gab Immobilier devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo en indemnisation de leurs préjudices.   Par un jugement assorti de l'exécution provisoire en date du 13 janvier 2020, le tribunal judiciaire a : - déclaré recevable la demande de condamnation dirigée contre la société Gab Immobilier ; - condamné in solidum la société Gloriant Bâtiment et la société Gab Immobilier à payer à la SC BS les sommes de :            - 53 euros au titre du préjudice matériel ; - 3 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers afférant aux locaux concernés ; - condamné in solidum la société Gloriant Bâtiment et la société Gab Immobilier à payer à Mme [N] la somme de 53 euros au titre du préjudice matériel ; - condamné la société Gloriant Bâtiment à garantir la société Gab Immobilier des condamnations prononcées à son encontre au profit de la SC BS et de Mme [N], en ce compris l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; - débouté la société Gloriant Bâtiment de sa demande en garantie dirigée contre la société Gab Immobilier ; - condamné in solidum la société Gloriant Bâtiment et la société Gab Immobilier à payer à la SC BS et à Mme [N] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; - débouté les sociétés Gloriant Bâtiment et Gab Immobilier de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.   Mme [N] et la société civile B.S. ont interjeté appel de cette décision le 4 juin 2020. La société Gloriant, assignée à l'étude, n'a pas constitué avocat.   L'instruction a été clôturée le 1er mars 2022.   PRÉTENTIONS DES PARTIES   Dans leurs dernières conclusions en date du 31 janvier 2022, au visa des articles 1382 anciens et suivants du code civil, Mme [N] et la société B.S. demandent à la cour de : - réformer le jugement dont appel en ce qu'il a : - condamné in solidum les sociétés Gloriant Bâtiment et Gab Immobilier à payer à la société civil BS la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers afférent aux locaux concernés ; - débouté Mme [N] de sa demande d'indemnisation à hauteur de 5 000 euros au titre du préjudice moral qu'elle a subi ; - débouté la SC BS de sa demande d'indemnisation à hauteur de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi par ses actionnaires ; - débouté Mme [N] de sa demande d'indemnisation à hauteur de 927 euros au titre du préjudice financier qu'elle a subi ; - débouté la SC BS de sa demande d'indemnisation à hauteur de 1 666,90 euros au titre du préjudice financier qu'elle a subi ; - condamné les sociétés Gloriant Bâtiment et Gab Immobilier à payer à la SC BS la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers afférents aux locaux concernés ; Statuant à nouveau, - condamner in solidum la société Gloriant Bâtiment et la société Gab Immobilier à payer à la SC B.S la somme de 7 500 euros au titre du préjudice de jouissance qu'elle a subi ou, à titre subsidiaire, à la somme de 6 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir les loyers afférant aux locaux concernés ; - condamner in solidum la société Gloriant Bâtiment et la société Gab Immobilier à payer à la SC B.S la somme de 1 666,90 euros au titre du préjudice financier qu'elle a subi ; - condamner in solidum la société Gloriant Bâtiment et la société Gab Immobilier à payer à Mme [N] la somme de 927 euros au titre du préjudice financier qu'elle a subi ; - condamner in solidum la société Gloriant Bâtiment et la société Gab Immobilier à payer à la SC B.S la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi par ses actionnaires ; - condamner in solidum la société Gloriant Bâtiment et la société Gab Immobilier à payer à Mme [N] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral qu'elle a subi ; - confirmer le jugement dont appel pour le surplus ; Y additant, - condamner in solidum la société Gloriant Bâtiment et la société Gab Immobilier au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens ; - débouter toute autre partie de ses demandes, qui seraient plus amples ou contraires aux présentes, notamment la société Gab Immobilier de son appel incident.   Dans ses dernières conclusions en date du16 février 2022, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, la société Gab Immobilier demande à la cour de : A titre principal,  - réformer le jugement déféré en ce qu'il a : - déclaré recevable la demande de condamnation dirigée contre la société Gab Immobilier ; - condamné in solidum la société Gloriant Bâtiment et la société Gab Immobilier à payer à la SC BS les sommes de :          - 53 euros au titre du préjudice matériel ; - 3 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers afférant aux locaux concernés ; - condamné in solidum la société Gloriant Bâtiment et la société Gab Immobilier à payer à Mme [N] la somme de 53 euros au titre du préjudice matériel ; - condamné in solidum la société Gloriant Bâtiment et la société Gab Immobilier à payer à la SC BS et à Mme [N] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; - débouté les sociétés Gloriant Bâtiment et Gab Immobilier de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau, - débouter Mme [N] et la société BS de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Gab Immobilier ; - condamner in solidum Mme [N] et la société BS à verser à la société Gab Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance ; A titre subsidiaire, - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : - condamné la société Gloriant Bâtiment à garantir la société Gab Immobilier des condamnations prononcées à son encontre au profit de la SC BS et de Mme [N], en ce compris l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ; - débouté la société Gloriant Bâtiment de sa demande en garantie dirigée contre la société Gab Immobilier ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; En conséquence, - condamner la société Gloriant Bâtiment à garantir et relever indemne la société Gab Immobilier de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; - débouter la société Gloriant Bâtiment de toute demande de condamnation à garantir qui pourrait formée à l'encontre de la société Gab Immobilier ; - débouter Mme [N] et la société BS de leurs demandes de condamnation in solidum dirigées à l'encontre de la société Gab Immobilier au paiement des sommes suivantes : - 7 500 euros au titre du préjudice de jouissance de la société BS et, à titre subsidiaire, 6000 euros au titre de la perte de chance ; - 1 666,90 euros au titre du préjudice financier de la société BS ; - 927 euros au titre du préjudice financier de Mme [N] ;            - 5 000 euros au titre du préjudice moral des associés de la société BS ; - 5 000 euros au titre du préjudice moral de Mme [N]. En tout état de cause , - débouter Mme [N] et la société BS de leur demande de condamnation in solidum dirigée à l'encontre de la société Gab Immobilier au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés en cause d'appel, - débouter Mme [N] et la société BS de leur demande de condamnation in solidum dirigée à l'encontre de la société Gab Immobilier au paiement des entiers dépens, - condamner in solidum Mme [N] et la société BS à verser à la société Gab Immobilier la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel, - condamner in solidum Mme [N] et la société BS aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance et d'appel. MOTIFS Il n'est pas discuté que les infiltrations ont pour origine l'absence puis l'insuffisance du bâchage de la couverture entre sa dépose et sa réfection. Sur la responsabilité du syndic Gab Immobilier Le syndic dénie avoir commis une faute. Il estime que c'est de manière erronée que le tribunal a retenu sa négligence dans le traitement du sinistre et considère avoir été réactif et diligent. Il fait valoir qu'il ne peut être responsable de la faute du couvreur. Il ajoute ne jamais s'être engagé à coordonner les travaux de rénovation. Mme [N] et la société B.S. reprochent à la société Gab Immobilier de n'avoir pris aucune mesure pour faire cesser le dommage malgré les nombreuses alertes qu'elles lui ont adressées. Elles lui font également grief de s'être déclaré compétent pour exercer la maîtrise d''uvre lors de l'assemblée générale du 25 octobre 2013, entrainant le rejet de la résolution visant à conclure un contrat de maîtrise d''uvre. Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 965 alinéa 3, le syndic est chargé « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Il résulte de la déclaration de sinistre de M. [N] du 18 février 2014 à son assureur habitation la Macif que les appartements du second et troisième étages ont été détériorés par un premier dégât des eaux le 4 février 2014 puis à compter du 14 février suivant par plusieurs épisodes d'infiltrations d'eau. M. [N] justifie avoir alerté le syndic de ces infiltrations d'eau récurrentes par dix courriels entre le 21 février 2014 et le 21 mars 2014, l'intéressé qualifiant la situation d'invivable dans un mail du 28 février 2014 suite à de nouvelles infiltrations d'eau en raison du défaut du bâchage et demandant au syndic de faire le nécessaire auprès du couvreur. Alors que les infiltrations d'eau ont perduré pendant presque deux mois, le syndic est mal fondé à se satisfaire des démarches qu'il allègue (transport sur le site, réunion avec le couvreur le 19 mars 2014). Il ne conteste pas ne pas avoir interpellé et mis en demeure la société Gloriant Bâtiment de protéger la couverture de l'immeuble malgré l'urgence tenant à la dégradation des appartements puis l'aggravation des dégâts qui lui avait été signalée. S'il n'est pas démontré que le syndic s'est comporté comme un maître d''uvre pendant le chantier ni qu'une maîtrise d''uvre était nécessaire puisqu'une seule société intervenait, son inertie est fautive et a participé à l'aggravation des désordres. Sa responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, in solidum avec celle du couvreur. Sur les demandes d'indemnisation de Mme [N] et de la SC B.S. Sur le préjudice financier Le tribunal a fait droit à la demande de Mme [N] et de la société civile B.S. et condamné in solidum la société Gloriant Bâtiment et la société Gab Immobilier à payer à chacun d'eux la moitié de la franchise de 106 euros restant à leur charge. La société Gab Immobilier demande la réformation de cette condamnation au motif que la franchise n'est opposée par la Macif qu'à M. [N] qui n'est pas partie à la procédure ni propriétaire d'un lot dans l'immeuble. Mme [N] et la société civile B.S. n'ont pas répliqué. M. [N] est actionnaire de la société civile propriétaire de l'appartement du troisième étage. La société B.S. était donc fondée à réclamer la somme de 53 euros correspondant au montant de la franchise déduite du montant des réparations de l'appartement. Mme [N] réside avec son mari au second étage et est légitime à ce titre à réclamer le remboursement de la somme de 53 euros au titre de la moitié de la franchise à la charge du couple. Le jugement est confirmé. Sur le préjudice locatif Le tribunal a alloué à la société civile B.S. une indemnité de 3 000 euros au titre de la perte de chance de pouvoir louer l'appartement du troisième étage et le local commercial. La société civile B.S. réitère sa demande de condamnation de la société Gab Immobilier et de la société Gloriant à lui payer la somme de 7 500 euros au titre de son préjudice de jouissance subi pendant 10 mois durant la remise en état des locaux et à titre subsidiaire de la somme de 6 000 euros au titre de perte de chance de recevoir des loyers. La société Gab Immobilier réplique qu'il n'est pas justifié d'une impossibilité de louer le local commercial et l'appartement du troisième étage du fait des dégâts des eaux. La demande au titre du préjudice de jouissance de la société B.S. s'analyse en une demande d'indemnisation d'une perte locative pendant 10 mois sur la base d'un loyer de 200 euros pour l'appartement du troisième étage et de 550 euros pour le local commercial, montant des derniers loyers perçus en 2011 pour le premier et 2010 pour le second. Il n'est pas discuté qu'au commencement des travaux, en janvier 2014, le local commercial comme l'appartement du troisième étage n'étaient pas loués. S'agissant de l'appartement du troisième étage, il résulte d'un courrier du 2 mai 2014 envoyé par M. [N] au syndic qu'il était en cours de rénovation lors de l'intervention de la société Gloriant Bâtiment sur la toiture, que les sociétés intervenantes étaient gênées par les infiltrations et que M. [N] déplorait de ne pouvoir y accueillir sa famille et ses amis durant l'été. La société civile B.S. produit une attestation pour indiquer que les travaux de remise en état ont été achevés le 23 octobre 2014. Elle ne démontre cependant aucune volonté de louer cet appartement après cette date et ne justifie d'aucun bail depuis la fin des travaux. S'agissant du local commercial, si la société civile B.S. fait valoir qu'il ne pouvait être loué car les meubles et les affaires de l'appartement du troisième étage y avaient été entreposés, elle n'en justifie pas. Elle ne peut sérieusement produire dans ses dernières conclusions une photographie (pièce 35) « attestant d'infiltrations dans le local commercial » alors qu'il n'a jamais été déclaré à l'assureur ou au syndic d'infiltrations en rez-de-chaussée et que la photographie qui représente une fenêtre n'a aucune valeur probante. En tout état de cause, la société B.S. produit, un bail professionnel avec effet au 1er mars 2017 alors qu'elle justifie que les travaux de reprise étaient achevés depuis octobre 2014 sans justifier des démarches réalisées pour le louer pendant deux ans et demi. Il s'ensuit que l'absence de location de ce local n'a pas de lien avec le dégât des eaux qui a affecté les appartements. Il résulte de ce qui précède que la société B.S. ne justifie pas de perte financière pour n'avoir pu louer l'appartement du troisième étage ou le local commercial du fait des dommages liés aux infiltrations d'eau. Sa demande d'indemnisation sera rejetée par voie d'infirmation. Sur les autres préjudice financiers La société B.S. a saisi, en même temps que son assureur qui a diligenté une expertise amiable, la société Socotec pour vérifier la qualité de la toiture. Elle a réglé à cette dernière la somme de 624 euros. Elle fait valoir que des travaux supplémentaires préconisés par le bureau d'étude (habillage des chevrons de rive en ardoise des lucarnes, habillage en zinc quartz des poteaux et linteaux de lucarnes, habillage en zinc naturel des têtes de piliers, habillage en zinc des appuis de fenêtre du deuxième étage) ont été réalisés pour un coût supplémentaire de 3 621 euros. Elle demande que lui soit remboursée la somme de 1 666,90 euros correspondant à ces travaux supplémentaires pour lesquels elle a supporté 168 et 120 millième au titre du local du rez-de-chaussée et de l'appartement du troisième étage. Mme [N] demande pour le même motif le remboursement de la somme de 927 euros correspondant à 256 millième de l'appartement du second étage. Il résulte des pièces du dossier que : - M. [N] n'avait aucun mandat du syndicat pour faire vérifier la toiture par la Socotec, - il n'est pas fait état dans le rapport Socotec de l'habillage à réaliser des chevrons de rive en ardoises des lucarne ni des poteaux et linteaux des lucarnes, - le total des travaux supplémentaire est de 3158 euros HT (489+1960+489+220 HT) (pièces 19 et 33) et non 3 621 euros comme indiqué sans précision, - il est mentionné dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 7 novembre 2014 que la facturation de l'habillage en zinc naturel des têtes de piliers, habillage en zinc des appuis de fenêtre du deuxième étage pour 489 et 220 euros viendraient, en accord avec les entreprises concernées, en déduction des charges 2014/2015, ce qui revient à dire que ce travaux ont été remboursés ; le surplus des comptes a été approuvé par l'assemblée. Il s'ensuit que la société civile B.S. et de Mme [N] ne démontrent pas que la société Gab Immobilier et la société Gloriant leur doivent les sommes réclamées au titre du coût du rapport de la Socotec et de travaux supplémentaires. Le premier juge a à juste titre rejeté ces prétentions. Le jugement sera confirmé. Sur le préjudice moral Mme [N] et la société B.S. réclament la somme de 5 000 euros pour la première et de 5 000 euros pour chacun de ses deux actionnaires pour la seconde. Ils font valoir leur désarroi au regard des dommages et de nombreuses démarches contentieuses pour faire valoir leurs droits. La société civile ne peut réclamer que la réparation de son préjudice et non de celle de ses actionnaires. Elle sera déboutée de sa demande. Mme [N] ayant été déboutée de l'essentiel de ses demandes, elle est mal fondée à revendiquer une indemnité pour les tracas et soucis de la procédure. Sur les autres demandes La disposition du jugement qui a condamné la société Gloriant Bâtiment à garantir la société Gab Immobilier des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société B.S. et de Mme [N], non critiquée, est définitive. Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens sont confirmées. Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [N] et la société B.S. qui succombent en leur appel seront condamnées aux dépens de l'appel. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, dans les limites de l'appel CONFIRME le jugement en ses dispositions relatives à l'indemnisation du préjudice matériel et celles prononcées au titre des frais irrépétibles et dépens et du rejet de l'indemnisation au titre des travaux supplémentaires, L'INFIRME pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant,                                                              DEBOUTE Mme [N] et la société civile B.S. de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice moral, DEBOUTE Mme [N] et la société civile B.S. de leur demande au titre de la perte locative, DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [N] et la société B.S. aux dépens de l'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,