Cour d'appel, 06 février 2024. 22/06941

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 6 FEVRIER 2024 N° RG 22/06941 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VQY4 AFFAIRE : Mme [W] [A] C/ [C] [S] [B] [E] [R] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Septembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de SAINT GERMAIN EN LAYE N° RG : 1122529 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 06/02/24 à : Me Ondine CARRO Me Typhanie BOURDOT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [W] [A] Chez M. [V] [H] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Maître Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 14907 Représentant : Maître Corinne GIUDICELLI JAHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0850 - APPELANTE **************** Monsieur [C] [S] [B] [E] [R] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 - N° du dossier 22TB3048 Madame [J] [P] [Y] épouse [R] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 - N° du dossier 22TB3048 INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 21 novembre 2020, M. et Mme [R] ont donné à bail meublé à Mme [A], un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 490 euros charges comprises. M. et Mme [R] ont assigné Mme [A] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Germain-en-Laye aux fins d'obtenir la résiliation du contrat en date du 21 novembre 2020, l'expulsion sous astreinte de Mme [A] et sa condamnation au paiement de la somme de 3 920 euros au titre de l'arriéré locatif. Par jugement réputé contradictoire du 6 septembre 2022, le tribunal de proximité de Saint Germain-en-Laye a : - constaté que Mme [A] a volontairement libéré les lieux et restitué les clés, - condamné Mme [A] à verser à M. et Mme [R] la somme de 3 920 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2022, incluant le quittancement du mois de mai 2022, et ce, intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - condamné Mme [A] à verser à M. et Mme [R] la somme de 3 960 euros au titre des réparations locatives, - condamné Mme [A] à verser à M. et Mme [R] la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la défenderesse aux dépens. Par déclaration reçue au greffe en date du 18 novembre 2022, Mme [A] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 juillet 2023, elle demande à la cour de : - réformer le jugement entrepris, - dire et juger que la somme due en deniers ou quittances après déduction du dépôt de garantie s'élève à la somme de 2 572 euros et non à celle de 3 920 euros, - dire et juger n'y avoir lieu de la condamner au paiement des réparations locatives, - dire et juger n'y avoir lieu de la condamner au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - les condamner au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions signifiées en réponse le 15 mai 2023, M. et Mme [R] demandent à la cour de : - les recevoir en leurs conclusions, demandes, fins et prétentions, - confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Saint Germain-en-Laye du 6 septembre 2022, y ajoutant : - juger qu'ils seront autorisés à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité conventionnelle conformément aux dispositions du bail, - condamner Mme [A] à leur payer la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel, - rejeter toutes autres demandes de Mme [A]. La clôture de l'instruction a été prononcée le 27 novembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de Mme [A]. - Sur le montant de l'arriéré impayé. Mme [A], non comparante en première instance, conteste en cause d'appel, le montant de l'arriéré impayé au paiement duquel elle a été condamnée sur deux points : le dépôt de garantie n'a pas été déduit, et le loyer de mai 2022, que les bailleurs ont inclus dans le décompte, alors qu'elle a été contrainte de quitter les lieux le 1er avril 2022 en raison des désordres liés à d'importants problèmes d'humidité constatés par les services d'hygiène de la Mairie de [Localité 3]. M. et Mme [R] répliquent que Mme [A] leur était bien redevable de la somme de 3 920 euros au paiement de laquelle le premier juge l'a condamnée, de sorte que le jugement ne peut qu'être confirmé sur ce point. Ils font observer que, compte tenu des versements mensuels effectués par leur ancienne locataire, la dette ne s'élève plus qu'à la somme de 1 750 euros au mois de mars 2023 inclus, sans toutefois actualiser leur demande en cause d'appel. Sur ce, Il résulte de l'examen du décompte produit par les bailleurs tant devant le premier juge qu'en cause d'appel que la dette locative de Mme [A] s'élevait à la somme de 3 920 euros, terme de mai 2022 inclus. Mme [A] n'ayant restitué que le 6 mai 2022 les clés au commissaire de justice lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie, le loyer du mois de mai 2022 reste dû par la locataire dans la mesure où le bail, qui fait la loi des parties, stipule en son article 3 qu'en cas de résiliation ou de congé par signification, la date de fin du contrat sera obligatoirement le dernier jour du mois. Le loyer du mois complet restant dû pour le mois entier. Il s'ensuit que Mme [A] est bien redevable du loyer du mois de mai 2023. En revanche, il y a lieu de déduire de l'arriéré locatif, le dépôt de garantie d'un montant de 980 euros : en effet, M. et Mme [R] ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions de l'article 11 du contrat de bail qui stipulent qu'en cas de résiliation du bail aux torts du preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre d'indemnité conventionnelle, dès lors qu'ainsi qu'il sera examiné ci-après, le départ des lieux de Mme [A] a été motivé par les importants problèmes d'humidité affectant l'ensemble du studio, et qu'il résulte des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire. Les bailleurs indiquent que la dette résiduelle de Mme [A], compte tenu des versements effectués s'élève à la somme de 1750 euros au mois de mars 2023. Mme [A] doit donc être condamnée à verser à M. et Mme [R] la somme de 770 euros ( 1 750 euros - 980 euros) et ce, en deniers ou quittances, compte tenu des versements qui ont pu être effectués en cours de procédure, postérieurement au mois de mars 2023. - Sur les réparations locatives. Mme [A] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a fait droit à la demande de condamnation des époux [R] au titre du coût des réparations locatives, faisant valoir qu'elle n'est nullement à l'origine des désordres qu'ils invoquent. Elle expose que le studio pris à bail, de par sa conception, a favorisé une humidité persistante la contraignant d'ailleurs à le quitter prématurément. M. et Mme [R] répliquent que la locataire ne s'est jamais manifestée auprès d'eux pour dénoncer les difficultés liées à l'humidité qu'elle a rencontrées, que dans la mesure où ils n'ont à nul moment été informés du problème, ils n'ont jamais pu procéder à des recherches ou entreprendre des travaux pour y remédier, si tant est que cette humidité leur soit imputable. Ils s'étonnent que la locataire ait cessé de régler le montant de son loyer sans en expliquer les raisons, ainsi que du fait que dans sa lettre de congé, elle mentionne qu'elle quitte les lieux pour raisons de santé, sans spécifier que son départ serait en lien avec l'humidité qu'elle dénonce depuis. Ils font valoir que, pour poursuivre l'infirmation du jugement qui l'a condamnée au coût des travaux de reprise des désordres, Mme [A] se fonde exclusivement sur les conclusions du rapport de l'inspecteur d'hygiène de la ville de [Localité 3], alors que ce dernier souligne que le logement n'a pas été aéré depuis le départ de la locataire début avril. Ils concluent en soulignant que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie permet de faire ressortir que l'appartement n'a pas été convenablement entretenu. Sur ce, L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'. L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'. Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice. Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée annexé au contrat de bail signé le 21 novembre 2020 mentionne que le studio meublé a été refait à neuf le 15 novembre 2020. Du procès-verbal de l'état des lieux de sortie dressé le 6 mai 2022 par Me [Z], commissaire de justice à [Localité 5], il ressort que : * la porte du studio présente quelques traces de salissures, essentiellement en partie basse, qu'elle présente une structure superficielle dégradée à hauteur du point de fermeture, des éclats ont entamé le bois, le bâti de la porte présente des traces de moisissures noirâtres, situées essentiellement en partie basse, * le sol de la pièce principale équipée d'un coin cuisine est globalement en bon état, que les murs présentent quelques éclats, le bâti de la porte présente des traces d'humidité et de moisissure noire, qu'il en est de même du pan de mur de droite, que le pan du mur qui accueille la porte d'entrée de la pièce présente des traces d'humidité en partie basse et que la plinthe se décolle, que dans l'espace nuit, le pan de mur accueillant la fenêtre double battante présente également en partie basse, de nombreuses traces d'humidité et des moisissures noirâtres, que la plinthe est totalement dégradée, de même que la baguette en partie basse de cette plinthe, qu'à l'angle entre le mur accueillant la fenêtre et le mur de mur de gauche accueillant la porte de cette pièce, des traces d'humidité et des traces noirâtres sont visibles, qu'il en est de même de la plinthe en partie basse, que le plafond est globalement en bon état, sauf à l'aplomb de la fenêtre au niveau du coffret roulant où sont visibles des traces d'humidité et de moisissures noirâtres, * que les équipements du coin cuisine sont globalement en bon état mais légèrement sales, que la plaque électrique en partie haute comportant deux feux ne fonctionne pas, le bouton de commande est cassé, que les rangées de carreaux faisant office de crédence sont en bon état mais sales, l'intérieur du réfrigérateur est en bon état mais légèrement sale, qu'il en est de même du meuble sous évier, * dans la salle d'eau, dès l'ouverture de la porte, une odeur d'humidité importante se dégage, que les murs et plafonds sont en bon état, si ce ne sont de menues traces, que les éléments d'équipements fonctionnent mais sont légèrement sales, que seul, le sol du receveur de douche présente une fissure rebouchée au silicone à droite de la bonde d'évacuation. Les traces d'humidité et de moisissures présentent lors de l'établissement des lieux de sortie qui avaient été relevées par l'inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 3] ne peuvent être imputées à faute à la locataire car elles relèvent essentiellement d'un problème de conception : en effet, dans son rapport de visite effectué le 7 avril 2002, la technicienne du service d'hygiène-santé de la mairie a relevé que la fenêtre de la pièce principale ne dispose pas de grille d'entrée d'air en partie basse, qu'une odeur d'humidité prégnante et gênante règne à l'ouverture du logement, que la VMC existante et fonctionnelle est asservie à un interrupteur de sorte qu'elle n'est pas permanente et n'assure pas un renouvellement constant de l'air, que la porte d'accès à la salle de douche n'est pas suffisamment détalonnée de sorte que la circulation de l'air n'est pas optimale, que la pièce est aveugle. Il y a lieu d'observer à cet égard que, contrairement à ce qu'indique la technicienne de salubrité dans son rapport, le fait que la locataire n'habite plus le logement ne peut expliquer pour partie le problème d'humidité : en effet, non seulement la visite a eu lieu le 7 avril 2022 soit un peu moins d'une semaine après le départ des lieux de Mme [A], mais surtout, admettre une telle explication reviendrait à considérer qu'il serait normal que des traces d'humidité ou de moisissures apparaissent dans les appartements dont les occupants partent en vacances, ne serait-ce que quelques jours. En définitive, ne peuvent être retenus à la charge de Mme [A] que les désordres résultant des traces de salissure, du non-fonctionnement d'une plaque électrique, ainsi que la fêlure du sol du receveur de douche, les autres désordres étant soit inhérents à l'usage normal des lieux, soit à un défaut de conception du logement imputable aux bailleurs. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [A] au paiement de l'intégralité de la demande présenté par les bailleurs au titre du coût des réparations locatives. Statuant à nouveau, Mme [A] doit être condamnée à verser à M. et Mme [R] la somme de 1 000 euros. Sur les mesures accessoires. Mme [A] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [R] au titre des frais de procédure par eux exposés en cause d'appel en condamnant Mme [A] à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 6 septembre 2022 par le tribunal de proximité de Saint Germain-en-Laye en ses dispositions relatives au montant des condamnations prononcées à l'encontre de Mme [A] au titre de l'arriéré locatif et au titre du coût des réparations locatives, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne Mme [A] à verser en deniers ou quittances à M. et Mme [R] la somme de 770 euros au titre de l'arriéré locatif, ainsi que celle de 1 000 euros au titre du coût des réparations locatives, Le confirme pour le surplus, Y ajoutant, Condamne Mme [A] à verser à M. et Mme [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [A] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,