Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 23/01409 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YG6B
Minute : 24/279
S.A. HLM ICF LA SABLIERE
exerçant sous le dénomination commerciale “ICF Habitat La Sablière”
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97
C/
Madame [K] [O]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Mars 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 25 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE
exerçant sous le dénomination commerciale “ICF Habitat La Sablière”,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [K] [O],
demeurant [Adresse 3]
3ème étage, escalier 01, porte n°134
[Localité 6]
Comparante en personne,
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 7 mars 2019, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à Madame [K] [O] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 638,21 euros, augmenté des provisions sur charges de 192,62 euros.
Par acte d'huissier en date du 27 avril 2023 la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a fait signifier à Madame [K] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 129,26 euros en principal, au titre des loyers impayés au 13 avril 2023.
La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 13 avril 2023 et reçue le 17 avril 2023.
Par acte d'huissier en date du 27 septembre 2023, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Madame [K] [O] aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :
Recevoir La SA d’HLM ICF LA SABLIERE en son acte introductif d’instance, et l’y déclarer bien fondé,A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,Condamner Madame [K] [O] au paiement de la somme de 9 378,30 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 septembre 2023, (échéance d’octobre 2023 incluse), sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir,Ordonner, à défaut de départ volontaire des lieux loués, l’expulsion de Madame [K] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Dire et juger que l'astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et il pourra être à nouveau fait droit,Ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meuble au choix de la requérante, en garantie des loyers, charges et indemnités d'occupation dus aux frais, risques et périls de la défenderesse,La condamner à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer mensuel en cours majoré des charges et taxes afférentes à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux,La condamner à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 27 avril 2023, ainsi que les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 28 septembre 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.
À l'audience du 25 janvier 2024, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8 752,70 euros arrêtée au 22 janvier 2024, loyer du mois de décembre 2023 inclus.
La SA d'HLM ICF LA SABLIERE soutient que Madame [K] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 avril 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers, constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, même si la locataire en titre ne s’est pas acquittée de son dernier loyer précédant l’audience. La bailleresse souligne toutefois que plusieurs paiements sont intervenus depuis le mois de septembre 2023.
À l'audience, Madame [K] [O] comparait. Elle expose avoir sombré dans la dépression suite à deux agressions. Elle a désormais un nouveau travail qui lui permet de percevoir entre 3 100 et 3 200 euros. Elle réside dans les lieux avec ses deux enfants de 11 ans et 14 ans et dit ne pas percevoir de pension alimentaire. Elle sollicite des délais de paiement suspensif de la clause résolutoire et propose d’éteindre sa dette locative à hauteur de 500 euros mensuels en sus du loyer courant.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 28 septembre 2023, soit six semaines avant l’audience du 25 janvier 2024.
Par ailleurs, la SA D’HLM ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis le 17 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE 3 F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur le bien-fondé de la demande :
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 9 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [K] [O] le 27 avril 2023, pour la somme de 5 129,26 euros arrêtée au 13 avril 2023. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.
En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 7 mars 2019, à compter du 28 juin 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Madame [K] [O], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation de sa situation personnelle et financière, et d’un retour à l’emploi. Elle se trouve donc en mesure de régler sa dette locative.
Toutefois, il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [O] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer et des charges, notamment du dernier terme précédant l’audience, mais que divers paiements ont été enregistrés depuis le mois de septembre 2023.
Cependant, bien que consciente de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE s’est dite favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a ainsi explicitement renoncé à son droit de s’opposer aux délais suspensifs et à se prévaloir de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer.
Dans ces conditions, il convient d’accorder à Madame [K] [O] des délais selon les modalités visées dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause résolutoire reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.
De plus, le bail se trouvant résilié depuis le 28 juin 2023, l’expulsion de Madame [K] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; la SA d’HLM ICF LA SABLIERE ne justifiant d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profil de leur propriétaire ; la demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Il convient également, dans cette hypothèse, de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.
Au regard des éléments versés aux débats, la majoration de l'indemnité d'occupation apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité, à compter de la défaillance, jusqu'à la libération effective des lieux.
Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [K] [O] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
Sur la demande en paiement des loyers, charges :
Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’espèce, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 22 janvier 2024 mensualité de décembre 2023 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 8 752,70 euros.
En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [O] à verser à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 8 752,70 euros, au titre de l’arriéré locatif, échu au 22 janvier 2024, mensualité de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 27 avril 2023 sur la somme de 5 129,26 euros, à compter de l’assignation du 27 septembre 2023 sur la somme de 4 249,04 euros (9 378,30 euros, dette au jour de l’assignation – 5 129,26 euros, dette au jour du commandement de payer = 4 249,04 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Selon l’article 1231-1 du Code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [K] [O] qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 avril 2023, ainsi que les frais de signification et d’exécution du présent jugement.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM LA SABLIERE la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [K] [O] sera en conséquence condamnée, au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;
DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 7 mars 2019, entre la SA D’HLM ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 4], inscrite au RCS de Paris sous le N° B 552 022 105, d’une part, et Madame [K] [O], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3]), sont réunies à la date du 28 juin 2023 ;
CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;
CONDAMNE, Madame [K] [O], qui réside [Adresse 3] à [Localité 6], à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 8 752,70 euros (huit mille sept cent cinquante-deux euros et soixante-dix centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 22 janvier 2024, mensualité de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 27 avril 2023 sur la somme de 5 129,26 euros, à compter de l’assignation du 27 septembre 2023 sur la somme 4 249,04 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
ACCORDE à Madame [K] [O] un délai pour le paiement de ces sommes ;
AUTORISE Madame [K] [O] à s’acquitter de la dette en 19 fois, en procédant à 18 versements de 500 euros et un 19ème versement égal au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme des 19 mois par Madame [K] [O] ;
RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT qu’en cas de règlement par Madame [K] [O] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers la SA d’HLM ICF LA SABLIERE dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre entre les parties ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (arriéré et loyer courant), l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [O], avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, à l'expiration des délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;
REJETTE la demande de séquestration des meubles aux fins de garantie ;
DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la locataire expulsée, en un lieu que cette dernière aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la locataire expulsée d'avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [O] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE Madame [K] [O] à verser à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE ladite indemnité d’occupation, à compter du mois de la défaillance jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
REJETTE la demande de majoration ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [K] [O] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [K] [O] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 avril 2023, ainsi que les frais de signification et d’exécution du présent jugement ;
DEBOUTE la SA d’HLM ICF LA SABLIERE de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
