Cour d'appel, 31 janvier 2024. 21/09393

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 31 JANVIER 2024 N° 2024/ 039 N° RG 21/09393 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHV4S Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] C/ [S] [F] [V] [F] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe DUTERTRE Me [C] ZAGO Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 31 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03693. APPELANT Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Localité 5] [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet de gestion DALBERA, dont le siège social est sis [Adresse 2], y domicilié en cette qualité audit siège lui-même représenté par représentant légal en exercice représenté et plaidant par Me Philippe DUTERTRE, membre de la SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE INTIMES Madame [S] [F] née le 04 Août 1979 à [Localité 4] (55), demeurant [Adresse 3] Monsieur [V] [F] né le 25 Juin 1964 à [Localité 7] (GÉORGIE), demeurant [Adresse 3] représentés par Me Alexandre ZAGO, membre de la SELAS LAWTEC SOCIÉTÉ D'AVOCATS, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Madame [S] [F] et Monsieur [V] [F] sont propriétaires du lot n°7 au sein de la copropriété [Adresse 1], sise [Adresse 1] à [Localité 5] (06). L'assemblée générale annuelle des copropriétaires du 13 juin 2016 a autorisé les consorts [F] à aménager leur lot par une reprise de l'ensemble de la toiture créant des lucarnes et des châssis vitrés suivant projet établi par leur architecte, Monsieur [P], sous réserve des autorisations administratives. L'assemblée générale annuelle des copropriétaires du 23 avril 2018 a refusé d'adopter la résolution n°12 ayant pour objet d'autoriser l'aménagement des combles tel que décrit dans le nouveau projet soumis par les consorts [F]. Suivant exploit d'huissier délivré le 18 juillet 2018, les consorts [F] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires (SDC) [Adresse 1] pour entendre annuler ladite résolution et constater l'abus de majorité de l'assemblée générale, débouter le SDC de l'ensemble de ses demandes, et condamner le SDC [Adresse 1] à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement rendu le 31 mars 2021, le Tribunal Judiciaire de [Localité 5] a annulé la résolution n°12 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et condamné le SDC [Adresse 1] à payer aux consorts [F] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par déclaration au greffe en date du 23 juin 2021, le SDC [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de débouter les consorts [F] de toutes leurs demandes, fins et prétentions et de les condamner à la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. A l'appui de son recours, le SDC [Adresse 1] fait valoir : que le projet architectural réalisé par Monsieur [P] qui a été présenté au SDC pour obtenir vote favorable est différent du second dépôt du permis de construire ; que la décision d'assemblée générale est figée par les documents qui ont été produits par les consorts [F] et que ceux-ci aient déposé ultérieurement un permis de construire modifiant le projet architectural initial est indifférent à la copropriété ; qu'ils aient dû devoir déposer un modificatif après rejet de leur demande est tout aussi indifférent à l'assemblée générale des copropriétaires qui, réalisant que le permis de construire modifiait profondément l'esthétique de l'immeuble, ont eu raison de refuser le projet, et donc la résolution. Les consorts [F] concluent à la confirmation du jugement entrepris et sollicitent la condamnation du SDC [Adresse 1] à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Ils soutiennent que le nouveau projet architectural ne prenait en compte que de simples modifications mineures et qu'il est abusif de rejeter un projet de moindre importance alors qu'un précédent projet plus invasif avait été validé, que le SDC ne justifie pas du critère de réitération pour constater un abus de majorité, qui ne relève ni de la loi ni de la jurisprudence et qu'il s'agit en l'espèce d'un cas d'abus de majorité puisqu'aucun motif valable n'a été invoqué par l'assemblée générale de sorte que les époux [F] subissent la décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'aux termes de l'article 9 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; Qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; Que les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens ; Qu'un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable ; Que la réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient ; Qu'en vertu de l'article 14 de cette même loi, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes ; Attendu que Madame et Monsieur [F] sont copropriétaires d'un appartement et de la partie supérieure formant combles au-dessus de l'appartement, situé au 4ème étage, au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (06) ; Que par assemblée générale du 13 juin 2016, le SDC [Adresse 1] a donné son accord aux travaux selon les plans de leur architecte Monsieur [P], par l'adoption de la résolution n°8 tendant à autoriser l'aménagement du grenier à la demande des époux [F] ; Que les plans de l'architecte ont été joints en copie de la convocation à cette assemblée générale annuelle de copropriétaires du 13 juin 2016 ; Que selon les pièces produites aux débats par le SDC [Adresse 1], le projet consistait à reprendre la toiture en créant quatre chiens assis pour la partie donnant sur la [Adresse 6] et un ensemble de châssis vitrés côté Cour de l'immeuble ; Qu'il résulte de la décision de refus de permis de construire du 31 janvier 2017 que le projet des consorts [F] prévoyant la modification de la toiture avec surélévation et création de huit chiens assis dont quatre sur chaque face de la toiture dont les dimensions sont disproportionnées et la création de chiens assis sur la partie de toiture sur voie au lieu de fenêtres de toit de type velux ne permet pas une bonne intégration pour l'immeuble à forte visibilité dans le paysage urbain du centre-ville ; Que les intimés ont alors déposé un nouveau permis de construire le 26 mai 2017, lequel a été accordé le 12 juillet 2017 et qui concerne le projet visé par la résolution n°12 de l'assemblée générale annuelle de copropriétaires du 23 avril 2018, c'est-à-dire la création de 15 m² de surface complémentaire de plancher dans les combles, de quatre chiens assis côté Cour, d'une reconstruction du chien assis existant côté Rue et d'un châssis vitré ; Qu'il en résulte que le projet soumis à approbation des copropriétaires le 13 juin 2016 prévoyait la création de quatre chiens assis côté Rue alors que le projet soumis à la Ville de [Localité 5] en 2017 prévoyait la création de quatre chiens assis côté Cour ; Que les copropriétaires ayant voté favorablement à la création de quatre chiens assis côté Rue, ont cependant refusé à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés le projet modifié lors de l'assemblée générale annuelle de copropriétaires du 23 avril 2018 ; Que les modifications de la toiture de l'immeuble [Adresse 1] sont radicalement différentes entre celles projetées initialement et acceptées par les copropriétaires en 2016 et celles projetées après refus du permis de construire par la Ville de [Localité 5] en 2017, qui ont en sus été refusées par les copropriétaires en raison de la protection de leur intimité ; Qu'il résulte de ces éléments que les copropriétaires ne sont jamais revenus, en rejetant la résolution n°12, sur une précédente décision, puisque la résolution n°8 de l'assemblée générale du 13 juin 2016 est sans rapport avec la résolution n°12 de celle du 23 avril 2018 ; Que c'est à tort que le premier juge en a décidé du contraire ; Qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a notamment annulé la résolution n°12 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ; Qu'il convient donc de rejeter les demandes des consorts [F] tendant à constater un abus de majorité de l'assemblée générale s'agissant de la résolution n°12 et à prononcer l'annulation de la résolution n°12 adoptée par l'assemblée générale en date du 23 avril 2018 ; Attendu qu'il sera alloué au SDC [Adresse 1], qui a dû engager des frais irrépétibles afin de faire valoir ses intérêts en justice, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Monsieur et Madame [F], qui succombent, supporteront solidairement les dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de [Localité 5] le 31 mars 2021 ; Statuant à nouveau et y ajoutant, REJETTE l'ensemble des demandes formées par Monsieur et Madame [F] ; CONDAMNE Monsieur et Madame [F] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur et Madame [F] aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT