Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 23/08027

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 3] [Localité 2] JUGEMENT DU 21 Juin 2024 N° RG 23/08027 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KURA Jugement du 21 Juin 2024 N° 24/418 S.A. CDC HABITAT C/ [R] [H] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 21/06/24 à Me QUESNEL Anne-Marie COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 21 Juin 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier, lors des débats, et Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 05 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR S.A. CDC HABITAT [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Anne-marie QUESNEL, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Carole LE GALL-GUINEAU, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : Mme [R] [H] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] non comparante, ni représentée I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 03 novembre 2022, la société CDC HABITAT consentait un bail d'habitation à Mme [R] [H] sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 592,52 € (euros) et d'une provision pour charges de 108,85 €. Par acte de commissaire de justice en date du 07 juillet 2023, CDC HABITAT délivrait à la locataire un commandement de payer la somme principale de 705,09 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment, par courrier électronique reçu, le 06 juillet 2023, la bailleresse signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d'ILLE-ET-VILAINE la situation d'impayé d'[R] [H]. Par assignation en date du 20 octobre 2023, CDC HABITAT saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : -Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; -Ordonner l'expulsion de [R] [H] ; -Condamner [R] [H] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; 1.349,67 € d'arriéré locatif, arrêté au 30 septembre 2023 ; 700 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 24 octobre 2023, l'assignation était notifiée au Préfet d'ILLE-ET-VILAINE, représentant de l'État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l'audience. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 05 avril 2024, CDC HABITAT maintenait les demandes de son assignation. Elle réévaluait la dette à la somme de 2.320,24 € et le montant du loyer mensuel au jour de l'audience à 715,81 €. Bien que régulièrement cité par acte délivré à personne, [R] [H] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d'appel, sera donc réputée contradictoire. Il sera renvoyé à l'assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré, le 07 juillet 2023 et la CCAPEX saisie, le 06 juillet 2023, soit, l'un et l'autre, plus de deux mois avant l'assignation. L'assignation a été signifiée, le 20 octobre 2023, et une copie transmise à la préfecture d'ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 24 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience au fond. L'action de la demanderesse est donc recevable conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : " I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ". En l'espèce, le contrat du 03 novembre 2022 - portant sur les conditions générales de location - contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 07 juillet 2023, à la locataire, pour un montant de 705,09 €. Or, vu l'historique des versements, la dette de loyer n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d'apurement du passif n'a été conclu. Dès lors, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 08 septembre 2023. A ce stade, il conviendra de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif : 2.1 Sur la dette locative : Aux termes de l'article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ". Aux termes de l'article 1103 du Code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ". Aux termes de l'article de l'article 1353 du Code civil : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, la requérante évalue la dette locative au jour de l'audience à 2.320,24 €. Cependant, en l'absence de la défenderesse à l'audience et de complète contradiction lors des débats, seules les demandes figurant dans l'assignation seront valablement retenues et les nouvelles pièces versées écartées. Le dispositif de l'assignation vise un arriéré de loyer estimé à 1.349,67 €, auquel il convient de déduire les " frais de rejet de prélèvement " et les " frais de contentieux " ne relevant pas de la dette locative mais des dépens, des frais irrépétibles ou d'une clause pénale dissimulée. Le décompte daté du 30 septembre 2023 permet de valider un arriéré de 1.233,16 €, soustraction faite des frais de procédure et des pénalités suscitées. [R] [H] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1233,16 € (loyers, charges et indemnités d'occupation au 30 septembre 2023) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 2.2 Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, [R] [H] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 698,58 € par mois et sera comptabilisée à compter du 01 octobre 2023, étant, en partie, déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, [R] [H] sera condamnée aux dépens. En revanche, l'équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l'affaire eu égard aux conséquences de la décision entreprise sur la situation personnelle, familiale et sociale du défendeur et sera, dans ces circonstances, exceptionnellement écartée. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 07 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 03 novembre 2022, entre la société CDC HABITAT, d'une part, et Mme [R] [H], d'autre part, sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 2] est résilié depuis le 08 septembre 2023 ; DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [R] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ; ORDONNE à Mme [R] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Mme [R] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 698,58 € (six cent quatre-vingt-dix-huit euros et cinquante-huit centimes) par mois ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 08 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; CONDAMNE Mme [R] [H] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 1.233,16 € (mille deux cent trente-trois euros et seize centimes) d'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; ÉCARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [R] [H] aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 07 juillet 2023 et de l'assignation du 20 octobre 2023 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 21 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,