Cour d'appel, 19 mars 2024. 22/02127

SF/CD Numéro 24/00959 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 19/03/2024 Dossier : N° RG 22/02127 - N° Portalis DBVV-V-B7G-II3U Nature affaire : Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 8] C/ SARL CABINET GABAIG SARL AADI ARCHITECTES ASSOCIES Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 Mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 15 Janvier 2024, devant : Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l'appel des causes, Madame de FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame BLANCHARD, Conseillère Madame de FRAMOND, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la Société ALTER IMMO dont le siège social est [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal y domicilié [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 6] Représenté et assisté de Maître ROUVIERE, avocat au barreau de PAU INTIMEES : SARL CABINET GABAIG agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] Représentée et assistée de Maître LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY- BOURDALLE, avocat au barreau de PAU SARL AADI ARCHITECTES ASSOCIES agissant par son gérant [Adresse 1] [Localité 7] Assignée sur appel de la décision en date du 07 JUIN 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU RG numéro : 20/00493 La copropriété Résidence [Adresse 8], comprenant 200 lots, est située au [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6]. Jusqu'au 30 juin 2018, la SARL CABINET GABAIG a été le syndic de la Résidence [Adresse 8], date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a fait le choix d'un nouveau représentant, à savoir, la société ALTER IMMO. Pour la période 2010/2014, la ville de [Localité 6] a émis un règlement relatif au ravalement des façades du centre-ville avec pour objet de définir les prescriptions administratives et financières applicables à ces travaux afin qu'ils respectent les dispositions du Plan Local d'Urbanisme et du règlement de la Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager. Le 12 novembre 2012, la SARL CABINET GABAIG a confié la maîtrise d'oeuvre de travaux de ravalement de la résidence [Adresse 8] à la SARL AADI ARCHITECTES ASSOCIES, marché confirmé le 9 avril 2013 par l'assemblée générale des copropriétaires, et la réalisation des travaux de ravalement a été confiée à la SA ENTREPRISE DE PEINTURE BOGNARD. Celle-ci était assurée auprès de la compagnie d'assurance SMABTP. Le 12 mai 2014, le syndic de copropriété a adressé à la ville de [Localité 6] un dossier afin d'obtenir la subvention pour le ravalement des façades. Suivant procès-verbal de réception du 29 juillet 2014, les travaux ont été réceptionnés avec réserves. Par une lettre du 18 mars 2015, la mairie de [Localité 6] a refusé cette subvention. Par acte d'huissier de justice du 16 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté désormais par son syndic en exercice, la société ALTER IMMO, a fait assigner la SARL CABINET GABAIG devant le tribunal judiciaire de Pau en responsabilité contractuelle et en réparation de son préjudice sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1992 et 1231-1 du code civil. Par acte d'huissier de justice du 13 novembre 2021, la SARL CABINET GABAIG a fait assigner en intervention forcée la société AADI ARCHITECTES ASSOCIÉS devant le tribunal judiciaire de Pau en intervention forcée. Suivant jugement contradictoire du 7 juin 2022 (RG n° 20/00493), le tribunal judiciaire de Pau a  : - Débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société ALTER IMMO, de ses demandes à l'encontre de la société CABINET GABAIG ; - Déclaré prescrite la demande en paiement des sommes au titre du solde d'honoraires du 27 octobre 2014 de la société AADI ARCHITECTES ET ASSOCIÉS ; - Condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la Société ALTER IMMO, à verser à la société CABINET GABAIG la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit et à l'encontre de la société AADI ARCHITECTES ET ASSOCIÉS ; - Condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société ALTER IMMO, aux entiers dépens ; - Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Dans sa motivation le tribunal a relevé que : - la responsabilité du syndic peut être engagée tant vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sur le fondement contractuel, que vis-à-vis des copropriétaires, sur le fondement délictuel, et que la portée du quitus donnée par l'assemblée générale est soumise à l'appréciation souveraine des juges du fond ; - lors de l'assemblée générale du 7 avril 2014, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] était informé du dépôt tardif de la demande de subvention 'Mise en valeur des façades' auprès des services de la Ville de [Localité 6] mais a tout de même donné quitus à son syndic, la société CABINET GABAIG, pour l'année 2013 et l'année 2014 ; - l'architecte et l'entreprise BOGNARD avaient déconseillé la demande de subvention en raison de travaux supplémentaires de menuiseries nécessaires avant le ravalement et incompatibles avec la demande de subvention ; - le syndic CABINET GABAIG est donc déchargé de sa responsabilité au titre de sa gestion pour les années 2013 et 2014 dans la mesure où il n'a fait que suivre le conseil de l'architecte ; - au visa de l'article 2224 du code civil, le tribunal a constaté que la facture du solde d'honoraires de la société AADI ARCHITECTES ET ASSOCIÉS est datée du 27 octobre 2014 et que celle-ci n'a formulé sa demande en paiement que le 18 février 2021, soit plus de six ans après la fin des missions de l'architecte, et que la demande est donc prescrite. Par déclaration d'appel du 25 juillet 2022 (RG n° 22/2127), le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société ALTER IMMO, a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a : - Débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] de ses demandes à l'encontre de la société CABINET GABAIG ; - Condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] à payer à la société CABINET GABAIG la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Aux termes de ses dernières conclusions du 21 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], appelant, entend voir la cour  : - Réformer le jugement dont appel. - Condamner en conséquence la société GABAIG à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 8], la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts. - Condamner la société GABAIG à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 8], la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - La condamner aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires fait valoir, en se fondant sur l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 1992 et 1231-1 du code civil, que : - la société GABAIG a commis une faute contractuelle ; - la mairie de [Localité 6] avait rappelé au syndic de copropriété qu'il ne pourrait obtenir de subventions si les travaux commençaient avant que la mairie ne lui notifie son accord ; - la demande de subvention a été déposée en mairie alors que les travaux étaient achevés, caractérisant la faute du syndic qui a manqué de diligence en ne respectant pas la procédure d'instruction de la demande de subvention qui lui avait été précisée par la mairie ; - la SARL CABINET GABAIG a reconnu sa faute en 2016 lors de l'assemblée générale annuelle, ne pouvant se retrancher sur l'avis donné par l'architecte au conseil syndical qui n'engage pas l'assemblée générale, ce dernier n'ayant jamais renoncé à faire une demande de subvention ; - il appartenait également au syndic de vérifier les conditions d'octroi de la subvention et de souligner la nécessité de respecter l'unité architecturale des menuiseries pour pouvoir en bénéficier, en enjoignant aux propriétaires concernés de restaurer les menuiseries initiales, et en choisissant une peinture de ravalement conforme aux prescriptions d'urbanisme ; - il n'entrait pas dans la mission de la SARL AADI ARCHITECTES ASSOCIES d'établir le dossier de demande de subvention ; - ce manquement a causé une perte de chance pour le syndicat d'obtenir une subvention de 30'000 € pour le ravalement de l'immeuble à laquelle il était éligible et qu'il aurait donc obtenu ; - le quitus donné par l'assemblée générale à la gestion du syndic ne saurait couvrir les négligences de celui-ci dont l'assemblée n'avait pas connaissance au moment du quitus ; - l'assemblée a voté le 5 mars 2020 la mise en cause la responsabilité de l'ancien syndic, une fois informée de la faute de celui-ci. Par conclusions du 5 janvier 2023, la société CABINET GABAIG, intimée sur appel principal et appelante par appel provoqué du 13 janvier 2023, demande à la cour de : - Déclarer mal fondé l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice la société ALTER IMMO à l'encontre du jugement rendu le 7 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Pau. - Confirmer en toutes ses dispositions la décision de première instance. A titre subsidiaire, - Déclarer recevable l'appel provoqué régularisé par la société CABINET GABAIG à l'encontre de la société AADI ARCHITECTES ET ASSOCIES. Y faisant droit, - Condamner la société AADI ARCHITECTES ET ASSOCIES à relever la société CABINET GABAIG de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre par la Cour au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8]. En tout état de cause, Y ajoutant, - Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] représentée par son syndic en exercice la société ALTER IMMO à payer à la société CABINET GABAIG SARL la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] prise en la personne de son syndic en exercice la société ALTER IMMO aux entiers dépens d'appel. Au soutien de ses prétentions la SARL CABINET GABAIG fait valoir se fondant sur l'ensemble des dispositions des articles 122 du code de procédure civile, 18 de la loi du 10 juillet 1965, et 1231-1 et 1992 du code civil, que : - le syndicat des copropriétaires qui lui a donné quitus par l'assemblée générale pour les années 2013 et 2014, n'est plus recevable à agir contre elle, faute d'intérêt à agir, selon une jurisprudence constante ; - l'assemblée générale des copropriétaires connaissait la nature des travaux et les conditions de ceux-ci lors du quitus accordé au syndic, notamment par la présence d'un copropriétaire M. [S] qui a exposé le problème de la subvention ; - le syndicat des copropriétaires ne démontre aucune dissimulation ou man'uvre dont se serait rendu coupable la SARL CABINET GABAIG ; - le fait que le syndic ait précisé par courrier saisir sa compagnie d'assurances sur le choix de ne pas demander de subvention la ville, ne signifie pas une reconnaissance de responsabilité de sa part dans la mesure où il n'a fait que suivre l'avis de l'architecte et de l'entreprise chargée de travaux supplémentaires ; - l'obtention de la subvention était aléatoire et n'aurait pas nécessairement été accordée même déposée dans les délais compte tenu des travaux effectués par certains copropriétaires sur les menuiseries, aucun préjudice financier certain n'est donc démontré pour le syndicat des copropriétaires ; - à titre très subsidiaire, la SARL AADI ARCHITECTES ASSOCIES avait une mission complète de maîtrise d''uvre, et donc une obligation d'information et de conseil auprès du syndicat des copropriétaires ; il était présent lors de l'assemblée générale du 9 avril 2013 se prononçant sur le ravalement des façades ; il engage donc sa responsabilité et doit garantir la SARL CABINET GABAIG des éventuelles condamnations prononcées contre elle. La SARL AADI ARCHITECTES ASSOCIES n'a pas constitué avocat sur l'appel provoqué interjeté par la SARL CABINET GABAIG qui lui a été signifié le 13 janvier 2023 en l'étude de l'huissier. Par une ordonnance de jonction du 26 avril 2023, la procédure en instance d'appel inscrite au répertoire général sous le numéro N° RG 23/00194 a été jointe à l'affaire déjà pendante devant la Cour d'appel de Pau sous le N° RG 22/02127. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur'la demande de condamnation de la SARL GABAIG à des dommages-intérêts : L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, énonce au titre des obligations légales du syndic qu'il doit administrer l'immeuble et pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et qu'il engage donc sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires pour les fautes commises au cours de sa gestion. En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires a voté le 9 avril 2013 la décision d'effectuer des travaux de ravalement de façade. Il ressort du règlement édité le 21 mars 2013 par la commune de [Localité 6] pour la mise en valeur des façades qu'une subvention d'un montant maximum de 30'000 € pouvait être allouée à un propriétaire ou une copropriété située dans le périmètre de l'opération sous différentes conditions (notamment ne pas avoir modifié sans autorisation des éléments de la façade portant atteinte à son identité architecturale) selon une procédure précise impliquant : - une concertation préalable aux travaux avec le service d'urbanisme sur l'état des lieux et pour l'élaboration des fiches de coloration en concertation avec le maître d'ouvrage ; - la délivrance d'une autorisation d'urbanisme à obtenir par le dépôt du dossier de déclaration de travaux en mairie, après consultation si nécessaire de l'architecte des bâtiments de France ; - le dépôt du dossier complet d'une demande de subvention comprenant l'autorisation d'urbanisme et différents autres documents ; - la validation sur place par les services d'urbanisme des échantillons avant tout démarrage des travaux. Il est établi que la SARL GABAIG a, en sa qualité de syndic de la copropriété [Adresse 8], déposé le 9 octobre 2013 à la mairie de [Localité 6] une déclaration préalable de travaux, pour laquelle la mairie lui a indiqué devoir consulter l'architecte des bâtiments de France, lequel a préconisé le 4 novembre 2013 d'émettre un avis favorable pour l'autorisation d'urbanisme sous condition de revoir les échantillons des teintes avec la ville, avis constituant l'autorisation d'urbanisme de commencer les travaux. La mairie de [Localité 6], pendant l'instruction de la demande d'autorisation d'urbanisme avait cependant adressé à la SARL GABAIG le 14 octobre 2013, un courrier lui rappelant que le projet était susceptible d'être éligible à la subvention de la ville au titre de l'opération façade 2010- 2014 sous réserve de certaines conditions et notamment que les travaux ne commencent pas avant l'accord de subvention, sollicité dans le cadre d'une demande et par un dossier distinct de la demande d'autorisation d'urbanisme déposée. Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 avril 2014, que l'un de ceux-ci M. [S], avait donné un certain nombre d'informations au sujet du ravalement notamment concernant la subvention de la ville de [Localité 6]. Il est ainsi indiqué : le syndic va déposer la demande de subvention « mise en valeur des façades » auprès des services de la ville de [Localité 6], si cette demande était refusée en raison de la date tardive du dépôt, le syndic informe l'assemblée qu'il contactera son assurance responsabilité. Il n'est pas contesté que la SARL GABAIG a déposé une demande de subvention le 12 mai 2014, alors que les travaux de ravalement étaient en cours pour avoir débuté le 9 décembre 2013 à la suite de l'autorisation d'urbanisme accordée le 4 novembre 2013. Par un courrier du 18 mars 2015, la Mairie a refusé d'accorder la subvention sollicitée au motif pris d'une part, que les travaux avaient été commencés avant la notification de l'accord de la subvention, et, d'autre part, que l'instruction du dossier par la ville a révélé que des menuiseries avaient été changées sans autorisation et portaient atteinte à l'architecture de la façade. Si, au cours de l'assemblée du 7 avril 2014, il avait été donné quitus au syndic pour sa gestion de l'année 2013 par une résolution adoptée au paragraphe 1, avant que ne soient abordées les autres résolutions, notamment celles relatives au ravalement et au dépôt tardif de la demande de subvention, qui n'était abordé qu'au paragraphe 6 de l'assemblée générale, par contre, le procès-verbal de l'assemblée générale du 7 avril 2015 donne expressément quitus au syndic pour sa gestion de l'année 2014, et ce alors même que la subvention avait déjà été refusée par la mairie pour les motifs énoncés, ce qui avait conduit l'architecte a déconseillé la demande de subvention en 2012. Il ressort en effet d'un courrier adressé le 20 décembre 2013 par la SARL AADI ARCHITECTES ASSOCIES à M. [S], qu'elle rappelait à celui-ci que le problème de la subvention avait été débattu avec le conseil syndical l'année précédente. Il avait été décidé de ne pas y donner suite puisque 'les subventions allouées au mètre carré ne couvraient pas les travaux supplémentaires engendrés', faisant référence aux menuiseries non conformes de certains copropriétaires qui seraient à reprendre selon les exigences de la mairie de [Localité 6] pour bénéficier de la subvention, surcoût des travaux que ne compenserait pas la dite subvention limitée à 30'000 €. Dès lors c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de condamner de la SARL GABAIG en sa qualité de syndic au titre de sa gestion pour les années 2013 et 2014 et le jugement sera donc confirmé. Sur les mesures accessoires : Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application. En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions. Y ajoutant : Le Syndicat des copropriétaires devra payer à la SARL GABAIG une indemnité complémentaire de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et supporter les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 7 juin 2022 en toutes ses dispositions, et y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société ALTER IMMO, à payer à la SARL GABAIG la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE