Cour d'appel, 23 juin 2022. 21/02288

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 23/06/2022 N° de MINUTE : 22/624 N° RG 21/02288 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TSOF Jugement (N° 19/002365) rendu le 25 février 2021 par le juge des contentieux de la protection de Lille APPELANTE EPIC Partenord Habitat pris en la personne de ses dirigeants et représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 9] [Localité 4] Représenté par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille INTIMÉS Monsieur [O] [K] né le 11 décembre 1975 à Maroc de nationalité française [Adresse 8] [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/21/005531 du 03/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) Madame [R] [E] épouse [K] née le 24 septembre 1984 (59650) de nationalité française [Adresse 8] [Localité 5] Représentés par Me Jean-Pierre Mougel, avocat au barreau de Dunkerque (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/21/005529 du 03/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) DÉBATS à l'audience publique du 22 février 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Louise Theetten, conseiller Catherine Ménegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 juin 2022 après prorogation du délibéré en date du 05 mai 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 janvier 2022 Suivant un contrat de location prenant effet le 4 août 2014, l'office public de l'habitat du Nord, établissement public à caractère industriel et commercial exerçant son activité sous la dénomination Partenord Habitat (ci-après désigné Partenord Habitat) a donné à bail à M. [O] [K] et Mme [R] [E], son épouse, un logement conventionné collectif d'une superficie habitable de 96.05 m² situé au [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel hors charges de 555,70 euros. A compter du 10 août 2014, M. [K] et Mme [E] ont intégré toujours dans la même résidence un appartement situé [Adresse 1]. Par exploit du 18 juillet 2017, Partenord Habitat a fait assigner M. [K] et Mme [E] devant le tribunal d'instance de Lille aux fins de constatation ou prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, prononcé de leur expulsion, condamnation solidaire à paiement des loyers et charges impayés, d'une indemnité d'occupation mensuelle, des cotisations d'assurance mensuelles par mois d'occupation et de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. M. [K] et Mme [E] ont formé des demandes reconventionnelles en répétition des charges indues acquittées et en réalisation de travaux dans le logement. Par jugement du 25 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a : - donné acte à Partenord Habitat de ce qu'il se désiste de ses demandes à l'encontre de M. [K] et Mme [E] tant en constatation de la résiliation du bail que de ses demandes en paiement, - enjoint à Partenord Habitat d'effectuer les travaux nécessaires pour assurer le clos et le couvert et pour mettre à la disposition des locataires un logement conforme aux obligations mises à la charge des propriétaires bailleurs par le décret du 20 janvier 2002 et le règlement sanitaire départemental du Nord, - condamné Partenord Habitat à rembourser à M. [K] et Mme [E] la somme de 3415,36 euros au titre des provisions sur charges perçues de 2013 à 2016, - débouté M. [K] et Mme [E] du surplus de leurs demandes, - laissé les dépens à la charge de M. [K] et Mme [E]. Par déclaration du 20 avril 2021, Partenord Habitat a relevé appel du jugement en ce qu'il a enjoint à Partenord Habitat d'effectuer les travaux nécessaires pour assurer le clos et le couvert et pour mettre à la disposition des locataires un logement conforme aux obligations mises à la charge des propriétaires bailleurs et à rembourser à M. [K] et Mme [E] la somme de 3 415,36 euros au titre des provisions sur charges perçues de 2013 à 2016 et laissé les dépens à sa charge. M. [K] et Mme [E] ont constitué avocat le 7 mai 2021. Dans ses dernières conclusions déposées le 12 novembre 2021, Partenord Habitat demande à la cour de : - dire qu'il a été bien jugé en ce que M. [K] et Mme [E] ont été déboutés de leurs de leurs demandes de remboursement des charges de consommation d'eau, - réformer le jugement de première instance en ce qu'il a enjoint à Partenord Habitat d'effectuer les travaux nécessaires pour assurer le clos et le couvert du logement mis à la disposition de M. [K] et Mme [E], - dire n'y avoir lieu à exécution de quelques travaux que ce soient dans le logement occupé par les consorts [K] et en conséquence les débouter de leur appel incident, - réformer le jugement de première instance intervenu en ce qu'il a condamné Partenord Habitat à restituer au titre des exercices 2013 à 2016 l'ensemble des charges versées par les consorts [K], - déclarer prescrite la réclamation de M. [K] et Mme [E] au titre des charges de l'exercice 2013 conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions combinées des articles L442-6 du code de la construction et de l'habitation et 68 de la loi du 1er septembre 1948, Pour le surplus : - débouter M. [K] et Mme [E] de leur demande de répétition de charges tout justificatif étant communiqué quant à la réalité de la dépense, - débouter M. [K] et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner M. [K] et Mme [E] au paiement d'une somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [K] et Mme [E] aux entiers dépens de la présente instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions déposées le 8 décembre 2021, M. [K] et Mme [E] demandent à la cour de : - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a enjoint à Partenord Habitat d'effectuer les travaux nécessaires pour assurer le clos et le couvert et pour mettre à la disposition des locataires un logement conforme aux obligations mises à la charge des propriétaires bailleurs par le décret du 20 janvier 2002 et le règlement sanitaire départemental du Nord et condamné Partenord Habitat à leur rembourser la somme de 3 415,36 euros au titre des provisions sur charges perçues de 2013 à 2016, - les recevoir en leur appel incident -infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leurs autres demandes de condamnation de Partenord Habitat à leur rembourser les régularisations d'eau 2013, 2014, 2015 et 2016 : - 306,13 euros pour 2013, - 84,65 euros + 175,14 euros pour 2014, - 272,46 euros pour 2015, - 329,75 euros pour 2016, Statuant à nouveau : - condamner Partenord Habitat à leur rembourser les régularisations d'eau 2013, 2014, 2015 et 2016 : - 306,13 euros pour 2013, - 84,65 euros + 175,14 euros pour 2014, - 272,46 euros pour 2015, - 329,75 euros pour 2016, - condamner Partenord Habitat à leur verser 3000 euros pour résistance abusive et 2000 euros pour appel abusif, - condamner Partenord Habitat à leur verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, - laisser les dépens à la charge de Partenord Habitat . Il est renvoyé aux conclusions sus-énoncées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION : Le présent arrêt est rendu sur le fondement des article 562 du code de procédure civile, 6 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991. Sur l'étendue de la saisine de la cour: La cour n'est pas saisie de la disposition du jugement ayant donné acte du désistement de Partenord Habitat relatifs à ses demandes en constatation de la résiliation du bail et en paiement dirigées contre M. [K] et Mme [E]. Si M. [K] et Mme [E] en page 9 de leurs conclusions font valoir que Partenord Habitat leur facture indûment chaque mois des cotisations d'assurance et des frais liés à leur mode de paiement par mandat, ils ne forment, dans le dispositif de leurs conclusions, aucune demande de restitution des sommes ainsi acquittées chaque mois. Alors que la cour n'est saisie que par le dispositif des conclusions des parties en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle n'est donc saisie d'aucune demande de répétition au titre des cotisations d'assurance et de frais liés au mode de paiement. Sur la demande de travaux : Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, doté des éléments le rendant conforme à l'usage et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. M. [K] et Mme [E] allèguent l'existence de deux désordres affectant le logement et contrevenant aux critères de la décence : un dysfonctionnement récurrent de chauffage et de l'humidité dans le logement. Ils produisent des pièces relativement au mauvais état du sol. En l'espèce, par correspondance reçue le 13 juillet 2016 par Partenord Habitat, M. [K] et Mme [E] se sont plaints d'un problème récurrent de chauffage malgré plusieurs interventions et de problèmes affectant les sols et plafonds sans précision. M. [K] et Mme [E] ont réitéré les griefs de mauvais fonctionnement du chauffage dans une correspondance du 5 août 2016 adressé en la forme recommandée. Les locataires produisent des photographies non datées non circonstanciées représentant des revêtements de sol en gros plan et des plafonds et murs présentant des traces d'infiltrations. Dans une mise en demeure du 14 septembre 2020 adressée le 15 septembre suivant, M. [K] et Mme [E] ont mis leur bailleur en demeure de réaliser des travaux sur les revêtements de sol et des travaux pour permettre une chauffage correct de l'appartement et mettre fin aux désordres d'humidité. Un constat d'huissier du 6 octobre 2020 (pièce 44 de M. [K] et Mme [E]) établit que : - dans les parties communes : les deux chaudières sont partiellement démontées, les capots ouverts et des fils électriques et dominos sont accessibles. Il manque à l'emplacement dédié un tapis de sol devant l'ascenseur. - dans le logement : * dans le pièce principale : il y a des coups dans le revêtement de sol. Sur le mur pignon nord-ouest de l'appartement la peinture est dégradée et cloquée notamment à proximité de prises électriques avec présence d'un liquide dégageant une odeur d'urine au pied du mur. Une fissure entre le mur et le plafond est présente dans la pièce principale * dans la cuisine : la peinture du plafond présente des cloques sur l'ensemble de sa surface * dans la chambre n°1 : une fissure verticale est présente sur le mur pignon et une autre à la jonction du mur et du plafond, laquelle présente les traces caractéristiques de la présence d'humidité, des traces sombres caractéristiques de la présence d'humidité sont présentes au pourtour des fenêtres * dans la chambres sur balcon: il existe une fissuration à la jonction du mur et du plafond Au vu des constatations de l'huissier, la preuve d'infiltrations et d'humidité sur le pourtour des menuiseries imputables à Partenord Habitat est établie. Les photographies des désordres établissent cette imputabilité. Il est démontré qu'à la date du constat le logement ne satisfaisait pas aux critères de la décence en ce qu'il n'est pas protégé contre les infiltrations. En revanche, en l'absence de toute pièce relative à l'état du revêtement de sol lors de la prise à bail, les courriers de M. [K] et Mme [E] ne pouvant valoir preuve du mauvais état du revêtement de sol lors de celle-ci, il n'est pas établi un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation. Enfin s'agissant du chauffage, si le constat établit que les chaudières de l'immeuble sont partiellement ouvertes, il n'est pas démontré que le logement est affecté d'un problème récurrent de chauffage. Les correspondances de M. [K] et Mme [E] ne sont pas probantes. Il en résulte que si le premier juge a exactement enjoint à Partenord Habitat d'effectuer des travaux, le libellé de la condamnation est trop large et imprécis au regard des travaux auxquels devait être condamné le bailleur. Partenord Habitat justifie par la production de ses pièces 64 à 67 être intervenue pour faire cesser les causes des infiltrations provenant de l'obstruction de la colonne des eaux vannes et d'un siphon de baignoire dans un appartement 843 de la résidence, cette opération de débouchage s'étant achevée le 13 octobre 2020. Le 6 octobre 2020, la société SERTEC a mis en sécurité les branchements électriques dans la pièce principale. Partenord Habitat a commandé des travaux de reprise des embellissements des murs et plafonds de l'appartement selon devis du 29 avril 2021 et bon de commande joint et commandé des travaux de reprise des menuiseries le 27 mai 2021 consistant en la création de mortaise et la pose d'une grille PVC. Selon la pièce 72 de Partenord Habitat, la société prestation sol service qui était mandatée pour la reprise des fissures, des plafonds et murs est intervenue le 31 août 2021. Les travaux sur les menuiseries ont été réalisés le 10 septembre 2021, selon bon signé à cette date par les locataires. Contrairement à ce que soutient Partenord Habitat, il n'est pas démontré que les travaux n'ont pas été exécutés compte tenu du comportement des locataires qui n'auraient pas honoré les rendez-vous fixés par les entreprises. Au contraire, il résulte des pièces 71 et 73 produites par Partenord Habitat que l'association CIEDIL n'avait pas été destinataire du bon numéro de téléphone des locataires , cette association expliquant dans une correspondance électronique qu'elle avait 'relancé à plusieurs reprises' pour avoir le numéro. En outre, il n'est pas justifié d'une notification de travaux conforme aux prescriptions de l'article 7e de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dans ces conditions, compte tenu de l'évolution du litige, le jugement sera infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de travaux, Partenord Habitat les ayant réalisés postérieurement au jugement entrepris. Sur la demande de répétition des charges ; Si le contrat de bail relatif à un logement situé [Adresse 2] n'est pas produit aux débats, au vu des décomptes de régularisation des charges pour l'année 2014 et du constat d'huissier du 10 mai 2021 dressé à la demande de Partenord Habitat, M. [K] et Mme [E] ont été locataires de ce logement jusqu'au 10 août 2014. Ainsi, une partie des charges contestées par M. [K] et Mme [E] concernent cet ancien logement et non le logement actuellement occupé au [Adresse 7]. Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription : Selon l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, les actions en nullité et les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans. Les actions en répétition de l'indu sont soumises à cette prescription dont le point de départ est la régularisation des charges. Au titre de l'année 2013, ladite régularisation est intervenue le 23 mai 2014 pour les charges générales et le 19 mai 2014 pour les charges d'eau (pièces 7 et 8 de M. [K] et Mme [E]). La demande de répétition ayant été formée postérieurement à l'assignation délivrée le 18 juillet 2018, soi plus de trois après la régularisation, elle est prescrite. Remarques générales : En premier lieu, il est justifié par la production du règlement de copropriété modifié et des procès-verbaux d'assemblée générale aux débats que Partenord Habitat n'est pas l'unique propriétaire des logements et lots situés dans l'ensemble immobilier situé chaussée de l'Hôtel de Ville à [Localité 12] et qu'il est le syndic de cet ensemble immobilier. Cet ensemble immobilier est constitué de deux groupes d'immeubles appelés [Adresse 11]. C'est exactement que Partenord Habitat expose que les charges de copropriété sont réparties en fonction des différents copropriétaires puis que les charges récupérables pour les lots dont Partenord Habitat est copropriétaire sont réparties entre les locataires. En deuxième lieu, le bailleur peut même devant la cour justifier de la communication du décompte par nature de charges pour chaque année, du mode de répartition des charges et de la mise à disposition des justificatifs de celles-ci. Pour condamner Partenord Habitat à restituer les charges générales hors consommation et abonnement individuels pour l'eau, le premier juge a retenu que pour les charges réparties en fonction de la surface, les décomptes ne mentionnent pas la surface sur laquelle se fonde Partenord Habitat et que pour les charges réparties en fonction du nombre de logements ou de pièces, les décomptes ne mentionnent pas le nombre de pièces ou de logements retenus. En cause d'appel, le bailleur produit deux décomptes de régularisation des charges en date du 11 juin 2015, un pour chacun des logements occupés par les locataires au cours de l'année 2014. Ces décomptes mentionnent la méthode de répartition. Est versé également un tableau récapitulatif dressé par Partenord Habitat, ledit tableau mentionnant la clé de répartition des charges pour chaque poste mentionnant le nombre de logements, le total des surfaces corrigées prises en compte, le nombre de pièces ainsi que la surface corrigée et le nombre de pièces pour le logement considéré. Pour les années 2015 et 2016, seul le tableau récapitulatif de répartition des charges mentionnant la clé de répartition des charges est produit par Partenord Habitat à l'exclusion du décompte de régularisations. En revanche, en pièces 9 à 14, M. [K] et Mme [E] produisent les décomptes de régularisation des charges 2014 à 2016 en date des 11 juin 2015, 19 mai 2016 et 19 juin 2017 ainsi que les décomptes de régularisation des charges de consommation d'eau des années 2014, 2015 et 2016 en date des 8 juin 2015,13 mai 2016 et 15 juin 2017. En troisième lieu, les moyens de M. [K] et Mme [E] tenant à une pratique généralisée de non justification de charges dans d'autres immeubles appartenant à Partenord Habitat ainsi que la production d'une déclaration de main courante et de deux constats d'huissier des 6 août 2014 et 23 novembre 2015 (pièces 30 à 32 de M. [K] et Mme [E]) relatifs à des locataires d'un immeuble collectif situé à [Localité 10] et appartenant à Partenord Habitat sont sans lien avec le litige. Ces éléments ne peuvent justifier que Partenord Habitat n'a pas mis à disposition de M. [K] et Mme [E] les justificatifs de charges, étant relevé que ces derniers ne justifient pas avoir sollicité la consultation de ces justificatifs, alors que leur bail prévoit la possibilité de mise à disposition. Par ailleurs, les moyens développés par M. [K] et Mme [E] et relativement à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères du logement, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères du garage, étant au demeurant relevé qu'aucune pièce produite par les parties n'établit qu'un garage leur a été loué (notamment bail, décomptes de régularisation ou appels des loyers et charges), à l'abonnement et aux consommations en eau, à l'assainissement, aux charges d'entretien et de maintenance, aux produits d'entretien, pour contester le montant des charges dus sont pour partie relatifs à cet immeuble situé à [Localité 10]. Ils sont partiellement inopérants. L'allégation selon laquelle une association a reçu l'attribution d'un local sans payer de charges n'est pas justifiée, la vacance de logements n'est pas plus établie. En quatrième lieu, la comparaison des décomptes de régularisation pour les années 2014 à 2016 avec les tableaux récapitulatifs de charges pour les mêmes années révèle que Partenord Habitat a trop-perçu de charges compte tenu d'erreurs que le bailleur corrige dans les tableaux récapitulatifs. Si pour les années 2015 et 2016 le constat d'huissier du 10 mai 2021 établit que les trop-perçus de charges correspondant à la différence entre le montant des charges imputés à M. [K] et Mme [E] tel qu'il figure dans les décompte de régularisation et tel qu'il figure dans les tableaux récapitulatifs de charges a été restitué aux locataires par inscription sur leur compte locatif, tel n'est pas le cas du trop-perçu reçu par Partenord Habitat pour l'année 2014 Au vu du décompte de surface corrigée du 4 février 2020, de la convention immatriculée à la direction départementale de l'équipement du 25 septembre 1981 et de son avenant du 5 avril 2007, pour l'immeuble situé [Adresse 3] occupé jusqu'au 10 août 2014 par M. [K] et Mme [E] : - la surface corrigée est de 118 mètres carrés - le nombre de logements dans ce bâtiment appartenant Partenord Habitat est de 67 Selon ces mêmes pièces, pour l'immeuble situé [Adresse 6] occupé à compter du 10 août 2014 par M. [K] et Mme [E] : - la surface corrigée est de 141,18 m2 - le nombre de logements appartenant à Partenord Habitat est de 34 En dernier lieu, à supposer que M. [K] et Mme [E] critiquent la surface corrigée retenue des logements qu'ils ont occupés lorsqu'ils indiquent dans leurs écritures que peut-être elle ne correspond pas à la réalité, ils ne développent aucun moyen de nature à établir leur allégation. En tout état de cause, la surface corrigée est justifiée par la convention immatriculée à la direction de l'équipement du 25 septembre 1981 et son avenant du 5 avril 2007. 1° sur la consommation individuelle d'eau : Les dépenses relatives à l'eau froide sont récupérables en application du II1. de l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Au vu des décomptes de régularisation d'eau pour les années 2014, 2015 et 2016 produits par M. [K] et Mme [E], les charges d'eau pour les années 2014, 2015 et 2016 ont respectivement été appelées pour 258,79 euros, 272,46 euros et 329,75 euros. Le coût de l'abonnement est réparti en fonction du nombre de logements et la consommation en fonction d'un décompteur. Les allégations de M. [K] et Mme [E] relatives à des anomalies de leur décompteur d'eau ne sont étayées par aucune pièce. Toutefois, Partenord Habitat ne produit pas les factures détaillées relatives aux frais de location et d'entretien des compteurs d'eau ainsi que les factures d'eau détaillées par entrées de la résidence ainsi que les justificatifs de la consommation individuelle de M. [K] et Mme [E].. Dans ces conditions, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [K] et Mme [E] de leur demande au titre de la régularisation des charges d'eau, étant rappelé que la demande formée de ce chef pour l'année 2013 est irrecevable et de condamner Partenord Habitat à payer à M. [K] et Mme [E] la somme totale de 861 euros. 2° ordures ménagères La taxe d'enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable ainsi qu'en dispose l'article VIII de l'annexe du décret n° 87-173 du 26 août 1987. Elle est répartie entre les locataires selon la surface corrigée au vu des tableaux de répartition des charges 2014,2015 et 2016 et des avis de régularisation des charges pour les mêmes années. Outre cinq paragraphes développés de manière inopérante relativement à un ensemble collectif situé [Localité 10] en ce que M. [K] et Mme [E] se réfèrent au procès-verbal de constat du 6 août 2014, M. [K] et Mme [E] font valoir de manière générale que le libellé 'OML' est imprécis et ne permet pas de déterminer si Partenord Habitat ne fait pas supporter des frais de location de poubelles, du personnel chargé de la désinfection, du stockage et de l'enlèvement des encombrants et les frais de débouchage du vide ordures. Or, Partenord Habitat produit ses avis d'imposition pour les années 2014 à 2016 pour l'ensemble des adresses situées chaussée de l'hôtel de ville et un tableau de répartition en fonction non pas du numéro de l'entrée 12 chaussée de l'hôtel de ville. M. [K] et Mme [E] ne forment aucune critique précises et circonstanciée relativement au montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères retenue en fonction des avis de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et des tableaux de répartition. Aucun élément aux débats ne permet d'établir que Partenord Habitat récupère auprès de M. [K] et Mme [E] une taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour un garage, alors qu'au demeurant aucune pièce n'établit la prise à bail d'un garage ou d'une place de stationnement par M. [K] et Mme [E]. Partenord Habitat produit des tableaux récapitulatifs de charges pour les années 2014 à 2016 et des avis de taxes foncières pour les mêmes années. Dans ces conditions, les charges au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont justifiées sauf à restituer les sommes de 0,54 euros et 4,02 euros, soit la somme de 4,56 euros correspondant à un trop-perçu en 2014 tel que cela figure sur les deux tableaux récapitulatifs dressés par Partenord Habitat. 3° sur l'abonnement et les consommations d'eau froide des parties communes : Les dépenses relatives à l'eau froide sont récupérables en application du II1. de l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Partenord Habitat produit des tableaux récapitulatifs des charges pour les années 2014 à 2016, un état des dépenses pour l'intégralité de l'ensemble immobilier pour chaque année, cette dépense étant au vu de cet état une charge générale à l'ensemble des bâtiments. Néanmoins, aucune facture d'eau n'est produite. Dans ces conditions, aucune somme au titre de l'eau des parties communes n'est justifiée. Il sera restitué pour les années 2014 à 2016 et au vu des décomptes de régularisation adressés aux locataires, les sommes de 4,76, 3,86, 12,37 et 1,57, soit la somme totale de 27,06 euros. 4° assainissement : L'entretien des réseaux d'eau pluviale est à la charge du locataire en application de l'article V2a de l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 de même que celui des réseaux d'eaux vannes en application de l'article II2a) de cette annexe. L'entretien des réseaux d'eaux usées correspond à une prestation de service destinée à l'élimination des rejets au sens de l'article VI 3 de l'annexe mentionnée ci-dessus. En l'espèce, Partenord Habitat, en qualité de syndic de l'immeuble, produit le contrat d'entretien passé avec la société ISS Hygiène et prévention le 9 janvier 2012 et son avenant des 13 avril et 23 mai 2016, les états des dépenses pour les années 2014 à 2016 qui ne font pas apparaître de dépenses non récupérables excluant dans les prestations de base les pompes de relevage et puits perdus, les factures des années 2014 à 2016, et les tableaux de répartition pour les années considérées. M. [K] et Mme [E] ne soulèvent aucun moyen circonstancié relativement à ces pièces, si ce n'est une critique au titre des charges de l'année 2013 correspondant au vu des pièces visées dans leurs conclusions à un immeuble situé à [Localité 10] étranger au litige et étant rappelé que la demande de restitution pour l'année 2013 est prescrite. Dans ces conditions, les charges au titre de l'assainissement dont la répartition se fait par le nombre de logements sont justifiées. Toutefois, Partenord Habitat ne s'explique pas sur le nombre de logements pris en compte : 65 pour la résidence Hôtel de ville 2 et 32 en 2014 puis 31 pour la résidence Hôtel de ville 1 alors que la convention immatriculée à la direction de l'équipement et son avenant n°1 du 5 avril 2007 établissent que Partenord Habitat est copropriétaire de 67 logements et de 34. Les charges au titre de l'assainissement seront recalculées en fonction du nombre de logements. Ainsi en 2014 pour les deux logements , les charges d'assainissement dues s'élèvent à 6,39 euros, en 2015 à 30,78 euros, en 2016 elles s'élèvent à 31,86 euros. Aussi, demeure-t-il un trop-perçu de 6,55 euros malgré les remboursements effectués pour les années 2015 et 2016 selon constat d'huissier du 10 mai 2021. 5° sur l'électricité des parties communes : Ce poste de charges est récupérable en application du II 1. de l'annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987. Partenord Habitat produit les factures d'électricité afférentes aux années 2014 à 2016, lesdites factures mentionnant le lieu de consommation et les différentes entrées concernées, ainsi que pour ces mêmes années les états des dépenses pour l'ensemble de l'ensemble immobilier, y compris s'agissant des lots n'appartenant pas à Partenord Habitat. Ces états des dépenses distinguent le coût de l'électricité selon les entrées et notamment le 21 et le 12 chaussée de l'hôtel de ville Partenord Habitat mentionne sur les tableaux récapitulatifs des charges pour les années 2014 à 2016 une répartition en fonction de la surface corrigée et la somme totale des surfaces corrigées prises en compte. La seule critique circonstanciée des pièces produites par le bailleur tient à l'année 2013 alors que les demandes de restitution des charges pour cette année sont prescrites. En outre, il ne peut se déduire d'une diminution des charges entre 2013 et 2014 au titre de l'électricité des parties communes une erreur de calcul. M. [K] et Mme [E] critiquent la surface de 4 310,48 m2 retenue mais aucun des tableaux récapitulatifs des charges ne mentionnent une telle superficie. En l'absence d'autre critique des pièces produites par Partenord Habitat, les charges appelées sont justifiées sauf s'agissant des régularisations complémentaires apparaissant sur les tableaux récapitulatifs dès lors qu'il n'est pas justifié que les trop-perçus en 2014 ont été restitués aux locataires. Doivent être restituées la somme de 9,84 euros (16,73 -6,89) pour l'année 2014. 6° sur le nettoyage des parties communes Selon l'article IV 3 de l'annexe au décret du 26 août 1987 , les frais de personnel pour l'entretien des parties communes sont des charges récupérables et que selon l'article 2 du décret, il n'y avait pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise et qu'enfin les dépenses de personnel récupérables correspondaient à la rémunération et aux charges sociales et fiscales. Partenord Habitat produit un accord collectif datant de 1998 harmonisant sur un ensemble d'immeubles le coût des charges de nettoyage et de prise en charge des ordures ménagères. L'accord mentionne que la justification annuelle des charges effectivement exposées au titre de ce poste de charges récupérables doit être soumise au commissaire aux comptes qui en contrôlerait la bonne exécution. Partenord Habitat produit: les états des dépenses pour l'ensemble de la copropriété pour les années 2014 à 2016 mentionnant le coût du personnel entretenant les extérieurs et le coût du personnel pour chaque entrée, les tableaux récapitulatifs portant répartition des charges, les factures de la société Guilbert Propreté pour les années 2014 et 2015, celles de la société SENI pour les années 2014, 2015 et 2016, celles de la société ECSNet pour les années 2014 à 2016 et les attestations du commissaire aux comptes pour les années 2014 à 2016. M. [K] et Mme [E] ne critiquent pas ces pièces de manière circonstanciée. En outre, ils évoquent un constat d'huissier concernant un immeuble sis à [Localité 10] (leur pièce 31), des arrêts maladies du personnel, une société SANI dont aucune pièce ne permet d'établir qu'elle intervient dans leur immeuble, étant relevé qu'à supposer qu'il s'agisse de la société SENI l'arrêt maladie allégué n'est pas justifié et les factures de cette société ne font pas apparaître que le coût des arrêts maladie est supporté par les locataires. M. [K] et Mme [E] n'articulent pas un moyen propre à leur immeuble. Dans ces conditions, ce chef de charges est justifié sauf à dire que doivent être restituées aux locataires les régularisations complémentaires, effectuées postérieurement aux décomptes de régularisations, la preuve de la restitution des trop-perçu n'étant pas établie au titre de l'année 2014. Est due la somme de 6,61 euros au titre de l'année 2014 (14,03-7,42). 7° sur les produits d'entretien Il sera relevé que l'augmentation du coût des produits d'entretien sur plusieurs années demeure modeste en valeur absolue au vu des sommes appelées de 2014 à 2016 pour l'achat des produits d'entretien. Ladite augmentation ne traduit pas en soi un manque de justificatif de la dépense. En outre, le constat d'huissier invoqué par M. [K] et Mme [E] ne concerne pas l'immeuble litigieux mais un immeuble situé à [Localité 10] de sorte que l'insalubrité des parties communes alléguée n'est pas établie. Pour l'année 2014, Partenord Habitat produit en pièce 26 les factures d'achat de consommables : ampoules, sacs poubelles, nettoyant pour sol. La comparaison du tableau récapitulatif des charges 2014 et du montant de ces factures dont une est annotée pour déduire les produits non inclus dans les charges récupérables démontre que le montant appelé est justifié, étant relevé qu'aucune somme n'est sollicitée pour le logement situé [Adresse 6]. Pour l'année 2015, Partenord Habitat produit en pièces 48 plusieurs exemplaires de factures des société Argos, Orapi et Mabéo ainsi que les bons de commande joints. Ces pièces ne permettent pas d'identifier quel matériel correspond au bâtiment situé [Adresse 6], dans la résidence hôtel de ville 2. La somme de 13,68 euros n'est pas justifiée. Pour l'année 2016, les charges imputées aux locataires se sont élevées à la somme totale de 13,97 euros selon le tableau récapitulatif de charges. Les factures Mabéo et les bons de commande joints, la facture de la société PLG et le bon de commande joint et la facture Orapi ne permettent pas de rattacher les dépenses à l'entrée 12 de la Résidence Hôtel de ville 2. Seule la dépense de produits d'entretien au titre de l'année 2014 est justifiée, doivent être restituées aux locataires les sommes de 13,68 euros pour l'année 2016 et 13,97 euros, soit la somme totale de 27,65 euros. 8° Plomberie : M. [K] et Mme [E] soutiennent que Partenord Habitat peut souscrire un contrat d'entretien correspondant aux réparations locatives, sous réserve de justifier que le coût de ce contrat se limite aux frais d'entretien et réparations locatives mis à la charge du locataire par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Cette charge n'est effectivement récupérable que dans la mesure où il pourra être justifié que les sommes imputées aux locataires entrent effectivement dans le champ des réparations locatives au sens du décret n°87-712 du 26 août 1987 énumérées à l'article IV de son annexe. Partenord Habitat produit notamment un accord du 17 février1998, un bordereau de prix hors taxes valeur juin 2013, le cahier des clauses administratives particulières. Le bordereau de prix et le cahier des clauses administratives particulières prévoient des prestations plus étendues que de simples entretiens locatifs : le détartrage des canalisations de distribution d'eau sanitaire, le relevé de températures en logement, la détection de monoxyde de carbone, la fourniture et la pose de détecteurs autonomes avertisseurs de fumées toutes prestations qui ne relèvent pas du simple entretien locatif. Les factures et les annexes jointes relatives au contrat de plomberie produites par Partenord Habitat ne permettent pas de s'assurer que les prestations mises à la charge des locataires relèvent effectivement des frais d'entretien et réparations locatives, malgré les mentions apposées par Partenord Habitat dans les tableaux récapitulatifs des charges. Ce poste de charges, dont la clé de répartition est le nombre de pièces : 3 pour le premier logement et 5 pour le second, n'est pas justifié. Ainsi, doit être restituée la somme totale de 697,37 euros, en tenant compte des remboursements de trop-perçu pour les années 2015 et 2016 justifiés. 9° ascenseurs: La liste des charges récupérables au titre des frais d'ascenseur figure au I de l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Les décomptes de régularisation des charges et les tableaux récapitulatifs précisent que les charges sont réparties en fonction de la surface corrigée. Dans les tableaux récapitulatifs de régularisation, Partenord Habitat indique qu'il y a avait eu une mauvaise répartition faisant supporter pour partie aux locataires des charges non récupérables. Le bailleur a ainsi réduit les charges d'ascenseur supportées par M. [K] et Mme [E] aux sommes de 41,25 et 41,13 euros pour l'année 2014, à la somme de 74,57 pour l'année 2015, et à la somme de 74,75 euros pour l'année 2016. A ces sommes, s'ajoutent les dépenses annuelles pour l'électricité des ascenseurs. Partenord Habitat produit pour chaque année l'état des dépenses de la copropriété, mentionnant notamment les dépenses d'électricité des ascenseurs pour chaque entrée de la résidence et les factures d'électricité, les factures payées par elle dans le cadre du contrat d'entretien, ces factures sont détaillées distinguant les services facturés par résidence et par prestations. M. [K] et Mme [E] n'articulent aucun moyen circonstancié relatif aux pièces justificatives produites par Partenord Habitat et aux calculs opérés par le bailler dans ses tableaux récapitulatifs, se contentant d'énoncer de manière générale ce qui est récupérable et ce qui ne l'est pas. Ils ne démontrent pas comme ils le soutiennent que le contrat d'entretien n'a pas été reconduit. Les charges telles que reprises dans les tableaux récapitulatifs sont rectifiés sauf à dire qu'il n'est pas justifié du remboursement aux locataires du trop-perçu de charges au titre de l'année 2014. Il revient donc à M. [K] et Mme [E] la somme de 9,28 euros. 10° sur les frais de raccordement à l'antenne collective/câble : Partenord Habitat produit l'accord collectif départemental de raccordement du 14 février 2014 applicable à l'ensemble immobilier en cause. Il n'est pas justifié de l'accord des locataires pour le premier logement, un tel accord ne pouvant résulter du bail conclu antérieurement, du courrier d'information type. Pour le second logement l'accord du locataire résulte des stipulations contractuelles et les charges justifiées et réparties en fonction du nombre de logements seront recalculées en fonction de 34 logements et non 32 puis 31. Doit être restituée la somme totale de 40,34 euros. 11° sur les charges liées à l'interphonie Partenord Habitat a produit aux débats les tableaux récapitulatifs et les factures des dépenses d'interphonie étant précisé que les documents produits n'ont pas été spécialement critiqués sur ce point précis. Il s'ensuit qu'il n'existe aucune contestation justifiée de ce chef. En conséquence, la somme totale de 1 690,26 euros doit être restituée. Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive : S'agissant des travaux, si ceux-ci n'ont été réalisés que postérieurement au jugement par Partenord Habitat, les désordres d'infiltrations et d'humidité n'ont été dénoncés qu'en septembre 2020 à Partenord Habitat et il n'est pas établi qu'ils existaient avant et la preuve d'un dysfonctionnement de chauffage et d'une reprise des sols imputable à Partenord Habitat n'est pas rapportée. Aucune résistance abusive n'est caractérisée. Sur la demande de dommages-intérêts pour appel abusif : L'appel de Partenord Habitat étant partiellement accueilli, il ne présente aucun caractère abusif. Sur les mesures accessoires: Le sort des dépens a été exactement réglé par le premier juge de même que l'application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce que les demandes de ce chef ont été rejetées. En cause d'appel, les dépens seront supportés par Partenord Habitat qui succombent principalement et il n'est pas inéquitable de Partenord Habitat à payer à M. [K] et Mme [E] la somme de 3 000 euros en application de l'article 37 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. PAR CES MOTIFS : La cour statuant dans la limite de sa saisine ; Confirme le jugement entrepris sur les dépens et sur le rejet des demandes au titre des frais irrépétibles ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Déclare irrecevable la demande de M. [O] [K] et Mme [R] [E] aux fins de répétition des charges générales et d'eau acquittées par l'année 2013 ; Condamne Partenord Habitat à payer à M. [O] [K] et Mme [R] [E] la somme de 1 690,26 euros au titre des charges générales et d'eau non justifiées pour les années 2014 à 2016 ; Déboute M. [O] [K] et Mme [R] [E] de leur demande de travaux et de leurs demandes de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive et d'un appel abusif ; Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; Condamne Partenord Habitat à payer à M. [O] [K] et Mme [R] [E] la somme de 3 000 euros en application des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991; Condamne Partenord Habitat aux dépens d'appel. Le GreffierLe Président H. PoyteauV. Dellelis